经典旅游文化地产开发案例-白马生态城全案详解

1、 中国成都 整体规划开发运作全案详解 2009-01 项目总体分析 项目定位研究 项目整体策划 项目建议 项目财务分析 策划方服务内容 目 录 项目总体分析 政策因素政策因素 经济因素经济因素 社会因素社会因素 旅游产业是四川省的支柱产业，作为旅游产业是四川省的支柱产业，作为“无烟工业无烟工业”的生态旅游的生态旅游 项目受到政府最大力度的支持，项目受到政府最大力度的支持， 也能够为开发方取得最大限度的政策支持也能够为开发方取得最大限度的政策支持 健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言，健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言， 更是其永恒的追求，生态旅游项目正好满

2、足了这样的潮流更是其永恒的追求，生态旅游项目正好满足了这样的潮流 生态旅游最大的特点是生态旅游最大的特点是“一低三高一低三高”： 低密度、高绿化、高品质、高享受。低密度、高绿化、高品质、高享受。 因此生态旅游产品及相关的地产开发具备极高的经济价值因此生态旅游产品及相关的地产开发具备极高的经济价值 技术因素技术因素 生态旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。生态旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。 具体实施过程不存在技术障碍具体实施过程不存在技术障碍 项目项目PEST分析分析 项目SWOT分析 -“文化”是旅游之魂，如何 树立项目独特的文化优势 -如何将丰富的自然资源 开发建设成为符合

3、市场需求 的旅游度假产品 项目地最大的弱点在于 没有形象鲜明的吸引物 和吸引设施 -旅游是政府重点扶持产业 -生态农业对优化农业产业 结构，推进新农村建设有 重大意义。 -休闲文化已经成为成都的 文化名片，休闲度假项目 对城市人群极具吸引力。 -金堂距离中心城市仅35KM -项目所在地涵盖多种地形 -项目所在地拥有地热、温泉 两大稀缺自然资源 -传统农业大县+生态资源强县 双重资源优势 地理区位与生态资源地理区位与生态资源 政策支持与社会潮流政策支持与社会潮流 吸引物的缺乏吸引物的缺乏 自然资源整合自然资源整合 文化品牌打造文化品牌打造 优势优势弱点弱点 机遇机遇 挑战挑战 项目分析结论 根据

4、以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课 题包括“项目定位”与“项目策划”两大类： 先完成项目定位先完成项目定位 解决“我们要做什么产品” 的问题 根据现有的资源和市场环境 -产品的目标人群是谁？ -产品的主题是什么？ -产品应具备什么样的功能？ 再进行项目策划再进行项目策划 解决“我们怎样来做这样 的产品”的问题 旅游休闲产品之魂的升华 “文化”上的突破 旅游休闲产品形体的锻造 “功能”上的突破 旅游休闲产品内涵的修炼 “服务”上的突破 项目定位研究 项目目标市场定位 目标市场定位流程目标市场定位流程 根据项目地现有的条件，选择什么样 的细分市场，才能够进一步强化优势、 淡化消除弱势、

5、抓住机遇和迎接挑战。 以达到以最低的成本 创造最高的收益。 -20%的人产生80%的消费，高端人群 是具有强大购买的的优质客源 -核心群体：城市高端人群（政府领导、企 业主、外企高管、外籍人士） -重要群体：城市中产人群（公务员、企业 白领、自由职业者） 较高的文化素质 第一步：目标市场定位的目的第二步：目标市场定位的依据 第四步：本项目的目标市场定位结论第三步：目标人群的共同特点 -稀缺的生态资源是项目最具闪光的卖点 -旅游及地产项目的消费群 体以城市高端人群为主 -较强的消费能力和较高的消费意识 -极强的健康意识和休闲意识 -对生态、自然休闲的渴望 结论结论 项目主题定位 本项目主题定位流

6、程本项目主题定位流程 -根据目标人群的消费偏好，制定项目 策划与规划的主线，确保项目产品能够 在最短的时间内获得市场认同。从而保 证项目取得良好 的现金流。 -符合目标市场消费需求与消费特征 -引发目标人群的心理共鸣 具有川西田园乡村特色的 国际生态综合休闲游憩区 -生态性：自然、绿色、 田园乡村 第一步：项目主题定位的目的第二步：项目主题定位的依据 第四步：本项目主题定位结论第三步：本项目主题定位的基本特性 -符合项目地点的实际情况 -符合开发方的开发及经营 管理能力 -文化性：田园文化、中外温泉文化、 成都休闲文化 -功能性：休闲、度假、养身、商务 结论结论 项目产品功能定位 本项目产品功

