贷款项目评估报告-模板

1、第一章 概 要 四川广居民生实业有限公司（以下简称广居公司）为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2006年10月31日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照中国农业银行中长期项目贷款评估办法的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2006年11月23日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一、 借款人评价1、公司简介 广居公司于2005年6月20日

2、经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。2、管理层简介广居公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。公司主要管理人员简历如下

3、：刘文锦：公司法定代表人,女，1969年月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年民生房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏民生物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏民生闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏民生建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏民生房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。赵金华：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务

4、科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任四川广居民生实业有限公司财务部监。3、公司信用及财务状况广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为。经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，广居公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。由于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行（都江堰支行）认定其2006年信用等级为AA+级。截止2006年

5、10月31日，公司总资产8067.64万元，负债35.72万元，所有者权益为8031.92万元。 4、关联企业（1）宁夏民生房地产开发有限公司宁夏民生房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会（首批）会员单位。 该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款余额为8000万元，贷款分类均为为正常。截止2006年9月31日，公司资产总额为27535.08万元，负债总额为19275.90万元，所有者权益为8259.19万元，资产负债率70.

6、00%。公司近两年的经营情况如下表：项 目2004年2005年2006年1-9月主营业务收入（万元）16648.2811416.947628.42利润总额（万元）1821.84685.631632.56净利润（万元）1143.96387.051632.56 （2）宁夏民生建筑装饰工程有限公司该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司股东为宁夏民生房地产开发有限公司、刘文锦、胡晓红，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资300万元，占总股本的30%；刘文锦出资600万元，占总股本的60%；胡晓红出资100万元，占总股本的10%。 （3）宁夏民生物业管理有限公司该公司成立于2001年2

7、月，注册资本人民币叁佰万元，公司股东为刘文锦、胡晓红两位自然人，其中：刘文锦出资270万元，占总股本的90%；胡晓红出资30万元，占总股本的10%。二、项目评价“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道（东北角边界与青山制药和青蓉机械厂用地相临），南临滨江河与滨江路（排洪渠），西临环山路与环山渠，北临道路。项目由三个地块组成，总用地面积为.4平方米，总建筑面积为45280.86平方米。项目综合技术经济指标如下：序号指标名称单位一号地二号地三号地合计1规划建设净用地面积： .9536574.217520.25.42规划总建筑面积： 35547.633763.11597

8、0.1245280.862.1地上建筑面积： 35547.633763.115970.1245280.862.1.1组院住宅建筑面积： 30852.330852.32.1.2度假公寓建筑面积： 3673.925970.129644.042.1.3商业及配套建筑面积： 1021.411758.952780.362.1.4水疗会所建筑面积2004.162004.163居住户（套）数：套2168783024容积率：0.310.10.34 5建筑密度： 18.96%10.30%10.79% 6绿地率： 60%72%50%7机动车位： 个16836110314该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项，目前

9、已取得了所有建设手续。 项目计划于2007年9月竣工。截止现场勘察日，该工程正进行展示区（一号地块178、179、180、181、182、183、185、186号四组院、209至220、222、223号公寓，4、5号公建）基础工程施工（四组院桩基已完工）。 现场勘察情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。该项目的勘察工作由都江堰川西工程勘察施工有限责任公司，设计工作由加拿大BDCL设计有限公司BDCL Design Group LTD、北京市建筑设计研

10、究院（三所）、北京创翌高峰园林景观设计有限公司、四川国恒建筑设计有限公司等四家公司完成，项目工程施工由成都市第七建筑工程公司完成，监理工作由都江堰市诚信建设监理有限公司完成。三、投资、筹资评估（一）总投资估算与资金筹措经测算项目的总投资为18,686.97万元，资金来源为自有资本金7980.93 万元，占总投资的42.71%；银行贷款8,000.00万元，占总投资的42.81%；销售转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。（二）评估基准日投资情况评估人员通过分析广居公司的财务帐目，截止于2006年10月31日止，项目已投入的资金为：1、土地款6435.62 万元； 2、前期工程费54

