天齐汽车博览园物业管理方案

1、天齐汽车博览园物业管理方案淄博宇辰物业管理有限公司目录第一章项目简介第二章项目物业管理理念及思路第三章物业管理模式及组织架构第四章物业公司接管验收计划第五章 日常管理方案第六章 日常工作标准及承诺第七章 成本核算及财务报价第一章天齐汽车博览园简介山东天齐汽车博览园建设项目由山东天齐华迅汽车服务有限公司投资建 设经营。山东天齐华迅汽车服务有限公司于 2011 年 3 月经山东省工商局名称核 准，由山东天齐置业集团股份有限公司、山东天齐创业投资有限公司共同出资 创立，注册资金 2000 万元。经营范围：汽车综合交易市场管理、汽车及备件销 售、新旧车交易代办服务、汽车美容、汽车检测、汽车担保、汽车物

2、流、汽车 保险代理、物业管理、汽车文化、场地租赁等。本项目建设地点位于淄博市桓台县柳泉路以西，果周路以南地段。距离淄 博城区 5 公里，总占地面积 1149.3 亩，工程一期规划用地面积 470 亩，总建筑 面积 50 万平方米。主要建设汽车综合展馆、汽车科技商务中心、名车港片区及 汽车后服务区。建立大型电子集中交易平台，建设打造信息化、集约型、现代 化的汽车综合商贸物流服务园区。由山东天齐华迅汽车服务有限公司投资建设， 实施统一规划、统一开发，统一策划、统一推广、统一招商、统一打造、统一 管理。本项目紧紧围绕 国际名车巷、品牌二手车批售中心、城市商业与汽车商务 综合区三大核心功能， 建设打造

3、全省最大的信息化、 现代化汽车综合商贸园区。 汽车博览园前瞻性的规划设计和业态定位，体现了国际化，人性化、时尚、文 化的和谐融合，提升了项目的运营档次与未来发展潜质。 起步，就要与世界同 步。一个规模大、品牌全、高品位、高档次的大型汽车服务市场将在鲁中崛起。第二章物业管理理念及思路、 管理理念经过对天齐汽车博览园商户组成结构、商品结构、建筑结构等的调查，总 结出园区的前期工作目标为： 保障使用功能，扩大品牌效应 建议对其经营管理结构提出如下经营理念：理念一：（关于项目） 紧紧围绕“服务园区、创建品牌”的核心理念，提供精细、优质的服务内容； 理念二：（关于规则） 倡导“以客户需求为中心”的管理思

4、想，建立以客户需求为基石的价值链； 理念三：（关于行为）倡导科学的质量管理和专业的服务标准，规范管理服务行为； 理念四：（关于结果）致力于与业主建立平等、 双赢的现代契约关系，推广“服务多样化”的服务理 念；二.管理思路 在确定管理模式的基础上，针对天齐汽车博览园的特色及实际情况，我们 初步提出了全方位物业管理的基本思路：思路一：采用整体管理和专业管理相结合的物业管理方式思路二： 强调成本控制意识和成本管理流程思路三： 强调维修计划的科学实施思路四：强调团队工作流程的有效运作和服务流程的持续改进思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的实用性思路六： 确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完善思

5、路七：致力于培养员工的自身素质与园区商户或租户的的自律意识第三章 物业公司管理模式及组织架构一、管理模式作为一个新型的汽车综合配套类物业项目， 我们将采取“公司主导，项目负责”为基础的直线职能制物业管理模式，并结合 ISO9001 质量管理体系进行修正改、天齐汽车博览园物业管理组织架构人员配备说明：天齐博览园物业管理项目拟配备各类人员 33 人，其中管理人员 6 人，技工6 人，普工 21 人。主要管理人员均具备大专以上学历。各部门人员素质要求及相关要求1总体要求：1）人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展；2）树立管理者就是培训者的思路；岗位性年龄文化程工作技能及工作经验要求人员素质

6、别要求要求度要求项目经理男45 岁 以下大专以上1、物业管理或建筑专业2、五年以上工作经验3、具备物业经理上岗证4、有较强沟通及协调能力内部选派客服员不限35 岁 以下大专1、物管或经营专业2、三年以上工作经验3、熟练使用电脑4、熟悉会计业务内部选派与外聘相结合管理员男35 岁 以下大专以上1、建筑或物业管理专业2、三年以上物业管理经验3、熟悉物业管理法律法规，具备物业上岗证内部选派维修工男45 岁 以 下中专以上1、有中级电工及弱电以上操 作证2、三年以上专业工作经验3、具备水电综合维修经验内部选派与外聘相结合清洁工不限50 岁 以 下初中以上1、男性 1.68m 以上，女性1.55m 以上

