不一样的江湖.,商业地产三大产品线

1、不一样的江湖:中国商业地产产品线三大门派内功详解近年来，凡是做商业地产，都讲究“上纲上线”。万达凭借“万达广场”一条产品线闯荡天下；华润则兵分三路，万象城打头阵, 五彩城（万象汇）领中军，1234s pace殿后，现也打下了一片江山。恒隆自负高冷，凭一招“ 恒隆广场”占领高地。连卖住宅的万科也耐不住寂寞，高调发布万科广场，万科红，万科2049等一系列产品线。更有些卖猪肉的，卖饮料的也插科打诨，打起了商业产品 线的主意，更是扬言3年100座。惹得一帮正统做商业的忍不住嗤笑：洒家始投老种经略相公，做到关西五路廉访使，也不枉了叫做 镇关西。你是个卖肉的操刀屠户，狗一般的人，也叫做镇关西。产品线一定是

2、个美娇娘，惹得众多英雄好汉垂涎欲滴。待洒家揭开她的面纱细看，窥得其中真容。 产品线战略的意义：产品线战略的初衷，说白了就是要做标准化。推行标准化产品线，便于快速复制、连锁开发，还可从根本上降低开发管理难度 和成本费用外，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终可以大幅度提高项目的 投资回报率。如下公式所示：0.25倍左投资回报率f=利润率X周转率X杠杆率。举个例子来说，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按传统方式进行开发，通常周转率在 右，杠杆率通常是2-3 ,（即投入100元，回报200-300元）。如果按中间值计算，在净利润是

3、20%勺情况下，年化的回报率f=20%X 0.25 X 2.5=12.5%。如果推行标准化开发模式，周转率可能提高到0.3倍，杠杆率可能提高到5,在净利润也是20%勺情况下，年化7的回报率 f=20%X 0.3 X 5=30% 是 12.5%的 2.4 倍。代表房企的商业产品线一览产品线医盘扱时尚監时心awrw ST创 all丽广场来梧丄定城屮之城、.袖合任宅.直场、心i;檢、 輾篙抚兌邑満！主霉壽2非芯卯4r滙命伽更脈 帕检15打造垃谀舍体曲圈百?汇扌翱讥皿区卜谡） 主活.商铝ns.脈化曲fM业皓构.，来相士晒帥40 超为間谛型曲弋宿时K屮4X节时曙（SnMALL ED为血的畛MML及器信戋

4、V戏ST心* 站黑K：士加大宦别茁+ : Xfc毘丿遅济粽ESin,內間蘿崗典1则；1?!坤的沟删中巧”从SV槪屮忡半?； ”鍵俱 认临，川串书新奇，的眉k快乐的駁1则虻闵甲憲肛 WTMlXiiTO中巧頼1址17|剖咸驾151芒 滋柑应诞,裔业LU只-酣在5-6山半米左七,个別如；剰H斑汕A LL20UT M；勺llH虚个家.折口1畑闵疔”炫7註見时町阶网 址才护r 后.晡葫rr与咖氏绛庄們产Pi匪幘丁廿洞口冃. 市上海池磴用世惶法隅严七农幽泵足Mz卸至 y-W：立 *同因也垸中山公显“椅 卿曲甫的检 医必.200晋1岳冷和用决岀祁乌盼. 卒此.忤為和用与K唏展jrr滋7軒“品粛內合杵 ncT

5、E山公园，业口护之辛曲护协曲？115打半方宰.21自特台柞开岌,自捋恒隆r锁翌茫 -恢十的搀心唤.ia|t.馬顶菠驹牺屮%恒障广圻fiT高端詢熾妙恂F心，彳涼乘檯土（4万rrf ）.战塞爭複士f a万卅；jtisssn WsMALL f 5击万rrf ) 深划凱紬MALL C 20万J上画tl凱以万时J中山金园龙之夢（2自谢请宦上抵E底广曇祜褐和*7沽E J顶目娄城帼葩购物申?华淘区翅购物中心社区圾购物中心产a线分类万家城1234Space1S目畑单店铠含店Paa分真51二代万达广场综合体第三代万达广场；jW （ MKC）护什沟啊、的核心绘成部分力擀一站式*消S和“体陶枷.包芳万象应/烬S深圳