7、能本项目产品功能 定位流程定位流程 -确定项目产品的主要功能类型、产品 的开发方向、以及产品开发的主要框架。 以保证项目的规划、建设符合项目主题。 功能性 服务于主题性。 -产品功能具有独特性、难以复制性 -提供以湿地运动、温泉养生、农业休 闲为主的生态体验式旅游产品 提供生态居住、田园度假、温泉疗养 为特色的旅游地产产品 -健身保养的需求 -生活体验的需求 第一步：项目产品功能定位的目的第二步：项目产品功能定位的依据 第四步：本项目产品功能定位结论第三步：产品功能应满足的需求 -实现产品功能所需要的投入最小 -产品功能对目标群体的吸引力最强， 产生的收益最大 -远离尘嚣的需求 -生态居住的需

8、求 -身心放松的需求、亲近自然的需求 结论结论 项目整体策划 项目综合环境评估 项目环境项目环境地理及气候地理及气候 官仓镇位于金堂县城北10公里，成都、德阳、广汉市三市县交界处，距成都 50公里，现已融入成都市“一小时经济圈”。 官仓镇气候温和，年平均气温16.7度，雨量充沛，光温条件较好，日照年平 均1295.5小时有效积温10摄氏度为5450度，四季分明。 项目环境项目环境水土资源情况水土资源情况 “川西第一泉”美誉的白马氡温泉 日自溢水1.4万立方米，四季自流 含有多种微量元素， 是上乘的保健医疗用水。 独具开发价值 官仓平地的土壤以冲击土为主 适合种植各种蔬菜 是理想的绿色蔬菜基地

9、丘陵地区土壤属紫色土壤 土壤成分适合种植柚类 柑橘和各类伏季水果 所在区域北河两岸在雨季为湿地 湿地生态具有丰富的动植物资源 独特的自然景观， 随水位的变化而改变 具有极强的观赏性 项目环境项目环境基础设施现状基础设施现状 基础设施现状基础设施现状 -燃气设施现状 天然气输气管道穿境而过， 接入白马泉 -供电设施现状 国电金堂电厂在今年六月初 已正式并网发电。 -邮电通讯设施现状 小灵通机站、联通 网站、移动网站覆盖 全境 -交通设施现状 成金快速通道年底通车， 金堂将融入 “半小时交通圈” -供水设施现状 现有自来水厂一座 能满足生活用水需要 项目环境综合评价项目环境综合评价 交通方面交通方

10、面 本项目所在地 已经具备建设 国际生态综合休闲社区 的条件 “一小时经济圈”和“30分钟经济圈”的中间 地带是国际公认的休闲度假社区的理想选址地 项目地的集温泉、湿地、水土、气候多方面优 势于一体，具备了打造成为国际级旅游度假休 闲社区的诸多素材 项目地水、电、气、通讯、道路等基础设施 能够满足项目开发的需要 基础设施完善基础设施完善 自然环境优越自然环境优越 项目整体策划 项目市场分析 成都游憩休闲市场发展趋势图 旅游休闲方式的演进过程旅游休闲方式的演进过程 本地普通收入本地普通收入 家庭为主家庭为主 传统市场传统市场 市区近郊公园市区近郊公园郊区农家乐棋牌类郊区农家乐棋牌类 本地中高本地

11、中高 收入家庭收入家庭 商务会议群体商务会议群体 公司培训群体公司培训群体 高收入家庭高收入家庭 乡村古镇观光乡村古镇观光 外籍人士外籍人士 公司高管公司高管 私营业主私营业主 综合性生态度假休闲综合性生态度假休闲 资源整合资源整合 Step 1: 以传统公园、农家乐为主的城市近郊以传统公园、农家乐为主的城市近郊 游憩市场发展阶段游憩市场发展阶段 联合扩展联合扩展 Step 2:在农家乐、棋牌娱乐基础上，以洛带、黄龙溪在农家乐、棋牌娱乐基础上，以洛带、黄龙溪 为代表的等特色古镇文化体验的游憩发展阶段为代表的等特色古镇文化体验的游憩发展阶段 休闲旅游市场日趋成熟休闲旅游市场日趋成熟 Step 3