7、2、五官端正，勤快能干3、有专业经验优先4、会使用清洁设备优先组长内部选派，卫生员外聘保 安 员 车 管 员男55 岁 以 内高中1、退伍军人优先2、身体健康，仪容形象好3、身高 1.70-1.82 米4、有物业管理经历者优先内部选派与外聘相结合第四章 接管验收工作计划天齐汽车博览园的进驻管理，前期接管验收工作尤为重要。一方面要接管甲方所移交的园区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要建立相关业主、 租户的档案资料，以便今后进行完善的管理服务，所以在接管时我们将认真进 行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签 收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，

8、认真核对，办好 接收手续。前期介入阶段工作计划序 号项目内容时间一档案接管1、 建筑施工竣工全套资料2、 建立商户业主、租户档案二设备接管1、 共用设施设备接管2、 共用设施设备技术、维护 档案三环境验收环境绿化的验收正常管理阶段工作计划序号项目内容时间一机电设备的维修养护1、 设备的基础资料管理2、 设备的运行管理3、 设备的维修管理4、 设备能源和安全管理二保安管理1、 秩序维护2、 交通、车辆管理3、 消防管理三环境管理1、 园林绿化管理2、 清洁卫生管理四增值服务根据需求为园区提供增值服务第五章日常管理服务方案安全、保安管理安全保安管理是物业服务企业协助公安机关保障所辖物业区域内财物不

9、受 损失、人身不受伤害，保障经营秩序正常而进行的一系列活动。为切实做好天齐汽车博览园的安全保安工作，我们确立了“ 24 小时、人防技防结合、交叉密集 巡逻”的治安防范管理思路，制定切实可行的安保防范工作流程，严格执行为业 主提供服务。一、日常安全管理1、保安队伍管理安全保安队伍建设按“高标准、严要求”的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、 考核等关键环节，定期组织保安员进行思想教育及物业管理知识和业务技能的 培训，保证保安员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考 核与工资、职位挂钩的机制。日常工作中要求队员统一穿戴公司的保安员服装， 戴好工作牌，配套安全管理器械，队员精神饱满。2、安

10、全巡逻防范管理、实施 24 小时全面防范，“三岗”结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联 合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。、保安巡逻统筹安排，根据项目的地形、地貌、建筑及功能布局，合理 制定项目的安全保安巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。、在做好人防、物防的基础上，逐步完善天齐汽车博览园的智能化控制中 心网络和智能化安防系统，充分发挥人防、物防、技防三防结合的优势。3、电子监控的管理、监控室 24 小时值班，发现异常情况及时与当班保安班长联系，对出入口实行不间断的监视工作，并设立 24 小时报警电话、监控室禁止闲杂人员进入， 如须调取录像资料需得到项目经理同意后由当班

11、保安班长带入。、每周定期对周界报警、监控录像异象、消防报警等进行演习及监控设备的保养工作。二、治安综合管理1、遵守国家及地方政府有关治安管理的规定；2、密切配合辖区派出所、 街道办事处、 居委会、 管理处做好治安管理工作， 在保安员因故查询时，给予主动协作；3、敢于制止、举报破坏园区治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助派 出所处理。4、为保障园区经营户的正常经营秩序，诸如收废旧、乞讨、叫卖、张贴小 广告、上门推销人员一律不得进入园区，发现擅自进入园区者，立即勒令其停 止活动。三、 消防管理 贯彻“预防为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，以中华 人民共和国消防法和消防管理的法

12、规、条例为准则，结合园区的结构和特点， 开展消防管理工作。1、消防机构的建立消防第一责任人（项目经理）2、消防安全岗位责任制（1）、项目经理负责设立消防组织机构，并指挥消防演练和灭火工作。（2）、消防主管负责监督日常消防工作和协调监督消防设备的维护保养， 负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。（3）、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。（4）、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火 作业及相关档案管理。（5）、全体员工都是义务消防员，担负防火、灭火义务。义务消防组织图消防第一责任人：项目经理3、消防日常管理（1）、消防设备的运行由值班人员负责