6、万佥城作为万兔#的55站.丁2004年12只开业，现已成为深*1大、华南a好.庁国曇八范53（府的怎端纵中心5彩WLivingmll（万剝匚）立足 rb（fjE 中心ST三找城市的核心J段.以区域内的家IE汩 SH体为目杯.最应和住活是这条产胡线要的 t忌炽焯2外.大湫 MIK山乩 Smim 的五彩城1贻巳经进入规沁*1呃*?R1234space ,寫万的际品StiIR念才?毛的 潮人BWWia念有机结合 2013年W月,被栩为 的冷冢1234$pacerr廉圳丿I业 hk 为了深圳币丽蘇5Qfl涮人年活一站式体劇 为人众删汀仝Z伽册aa）10代SOS目自捋深圳万磁（1&8万 itf）深圳12

7、S4space吨裔业m体刑？ 1 ixttMk. c&m 45万平方米.一（ft位于炀b核心筋 则.业iS遵1合I焰市沫+粵1S为工.rrsBKTT发，a台可2制梯点.几栋沁CU1嗣師成 asio- isht方/ifi,枷I城市站金 tBLC，以E*闻 1j*醪炭4嫩lU+Q 林饮.定位城市圾M術购时心.订as兀IBS 可為矩大agvr游合怵.色恰仕宅、甘楼、 公丸的帆聘护/分为人5煤屮此 购如中心业阳佢合片垃.iff业定 付T城H3圾或区域级求於中诂扎腹 渤中心.血积花10力平方米以上部分9堆主力店S持部分鬲业和出ff的物中心自捷/RitEteme大于H0长沙、长春、i柿.用京.rs、ma万

8、达（45万nr ）武汉、專宁、沈日B&QiS、大连、天潭万达（15万打左右曲州W5iSB物中心:建筑澗駅169仍m无輯港湖万达购物中;:薩筑口I秩23万口无锡滨湖万达自检中: 筑51哄113万讯苏牌帀itJWSl中心：注万rr陀兰达1$协P心；詳於齐&爲.8万汰金万达1诫中心欢靭原9.45万ar顶目类型城巾级事瑞综合体产品线分类根泰中心已开业IS辭/销4 W银&地产品线区龙型中离刪业缘合体超区域据 购物中心龙湖产品役tt区型购物中心银秦中心定位丁蛊谍ift业综6休.丁彌南及，:沂发达的省金城ftJ核心15圏汇悠a你*占牌需竹?姑、甲弓詡L高彫、寓等多种商非功能T 仏滾盼心以世JW七g侈品品牌为

9、主号，以层档白鼠 猪詁趙市、就敬姻乐.扃联会所为咏职泰域”，作为中高端商业综台体位 ztfemfBaT- 一匚 二 二严 - _=主聞二 _一 彳- SOsol番SrrE-1- iL1_*-J111ni-fnJ1-4_k7i-k1L -5J-匚*I-k-1L-.11ILI1 1I-1 -1；-TJrI*rJk1H-i1 11、IP-lr，r卜：Ji-1wJ-1 1T11万达系翟 V土* 鬥卑 I;%Its7忙k JWJi珈城彷象疋万象城K一 Xo觀2DU年【lijc;万科系订单式.标准化促进大规模a制军事化B理保证高效执行、 Uy 刁”14年80座城市110个万达广场1念不断惟岀,商业经营有成

10、功案厠，ffi售业绩节节攀升r*i r 飢二420111年6J12012年4n万科红薛街2012年5三好tt区四有社区Z0I1I3年G月2014月2015h年4月i商业产品线三大门派分类翎里累一汤tt区裔业LD20491五研坊社区商乂2049 I城花商业产品线E大n派濮多年经验打造成功案例品牌价值传播输岀品牌快速S制订单式.标准化.大魏模快速S制 fjorarrmH hem银泰置地YINTAI I A NR打造标品牌复制标准化/输岀概念提升销售7=1达广师AMMSIOiA PU/XZASh【i2世茂傘皿vanKe万科N F雄述商闵;谧包穩促进销售物业岀货标准派分析:St-m行謎氏边目約比一家.

