长沙北城地产发展战略分析

1、长沙北城地产发展战略分析时局在变。在老长沙人的眼里，北城长期以来落后衰败，故被戏称为“北丐”。北城落后而貌的形 成有着深层次的原因，北城的崛起同样是一个巨大的系统工程。在这块长沙城区最大的版 图里，究竟会演绎岀怎样的动人篇章，则取决于当局者对北城发展全局的战略部署和运 营，而并非简单的地产项目程序化开发以及舆论所能造就。北城的核心竞争优势是什么？ 如何科学、策略性激发英优势，最大限度将英张扬出来，并以此吸引区域外人群的入住？ 城市北拓的驱动引擎究竟是什么？究竟在哪里，应如何驱动，将对于北城城市变迁起到深 刻的影响。北城拥有崛起的资源优势，从未放弃辉煌的梦想，也正为之不懈努力：而事实 上，在这个

2、充满机遇与挑战并存的特殊时空里，北城的崛起更需要智葱与胆识。上篇：直而北城“60度的水”本文关于北城地产发展的探讨，是从北城落后局而的重心区开始，主要是指开福区湘 春路以北区域，而并非按照严格意义上的地产版块划分。一、印象北城北城人口众多，面域广阔。开福区位于楚汉名城”长沙市的北部，管辖1个副县级洪山旅 游区管理局、12个街道办事处和2个镇，而积188平方公里，人口 42万，是长沙市而积最 大、人口最多的城区。北城的人口主要集中在开福区三一大逍（丽臣路）以南的旧城 区，以北则为新城区。长期以来，受旧城区的彫响，新城区拓展缓慢，从而使得旧城区落后 衰败的形象转嫁到整个北城。于旧北城而言，贫穷落后

3、”的印象深刻，在区域外居民中的认同度低。从交通方而 来看：南北方向仅有芙蓉路、东风路及湘江中路相通，而黄兴北路、蔡鍔北路均不畅通： 东西方向除营盘路、湘春路外，多条道路均到芙蓉路为I匕 横向交通直接制约了其城市发 展，这与五一路以南城市发达的交通路网形成巨大反差，也使得苴城市面貌形成鲜明对 比。旧城区因火车北站的影响，铁路的四分八裂将整个城区割裂开来，道路的畅通性受 阻，加大了旧城改造的难度，使得旧城区的发展极为缓慢。该区居住人口多为旧城居民、 棚子户、农村居民、厂矿企业职工等，收入较低，商业不发达，整个城市而貌较为陈旧。 随着开福区政府的北迁，表明了政府城市北拓的坚上意志，也奠左了北拓的政务

4、基础，匕 城新城区随之突现。受旧北城整体环境的直接影响，长期以来伍家岭以北居住人口稀少，生活配套不完善，城市化价值未能展现，这使得区域外人群对该片区认识模糊，在长沙人 看来，伍家岭以北就是农村。与其相对应的金膺城版块因远离旧城，加之广电中心、世界 之窗的大配套，俨然形成了真正的髙尚人居片区。新城区拥有丰富的水资源，是捞刀河、浏阳河、湘江三水交汇之地，水的灵性为新城 区的发展提供了广阔的想象空间：淸新的空气，丰富的植被，巨大的上地储备量，一切均 处于待开发状态中。在这种情况下，新城区的开发与旧城形成了激烈的抗争，能否挣脱旧 城衰败而貌对整个区域板块的影响，使新城区成为一个髙品质的人居新城，则是一

5、个系统 问题。北城就象是一锅60度的水，其价值因为旧城的影响而被深埋，落后的现状与品质的 可塑性共存。二、直而北城之困1、拓城之困1 / 1随着长沙城市的飞速发展，各区域都在进行轰轰烈烈的造城运动。相对而言：河西岳 麓因为市府的入驻、浓郁的文化资源优势、优美的自然环境以及麓谷高新技术产业带动而 形成较强的西引力”，其地产开发更是热火朝天，2006年上市量达220万平米以上，地 产开发分布呈现而状，整个城帀的扩张速度相当快，城市拓展的雏形已经具备；南城因为省 府的进驻以及融城的强力推动使得地产开发势头最为强劲，近两年内沿芙蓉南路密集扎 堆的楼盘就有30余个，上市量200多万平米，且待开发项目较多