13、，消防运行是园区消防管理的主要 环节，应保证 24 小时有人值班，并认真做好设备的监控等工作。（2）、必须建立交接班制度，认真填写消防设备运行记录。（3）、如发现设备运行出现故障，及时报告消防主管，消防主管现场确认 后通知技术人员及时维修。（4）、严格按照操作规程使用各系统设备。（5）、负责一般的报警处理，如火灾事故应迅速、果断的按照灭火作战程 序实施。4、消防知识培训 （1）、园区的消防工作，要求通过各种宣传手段传达到业主和用户；每年 通报园区的消防情况和防范工作重点。（2）、每年 3 月、11 月为春、冬季训练月， 对全体人员进行消防基本知识、 灭火技能、火灾事故处理程序（灭火作战程序）等

14、训练，并进行考核，记录存 档。3）、积极参加社会各项消防活动，参加公安消防部门举办的各种培训、学习交通、车辆管理解决好园区的人群、车辆的分流与集散，是道路、交通、车辆管理的出发 点。建立良好的交通、车辆停放秩序，确保人流、物流、车流畅通，对园区实 行分片、划区相结合的管理办法，使园区人员及车辆通行做到有条不紊，散而 不乱。一、道路管理1、道路构成2、交通标志、所有进入园区的车辆和个人均必须按照区内交通标志所示，自觉遵守有关的交通管理规定、在园区进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通标志。、区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定制作，由专业队伍进行设计、安装，并由交管

15、部门进行验收。、所有交通标志的日常管理、维修由物业公司负责。二、车辆管理停车区位划分及分类紧急处理程序紧急突发事件设备设施管理科学、规范化的设备、设施管理对园区的全方位管理运作起着重要的保障作用。因此，必须建立一整套周密的、严格的、集中的管理体系。物业公司将严格按照五星级标准对园区设备进行全面的维护保养工作一、设备、设施的竣工验收和交接介入管理初期，由维修部主管负责组织各专业工程人员（给排水、供电、 消防、智能化系统等）积极配合开发建设单位做好供应商提供的产品的技术资 料（图纸、产品说明书、操作手册等） 、竣工验收资料、交接手续的收集、整理、 记录工作，对达不到设计要求的应配合开发建设单位与供

16、应商共同协商解决， 并及时做好相关记录。二、设备、设施的分类、登记、建帐为了规范设备、设施管理，客服中心负责对所接管的设备、设施进行准确、 科学的分类、登记，建立设备管理档案，包括各专业技术资料、系统网络图、 隐蔽工程图、设备登记表、设备台账等，同时做好各种设备设施的服务标 识工作。三、专业人员的配备 设备、设施的管理，是一项在结构上与技术上要求极其复杂的特殊工种， 必须由一批高素质的技术力量来完成，因此，各专业部门所配备的人员需具有 专业资质，持证上岗。四、设备、设施运行、维护、保养1、各专业工程师必须结合本部门设备、设施的实际情况，制定出适合于各 分系统设备、设施的规章制度、管理规定、维修

17、保养规程，力求在实际运作过 程中行之有据、做之有理，进一步保障园区设备设施的安全、可靠、正常运行。2、运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工 作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。3、维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管，由各专 业工程师组织有关人员进行分析、研究，制定解决办法。4、各系统所辖设备、设施的更新及重大维修、变更情况应及时在设备档案 中做好记录。保洁绿化管理一、清洁保洁服务根据园区的清洁保洁特点， 我们将严格实施“高标准、规范化”的环境卫生管 理

18、和“高质量、不间断”的环境卫生维护，做到眼看无垃圾、手摸无灰尘，确保园 区垃圾日产日清，无蚊、蝇等“四害”孳生。我们在园区的保洁、绿化的管理中按 如下标准执行。（一）清洁、保洁作业管理1、保洁部主管根据园区保洁区域分责任范围，落实责任人；根据各保洁环 节的不同和园区的物业特点，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作 业的方式，制定园区保洁作业方案；安排日常保洁工作，实行全天候保洁。2、保洁员根据保洁组长的安排，按照保洁作业规程和保洁服务细则 及要求实施清洁、保洁。3、做好保洁工作的监督、检查、保洁员在工作过程中，根据保洁作业规程进行自查。、保洁部主管根据保洁作业规程和保洁服务细则及要求对保