11、S已罄進以为继.开I旨转型品牌派分析=通过标冋5品牌的打适.W躺迅連打开韦BtMJ：资金.心 3憂耘高ag前期32afl5nj 蘇己*5入不一sws鮭SA 慈收a5.IE念派分折9过童业任金的包决,可以耶S吸引有场e球.达遞日1精書物业的目的S.進以俣证稳走的疑百飞-钙售0農创佳仝三大门派的产品线江湖标准派：如果说产品线的核心是标准化，那国内能称得上产品线的，仅 万达广场独此一家，其订单式的标准化复制，是建立在对城市和人群的普适性，以及强大的军事化执行力基础上的，全国各地的万达广场无论是规划设计还是业态品牌都能做到七八成相 像。品牌派：所谓的品牌派，无论是大悦城系，其西单大悦城，朝阳大悦城，沈

12、阳大悦城，除了似是而非的青春主题，似乎谁都不像谁。还是华润系，其深圳万象城，跟成都、南宁万象城都差异明显。更有甚者，龙湖的2个星悦荟，一个是1.2万方的小商业，一个是78万方的综合体，就像非要把蜗牛许配给给水牛。品牌派的做法，更像是做产品而不是做产品线。往往是通过多年的精心耕耘， 打造好了一个成熟的产品，市场美誉度咼了之后，再开始品牌输出，相同的品牌不一样的产品。概念派：至于概念派，近来越来越盛行，我这里总结了以下几点:1、概念包装有一套以万科来说，从三好到四有、五菜一汤，社区商业1.0升级到2.0，再到V-LINK、万科产品线的包装不断推出新的概念，但基本 很少落地。2、紧抓热点讲故事抓住市

13、场最新的创新创业、健康、众筹等元素讲故事，投其（投资者）所好3、线上线下好榜样紧靠线上线下概念，引入时下最热的社区 02C元素4、成熟复制有难度地产企业的商业产品线概念包装， 主要针对社区商业，而城市级或区域级商业很难靠概念吸引。 社区商业产品线模式仅是概念的 堆砌，鲜有可成熟复制的案例。5、商业公司与地产公司策略迥异:如果说以恒隆、华润为代表的传统 商业地产开发商的产品线更多是打造标杆项目, 塑造品牌。而以万科为代表的住宅开发商推出 的产品线，更多围绕社区商业营销包装，利好出货。说白了，只是借着镇关西的概念，强骗了那金翠莲。因为商业地洒家有话说：商业地产产品线其实是个伪命题，地产界所谓产品线

14、的概念，只不过是把住宅地产那一套硬往商业搬，产项目其实并不具备住宅项目那么高的标准化， 仅有的一家称得上标准化的万达模式全球独此一家别无分店，况且他自己都在尝试转型。如果说住宅产品线就像肯德基圈养的速成鸡，那每个商业项目就像一个个独立的个体，每个项目都有它的个性和脾气。做商业, 更务实的做法，还是做好产品，打造标杆，形成品牌。今年以来，虽然商业地产的竞争压力与日俱增，但品牌房企加码商业地产的脚步依然不见减缓。有业内人士表示，随着房 企在商业、住宅领域的相互促进，或将促使房地产行业向着更加健康、有序的方向发展。住宅市场冷清行情的蔓延，使得品牌房企在商业地产领域的连续动作成为近期市场上一道醒目的风