12、: 以健康养身、休闲度假为特色的发展阶段：以健康养身、休闲度假为特色的发展阶段： 特点是：特点是：1、商务休闲、商务培训的市场迅速扩大、商务休闲、商务培训的市场迅速扩大 2、驻留时间增加，过夜率增加、驻留时间增加，过夜率增加 3、生态、自然、文化成为发展潮流、生态、自然、文化成为发展潮流 市场的发展呼唤市场的发展呼唤 “国际综合性生态休闲社区国际综合性生态休闲社区” 的诞生的诞生 休休 闲闲 群群 体体 的的 演演 进进 过过 程程 旅游地产市场发展趋势 旅游地产旅游地产 市场发展趋势市场发展趋势 优越的生态环境 精彩的休闲吸引物 便捷的交通条件亲切的文化氛围 周到的物业服务 完善的生活配套

13、市场分析结论 符合现阶段旅游休闲市场需求的产品应该具备以下特征： 符合市场需求的产品符合市场需求的产品 应具备应具备 明确的明确的 “文化文化”主题主题 完善的完善的 “服务服务”体系体系 合理的合理的 “功能功能”配备配备 项目整体策划 产品策划思辨 高屋建瓴高屋建瓴文化高度的确立文化高度的确立 近悦远来近悦远来休闲功能的设计休闲功能的设计 恰到好处恰到好处服务体系的规划服务体系的规划 将文化、功能、服务的概念 完美的融合到一起，从而引起 目标人群的购买冲动 项目整体策划 项目产品策划 本项目产品结构 休闲度假产品形体 功能 项目主题定位：项目主题定位： 国际生态综合国际生态综合 休闲社区休

14、闲社区 休闲度假产品之魂 文化 休闲度假产品内涵 服务 项目产品主题 “白马Joyful Eco-district生态欢享社区” 服务服务 星级标准会员制人性化 文化文化 文化体验文化寻踪文化洗礼 功能功能 居住娱乐休闲 白马JED生态社区营建三步曲 形体锻造 白马JED休闲功能 内涵修炼 重要服务体系规划 白马JED 魂之赋予 打造白马休闲文化 魂之赋予打造白马休闲文化 文化是旅游休闲项目之魂，是项目软实力的重要体现，是获得市场认同的重要保 证，“白马JED生态欢享社区”项目应形成独具一格的“白马休闲文化”，从而与其他 旅游文化，如洛带的“客家文化”、青城山“道家文化”、峨眉山“佛教文化”、

15、龙 泉“桃花文化”等相区隔。 桃花文化龙泉 客家文化洛带 道文化青城山 佛教文化峨眉山 白马 JED 生态 欢享 社区 独特的 白马 休闲文化 魂之赋予打造白马休闲文化 文化之源文化之源 “白马休闲文化”源 自成都的休闲生活方式 “白马休闲文化”是对川 西坝子悠闲富足的休闲文化的 传承与发展 文化之树文化之树 “白马休闲文化”是 多种亚文化构成的一颗枝叶繁 茂的“生态”文化树 “白马休闲文化”包含了 “汉民族田园农耕文化”、 “汉民族温泉养身休闲文化”、 “少数民族温泉文化”、 “外国温泉休闲文化”， 所有这些亚文化都紧紧与这棵 树的主干“生态”紧密联 合到一起 文化之果文化之果 “白马休闲文

16、化”结出的生 态果实就是本项目多姿多彩的 产品形态 “白马休闲文化”是一种能够看 得见、摸的着、可以品尝、可 以居住，实实在在进行体验和 享受的文化，而不是仅供瞻仰 和研究的文化 滋养诞生 魂之赋予打造白马休闲文化 白马休闲文化谱系及支撑内容 白马休闲文化白马休闲文化 汉民族汉民族 传统文化精粹传统文化精粹 中国少数民族中国少数民族 文化精粹文化精粹 世界各地民族世界各地民族 文化精粹文化精粹 温泉沐浴文化温泉沐浴文化田园休闲文化田园休闲文化 宫廷沐浴文化宫廷沐浴文化 温泉养生文化温泉养生文化 温泉休闲文化温泉休闲文化 田园养身文化田园养身文化 农耕文化农耕文化 隐逸文化隐逸文化 温泉沐浴文化