11、5.38万元；3、报建费384.69 万元；5、开发间接费47.75万元；6、期间费用263.08万元； 以上合计7676.52万元。（三）企业自有资金核算截止2006年10月31日,企业的所有者权益8031.92万元；固定资产净值50.99万元；企业存货（开发成本）7413.47万元，均为本项目（青城山房）投入的各项费用。 经测算广居公司可提供的自有资金（项目资本金）为7980.93万元。 公司目前已投入资金为7676.52万元，小于公司可提供的自有资金（7980.93万元）。公司截止评估基准日货币资金帐面余额为560.05万元，后续投入资金（项目资本金未投部份）是有保证的，因此以7980.

12、93万元作为项目资本金，占总投资额的43.86%。（四）银行贷款根据广居公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向银行申请8,000.00万元的房地产开发贷款。（五）项目预售款转投入预收售房款转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。四、财务评估（一）静态效益指标经测算，项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别为：项 目单 位指 标 数销售收入万元26,623.94利润总额万元6,179.78 净利润万元4,140.45 总投资利润率%33.07 总投资净利润率%22.16 销售利润率%23.21 销售净利润率%15.55 （二）项目财务现金流量分析经评估测算，项目的税后指标如

13、下（详见附表）：1、内部财务收益率：22.32%； 2、财务净现值（折现率10%）：按全部投资计为2333.91万元； 3、动态投资回收期（折现率10%）：2.23年以上指标反映，项目的内部收益率大于银行贷款利率与设定的折现率，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。 （三）项目偿债能力分析 项目还款主要来源于由销售商品房而流入的现金，开发期累计的盈余资金经测算为12,121.38 万元，借款偿还期为1.64年，项目综合偿债保证比2.52，项目偿债有保障，企业有一定的偿债能力。 （四）不确定性分析 1、盈亏平衡分析计算表明，当销售均价为4624.52元/平方米（计划销售均价6264.38元/

14、平方米）或销售面积为31374.92平方米（总销售面积为42500.50 平方米），项目达到盈亏平衡点。项目保本作业率为73.82%，安全边际率为26.18%。 2、敏感性分析从“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其每提高或降低10%，净现值将增加或降低60.82%；其次总投资为次要影响因素，其每提高或下降10%，净现值将下降或增加50.8%2。因此企业因加强市场营销工作，密切关注销售价格的变化，并严格控制开发成本。当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率（14.85%）仍大于折现率（10%），财务净现值（914.4

15、6万元）大于零。因此，从敏感性分析的结果可知，项目有较强的抗风险能力。当总投资增加19.66%时，财务净现值趋于零。当总收入下降16.43%时，财务净现值趋于零。 五、贷款风险分析1、项目合法手续方面“ 青城山房”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，项目的手续合法。2、借款人方面借款人是2005年新成立的公司，房地产开发资质为暂定三级，但公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历，因此积累了较丰富的房地产开发经验，公司信用等级被中国农业银行都江堰支行认定为“AA”级，这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。3、市场

16、方面房地产市场作为目前投资的热点，竞争较为激烈，特别是国家实行一系列的调控措施以来，市场风险加剧。本项目位于风景秀丽的青城前山区域，但由于项目的目标客户群体有特定的针对性，因此需要加强市场营销工作。该项目地理位置较好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。4、资金方面本项目的资金来源为：自有资本金7980.93 万元，占总投资的42.71%；银行贷款8,000.00万元，占总投资的42.81%；销售转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。5、政策方面中国人民银行对外发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件：房地产开发企业要有资质，信

17、用等级较高，无拖欠工程款；必须具备四证；自有资金不低于35%。从政策上要求商业银行优化房地产信贷结构，降低信贷经营风险等。今年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部相继发布了一系列政策，调控房地产市场。特别是今年5月，国务院常务会议提出六条关于楼市调控的针对性措施，接着国务院办公厅又转发了建筑部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，对目前的房地产市场产生了较大的影响。因此，银行应一方面密切关注房地产最新政策对本项目的影响；另一方面应加强对业主的贷后管理。6、总投资变动方面从前面的敏感性分析中可知，总投资对净现值、财务内部收益率和投资回收期都较敏感，项目各项财务指标对总投资的敏感