6、，城币南移趋势极为明 显：东而星沙已经独立为城，依托国家级经济技术开发区的产业带动为中心，城市而积稳 健扩张。回看北城，除金膺城板块以及四方坪片区的成熟外，城市北拓城速度最为缓慢。城市的扩展 必然需要大批人口的迁入。北城区域人口分布不均衡，新城区的人口相对稀少，且 大多为农村居民，养殖户等。加之北城目前经济产业带动力相对较弱，区域板块的吸引力 较小，很难吸引片区外人口的流入，城市北拓步伐因而缓慢。新城区的发展，貝辐射人群 主要是老城区人口，宜业人群的数量及购买力直接影响到拓城的速度与新城的品质，这使 得旧城的落后对新城的拓展形成一定的制约。2、土地资源未能高效配置之困迄今为止，除金膺城板块及个

7、别品质楼盘开发外，北城高端住宅项目开发凤毛麟角， 这与北城的住宅开发自然环境优势极不相符，上地资源未能得到髙效配巻。较之河西、南 城高档楼盘开发数量也最少。城市丄地资源的实际价值决左其最终的配置效果，北城的城 市价值未能充分激发出来，尽管拥有独特的水资源优势、自然环境等优势。深究其原因， 是因为旧城的影响而使得城市整体形象落后，城市配套功能难以跟上，北城竞争力优势未 能充分体现进而导致板块不被市场认可。因此，苴辐射范I羽的重心区仍在本区域内，而区 域内的人群特征则决定髙端物业的市场容星。旧城区是北城的大而貌，未能突破旧城区落后的瓶颈，新城的价值将在很长时期内难 以体现。因此，对于一般开发商而言

8、，尽管在北城有着好的土地资源，却使得一流的地块 资源为减少销售风险而开发二流的项目。3、髙端地产项目开发之困该片区优劣势相对明显，北城地产开发处于上下不泄的态势，虽然自然环境好，物理 距离近，但是心理距离却很远。目前该板块地产整体开发档次不髙，市场认可度低，对区域外人群而言居住概念模糊，客户心理抵抗性较强。正如珠江花城的泄位，以及所对应的 主力巻业人群特征也正说明了这一点，其实质上是对板块的理性妥协而非引领超越。那 么，北城究竟该不该有髙端产品的岀现？因为英板块辐射力度有限，现阶段从北城大局上 看，除具有相当鲜明的优势地块资源外（如新河三角洲片区），当前高端产品的直接推岀 存在的风险主要是：

9、板块价值未被市场认可而导致的风险。北城板块的价值目前未能被市场所认可，因 此，客户对于产品的高价位抗争性会比较强烈。 北城固有的印象对板块外目标客户的影响而导致的风险。南帝北丐”、“富人南 居或西居（别墅大盘）”的心理泄势与项目定位的冲突，所带来的风险。 居住的人气、配套及城市化水平低下而导致的风险。现有居住人气不旺，生活配套 不足，被认为是“农村”与项目价值的冲突。 整个市场板块间竞争力度弱而导致的风险。长沙地产格局已经由项目的竞争升级到 了板块的竞争：置业者对具体楼盘的选择顺势演变成首先对区域板块的选择。 产品价格的替代性竞争剧烈所导致的风险。各路大盘均有英特殊卖点，而能否以此取胜，取决于

10、市场是否买单。其市场号召力应 给予市场的实际理性，而非开发商的感性预期。因此，需要分析长沙本地市场有效需求对 各类特定高端产品卖点的敏感度，以及愿意为之付出的成本。在一个相对落后、缺乏髙档 次盘现状的市场版块下，髙端产品的直接性入市，其风险是比较大的。 产品的市场辐射力度所导致的风险。项目的辐射力度，取决于整体项目的综合特 对市场的吸引力。这种吸引力的重要价值链构成为：地段本身以及公众对地段的认知程 度一一环境（自然环境、文化环境、居住人气环境、商业环境等）一一产品品质（包括产 品质地、功能、升值潜力、开发理念等）一一社区环境及生活方式一一产品价格等。同 样，客户在决策的时候也会用同样的思维方