15、景。包括万科、华润置地、龙湖、招商等诸多上市房企纷纷宣布了将加大投资商业地产的力度。无论是成熟的大型房企，还是近年发展迅猛的后起之秀，都致力于产品的深入研发、细分。从多数企业的发展来看,往往都是先有产品，后形成产品系，最终构成企业的品牌基因。2011年6月28日，深圳万科在大梅沙万科中心举行聚势？睿变-深圳万科商业策略发布暨万科广场推介会。会上万科确定 了商业地产的三大产品线，包括购物中心万科广场品牌、写字楼万科大厦品牌、社区商业万科红品牌；三是宣布其商业地产的宏伟蓝图，年内万科商业将进入惠东地区，未来两年深圳万科将推出14个项目，覆盖商用的各个系列，其中购物中心 项目三个，面积共计30万平方

16、米，社区商业面积将超 34万平方米，写字楼物业逾40万平方米。2014年7月24日，北京万科写字楼三大产品系发布会举行。此次发布会首次对外发布，写字楼三大产品线从高端到低端为: 万科中心系、金域国际系、万科天地系。万科广场：购物中心项目定位:万科广场定位为城市级中高端购物中心， 其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费 人群为重点，坚持以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱 乐为亮点的商业原则规划。选址要求:依附于城市综合体存在，面积在十万平米以上项目布局:万科的基本城市布局战略为大战一线城 市，谋局二三线城市:除继续巩固北京、 上海、深圳等一线城市的商业地位外，万科力布珠三角

17、商局。代表项目 深圳龙岗万科广场龙岗万科广场项目位于龙岗中心城总体城市规划的新城中心，毗邻龙岗区文化中心、 青少年宫、书城、科学馆，龙岗万科广场项目总面积达 15万平方米，地上五层，地 下一层。龙岗万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层， 并以家庭消费人群为重点。万科红：社区商业AZI-i剤U辄4捕 JiLX产品定位： 万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括 万科红生活中心和万科红新街坊 两个子品牌，作为精品社区生活全案的万科红生活中心是具有较大规模的社区集中 商业，而作为社区底商及街铺的万科红新街坊，将在住宅配套建成后直接销售。项目定位:精品社区生活全案代表项目:深圳

18、布吉万科红万科红是深圳万科精心打造的都市 MALL社区，以社区商业革新者的姿态，开创街 区MALL建筑形态，其3.6万rf两层的商业空间，商业中心与街区结合、内外街结合， 并设置多个主入口，既集中又开放，极具通透与开放性。万科写字楼三大产品线万科中心系，为北京万科的最高端产品，是 TOP级商办巨擘，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体，包括首开万科中心和天竺万科中心 2个项目;金域国际系，定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中，包括住总万科？金域国际中心、金第万科？朗润国际中心2个项目万科天地系，以服务小微企业

19、、创业家微乐园为目的，讲究SOHO、公，户型灵活实用，企业购置门槛低，包括万科长阳天*014年7月26 日，华润置地商业地产战略暨深圳区域产品发布会在华润深圳湾体育中心海之门广场举行，华润置地宣布将致力成为中国商业地产领导者-的商业地产战略目标，这也是其首次正式向外界发布其全国商业战略布局。以高端商业产品线定位的万象城、区域商业中心定位的万象汇/五彩城系列以及华润1234S pace作为华润旗下地产业务三大商业产品线，未来将加大其投入。地、长阳半岛V公馆等项目。品质给城市更多改变项目定位:选址要求:万象城作为华润置地重点打造的高端商业产品线，以其一站式的消费体验，迅速成为中国最具示范效应的购物