18、性较强。目前项目正进行部分基础施工，后期工程的投入尚存在一定的不确定性，因此必须加强项目投资进度的管理，确保总投资不超过预计水平，保证项目顺利实施。7、建筑条件方面项目报建手续齐全，勘察、设计、施工、监理等单位的资质均能满足项目的要求。区域内外建设条件较好，各种配套设施齐全，交通便捷，水、电、气等均接市政管网。8、项目担保风险本次贷款以在建工程（含土地使用权）作抵押物。拟抵押的土地使用权产权证齐全、合法。采用市场比较法得出项目用地的市场价值（预估值）约为12820万元（单价为765元/平方米）。用成本法结合前述土地使用权预估值，该项目修建至主体封顶时的价值约为18152万元。抵押物的预估值为1

19、2820万元，若按50%的抵押率计算，仅可为6410万元提供抵押担保，目前抵押物尚不足值，因此需根据施工进度发放贷款。由于项目贷款需采用按进度发放贷款的方式进行，抵押物（在建工程）的价值变动频繁，因此银行需对工程进度与工程质量及预售情况高度关注，以控制风险。六、结论与建议本项目的开发符合国家的产业政策与都江堰市的城市总体规划及青城山都江堰风景名胜区总体规划规划，广居公司具有房地产开发暂定三级资质，主体资格合法，公司组织机构健全，管理层有较丰富的房地产开发经验，职工素质较高，是一处于发展阶段的房地产开发企业。该项目的各种报批手续齐全，项目资本金到，项目各项财务经济指标可以接受，有较强的借款偿还能

20、力，抵押物预估足值（需按项目进度放款，且项目市场定位明确，市场前景较好。但该项目存在以下值得关注的问题：1、抵押物尚未经合法的评估机构对其价值进行评估；2、采取按工程进度放款的方式（即目前抵押物不足以对全部贷款提供担保）发放贷款，银行需随时对工程情况高度关注，以保证抵押物足值；3、虽然该项目的市场定位较明确，但由于项目定位于“面向高端市场的第二居所度假物业”，其客户群有一定的局限，因此贵行应关注项目的销售情况，并根据具体情况调整回款的时间与比例。因此，银行应针对以上几方面的问题采取相应的措施，如督促业主聘请有资质的中介机构对抵押物进行价值评估；采取按进度发放贷款时应高度关注项目的进度，并在必要

21、时聘请相关中介机构对在建工程的价值进行评估，以控制贷款风险。由于项目客户群体有局限性，因此银行应制订相应的措施保证贷款的收回，如对项目贷款资金加强管理实行封闭运行，加大住宅销售时的回款额等等，防止贷款风险。综合以上分析，本项目在经济上是可行的，市场定位明确，在做好风险防范措施前提下，综合考虑以上各方面因素后，确定向广居公司发放贷款的时间与金额。 四川银通房地产评估有限责任公司 2006年11月23日 第二章 借款人评价一、 借款人概况名称：四川广居民生实业有限公司住所：成都市武候区玉林中路13-14号法定代表人：刘文锦注册号：46（1-1）注册资本：伍仟万元人民币实收资本：伍仟万元人民币公司类

22、型：有限责任公司经营范围：房地产业；建筑装饰业；土地整理（以上项目不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）。广居公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。广居公司成立时注册资本为2000万元，2006年6月经成都中大会计师事务所有限责任公司审验（报告号为成中验企字2006027号），由宁夏民生房地产开发有限公司出资3000万元进行增资

23、（出资方式为货币资金），注册资本增加至5000万元。增资后的股东及出资情况如下表所示：2006年6月增资后公司股东与出资情况表股东名称变更前变更后金 额（万元）比例（%）金 额（万元）比例（%）宁夏民生房地产开发有限公司004,300.0086.00 胡晓红200.0010.00200.004.00 杜冬明00500.0010.00 刘文锦1,800.0090.0000合计2,000.001005,000.00100 该公司于2006年5月29日经股东会同意原公司股东将其持有的公司1800万元股权中的1300万元股权转让给宁夏民生房地产开发有限公司,另500万元股权转让给杜冬明。该公司目前房地