19、洁 工作进行日检，发现保洁工作质量问题，及时督促保洁员予以纠正，并做好检 查记录。、保洁部主管根据保洁作业规程 、保洁服务细则及要求以及保 洁员岗位职责，对保洁员进行周检，做好记录，并定期组织保洁员对保洁工作中存在的问题进行研究、总结。、园区物业客服中心根据相关标准的要求，每日对保洁工作进行监督检查，发现问题及时通知保洁组长，并督促、跟踪整改。二）保洁作业规范项目要求作业步骤、方法地 面 的 清 洁1、地面无杂物、 无积沙、无积水、 无明显污渍。2、路灯、招牌、 广告栏无积尘、 无水锈、无污渍。3、明暗沟、污水 井内无杂物、无 积沙堵塞； 4、无卫生死角， 无乱堆乱放。1、 每日早上 7:00

20、 11:00 对地面、垃圾清运场 地彻底清扫一次，随即除去地面积水。2、9:00 将垃圾运到周转站后，每隔一小时巡回清 扫一次地面，做到人过地净。3、用铲刀、刀片清除地面的顽固污渍、口香糖等 杂物；对警语牌、 指示牌、 广告栏每天清洁一次。 4、每天用拖布擦尽光洁地面上的污迹等。 5、每星期消杀打药一次。6、每半月清理一次明沟、 暗沟、污水井、 水漏等， 彻底清除泥沙、杂物。项目求 要法 方 骤 步 业 作灰尘、1。 染 污 无周 面 地 至 干 台 把 先1。 站 转公 办 渍。 杯 水 具 水 用 饮 洁 清 2。 品 用。 次 一 洁 3净 洁净 杯 水窗 门 次门 一 4办公室的清洁。

21、 亮 光。 璃灰11卫。 染 污 无 尘。 次 洗 冲生洗 器 便 小 大 2尿 洁 2间水 无白 漂 干 洗 刷 槽的。 塞 堵 无 锈。 净 干 洗 刷 水清墙3水 锈 去 盒 手 洗 洁 清 3洁璃 玻 窗。 净 干 洗 清尘窗 墙 道 过 的 间 生 卫 将 期 星 每网。4、 卫生间内无 臭 气、蚊虫，保持空气 清新。彻底清洁一次。5、每星期消毒杀菌两次， 打药、杀两次。垃1、 垃圾日产日清，1、配合清运公司彻底清除每日垃圾。圾无积存。2、将掉在地面的垃圾装回垃圾池。周2、 垃圾房墙面无污3、每日清倒及清运垃圾，结束将地面、转染、无灰尘。瓷砖墙面、水沟、水漏用水冲洗干净，站3 、 地

22、面、水沟、水并扫净地面积水。的漏无杂物、无堵塞、4、每星期消杀一次。清蚊虫、无积水和污水洁点。二、绿化养护管理 园区的园林绿化集艺术性和功能性于一体，清幽宜人、四季常青、优美舒 适的花园式环境，是我们在园区绿化管理意境上的追求。在园区的绿化养护中，我们将按照植物的不同品种、不同习性、不同季节、 不同生长期适地适宜的进行精心管理。（一） 绿化管理目标草坪平整清洁无杂草花坛土壤疏松无垃圾树木生长茂盛无枯枝树形美观完整无倾斜绿篱 修剪整齐无缺枝二）绿化养护标准项目名称项目内容服务标准草地、花带 清洁率无杂草、石块、树叶及剪下的干枝等。98草地完好率草地无被践踏、 破坏现象，及时补植完整， 无 黄土裸

23、露。100绿化设施完 好率草地围栏、花池、喷泉、坐凳、园灯、警示牌等设施保持清洁、完好。98草地生长良 好率草地不缺肥、不干死、不徒长、生长良好。平整美观、草边整齐，保持在 38cm 高。99花木整形 修剪合格率花木整形、 修剪能满足园林功能的要求， 符合 花木生长规律，造型优美、景观丰富。99花木生长 合格格率花木长势良好， 及时补种，无残缺、损坏现象。99病虫害防 治及时率病虫防治以预防为主，对已发病的花木、草地及时实施消灭病害、虫害。100三） 绿化养护措施项目养护措施杂草、垃圾做到每日清洁，绿化带内无垃圾、杂物、枯枝、落叶， 乔、灌木树盘整洁、疏松。盆花内无杂草，保持叶面无灰尘、 干净

24、光洁。整形、修剪乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，每季度进行一 次整形修剪。灌木修剪成形，横面、立面笔直平整，生长健 壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝， 半个月进行一次整形修剪。草坪生长季节每月修剪一次，剪 草机剪完草后两天内修完草边，马上浇一遍透水。草地高度 保持在 38cm浇水绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。盆花浇 水见干见湿、以浇透为准。施肥草地生长季节施一次肥，乔灌木秋季施一次肥，盆花按需求施肥。施肥后及时松土、浇透水。防病虫花灌木、草坪定期打药，个别有病虫的地方及时打药。 打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范，用完农药具当天 送回仓库。补苗、补草花草、树

