我眼中的商业地产

1、写字楼定义与特点写字楼分类与标准写字楼产品体系写字楼未来发展目 录一、写字楼定义与特点1.1 写字楼定义1.2 写字楼特点1.1 写字楼的定义p 写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。1.2 写字楼的特点1.写字楼一般建于城市中心的繁华地段2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大3.建筑设备既现代有先进4.功能齐全、自成体系5.使用时间集中，人流量大6.经营管理要求高，时效性强二、写字楼的分类和国际标准2.1 写字楼分类2.2 写字楼标准2.1 写字楼的分

2、类按大小分类大型：建筑面积大于3万m中型：建筑面积在13万m小型：建筑面积小于1万m按功能分类综合型：以办公为主，其他各业态为辅商住型：即可办公，又可以入住单纯型：只用于办公功能按位置、自然或者质量状况分类丙级：写字楼已经使用一定年限，各方面都落后于时代发展乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳2.2 甲级写字楼的国际标准项目标准地理位置位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线实用率七成或以上外墙装饰主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Lo

3、w-E低辐射玻璃幕墙层高及阔度办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上供电系统日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。（1）办公层电容量为60VA/m-120VA/m（2）后备电源每层容量达60KVA左右。卫星接收系统采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道音响系统走道、门厅、车库、大堂等公共场所均装配消防播音员及音乐播放系统2.2 甲级写字楼的国际标准项目标准内部装饰（1）入口大厅 挑高大厅，高度大约25-30米，地面及墙身镶嵌大理石，配合造型天花吊顶。首层大堂有电脑资讯查询系统及

4、大型液晶显示器。（2）电梯大堂（3）办公室 轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉建个，矿棉天花，假地台（在原有水泥地台升高）150mm以上，允许用户自行随意布置，变化及安装电话槽、电话网络、宽带、以太网络等（4）卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机、洗手液及空气清新机空调系统中央空调系统，利用水冷机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务15-20m，具备中央后备空调，当市断电而后备电源发动，后被空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX加采暖功能。（1）办公室内设计温度为22-24、湿度55%，新风量为10升/秒/人（2）入口大厅、电梯厅等均有空调提供，温度为25（3）每层

5、洗手间均舍友抽风系统，温度为262.2 甲级写字楼的国际标准项目标准电梯（1）客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台最少16人、1200KG，速度最低为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过30S及繁忙时间为5分钟之内，总搭载量不少于总人数百分之十二。（2）电梯分层区域每区大约为8到15层，集群控制（3）所有升降机有IC智能卡控制系统，其功能为非办公时段保安管理操作功能（4）最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯（5）最少液晶显示器一部，可播放节目及网上消息（6）有远端监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头停车场智能化停车场管理系统，有长期、月票、时票提供，有自动校对车辆识别功能

6、，停车场即使使用量及停车位置显示及引导系统等等。停车位数量标准：每150m-180m商用面积一个停车位消防系统配备齐备的自动喷淋系统、消防栓、防火卷闸分区、编程火灾走动报警系统项目标准楼宇自动化系统设备控制监视点检测，控制及记录设施设备的远行，包括冷冻水机组、电力系统、水泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等保安监控系统各主要入口通道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作24小时监控录像，各消防通道门均配门磁监控资料通讯系统平均每十米至十五米建筑面积舍友一条电话线，每单位配10条IDD长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统光纤结构化布线系统，总系统可达1000mps。每层均

7、配有一对多模光纤线，提供100mps-1000mps频带，并预留两组（两队）备用光纤，以配合发展使用擦窗机擦窗机配有自动校正内外侧功能给/排水系统采用进口水泵设备，PLC控制的变频恒压供水，卫生间采用进口卫生洁具，配有定时香水喷雾采暖系统采用进口燃油/燃气锅炉采用进口热水泵系统设备的采暖监控设备2.2 甲级写字楼的国际标准2.2 写字楼的标准5A甲级写字楼的标准p 黄金区位 要有良好的交通与地理为主。p 超大规模 要有一个庞大的建筑面积，以及一个综合性的功能配套。p 建筑文化 主要指摩天大楼的建筑文化。p 硬件设施 所使用的技术较酒店更为先进，对建筑设计和建筑功能创新的要求更高。p 软件服务