24、产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。二、 经营者素质及管理水平广居公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事，同时公司根据房地产行业的特点、公司的规模和业务特点，实行直线职能制管理模式，分设职能部门承担开发和经营过程中的具体工作，各有其明确的工作职责。公司目前下设工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人， 90%以上员工具有大专以上学历，核心管理人员由控股股东从一线城市招聘、选派，中层管理人员具有丰富的区域行业经验，与核心管理人员一线城市开发经验优势互补。公司主要管理人员简历如下

25、：刘文锦：公司法定代表人,女，1969年月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年民生房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏民生物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏民生闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏民生建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏民生房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。赵金华：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务

26、科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任四川广居民生实业有限公司财务部监。三、 信用状况评价广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为。经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，广居公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。由于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行（都江堰支行）认定其2006年信用等级为AA+级。四、 关联企业1、

27、宁夏民生房地产开发有限公司宁夏民生房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，公司住所为银川市金凤区新昌路民生花园，法定代表人为刘文锦，由刘文锦、胡晓红、宋钢三位自然人出资组建，其中：刘文锦出资3250万元，占总股本的65%；胡晓红出资500万元，占总股本的10%；宋钢出资1250万元，占总股本的25%。该公司系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会（首批）会员单位。 该公司2005年度信用等级AA， 2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款余额为8000万元，贷款分类均为为正常。公司自成立以来先后开发

28、的项目有：民生城市花园一至五期（已竣工），塞尚公寓（已竣工），贺兰山房（合作开发），目前在建的项目有民生城市花园六期和民生艾依河畔家园，总开发面积40万平方米左右。公司始终注重于不断加强、完善内部管理机制，下设前期开发部、设计管理部、成本管理部（预算部）、工程管理部、市场部、销售部、财务部、人事行政部8个职能部门，共有管理人员及员工60人，其中高级职称7人（高级工程师5人、高级会计师1人、高级经济师1人）、中级职称11人（工程师6人、经济师2人、会计师3人）、初级职称22人（助理工程师7人、助理经济师12人、助理会计师2人、助理统计师1人）、持有其它行业（上岗）资格证书9人。公司管理先进，实力

29、雄厚，在行业内先后获得过多项荣誉，如：2003年，“民生城市花园”三期户型被建设部住宅产业化专家组和中国房地产报评定为“中国新新人家户型设计”精品户型；2003年10月，被中国消费者协会评为2003-2004年度商业、服务业企业“诚信单位”；2004年9月，被自治区建设厅评为“全区房地产开发星级企业”；2006年元月，被宁夏广电总局和宁夏日报集团评定为2005年“大银川建设最具推动力奖”。截止2005年12月31日，公司资产总额为22863.27万元，负债总额为16236.65万元，所有者权益为6626.62万元，资产负债率71.02%。截止2006年9月31日，公司资产总额为27535.08

30、万元，负债总额为19275.90万元，所有者权益为8259.19万元，资产负债率70.00%。公司近两年的经营情况如下表：项 目2004年2005年2006年1-9月主营业务收入（万元）16648.2811416.947628.42利润总额（万元）1821.84685.631632.56净利润（万元）1143.96387.051632.56 2、宁夏民生建筑装饰工程有限公司该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司住所为银川市金凤区新昌路民生城市花园，法定代表人为刘文锦，注册号为67。公司股东为宁夏民生房地产开发有限公司、刘文锦、胡晓红，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资300

31、万元，占总股本的30%；刘文锦出资600万元，占总股本的60%；胡晓红出资100万元，占总股本的10%。 3、宁夏民生物业管理有限公司该公司成立于2001年2月，注册资本人民币叁佰万元，公司住所为银川高新技术产业开发区（民生城市花园会所），法定代表人为胡晓红，注册号为47。公司股东为刘文锦、胡晓红两位自然人，其中：刘文锦出资270万元，占总股本的90%；胡晓红出资30万元，占总股本的10%。五、 资产负债分析根据广居公司提供的2005年度会计报表经四川神州会计师事务所有限责任公司审计，报告号为：川神州审字（2006）第5-41号及2006年10月31日会计报表，该公司的财务状况如下：资产负债表