17、温泉沐浴文化 草本沐浴文化草本沐浴文化 山药沐浴文化山药沐浴文化 温泉沐浴文化温泉沐浴文化 香薰温泉文化香薰温泉文化 SPASPA文化文化 火山温泉火山温泉 湿地生态文化湿地生态文化 湿地生态园湿地生态园特色主题文化特色主题文化 影视城影视城1 1： 川西民俗文化川西民俗文化 特色主题文化特色主题文化 影视城影视城2 2： 少数民俗文化少数民俗文化 通过“文化为魂，娱乐休闲为表，康居为里”，将项目的主题概念及其文化 内涵定位于“文化欢享”这样一个高层次水平上，形成独具特色的白马休闲 文化 其中的“温泉文化”以保健疗养为主，诉求“健康和长寿”；“沐浴文化” 则以汉民族、少数民族、以及世界各地的沐

18、浴民俗、民风和民情为主，特别 是挖掘中国本土的沐浴文化，比如历代宫廷沐浴文化，诉求“详和、友爱、 个性和自然” 田园文化则更直观的让游者贴近大自然，与自然融入一体，回归“采菊东篱 下,悠然现南山”，营造出宁静平和，健康淡然的的田园文化让游者身体力行， 更直接的享受体验旅游。将现代新中式建筑与中国田园文化相结合，感受新 中式建筑带来的视觉享受，品位两千多年的中国田园文化。 魂之赋予打造白马休闲文化 形体锻造白马JED休闲功能 白马白马JEDJED生态欢享社区生态欢享社区 欢乐颂欢乐颂 欢乐颂欢乐颂 第一章：第一章： 文化体验文化体验 欢乐颂欢乐颂 第二章：第二章： 休闲娱乐休闲娱乐 欢乐颂欢乐颂

19、 第三章：第三章： 健身养身健身养身 欢乐颂欢乐颂 第四章：第四章： 生态居住生态居住 温泉文化体验温泉文化体验 田园文化体验田园文化体验 湿地文化体验湿地文化体验 民族文化体验民族文化体验 影视城主题公园体验影视城主题公园体验 周边娱乐设施体验周边娱乐设施体验 生态农业观光体验生态农业观光体验 湿地文化生态博物园湿地文化生态博物园 生态环境滋养生态环境滋养 绿色食品食疗绿色食品食疗 健康养身顾问健康养身顾问 生态居住生态居住 人文居住人文居住 形体锻造主要功能区设置 四大区介绍四大区介绍 温泉旅游区温泉旅游区湿地休闲区湿地休闲区现代农业体验区现代农业体验区生态居住区生态居住区 （500500

20、亩开发用地）亩开发用地） - -温泉度假酒店温泉度假酒店 - -温泉商务会所温泉商务会所 - -温泉文化体验中心温泉文化体验中心 （宫廷、日式、（宫廷、日式、 欧式、火山、欧式、火山、 洞穴）洞穴） - -湿地生态博物园湿地生态博物园 - -高尔夫练习场高尔夫练习场 - -湿地及水上娱乐中心湿地及水上娱乐中心 - -亲水公园亲水公园 - -农业生态观光园农业生态观光园 - -川西农耕文化博物园川西农耕文化博物园 - -少数民俗农业博物园少数民俗农业博物园 - -园艺农艺培训中心园艺农艺培训中心- - 农产品交易中心农产品交易中心 - -高端产品：温泉庄园高端产品：温泉庄园 - -中端产品：乡村

21、别墅中端产品：乡村别墅 - -低端产品：田园农家低端产品：田园农家 影视城影视城& &商业步行街：商业步行街： - -川西小镇步行街川西小镇步行街 - -旧上海步行街旧上海步行街 - -唐宋步行街唐宋步行街 形体锻造功能分区规划图 -温泉度假酒店温泉度假酒店 -温泉商务会所温泉商务会所 -温泉文化体验中心温泉文化体验中心 -湿地生态博物园湿地生态博物园 -高尔夫练习场高尔夫练习场 -湿地及水上娱乐中心湿地及水上娱乐中心 -亲水公园亲水公园 -农业生态观光园农业生态观光园 -川西农耕文化川西农耕文化 博物园博物园 -少数民俗农业少数民俗农业 博物园博物园 -园艺农艺培训园艺农艺培训 中心中心 影