8、提供高效物业服务，另一方面可以提供不同企业的不同专业化商业服务。三、写字楼的产品体系3.1 硬件配置3.2 软件配置3.1 硬件配置外立面p 写字楼首要的硬件配置就是其外立面的设计，通过外立面就可以看出一个写字楼的等级，外立面用材主要有石材、石材+玻璃、 Lowe玻璃幕墙为主。p 目前市场上5A甲级写字楼常用的外立面已Lowe中空镀膜隔音玻璃为主。3.1 硬件配置车行大堂p 车行大堂一般极少被设置，但是车行大堂的设置，可以让项目的品质感得到大大的提升。p 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流3.1 硬件配置大堂p 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。p 避免狭小的大堂面积和较低的

9、高度给人造成压抑的感觉，p 要有强烈的空间感和舒适性。p 写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高p 度最低不低于5米。p 写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。3.1 硬件配置电梯间电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材同样也是十分的考究，大多数甲级写字楼建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。3.1 硬件配置电梯p 写字楼内主要以垂直梯为主，一个写字楼内电梯的好坏除了以电梯品牌作为衡量以外，还以电梯的速度作为衡量。电梯技术指标：1、速度：高速客用电梯可达到6m/，平均电梯速度在2.54m/2、载重：一般客用电梯的载重量为

10、1350 1600公斤，载重人员在1320人左右 3、轿厢尺寸：普遍为2.01.52.9（宽深高）4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲级写字楼一般要求5000平米配备一部电梯，国外高端写字楼能做到20003000平米左右。3.1 硬件配置空调p 写字楼内空调的配置，直接影响到整个写字楼的办公环境的好坏；p 目前常见的空调系统有VRV与VAV两种；p VRV：是通过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,适时地满足室内冷热负荷要求的高效率冷剂空调系统p VAV：变风量（Variable Air Volume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度的空调系统。 3.1 硬件

11、配置卫生间p 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。p 高端写字楼内常用卫生间洁具品牌有科马、科勒、美特、TOTO等。p 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。p 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间。3.1 硬件配置公共导视系统p 公共导视牌也是一个写字楼不可或缺的配置之一，这些都能为使用者带来实际的方便要求：p 指位明确；p 采用国际统一图标；p 材质商务感强3.2 软件配置物业服务p 写字楼物业服务的水平，是写字楼整体品质的一个重要因素。3.2 软件配置会议系统u集成化的设计使会议室中的所有设备有机的统一在一起，提

12、高了主持人对整个会议的控制度 u液晶触摸屏直观化、可视化的操作界面使繁多设备的被控变得简便、快捷 u科技化、智能化的集成充分体现了现代会议的高品位所在 u规范化、系统化的会议配置提高会议了效率不仅可以满足会议、讨论等方面的需要； 还可以具备演讲、讲座、培训、学术交流等方面的多业务工作需要，保证会议高效进行3.2 软件配置智能系统无线通讯的全区覆盖商务随时随地，无片刻耽搁OA金属可调网络架空地板与1G/户的网络光纤 四、写字楼的未来发展4.1 向高层发展4.2 向智能化发展4.3 向灵活性发展4.4 向综合性发展4.1 向高层发展物质基础近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公楼

13、向高层发展奠定了物质基础：钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性；社会原因：由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；许多办公楼建在城市中心的繁华地带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段。4.1 向高层发展 随着人类科技的不断进步，建筑物的高度必将不会增高。目前世界上最高的建筑物为阿联酋的迪拜，高度为828米。 目前世界十大建（构）筑物高度排名如下： 一、阿联酋的迪拜：828米； 二、美国北达科塔洲电视台：628.8米； 三、中国广州电视塔：61

14、8.6米； 四、加拿大电视塔：555.3米； 五、台北101大楼：508米； 六、美国110大楼：473.7米； 七、吉隆坡佩特纳斯大厦(双子星)：452米； 八、芝加哥西尔斯大厦：443米； 九、上海金茂大厦：421米； 十、香港国际金融中心第二期：415米。 4.2 向智能化发展p 智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理，为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。80年代在美国、日本等发达国家兴起的智能型办公大楼就是适应高度竞争的需要而诞生的高技术、高效率的新型办公大楼。p物质基础p技术背景：20世纪最后的20年，是信息技术飞速发展的年代。信息

15、技术是在微电子、计算机和现代通信技术基础上发展起来的一门高技术。技术如此迅速地发展，必然要寻找新的增长点，智能化写字楼实际上是信息技术向传统产业转移的一个结合点，也是信息产业扩张市场的一个桥头堡；p经济背景：由于信息技术的发展，信息成为一种资源，使第三产业迅速崛起。在发达国家特别是在一些经济中心城市中，第三产业无论是在国民经济总产值中还是在就业人口中都占有举足轻重的地位；由于第三产业在国民生产总值中所占比重日趋提高，必然需要提供能提高其劳动生产率的工作环境和工作条件。p社会原因： 70年代石油危机以来，发达国家开始把原来由政府垄断经营的交通、邮电、通讯等行业转为民营或股份制经营，以扭转长期的经