11、式来进行综合类比，以及因素间的权衡与对 抗，英中以上因素中利好因素的合力减去非利好因素的合力，将最后形成产品对客户的吸 引力，以次形成产品的辐射力另一方而，金膺城板块的崛起与貝广电中心、影视会展中心、世界之窗的大配套有必 然关系，这也使得紧邻英以月湖公园为配套的双瑞月湖城将被市场所看好。而这一板块 的强大，则给伍家岭以北髙端项目的开发产生提出更髙的战略要求和新的思考。三、北城崛起的机遇与挑战开福区政府北迁是长沙五个区政府中最早的，显示了政府拓展城区边境，并带动金霞 片、新世纪片区发展的决心。同时在市政建设方而更是加大力度投入，以最大限度改善区 域整体形象。着眼于长远，北城则具有崛起的核心资源优

12、势。1、北城地产开发核心优势资源下的机遇 北城具有长沙市上地最多存量。北城拓展缓慢以及开福区先天上地资源优势，使得 苴目前占长沙市上地存量的50%以上。上地作为不可再生资源，对于城市城市发展有着非 常重要的战略意义。北城大虽:储备的土地将来究竟会上演怎样的宏伟篇章，无疑给人以巨 大的遐想空间。这是北城大版图的巨大发展潜力优势，以城市运营的角度，如何战略性地 激发这个优势，使其价值快速增大，以全而实现北城上地资源的持续性升值，是政府所要 考虑的至关重要的问题。 长沙市森林和绿地覆盖率最高，以及水资源最为丰富的区域。该片区森林覆盖率达 33%,而广袤的北部更高达60仏空气淸新，无污染，生态环境佳。

13、北城又是三江水相汇 之福地，这些均为地产业发展提供了独特的巨大优势。 区位独特，交通优势明显。开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网 络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，京广铁路 京珠髙速贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的 经纬图轴。四通八达的立体交通形成大北城的市场格局，也将有力推进新北城的大发展。 享有城市丰富的旅游文化资源，以及独特的大生活配套。开福区集山、水、园林、 寺庙于一体，旅游资源丰富，娱乐设施齐全。有千年的古开福寺，环境幽雅

14、的烈士公园， 革命故地淸水塘，闻名中外的西汉文明”，风光旖旎的月湖水上公园（在建），规划中 的洪山公园，湘江、浏阳河、捞刀河风光带，中南地区最大的世界之窗”、“海底世 界”，全球最大的酒楼一一四湖楼美食城，国际标准的青竹湖高尔夫球场，气势恢弘的国 际影视会展中心，以及规划建设的长沙市标志性建筑“两馆一厅”等。随着新世纪大道的 拉通，新城区东西走向畅通豁达，到星沙车程均在十分钟内，大生活配套逐渐成型。2、北城现状下地产开发的挑战北城具有地产开发的核心资源优势，北城的崛起更需要后期实质性的战略推进，而并 非简单的地产项目程序化开发以及舆论所能造就。其而临的挑战以及要解决的问题将是： 改变长久以来“

15、北丐”根深蒂固的印象。北丐”这一戏称，有着深层次的原因，正是旧北城长期以来的城市面貌写照。因 此，英根深蒂固的落后形象，对于片区外人群的置业信心会产生较大的影响，进而直接影 响城市北拓的步伐。北丐”落后、贫穷偏远的印彖在长沙人心目中实质性的剔除或改 变，并得到片区外人群的心底认同并非易事，也不是简单的媒体炒作所能达到。 加快旧城改造的步伐。旧城改造的快慢直接影响到新城区的发展，同时旧城的改造也影响到整个城区的品质 形象。一般而言，通过旧城改造进行上地置换，吸引城市中心区人口的入住，并促进旧城 人口的北迁，从而缓慢形成城市的拓展。事实上，于北城而言，旧城区的拆迁改造难度很 大：主要原因在于旧城区

16、的交通不畅通，铁路的深刻影响，拆迁量巨大，拆迁成本较高：旧城整体环境落后，拆迁后新建楼盘个体优势难以在周边大环境中充分张扬出来。对于一 般开发商而言，个体难以扭转大局，加之可选择投资区域较多，如：南城、河西或中心区 其它板块等。因此，长期以来虽贵为城市中心的旧城区，但拆迁改造步伐依然艰难而缓 慢。如何加快旧城改造的步伐，则是一个庞大的工程。旧城的形成是多因素长期积淀所导 致的，因此旧城实质性地进行改适也必然要整合多方力量合力推进，才有岀路。吸引大批片区外人口入住，同时完善生活设施及配套。人居是城市发展的根本。北城人口分布不均，旧城区居民大多收入偏低，对于城市品 质的抬生作用有限，而仅靠北城现有