20、中心。除目前已开业的万象城外，该产品线还将呈现出创 新升级版万象城一一万象天地等多元形态。 届时，万象天地将助力中国首个城市人文 综合体一一深圳华润城成为深圳最具影响力的复合型商业街区。华润万象城一般选址一线城市或省会城市的核心区域。项目布局:万象城已分布在深圳（2）、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆、无锡、合肥、青岛、上海、赣州、西安、温州、南通、太原、济南、厦门、柳州、石家庄、汕头、福 州等二十余座城市。代表项目 深圳华润中心？万象城华润置地首个都市综合体产品，位于深圳市罗湖金融商务中心区（CBD，占地面积近10万平方米，由城市主干道深南大道、滨河大道及宝安南路围合而成，是集零售、 餐饮

21、、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品 质的标志性都市综合体，总建筑面积逾55万平方米，总投资约60亿人民币。万象城：都市综合体卜0J r7L .、2;项目定位： 作为华润置地发展出的第二条商业产品系列， 万象汇（五彩城）定位为区域商业中心.以区域内的家庭消费群体为目标，同时满足区域商务人群和流动人群的消费需求。 家选址要求:项目布局:代表项目:庭和生活是这条产品线最重要的主题。立足一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段。2013年，华润置地首个五彩城在北京正式开业，2014年5月1日，作为华润置地合 肥首个商业项目的五彩城正式开业；6月28日，余姚五彩城也正

22、式开业。截至目前， 五彩城已布局中国内地的22个城市。北京？凤凰汇购物中心凤凰汇位于三元桥北侧，机场高速起点处，毗邻三环主干道和京顺路，机场快轨与地 铁10号线在此交汇。凤凰汇是面向国际中产和精英白领集购物、休闲、社交于一体 的精品国际商区。凤凰汇共4层，由地下一层至地上三层组成。万象汇（五彩城）区域商业中心Tf* 二CALLER* W项目定位:为满足年轻、时尚消费者的需求，华润1234space将万象城的高品质概念与轻奢的潮 人的时尚理念有机结合。项目布局:代表项目:2013年年底，被称为mini万象城的首家1234space在深圳开业。深圳 1234s pace1234 SP AC是华润置

23、地首个以先锋时尚为主题定位的体验式潮人生活馆。1234 SPACE洞察时尚趋势和潮人需求，领衔东门商业品质升级，定义东门商业新方向，发动时尚 消费新浪潮，为大众带来全新潮流体验。1234space体验式时尚潮人生活馆OMSOj HcX 10(7月24日，龙湖集团在京公布龙湖天街购物中心的全新品牌形象，并展示其未来几年的商业地产发展蓝图。据悉，龙湖集团将把每年销售收入的10%用作商业投资，并VI体系。计划通过10-15年的发展，令商业地产占到集团核心利润的 20%以上。龙湖集团商业地产部总经理魏健表示，-天街并非一个全新品牌，此前已运营了十几年，-此次 的新是有新的品牌战略，沉淀、总结了新的品牌

24、内涵，包括新的龙湖天街都市购物中心系列HI龙湖天街全新品牌形象以-彩云星空-的视觉体系7月24 日，龙湖天街全新品牌发布会在北京召开。龙湖集团首度公布了其购物中心品牌一一天街的全新品牌形象和运营理念。为核心，将-满足所需、更有惊喜-作为赖以坚守的品牌本质，并明确定位于面向中等收入新兴家庭区域型购物中心。而将于今年年底开业的北京长楹天街购物中心，标志着天 街品牌正式布局一线城市。代表项目：北京长楹天街购物中心27万平方米，集百货、影城、超市、真冰场及众多餐饮、生活配2014年12月正式开业。北京龙湖长楹天街购物中心，坐落于朝阳区朝阳北路常营段，无缝连接地铁六号线常营站。购物中心体量达 套、服装服