22、视城影视城&商业步行街商业步行街 -川西小镇步行街川西小镇步行街 -旧上海步行街旧上海步行街 -唐宋步行街唐宋步行街 生活配套设施生活配套设施 -健身中心健身中心 -医疗中心医疗中心 -超市、加油站、银行超市、加油站、银行 -农产品交易农产品交易 中心中心 生态居住区生态居住区 安置区安置区 生态居住区生态居住区 形体锻造相关房地产产品开发 20082008年年20092009年年20102010年年 房地产产品类型房地产产品类型单价单价 RMBRMB 面积面积 总价总价 RMBRMB 单价单价 RMBRMB 面积面积 总价总价 RMBRMB 单价单价 RMBRMB 面积面积 总价总价 RMB

23、RMB 中低端产品：中低端产品： 田园农家、田园农家、 田园乡村别墅田园乡村别墅 25002500100001000025002500万元万元30003000200002000060006000万元万元40004000100001000040004000万元万元 高端产品：高端产品： 庄园、庄园、 生态温泉别墅生态温泉别墅 35003500200002000070007000万元万元45004500200002000090009000万元万元 产权式度假酒店产权式度假酒店40004000200002000080008000万元万元 合计合计25002500万元万元1300013000万元万元2

24、100021000万元万元 形体锻造主要功能区设置 地产开地产开 发发 -温泉庄园温泉庄园 -乡村别墅乡村别墅 -田园农家田园农家 会员卡销会员卡销 售售 -终身会员卡终身会员卡 -年卡年卡 -温泉消费卡温泉消费卡 -居住消费卡居住消费卡 休闲旅游休闲旅游 -影视城旅游影视城旅游 -农业体验观光农业体验观光 -园艺培训园艺培训 -博物园参观博物园参观 -农产品销售农产品销售 -农家居住农家居住 -特色餐饮特色餐饮 物业物业 租赁租赁 -影视影视 城租赁城租赁 -商业街商业街 招租招租 -单位拓单位拓 展训练展训练 场地租场地租 赁赁 -度假物度假物 业出租业出租 白马白马JEDJED生态社区赢

25、利模式生态社区赢利模式 酒店经营酒店经营 -度假酒店经营度假酒店经营 -酒店餐饮酒店餐饮 -温泉体验温泉体验 -会所餐饮会所餐饮 -商务会议商务会议 -商务度假商务度假 -商务餐饮商务餐饮 内涵修炼重要服务体系规划 白马JED生态欢享社区的四大功能区确立以后，要最大限度的发挥硬件设施的效能，在 激烈的休闲旅游市场中独占鳌头，必须制定出符合市场需求和发展趋势的管理模式。 建立“白马JED生态俱乐部”，对项目经营实行会员制管理 符合目标群体 尊贵、自信的 心理需求 便于对高端客户 提供全面服务 有利于进行 地产项目的销售 有利于尽快回收 投资创造利润 白马JED 生态俱乐部 会员制 有利于提升目标

26、 群体忠诚度 促进稳定经营 有利于进行全面 客户关系管理 和后续产品的 开发 内涵修炼重要服务体系规划 白马白马JEDJED生态社区生态社区 “一卡通一卡通”终身会员终身会员 购房置业排号及优惠购房置业排号及优惠. 所有购物、餐饮、培训项所有购物、餐饮、培训项 目超低折扣目超低折扣. 会员业主健康养身档案会员业主健康养身档案 健康养身顾问服务健康养身顾问服务. 所有社区租赁项目所有社区租赁项目 低价优惠低价优惠. 全年度假酒店低价入住全年度假酒店低价入住. 所有观光及体验项目免费所有观光及体验项目免费. 内涵修炼重要服务体系规划 客户服务标准体系、物业管理体系、旅游接待管理体系 -客户服务标准