25、木、草坪有缺损现象，及时补种，发现人为或车辆损坏的及时制止并妥善处理。盆花更换及摆 放由技术人员设计，按色彩、造型摆放盆花及时花，视生长情况及时更换，保证生长健壮、茂盛。绿化设施、工具维护好喷泉设备、 花池、围栏、绿化牌、水龙头、 园灯、 园路、园凳，有损坏现象及时处理。个人工具自己保管，丢 失自己赔偿。维护园林机械，规范操作。（四） 绿化综合管理 加强对园区内绿化环境的综合管理，管理人员加强对责任区内的检查，坚 决杜绝下列事项的发生，一旦发生情况要及时予以处理解决。1、砍伐攀折花木、划树皮、摘花果，在树木上扎铁丝、打铁钉、拉绳等。2、在绿化带倾倒污水、余泥、杂物、垃圾以及有害植物生长的废物。

26、3、在树木及绿化地内置放各种广告标语牌、路牌；在绿化地堆放物品及停 放车辆；损坏绿化设施。4、行人和车辆跨越和通过绿化带，损坏绿篱栅栏。5、工程施工或维修时未经许可在树旁、草地上堆放物料和采挖砂石、泥土等。第六章 各项日常管理服务工作标准及承诺维修保养合格率：公司标准合格率： 100 承诺指标100测定依据质量合格的维修单数 /总维修单数100 100质量 保 证 措 施1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗 ,严 格按照操作规程进行维修。2、维修工程实行客户质量签收制度。3、加强外购材料、 备件的验收控制，确保质量，提供维修安 装服务前由物业公司检验确认。4、较为复杂的维修工程，

27、 事先应制订详细的工作方案， 同时 要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。二、物业管理保洁率：公司内控标准98承诺指标98测定依据保洁达标面积 /保洁总面积100 98质量保证措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施， 方便业主使用， 加强宣 传教育，提高业主保洁意识。2、垃圾日产日清， 封闭转运，杜绝二次污染， 实施垃圾分类 处理。3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。4、提倡“全员保洁，人过地净”。三、治安案件年发生率：公司内控标准0.5承诺指标0.5测定依据案件发生次数 /入驻总户数1000 0.5 1、提供 24 小时保安服务。采用双向交错式巡逻方式，建立质立体交叉式的安全监管体系

28、。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。量保2、严格控制外来闲荡人员进入，证3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。措4、实行商户搬出入登记制度，严格控制物料进出。施5、严格保安员管理， 定期进行培训和工作总结， 不断提高处理可疑或突发事件的能力。四、火灾发生率：公司内控标准0.5承诺指标0.5测定依据火灾发生次数 /总入驻户数10000.5 质量 保 证 措 施1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”； 制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织 不少于二次的消防实战演习。2、定期开展各种形式的安全用电、 用气和防火宣传， 提高商 户的消防意识

29、。3、博览园区所有动火作业， 施工单位必须事先申报并办理动 火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消 防器材。4、定期为商户提供安全用电检查，及时消除隐患。5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。五、商户年有效投诉处理率：公司内控标准99承诺指标99测定依据处理有效投诉次数 /有效投诉总次数 100 99 质量 保 证 措 施1、设立物业服务中心并实行 24 小时值班，接受商户的各类 投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部 门。2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施， 并在预定时 间内向商户回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向商 户进行

30、解释。3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标 直接与工资挂钩。六、商户综合满意率：公司标准95承诺指标两年内达 97以上测定依据（满意户数基本满意户数） /入住总户数100 97质 量 保 证 措 施1、实行开放管理，向入驻商户公开服务内容、服 务质量标准，使物业管理工作始终处于业主监督之中。2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向商户作一次商户满意率调查，由管理公司总经理主持对调查结果及商户反馈意见进行分析，及时调整和改进 管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施，并 将实施结果直接向商户公布。3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织 一次内部质量审核，每年开展一次管理评审等活动， 不断改进和完善质量保证体系，确保商户满意。七、广场绿化完好率：公司内控标准98承诺指标98测定依据完好绿化面积 /总绿化面积100 98质 量 保 证 措 施1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。2、保洁园艺主管每周对绿化养护情