25、饰专卖店于一体，为京东人群提供全业态消费空间。长楹天街购物中心将于龙湖星悦荟社区特色商业系列77龙湖星悦荟是社区型时尚生活中心，面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活方式，集合一个城市最好的餐厅和休闲场所，针对商务及高端休 闲市场。这类产品规模一般不超过 5万方。服务于社区级，或者是到区域级这样的一个形态，里面业态更加集中，偏重于餐饮，会增加一些文化特色的东西。这些东西会让这样的项目 并不是以规模取胜，而是以它的特色取胜。代表项目：西安龙湖星悦荟大兴店位于西安市玉祥门向北1公里的龙湖？星悦荟（大兴店），是龙湖商业在西安落地的首个星悦荟-系购物中心。西安龙湖星悦荟大兴店

26、面向城市大众客群，建筑面积7.1万平米，设约1000个停车位，由地上三层，地下一层构成。其中LG层定位百味荟-，一至三层分别为-时尚荟-、-欢乐荟、生活荟-。按照规划，其开业后将成为满足一站式消费的生活聚集地，树立起城西时尚生活的新地标。龙湖MOCO家悦荟高端家居生活馆系列P -P Fl g龙湖MOC（家悦荟，是高端精品家居生活馆，为中产及中产以上人群，提供与国际潮流同步-的生活方式和消费文化，并赋予其 -引领潮流、品味非凡-的身份价值。它的规模在5万到10万方。这类中型的 MALL作为一个特类产品，也具备一定的品类特色，更像一个小型的精品专业市场。代表项目：龙湖MOC家居生活馆龙湖MOC家居

27、生活馆占地3万方，集合了近百个高端家居精品店，设有800个停车位。其中，MOC家居生活馆一期面积1.6万方，馆内布局共分五层，负一层是家居配套馆, 一层为进口家居馆，二层为名品家居馆、三层为时尚家居馆，四层为创意家居馆。龙湖集团商业布局2014至2016年，将有成都时代天街、西安大兴星悦荟、北京长楹天街、重庆时代天街二期、成都金楠天街、西安曲江星悦荟、杭州金沙天街、上海虹桥天街、北京时代天街、重庆时代天街三期、苏州龙湖天街、杭州滨江天街、重庆源著天街、重庆U城天街二期等商业中心陆续开幕。预计截至2017年底,2013年底，集团已开业商场面积达到龙湖商业将持有 23个开业商场，持有开业商场总面积

28、达到357万平方米。龙湖年报显示，截至100万平方米，整体出租率达97.6%，租金总额6.7亿元，扣除营业税后的租金收入6.3亿元，同比上升31.3%。S3litYI1NTAI*011年11月，银泰集团首次召开商业战略发布会，推出了三大商业综合体产品银泰中心、银泰城和银泰Mall，目的是在中国一线、二线或三线城市的核心商圈和非核心商圈合理有效地配置其开发的商业综合体。银泰中心定位一线城市或省会城市高端、奢华的地标性城市综合体，体量一般在30-70多万平米左右，集国际顶级奢侈品牌购物中心、顶级酒店、甲级智能写字楼和高档公寓等功能于一体，成为所在地区的城市地标。-银泰中心以世界知名奢侈品品牌为主导

29、，以高档百货、精品超市、高端餐饮娱乐、高级会所等为配套，是顶级人士奢享生活的完 美所在。代表项目：北京银泰中心60项重大工程之一，与奥运鸟巢、央视新址等北京银泰中心(Beijing Yintai Centre) 位于建国门外大街2号，是长安街沿线最高的建筑。在建期间，北京银泰中心是北京市重点工程一起受到国务院领导的关注，更以249.9米的高度成为北京的新地标。北京银泰中心已成为京城高品位商业、休闲、及娱乐时尚生活目的地。银泰中心高端商业综合体银泰城为高端多功能复合型城市综合体，是都市时尚生活重心，体量一般在30-50万平方米，集大型购物中心、高端酒店、写字楼等功能于一体。选址于一线与二线城市的