27、体系可参照5*级酒店的相关服务标准制订 -物业管理体系按照高档别墅物业的管理和服务要求制订 -旅游接待管理体系按照旅游度假景点的服务标准和要求制订 项目整体策划 项目形象策划 项目形象策划的基点与结构 本项目形象的构成元素如下： -视觉元素：建筑风格、装饰风格、形象代言、企业视觉识别系统VI -听觉元素：主题音乐、项目SLOGAN、项目主题词 -互动元素：服务人员素质 项目形象策划视觉元素 根据项目主题定位“国际生态休闲社区”的要求 视觉元素的设计应遵循“越是民族特色的，越能国际化；越是沿袭传统 的，越能时尚化”的要求。 -建筑风格建议采用国际上流行的“新中式建筑”风格，既能体现项 目的文化底

28、蕴，又便于与国际标准接轨 -装饰风格外装尽量应体现传统化、生态化的特点；内装以现代装修 为主，可加入部分传统元素 -项目视觉识别系统包括项目LOGO设计、导视系统设计等 项目形象策划听觉元素 根据项目主题定位“国际生态休闲社区”的要求 听觉元素应满足高雅大气、易于传播的特点 -项目SOLGAN“专享白马国际社区，坐拥湿地温泉田园” -项目主题词“一座世间难得的生态乐园” -主题音乐可采用节选民族音乐进行改编 说明：项目SOLGAN和项目主题词配合使用，既强调了项目功能，又能 体现项目的高端特点 项目形象策划互动元素 根据项目主题定位“国际高尔夫生态休闲社区”的要求 互动元素更多是体现项目人员素

29、质、服务质量等软性形象， 务求体现人性化的服务，“山美、水美、人更美”。 项目整体策划 项目开发策划 项目开发战略原则 本项目开发应遵循以下三条战略原则： 1、“项目单位土地面积的价值最大化”原则 项目的景观开发除了应具备观赏功能以外，还应重点打造其休闲娱乐 的功能。尽可能将成本性投入转换为经营性投入，比如影视城商业步 行街，既具备景观功能，又具备经营功能，在造景的同时又能产生经 营收益。 2、“项目规划设计与项目产品策划相协调”原则 产品策划是在经过详细的市场调研以后，进行项目人流量分析、接待 容量分析、功能分区设计。因此，项目开发中的规划设计应该符合产 品策划的要求。 3、“项目功能系统一

30、体化”原则 项目各分区既相对独立能实现一定的功能，又通过“文化生态休闲” 这一主题系统紧密联系，各功能区或是直接服务于这一主题，或是作 为这一主题的支撑配套功能。 项目开发的步骤 项目开发三步走策略： 1、第一步：项目开发前期主打文化牌（项目动工之前） “文化拉升品牌、品牌推进销售” 文化指集“温泉文化、休闲养身文化、生态田园文化”为一体的“白马文化”， 品牌指“白马国际JED生态社区”的项目品牌 2、第二步：项目开发中期主打休闲牌（项目部分景观休闲功能落成） “边造景、边经营、先预定、再开发” 首先打造温泉、湿地生态园等旅游吸引物，同时通过会员卡销售和日常经营 实现部分收入，同时可以开始别墅

31、和产权式酒店的排号，获得现金流入。 3、第三步：项目开发后期主打国际牌（项目景观基本落成，地产建设启动） “优质客源，以高带低，以点带面” 充分借助温泉湿地生态园的国际性和客源影响力，带动产权式酒店的销售。 以运动休闲作为项目亮点，全面带动温泉、湿地旅游观光等休闲项目的经营 项目整体策划 项目运作策划 项目运作突破点 再优秀的产品，面对激烈的竞争，仍然需要寻求突破 突破普通项目单一的 赢利模式 实现“开发短期回款 经营长期赢利 资产永久增值” 突破普通项目封顶 预售模式 实现“边造景、边入会、 边预订”的销售方式 赢利模式突破赢利模式突破 销售方式突破销售方式突破 突破普通项目单薄的 主题概念

32、： 首倡白马国际JED （Joyful Eco-district） 生态欢享社区概念 概念运作突破概念运作突破 概念运作的突破 单凭生态的概念已经唤不起消费人群的热情 本项目概念应突出国际化、情感化、人性化的特 点，并与现有旅游休闲项目进行有效的区隔，在 此基础上提出“白马国际JED生态欢享社区” JED代表的是一种生活方式，一种人生态度，一种 情感和身心的体验 赢利模式的突破 本项目采取短、中、长期结合的赢利模式，有利于优化收入结构 开发短期回款“通过会员卡销售及预定实现部分回款” 经营长期赢利项目可实现长期经营，有盈利保障 资产永久增值地产物业具有巨大的升值空间，同时带动后续6000 亩开