32、简表 (单位:万元)项 目2005年2006年10月项 目2005年2006年10月资产总额3,856.42 8,067.64 负债总额1,981.8935.72流动资产3,801.95 8,015.25 流动负债1,981.8935.72货币资金140.02 560.49 短期借款0.000.00短期投资 应付帐款0.004.50应收帐款 预收帐款0.000.00预付帐款1.00 5.00 其他应付款1,981.3526.67其他应收款135.92 36.28 应付工资 存货3,514.89 7,413.48 应付福利费0.004.12待摊费用10.12 0.00 未交税金0.540.43长

33、期投资 其他未交款0.000.00 预提费用长期股权投资 长期负债0.000.00固定资产原值53.97 60.27 长期借款0.00累计折旧0.00 9.29 长期应付款0.00固定资产净值53.97 50.98 递延税款贷项0.00固定资产清理 所有者权益1,874.538,031.92在建工程 实收资本2,000.005,000.00固定资产合计53.97 50.98 资本公积3,295.00无形资产0.50 1.41 盈余公积递延资产 未分配利润-125.47-263.08 本年利润资产合计3,856.42 8,067.64 负债及所有者权益总计3,856.428,067.64截止20

34、06年10月31日，公司总资产8067.64万元，由货币资金、其它应收款、预付帐款、存货、固定资产、无形资产构成；负债35.72万元，由流动负债组成；所有者权益为8031.92万元，由实收资本、资本公积和未分配利润组成。科目简要说明如下：1、货币资金560.49万元，为现金与银行存款合计数，其中银行存款为558.69万元，现金为1.80万元。2、预付帐款5万元，主要明细为：青城山镇政府1万元（变压器补偿款），都江堰电力公司4万元（预付施工电费）。3、其他应收款36.28万元，主要明细为：杜明冬21.18万元，赵宇12.02万元，袁伟0.97万元，青城山水物业中心0.74万元（租房押金）。4、存

35、货7413.48万元，全部为本项目的开发成本。5、固定资产净值50.98万元，主要明细为办公设备1.34万元，电子设备14.68万元，运输设备33.38万元，其他设备1.58万元。 6、无形资产1.41万元，为购入的财务软件等。7、应付帐款4.5万元，为应付地勘费。 8、应付福利费4.12万元。9、其他应付款26.67万元，明细为： 宁夏民生房地产开发公司26.27万元，代扣代缴社会保险0.40万元。11、未交税金0.43万元，为代扣的个人所得税。 12、资本公积3295万元，为公司大股东宁夏民生房地产开发公司为本项目投入的资本金。13、未分配利润-263.08万元。（一）资产负债趋势分析由于

36、该公司仅成立一年，截止10月末，总资产增加4211.22万元，主要是由于存货增加引起的（资金来源为公司增资与公司控股股东投入的项目资本金）；流动负债减少1946.17万元，是由于公司归还借款（其他应付款）所致；所有者权益增加6157.39万元，主要是由于公司增资3000万元和控股股东投入的项目资本金3295万元所致）。 （二）偿债能力分析公司的偿债指标如下：项目2005年2006年10月资产负债率(%)51.39 0.44 流动比率1.92 224.39 速动比率0.14 16.85 上表的指标表明公司的长期、短期偿债能力均较强，但由于该公司成立时间短且正进行该项目开发工作，因此这些指标的实际