17、人居数量以及购买力难以催生新城区的成熟，苴推动 力有限。因此，北城的崛起与发展必须吸引大批片区外人口的入住，以形成良好浓郁的人 居氛围，并促进学校、医院、商业等生活服务配套的完善。北城如何吸引片区外人口的大批迁入是北城崛起与拓展的根本，也是北城崛起面临的严 峻挑战。成规模性高品质住宅开发的提升。 成规模性的居住品质将直接影响到城区的整体品质，同时构成新城区的磁场及吸引 力。北城住宅开发大多为中低档次，鲜有的髙品质楼盘推岀使得片区价值难以有效抬升， 进而影响板块的竞争力与辐射力。因此怎样形成髙品质盘的聚集和规模效应是北城崛尼的 关键。相比之下，河西以市府为核心的品质楼盘聚集、南城以省府为核心的品

18、质楼盘扎堆 共同抬升了片区价值，也形成了该片区的吸引力。而北城因板块竞争力弱势，其住宅开发处于上下不泄态势。同一地块开发档次参差不 齐，目前还未能真正实现髙品质项目的规模效应。北城商业的兴旺。商业的兴旺是城市繁荣以及城市价值的重要体现。商业的兴旺取决于商圈辐射范囤内 消费人群的可支配收入，与居住人群收入及消费水平相匹配。北城现有的整体消费力导致 其貞正商圈尚未形成。商业的兴旺将是北城崛起的最终标志。中篇：长沙北城千亩大盘之战略运营本文所讨论的千亩大盘英位置大致为靠近伍家岭的新北城边缘区。其运作思路不仅是 对于北城个案千亩大盘的战略思考，同时对于政府北城的城市运营亦提供了新的思路。一、板块之战谁

19、主沉浮很显然，长沙的拓城速度远大于其人口的发展速度。今后大盘的竞争已经上升到了板 块的竞争，对市区人口的分流竞争。而政府对市场的战略性推进，将对于大盘开发以及区 域板块的扩张速度起到举足轻重的作用，尤英对于长沙北城而言。现阶段长沙地产市场板块竞争日益激烈，各区都在大力拓城。英中：天心区因为省政 府、区政府的落户，形成新的CPD （中央政务区），加之长株潭融城大势，物业价格上涨 迅速，是房地产市场发展最为活跃，综合竞争力最强的区域：雨花区以打造东塘商圈为核 心，把圭塘河建设成类似南京的秦淮内河，规划建设体冇新城板块，物业品质普遍较髙：芙蓉区是长沙市经济最发达的区，区政府东迁，周边涌现大批高品质楼

20、盘，已经形成规模 优势，从而引领长沙楼市品质潮流：岳麓区因英独特的文化教育和地貌优势，麓谷强劲产 业经济带动，以及市政府、区政府新址落成，带动新商业中心的形成，竞争优势较为明 显。以上各区地产发展迅猛，将对北城片区住宅市场的长足发展产生一泄的威胁与冲击。二、北城现状下的大盘开发/城市运营分析1、北而虽具有良好的资源，但目前在其城市价值未被认可的情况下，直接开发高端产 品将存在比较大的风险性。但从整个大板块发展的趋势来看，却有着巨大的发展前景。即 随着北城新城区的发展，生活配套日益成熟，交通路网的便捷成熟将催生北城大生活格局 的形成：东面享有影视会展文化、世界之窗、月湖公园、四湖楼美食城等时尚风

21、情文化： 四而体验新河三角洲，沿江风光带所带来的髙尚文化休闲氛羽：南而紧邻古开福省博物馆 文化资源，烈士公园，便利交通可轻松享受五一商圈的城市繁华；加之北城新区规划的洪 山公恫、浏阳河、捞刀河风光带一并有望形成完美的高尚人文居住环境。.因此，需要科学、策略性激发北城板块优势，通过吸引区域外大批髙素质人群的入住，突现 其城市价值后，进而实现北城地产品质的提升和飞跃。2、项目所处板块分析：政府意志表明想把该区域塑造成商贸、文化、居住、旅游、度 假等一体化的综合区域。而居住功能的实现，即外片区人口的迁入是城市商业等其他功能 实现的基础。北城现状一一60度的水。英意味着：要实现开发的最大效益，则需要大