16、营亏损； 许多发展中国家为解决经济发展基础设施落后和资金匮乏的问题，也将原先由政府投资的交通、通讯等项目，向民间和国外开放，出现BOT方式（建设-经营-转让）； 特别是，90年代以后，冷战结束，大批高技术军工企业的投入，使得信息技术市场竞争激烈，出现专门为智能化写字楼建设的系统集成商，为智能化大厦的建设提供了坚实而广泛的基础。4.2 向智能化发展智能化大楼主要体现1.办公自动化（OA）：局域网（LAN）连接的电脑网络系统，使用户每人只用一台工作站或终端个人电脑，便可完成所有的业务工作：共享打印机、绘图仪、调制解调器、传真、收发电子邮件、进入国际互联网等；2.建筑自动化（BA）：BA包括环境能源

17、管理系统、安保管理系统、物业管理系统；3.先进的通讯系统：以大楼数字专用交换机（DPBX）为中心，在楼内联接程控电话系统，电视会议系统和多媒体声象服务系统，对外与广域网（WANS）或城域网（MANs）以及卫星通讯系统相联，实现大楼内外便捷的声象数字通讯，DPBX还应具有最低成本路由管理功能和自动计费功能。4.智能建筑管理系统：利用国际上最先进的分布式控制理论而设计的集散系统。IBMS可以将三A系统与大楼的商务管理系统集成在一起，从而实现物业管理、财务管理、人事管理、酒店管理等全面自动化。5.综合布线系统：通过综合布线系统PDS来实现，可以传输数据、文本、图象、传感器、模拟或数字等信号。6.环境

18、能源管理系统：电力照明系统、空调卫生系统（空调、排水）、输送系统（电梯、扶梯）7.安保管理系统：防灾系统（火灾、煤气）、防范系统、数据系统（IC卡管理、指纹管理、声纹管理）等8.物业管理系统：计量系统、维护保养系统.4.2 向智能化发展4.3 向灵活性发展产生原因伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性；可以灵活适应各类客户的需要，无论是大客户、小客户；自用型、投资型；客户在使用时的空间、设备的各种变化：办公空间的变化、人员的增减、设备的调整4.3 向灵活性发展 解决方案：大空间（隔断/

19、半隔断）：国外兴建的高层办公楼应变能力较强，有相当一部分采用了大空间灵活平面布局。由于办公的内容与方式不同，最合适的空间形式莫过于一个大空间，以适应现代办公组织体系的不断调整，不断更新。但毫无遮挡的大空间有势必带来噪声和视线的干扰。因此常采用可拆装的半隔断式的工作位置屏障，使工作人员在大空间办公室内形成“场”的感受。网格：灵活性还表现在写字楼采用将室内地墙与吊顶平面按一定模数与尺度划分成为网格。在这些网格中安排相同的灯光、空调、电器插头等装置，供租用者依自己的需要安排隔断，以划分不同的空间面积，满足不同使用要求。为了灵活地安置办公自动化设备用的接电口，有的按一定间距设置地插销；有的在地板中留有

20、多孔道地面电线管和窗下线路柜；有的则做成类似电子计算机房那样的架空地板，为未来增添各种设备用电留有更大的可变余地。什么是向综合性发展？是指随着经济的发展，写字楼产品不仅只单纯承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能4.3 向综合性发展产生的原因：需求的因素：单纯的办公大楼上下班时人流非常集中，无法很好地解决上班人员的交通、餐饮、购物、休息、居住等要求。为了克服这个问题，就出现了多功能的综合性大楼。建筑物所有者经济效益最大化的考虑综合性发展4.3 向综合性发展综合性定义：是将城市中商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市空间的三项以上进行组合，并在各部

21、分之间建立一种相互存在，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率而统一的综合体；优势： 各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式； 各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益基本特征：p空间尺度大，空间形式处理丰富p交通系统形态打破了传统的街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间p应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观于环境设计p高科技、高智能设施的使用p全天候服务周期设计p协调互补的功能设计，满足城市生活多功能的交叠功能构成：办公、酒店、商业、居住、交通THE ENDTHANK YOU2.2 甲级写字楼的国际标准项目标准地理位置位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线实用率七成或以上外墙装饰主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Low-E低辐射玻璃幕墙层高及阔度办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上供电系统日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。（1）办公层电容量为60VA/m-1