37、意义不大。 六、盈利能力及分析该公司去年成立，本项目是其成立后开发的第一个项目，目前正处于项目开发前期阶段，故该类指标的分析无实际意义，仅将去年与本期的有关数据列示。广居公司损益表 （单位：万元）项 目2005年2006年10月一、主营业务收入0.000.00减：主营业务成本0.000.00减：主营业务税金及附加0.000.00二、主营业务利润0.000.00加：其它业务利润031.95减：营业费用118.9 管理费用116.07162.4 财务费用-1.61-1.74三、营业利润-125.46-137.61加：投资收益00 营业外收入00减：营业外支出00加：以前年度损益调整00四、利润总额

38、-125.46-137.61减：所得税0.000.00五、净利润-125.46-137.61七、现金流量分析公司的现金流量表如下： 现金流量表 （单位：万元）项目2005年2006年10月 一、经营活动产生的现金流量 现金流入小计1,847.1033.37现金流出小计3,652.615,900.69经营活动产生的现金流量净额-1,805.51-5,867.32二、投资活动产生的现金流量现金流入小计现金流出小计54.487.20投资活动产生的现金流量净额-54.48-7.20三、筹资活动产生的现金流量现金流入小计2,000.006,295.00现金流出小计0.000.00筹资活动产生的现金流量净

39、额2,000.006,295.00四、汇率变动对现金产生的影响五、现金及现金等价物净增加额140.01420.48公司2005年和今年现金流量都为正值，从上表可知其现金流入主要为筹资活动产生的现金流量，现金流出主要为购买商品、接受劳务所支付的现金，这与公司目前公司所处的状况是相符的，表明公司经营状况正常。 八、公司前景评价通过对以上综合分析评价，广居公司的组织机构较为健全，公司具有较强的房地产开发技术力量的经济实力，主要管理人员有较丰富的管理和房地产开发经验，该公司应有较好的发展前景。 第三章 项目建设条件评价一、 建设项目的必要性随着经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，人们对居住环境提出

40、了更高的要求，也促进了房地产业的发展。在“扩大内需”的经济策略影响下，房地产业成为新的经济增长点。随着成都市都江堰市城市化水平的提高，人均收入的增加，二次置业、投资置业成为市场的重要消费力量，将激活房地产市场，成都市房地产投资及建设规模现阶段已步入快速增长期。本项目由四川广居民生实业有限公司开发建设，地块位于江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，紧邻青城山风景区，风景优美，地理位置优越，交通方便，该地块的开发价值较大，能创造出较大的经济效益。四川广居民生实业有限公司开发建设的“青城山房”是经都江堰市发展计划委员会批准立项，并已取得中华人民共和国建设用地规划许可证及风景名胜区建设用地规划许可证，中华

41、人民共和国建设项目选址意见书及风景名胜区建设项目选址意见书，都江堰市国土资源局国有土地使用权出让合同、国有土地使用证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证等建设手续，因此项目选址符合都江堰市城市总体规划与青城山都江堰风景名胜总体规划的要求。二、项目建设内容、规模和建设方案“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道（东北角边界与青山制药和青蓉机械厂用地相临），南临滨江河与滨江路（排洪渠），西临环山路与环山渠，北临道路。项目由三个地块组成，总用地面积为.4平方米，总建筑面积为45280.86平方米。项目综合技术经济指标如下：序号指标名称单位一号地二号地三号地合计1规划

42、建设净用地面积 .9536574.217520.25.42规划总建筑面积 35547.633763.115970.1245280.862.1地上建筑面积 35547.633763.115970.1245280.862.1.1组院住宅建筑面积 30852.330852.32.1.2度假公寓建筑面积3673.925970.129644.042.1.3商业及配套建筑面积1021.411758.952780.362.1.4水疗会所建筑面积2004.162004.163居住户（套）数套2168783023.1建筑面积180以上 套908983.2建筑面积90180数 套78783.3建筑面积90以下 套

43、48 781264容积率：0.310.10.34 5建筑基底面积： 216233763.11189027276.116建筑密度： 18.96%10.30%10.79% 7绿地率： 60%72%50%8机动车位： 个168361103141、设计指导思想项目方案构思的灵感来自于其具有得天独厚的景观和生态价值的绿色植被、天然水资源与清新空气等自然因素和以这些自然特征为荣的历史传承下的充满地域人文特色的建成环境。设计的主题在于健康生活与精神享受的结合，从而唤起“平静、冥想、习练和体现人与自然密切关系的意境”。2、规划布局 （1）总休布局本方案整体规划格局分为三部分：度假公寓及配套公建区、组院住区、休