22、力 进行战略运营项目，而非单个项目的程序化开发。需要先进行战路性地板块投资”，来 激发和抬升项目及板块价值；政府的运营力量有限，实力开发商有借这个“弱势”而成“大事”的环境机遇。然而北城这锅60度的水，究竟由谁来烧？是实力开发商的单个行 为，还是政府通过战略部署对其支持的联合行为，产生的综合效益以及执行力是不一样 的。3、项目的重新审视： 项目所处地段为北部新城之大门户，世纪大道的拉通迅速抬升其地段价值：规划中的洪山公园、两河风光带的规划，顺势提升北城人居水平，有望聚集居住人群，并为后 续新城文化、及商业发展提供消费基础。 从项目的规模发展及前景来看，若当局者置身北城城市运营的角度”，则有利于

23、项目规模的后续推进及发展，同时更有利于获取政府的最大力度支持。北城板块发展前 景广阔，品质楼盘的聚合无疑会对北城巨大的储备上地开发价值起到一泄的推进作用。而 这些一是利于当局者自身上地储备的快速增值，二是增加与政府谈判的筹码，以次获取政 府的政策性支持。三、北城大盘项目/城市运营战略规划1、第一阶段部署：项目/板块的战略投资。以纯髙品质居住型小户型为主力产品，迅 速聚集人气，预热北城板块，使片区上地价值稳中有升；并积极与政府达成共识，以意向 协议等有效形式控制更多土地，以“造城”之气度与政府及城市对话。一期规模大小综合以下重要因素进行确定：I 影响并改变市场对新北城落后、模糊的 长期认知，并吸

24、引市场的全而关注。II .视总盘规模体量而左，按照新政规左，90平米以下 占开发总量的比例进行确认。III.形成知富人群”的生活氛围。一期项目实质上是进行 板块投资，从而激发项目及板块开发价值，并达到以下四个效果： 聚集人气，改变市场对北城板块长久的固有落后印象。新城市的发展，聚集大批片 区外高素质人口居住，重要性不言而喻。其直接为北城发展注入大量新鲜血液，在促进城 市成熟的同时不断激发新城的价值：北城的发展需要城市最具活力的中产阶级、知识阶层 的大量进驻，这样才使新城区的人群构成系统合理。现阶段北城人群主要集中在旧城区， 文化层次及收入较低。而板块的不成熟使得区域外髙收入人群难以看好，辐射力

25、也比较 弱。即使高端项目的直接出现，因其总体量相对城市大局甚小，却无法实质性地推进城市 发展。从战略布局上看，这既是杠杆又是缓冲，同时是在开辟一条崭新的路，可最大限度 化解现阶段市场竞争之风险。对于城市的发展、城市的和谐，以及大盘的开发有着长远的 战略意义。 以髙品质产品，总价低来弱化单价高的市场抗争性，从而抬升区位板块的价值，为 后期产品单价上升提供了良好的推动力，此迂回很是重要。另一方而，关于居住小户型的 利润问题，不仅仅看到的是单个项目的微薄赢利，更重要的是，其实质上是一种板块的战 略投资，这个收益是巨大的，甚至超过开发的本身（如居住人气的旺盛直接促使当局者所 控制大片上地开发的价值提升

26、等）。所以，作为政府是否能给开发商更多的实质性优惠政 策，则取决于政府对于北城整体运营的战略眼光和魄力。 目前北城市场产品大户型供应为主，因此首推纯居住型小户型形成差异化竞争优势，销售风险比较小。而项目的快速成功销售将有助于吸引社会各界关注，尤其是赢得政 府的肯左与进一步支持，为大盘后续开发及战略扩张形成利好因素，也有利于提升开发商 在长沙之品牌影响力。此类人群大多处于事业上升期，收入较高且消费力旺盛，有利于促进新城区商业的 繁荣。关于居住型小户型市场的可行性分析：第一、物理距离近的优势将被充分放大，“北丐”的劣势所带来的市场抗争性将会缩 小。关于居住型小户型的做法，物理距离是英成功的根本，项