30、副中心、或经济发达的三线城市的经济核心区，形成城市新的商圈。-银泰城-以国际、国内时尚品牌为主导，以中高端流行百货、大型生活超市、特色餐饮、豪华影院、量贩式KTV娱乐电玩城、数码连锁电器等为配套，是都市人时尚生活首选。代表项目：杭州城西银泰城位于杭州城西中央居住区核心区域，总建筑面积达40万平方米，是杭州城西区域最大的商业综合体之一。由高层现代建筑以及低层商业建筑、广场、空中休闲公园等建筑形银泰MALL是继-银泰中心、-银泰城城市商业综合体产品系后，以开拓性的创新理念、国际化的前瞻视野、适应互联网时代趋势的全新一代城市综合体，集商业零售、文化 展示、演艺娱乐、虚拟体验、儿童教育、时尚餐饮、休闲

31、健身、居住办公等多功能多业态于一体的24小时活力体验中心 。代表项目：台州银泰匯台州银泰匯位于浙江台州商贸核心区，90万平方米总建筑面积，为国内体量最大的商业综合体，是银泰以商业基因驱动的又一次里程碑式创新。台州银泰匯集购物、居住、办公、餐饮娱乐和主题公园于一体的超大型城市综合体，率先将新时代购物中心形态Park Mall导入国内。U城天街二期等商业2014至2016年，将有成都时代天街、西安大兴星悦荟、北京长楹天街、重庆时代天街二期、成都金楠天街、西安曲江星悦荟、杭州金沙天街、上海虹桥天街、北京时代天街、重庆时代天街三期、苏州龙湖天街、杭州滨江天街、重庆源著天街、重庆2013年底，集团已开业

32、商场面积达到100万平方米，整体出租率达97.6%，租金总额6.7亿元，扣除营业税后的租金收入6.3亿元，同比上升31.3%。 1益田集 YIT1I AN GROUP2013年8月28日晚，益田假日广场5周年答谢庆典在深圳益田威斯汀酒店举行。益田商业集团借此契机，首度集中发布了未来益田商业集团四大产品线。不同定位的 四大产品线将在风劲潮涌的商业地产大潮中齐驱并进，辐射不同城市区域的核心商圈，打造定位明确的城市体验。益田假日广场系列以深圳益田假日广场为代表的城市核心商圈时尚 奢侈品商业一一益田假日广场-系列，这种商业模式将在北京和大连进行复制，未来还将进驻各大城市核心区域。代表项目：深圳？益田假

33、日广场Westin ）酒店为一体的大型建筑综假日体验-无限扩张，结合项目深圳益田假日广场，地处深圳华侨城核心，总建筑面积13.58万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、国际白金五星级威斯汀（合体，宛若深圳湾畔的一艘时尚豪华游轮。益田假日广场融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，充满鲜明主题和体验特色，将 地段特色以及周边氛围，以国际化的规划塑造着全球先进的城市样板，致力打造适合都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心。-益田假日世界-系列以-文化、时尚、美食三大制高点为特色，打造主题特色购物艺术中心的-益田假日世界-系列，益田集团将携手国际钢琴巨星郎朗共同创办-郎朗音乐世界-

34、，由世界建筑大师 安藤忠雄亲自操刀设计，打造文化艺术新地标。-益田假日天地-系列r以益田大运城邦-国际lifestyle娱乐购物体验场-为代表的主题娱乐体验商业一一益田假日天地-系列，将购物空间与游乐设施完美融合，为消费者打造一个充满创意与欢乐的购物体验场所；代表项目： 深圳大运城？益田假日天地深圳益田假日天地位于大运新城核心区域，建筑面积约8万平方米，是中国首家娱乐购物国际life style体验场，集中式娱乐购物商场与休闲life style步行街融为一体。特色餐饮、主题影院、精品超市、潮流名品一应俱全。购物空间与儿童游乐设施完美融合，使娱乐体验贯穿于整个购物过程，致力为全家人提供更时尚、