44、闲(商务)度假区。三部分在上述统一的基调上，设计内涵各有侧重。本项目区中部和北部是居住空间，可以充分利用青城山的青山绿水，使住宅达到与自然和谐一体的效果。住宅分布原则以高档住宅位于临青城山的好位置，而次住宅则稍远。度假公寓居住时间相对较短，布置在项目外围区域及临106省道一侧。 项目南部是休闲和商业活动空间，既能够相对隔开原青城镇街道（太平场）的影响，隔离商业和居住人流，保证小区内的安全和不受外界干扰，以确保内部生活空间安静怡人，又能够方便公众和小区内住户便捷抵达，以壮大人气、充实商业氛围。 居住空间和商业活动空间有一条规划道路分隔，隔离居住人流和商业人流。由于106省道在项目东，为该区域的主

45、要交通干道，项目在这一侧根据详规的要求和出于环保的考虑，建筑红线后退了足够的距离，可以减少机动车尾气、噪声、扬尘等对小区居民的影响和干扰，同时使得106道上的观光视线不受遮挡。（2）道路交通本规划力求在总体设计中就建立高效的交通系统，并使之在运行过程中可以进行较精确的引导和分流，来尽量减轻机动车带给社区的噪声、步行安全等负面影响，同时使居住者享有第二居所的交通便利。小区出入口共设四处，其中二个主出入口分别设于1#地块东南角、1#地块西面，其余二个次出入口分别设于1#地块东北角、2#地块北面。居住区与商业公建等严格隔离，互不通行。居住区出入口设门禁管理，确保居住区内休闲、雅静的高品质生活环境，停

46、车均设在临近位置，使用便捷。 步行系统由沿机动车系统的人行道路线和景观带漫步路线两部分组成并相互密切联系，前者在与机动车系统功能及强度转换的过程中也同时具备了便捷入户的特征，后者则更与景观及开放空间系统联系。3、绿化景观本方案根据用地周边景观资源特征，在1#地块内沿西北-东南向对角线设置以自然岸线为主的逐渐跌落的水系，成为远观青城顶的景观视廊，并通过支流分隔和渗透到各个邻里组团，形成若干自然形态的半岛，增加临水面，以使更多的建筑受益于景观和生态资源。在2#地块内则以湿地湖泊为主，形成商务会所半岛和一个富有特质的中心度假酒店岛。现状的集中绿地得到了最大限度的保留和充分利用，并通过行道树、景观树、

47、竹林、湿地植物等新元素介入和有机组织形成完整的系统，同时将步行系统引入其中。在受到视觉、噪音污染等不利因素影响面上，竹林、阔叶林被用于隔离带，优化建筑临近环境。在3#地块和1#地块东南侧建筑退线与用地红线间的区域营造了集中绿地，结合2#地块中的现状绿地，形成隔绝106省道的绿化隔离带；1#地块北侧和东侧接邻药厂的区域由绿化隔离。4、建筑结构与建筑标准本工程按7度抗震设防，设计合理使用年限50年。（1） 结构设计房屋均为框架结构。层高：3米。（2）装修配置标准屋面设保温隔热层，铺水泥屋面瓦；外墙作保温，刷高级质感涂料；入户门高档钢制三防门；采用高档断桥隔热铝合金窗配中空玻璃； 室内预留门洞，厨房

48、、卫生间预留排水洞口；水、电、气、电话、光纤、宽带预埋到户；墙面混合砂浆抹灰腻子刮白，地面水泥砂浆找平，顶棚腻子刮白；预计室内采暖管路；户内设非可视对讲系统及紧急报警装置；小区配置设周界安防监视、报警装置。5、设计风格项目的建筑风格为灰瓦坡顶，局部露台，白灰墙面，传统木作装饰松散布局，符合青城山-都江堰风景名胜区外围保护带青城山镇控制性详细规划的要求。6、户型简介户型与面积见下表：“青城山房”套型统计表序号组团户型面积户数总面积比例1四组院A01174.11345919.7411.56%2四组院A02175.13345954.4211.56%3四组院B01190.72285340.169.52