33、发用地整体价值上升。 销售方式的突破 项目销售方式按照会员制方式进行 “边造景、边入会、边预订”的销售方式 销售过程为： 1、JED生态项目的概念激发消费者的购买动机 2、现场温泉及湿地生态景观促进消费者做出购买决策 3、消费者交纳会费入会后即自动参与楼盘排号 4、楼盘开盘前视具体情况决定是否采用排号选房方式 项目建议 项目建议政府公关 通过本项目主题及产品策划，“白马国际JED生态欢享社区”集合 了众多高端旅游产品、并引入了先进的休闲旅游概念，从而使本项目 在概念和规划上具有开创性的地位，具有巨大的经济和社会效应，对 本地区整体形象的提升有巨大的拉动作用。因此可通过本项目策划为 平台，争取政

34、府政策的支持： 1、土地价格方面： 2、配套基础设施方面： 3、审批与拆迁补偿方面： 4、各项报建、办证规费等政府行政性收费的减免 5、项目的整体服务方面（如省级重点项目申报等） 项目建议融资活动 本项目经过整体策划与包装后，具备良好的赢利能力和升值潜力，可 以通过引入战略投资者、股份置换、股权融资、抵押贷款等多种方式 向海内外投资公司、基金、银行进行融资活动 *拥有大量海内外融资渠道和丰富的融资经验，可以为本项目提供 全套融资服务。 项目建议土地运营 第一期3000亩土地的成功开发的基础上，后续6000亩土地的价值 将得到空间的释放，受到多家开发机构的关注。 因此，对后续6000亩土地进行整

35、体规划和打造，取得规划权、开 发权、招商权。将规划好的土地转包给其他开发机构，进行土地运营， 在不占用大量资金的情况下，获得更高的回报。 项目财务分析 本项目实际由两个项目组成：生态旅游观光项目及配套别墅和产权式酒店开发项目。建设周期三年，占地本项目实际由两个项目组成：生态旅游观光项目及配套别墅和产权式酒店开发项目。建设周期三年，占地30003000亩。亩。 所需投资共所需投资共29,30329,303万元，其中固定资产投资万元，其中固定资产投资29,20329,203万元，流动资金万元，流动资金100100万元。生态旅游观光项目占地万元。生态旅游观光项目占地25002500亩，亩， 土地为租

36、用，年租金预计土地为租用，年租金预计150150万元，项目建设投入预计万元，项目建设投入预计55005500万元。开发项目占地万元。开发项目占地500500亩，土地为征用，预计费用亩，土地为征用，预计费用75007500万元，万元， 建设成本预计建设成本预计1500015000万元。资金来源中，万元。资金来源中，19,50019,500万元由股东投入，万元由股东投入，10,00010,000万元拟通过银行贷款解决。万元拟通过银行贷款解决。 具体投资明细及投资进度详见下表。具体投资明细及投资进度详见下表。 表1 项目具体投资明细及投资建设进度表 单位：万元 各年度预计投资金额各年度预计投资金额

37、200720072008200820092009合计合计 土地费用 7,5007,5007,500 观光项目建设 1,0004,5005,5005,500 房产项目建设 1,5006,0007,50015,00015,000 建设期间借款利息、费用 -4018021,2031,203 小计 10,00010,9018,30229,20329,203 流动资金 100100100 合计合计10,00010,00011,00111,0018,3028,30229,30329,303 预测资金来源200720072008200820092009 股本7,5006,0006,00019,50019,5

38、00 项目现金利润 长期借款5,0005,00010,00010,000 短期借款- - 小计小计12,50012,50011,00011,0006,0006,00029,50029,500 20082009201020112012 资产负债表资产负债表 流动资产4,6577,64218,43019,24220,054 固定资产净额13,12621,15320,87820,60320,328 资产总计25,28336,29546,80747,34547,882 流动负债- 长期负债10,0005,000- 股东权益15,28331,29546,80747,34547,882 损益表损益表 经营收入3,02314,41922,7641,8641,864 其中：会员卡销售收入350350450550550 田园体验观光项目173216259259259 生态温泉观光项目-432540540540 生态温泉观光项目421515515515 净