35、更精致、更具有国际 特色的高品质生活，打造一个充满创意与欢乐的购物消费场所。益田假日天地系列驚屯一Qv.n.4-壬k以益田大运城邦-国际lifestyle娱乐购物体验场-为代表的主题娱乐体验商业一一-益田假日天地-系列，将购物空间与游乐设施完美融合，为消费者打造一个充满创意与欢乐的购物体验场所；代表项目： 大连？益田假日步行街大连益田假日步行街与大连益田假日广场一路之隔，总建筑面积约25万平方米，是一个由丰富的现代商业建筑群落组成，集餐饮、购物、娱乐、休闲、文化、艺术于一体具有国际水平的休闲步行街。创造性的划分为潮流时尚、娱乐休闲、中西美食、电子数码、婚庆家居等多个不同主题的个性化街区，打造东

36、北亚第一主题情景步行街。在成功打造大悦城-城市综合体商业品牌，并实现产品线复制之后， 中粮置地正谋划在商业地产领域打造一条全新的产品线。该产品线的首个项目中粮？祥云小镇位于北京中央别墅区中心，首期最快于今年9月启动，二期商业将于2015年年底亮相。如果-祥云小镇-的第二条产品线探索成功，中粮置地将形成祥云小镇与-大悦城-系列双线并重的商业地产模式，其品牌产品线也将涵盖城市核心城市综合体，以及次城市核心区、别墅区商业等庞大商业地产版图。專顺义中粮COFCO项目定位:大悦城是，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、 写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。目标客群:

37、品牌特征:大悦城目标客群为18-35岁的新兴中产阶级。年轻是客层，时尚是主线，潮流是表现方式，品位是生活的追求。商业布局:自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，大悦城已成功复制了沈阳中街大悦城、北 京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城5个运营项目，并成为中粮集团城市综合体 的核心品牌。未来5年，大悦城还将在全国以一线城市为核心， 辐射长三角、珠三角、 环渤海等经济圈，继续复制开发成都大悦城、烟台大悦城、天津六纬路大悦城、北京 安定门大悦城、深圳大悦城等项目，扩大规模至 30个大悦城城市综合体项目。代表项目:北京西单大悦城2007年底隆重开业的北京西单大悦城（JOYCITY）是一座由中粮集团精

38、心打造的国 际化青年城，这座西单商圈唯一的Shopping Mall迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。拥有40多个全北京独有品牌，十字连廊的超宽阔天幕广场，大挑空中央舞 台，共同营造时尚共享空间，是西单商圈 可复制的规模最大的时尚商业综合体。也 是2008年北京商业地产的最大亮点。MB-亠一项目定位:目标客群:品牌特征:在满足基本生活的需求下，激发并满足目标客群的高层次精神需求， 打造高品位、生 活型、国际化的街区型主题商业。面向城市中高端客群，并重点立足于京北中央别墅区、亚北别墅区等高端住宅区。偏重生活化、家庭化，

39、是为高端中产家庭打造的慢生活空间，更加注重商业体验，可以有效聚拢人气，为消费者带来更多的社交、互动、休闲的感受。商业布局:与大悦城系列的发展路径类似，中粮置地延续了先探索再复制的商业运作模式， 计 划将首个祥云小镇商业项目打造成别墅商业的样本， 一旦探索成功，则可以很快走 上类似大悦城的复制之路。据悉，中粮置地已经准备将位于沈阳沈北区域的一个地 块作为打造下一个祥云小镇的未来储备。代表项目:中粮?祥云小镇位于北京顺义中央别墅区中心的中粮 ？祥云小镇将建造一个布局于别墅聚集区中心的 内嵌式商业。中粮？祥云小镇是中粮祥云国际生活广场项目的一部分，祥云国际生活 广场规划了 32万平方米的住宅和19万平方米的商业，可出租商业面积预计将达到8 万平方米，共200多个商铺，主要以餐饮、儿童和体验业态为主。项目形态类似于三 里屯太