49、%4四组院B02190.72407628.813.61%5双组院C135.47101354.73.40%6双组院D191.52183447.366.12%7独院E301.7841207.121.36%8度假公寓F76.541269644.0442.86%9水疗会所G250.5282004.16 合计30242500.5100.00%备注：1、水疗会所为商业建筑，计算户型比例时未计入总套数； 2、度假公寓面积为30-80平方米，表中为平均面积（可研中面积不一致）。（1）四组院式住宅该类住宅为本项目主力产品，通过四个单体的组合形成中国传统的“院落”空间，构成私密与公共空间之间的过渡，促进邻里交流和

50、社区安全。人车出入口分开设置。在每四户院落当中设计一个共享的中心庭院，通过步行小径与邻里路连通；四户的停车集中在建筑背侧的一个共享出入口，与邻里路连接，进出方便。立面造型强调经典传统的院落文化精神，在使用地域性砖石、木等材料的同时引入如钢构件、特殊艺术玻璃等现代材料和造型元素，坡屋顶与平顶相结合，体现温暖而现代的地域主义风格和东方文化。（2）双组院该类住宅为针对用地的特殊性而研发的户型，力求能够在诸多用地条件不利的情况下扬长避短，丰富产品类型。本类住宅仍然延续院落的肌理，每两个对称布置，形成双组院，既增加邻里交流的过渡空间，也同时实现了人车分流入户。（3）独院临水住宅该类住宅用地景观条件最优，

51、因此设计为最高端产品，局部二层，面积在300左右。建筑设计更加通透，远观山景，近观水景，水系引入院内，内外交融，建筑浮于水上，特性鲜明。（4）私人SPA水疗会所既可作商务会所的配套，又可独立经营，具有会议、娱乐和度假休闲功能。建筑延用院落式布局，临路封闭，临景开敞，配有泳池及SPA设施，建筑形式引入一定东南亚异域风情，建筑与廊、凉棚等灰空间实虚对比又相得益彰，室内外空间都呈现多样变化，更富情趣。 （5）度假公寓分为标准单元式酒店公寓和集中式公寓两大类，单元式酒店公寓的每个标准单元由六户四种户型组成，从一居至二居，30多平方米到80多平方米不等，由中间交通核达成横向和纵向的联系。此类公寓户型更加

52、紧凑小巧，交通便利，具有酒店特性，方便物业保留单独集中式管理的可能。三、项目实施进程评价该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项，目前已取得的文件如下：1、都江堰市发展计划局：都计投2005213号“都江堰市发展计划局关于青城山房一期立项的批复”；2、都江堰市发展计划局：都计投2005293号“都江堰市发展计划局关于青城山房二期立项的批复”；3、都江堰市规划管理局：都规选址2005第068号“中华人民共和国建设项目选址意见书”；4、都江堰市规划管理局：都建景选址2006第05号“风景名胜区建设项目选址意见书”；5、都江堰市规划管理局：都建景选址2006第012号“风景名胜区建设项目选址意见书”；

53、6、都江堰市发展计划局：都计投2006103号“都江堰市发展计划局关于下达青城山房房地产建设项目投资计划的通知”； 7、都江堰市世界遗产管理委员会办公室：都遗办（2005）23号“都江堰市世界遗产管理办公室关于青城山房一期工程建设的批复”；8、都江堰市世界遗产管理委员会办公室：都遗办（2005）28号“都江堰市世界遗产管理办公室关于青城山房二期工程建设的批复”；9、都江堰市规划管理局：都规建2005第068号中华人民共和国建设用地规划许可证；10、都江堰市规划管理局：都规景管2006第05号风景名胜区建设用地规划许可证；11、都江堰市规划管理局：都规景管2006第012号风景名胜区建设用地规划许可证；12、