27、目的成功打造是比较容易塑 造的。片区距离芙蓉路中央商务中心、五一大道1刻钟以内车程，其辎射范朗内聚集数十万 目标客户人群，这是项目销售成功的有力保障。第二、居住型小户型产品为市场一大趋势，有投资型小户型无法比拟的居住功能优 势，具有比较强的市场竞争优势。主要表现在： 小户型、高品位、大社区环境，创新的 户型设计能最大限度提升居住品位。丰富且完善的配套设施，如社区风情商业、电影 院、图书室、会所俱乐部、健身场所等一应俱全。社区园林绿化设计美观，环境幽雅，从 经济、实用、品质等方面都具有强大的优势及可塑性。而这种居住氛国是城市中心投资或 办公型小户型所无法比拟的。具备居住人气的优势。社区的居住人气

28、，是社区成熟的重 要标志。居住型小户型以居住功能为核心，其环境完全按照舒适居住的要求来打造，居住 人气不言而喻。既可作为过渡性置业，其投资出租具有非常好的市场前景，又可作为长 久的舒适居所。事实上，居住型小户型将成为今后地产业一个不可忽视的发展趋势。关于 产品的具体塑造及推广研究，本文暂不做细致探究。2、第二阶段部署：板块品质/价值提升阶段在植被丰富的重要地块建设“城中豪宅”，以此使北城项目周边上地急剧升温。在北 城中产阶级的居住人气上升之后，城市的价值将逐渐突现。其重要的意义在于：一是直接 吸引该区域外大量高素质人口的入住，二是这些群体入住后的联合造势对北城“衰落”印象的实质性抗争，加之整合

29、政府、媒体等多方舆论优势，构成的合力，有助于树立新的城 市印象。此时，距离市中心最近的豪宅已经具有能量的积累了。加之周边交通的便捷性、 自然环境独特优势，大生活格局的形成，其项目的塑造空间比较大，独特性也将充分展现 出来。项目的辐射力大增，并有助于推广及销售。当一块资源没有突破狭隘视角以获得充分认知、没有被加速预热的时候，其价值注定 不能够得到充分的提升。于北城而言（主要指伍家岭以北），如果“贫穷偏远”的帽子不 摘，英城市价值便将难以突现。翻开长沙城市大版图，本应属于城市中央，但却一直是萧 条衰败。这是因为旧城历史原因所影响其停滞不前，而另一方面，大盘在发展自身的同时 应更多考虑到对城市发展的

30、融入，以及政府在城市运营中的科学规划及战略部署。从这一 点上来说，阳光100的布局与开发直接带动了河西麓南板块的价值提升，是值肯泄与赞许 的。3、第三阶段部署：板块商业/配套/物业提升发展阶段城市的发展，即通过居住人口的带动，进而完善生活及商业配套，最后实现城市的功 能价值。就北城大盘地产或城市运营发展来看，前两阶段通过聚集人气、提升板块价值起 到了城市资源的激发作用。由此，新城区将逐渐具备城市功能的驱动力以及对外的辐射力 量，进而推进北城大型商业的兴起。随着城市生活配套的完善，包括学校、医院、邮政、 金融等，新城将依仗自身资源优势掀起高档住宅开发的潮流，以及物业价值的全面提升。 对开发商而言

31、，事先控制重要码头，届时可修建商业区及高档住宅区，最大限度获取利 润。同时，因一期大量的居住小户型开发，使得后续可开发纯高档大户型住宅，形成真正 的稀缺地产项目。下篇：局外看天健天健芙蓉盛世位于伍家岭立交桥西南侧，占地而积270余亩，拥有中心城区内最大 的地块规模。就现状而言，这是一个寻常的地产项目，而从城帀发展的角度来看，却是一 个值得深思的项目。局外看天健一一，怀着对北城崛起的良好愿望，本文将以“局外人”的视角对天健这一 开发地块提出新的看法，并试图探索北城发展之道。一、天健具有长沙北城崛起之超级杠杆的唯一性第一、北城长期难以和谐发展、突破的根本是没有超强力度的杠杆撬动。天健这个盘所处的

32、位置很重要，意义很重大。可以此带动湘春路以北的旧城改造步伐，随着外来资本的逐步进驻，这样芙蓉北路以东的改造才会有希望：商业以及城市发展的良性循环才有 望，北边落后的局而才有可能实质性地改观，同时对伍家岭以北的上地开发价值会产生深 刻的影响。第二、高不成低不就，没有鲜明的特色，不具备超级杠杆下的功能定位，其商业中髙 难挺。旧北城整体消费力低下，而五一路南边商业磁场巨大，无法比拟：西边已具独立为 城之势，商业布局早已走在住宅开发的前头：东而以四方坪商业重心已经形成：伍家岭以 北目前居住人口不多，基本属于原旧城区居民，其商业也正在被社区商业配套分流。第三、北城的发展是个系统工程，必须有杠杆，是具备足

33、够长、足够力度的杠杆撬动，才有换新颜的可能，否则将在很长一段时间内发展缓慢。二、北城的商业能是什么？如果没有一种强大的力量能够驱动改变北城的而貌，那么这种强大甚至是超强大力量之合力是北城蠅起的希望。检验这种力量的将可能是其与 如下重要因素间的激烈抗挣：1、 能否实质性地加快旧城改造步伐。苴关键是对拆迁总体成本的影响。拆迁成本直接 决定着建造的成本，影响并转嫁至商品房的市场价格，旧城区的居住环境能否打动片区外 垃业者，让他们花比较髙的价钱来购买是一个重要的问题。2、 铁路的处理，道路的拉通，以及处理和拉通的时间。铁路是个大问题，资金投入量相当大，那么主要会借助外部招商引资来实施。其所投 入的资金

34、同样要追加到项目运作成本，政府与投资商的经济所得、以及市场对其价值的认 可必将形成三方博弈。芙蓉北路至东风路、以及车站北路的逍路拉通不是个小事情，以至 于这片数十年以来成为被城市遗忘的角落。其次是铁路处理和道路拉通的时间是个很重要的问题：这是北城的大面貌，如果这些 问题解决不了，北城的整体形象依然破败，城市印象依然模糊，板块竞争力也上不来，其 功能性（尤其是区位功能）将不能充分放大，就很难吸引大批投资商做高档项目群的开 发。这样以来北而的居住水平总体得不到实质性的提升，商业便难以繁荣。3、 能否改变人们对北城以往的深刻印象？这将直接影响到北城板块的竞争力，以及对片区外人口的吸引力，也决左城市北

35、拓的 驱动力。这是区域外人口对北城从内心深处的一种改变和认可，仅凭舆论很难改变。 因此，北城的崛起依靠一般的力量不行，非整合之大力不可。三、寻找北城崛起之超级杠杆从天健盘所处于地块谈起。思路决左出路，整合资源的程度取决于对资源的认识程度。重新认识这块上地：是因 为开发的最大利润，首先在于对资源最大价值的确认，在这个基础上，才会形成规划建设 上的最大效益，顺势形成开发的最大效益，进而实现营销最大经济效益、品牌效益，以及 后续因为品牌效益与经济效益互动所生长创造的更大经济效益与社会效益，最后形成价值 与效益的永续循环。基于此，将形成项目的独特、权威、排他性巨大优势，整合力度最为 强大。而对的一些困

36、难就依靠整合之合力方可解决。愚见：只有将自己泄位之功能科学充分放大，方可与城市对话，吞食小北城，引领大 城北-即东到星沙东城连浏阳，西到岳麓至宁乡，北拓开福接望城、推进城市全而和谐发展。成为长沙“冉”型大城之一长横与一长竖”之大接点，具备与全城乃至与世界 对话之气魄。真正成为城市的发动机、均衡器，形成自身独有的城市功能，这样便能够成 为超强度的优势辐射源。其区位交通优势（西接2桥、常长髙速，东连丽臣为长翼，南北芙 蓉为脊梁，乃大长沙之交通枢纽：另：长沙拟建地铁沿线，其中一条起于伍家岭）、区位 特性优势（稳在长沙城中，有均衡振城之势）、地块规模之优势（一环线内城区最大开发 规模）、环境共振之优势（一是开福寺规划优势及道路拉通、长沙“两馆一厅”建筑新河 三角洲开发之共震，二是融山、水、洲、城城市精粹于一体之共震，三是开福寺周边四个 限高范围为其提供宽阔视野、傲视群山、群城之大势当然本案也包括在内，问题的解决同 样取决于整合的力度，而来源于定位的髙度）将群体放大倍增裂变以次带动大北城发展，北而将挂起高档地产开发之飓风，湘江两岸将迅速发