物业服务有限公司工程部工作手册

1、工程部工作手册目录章节章节名称编号页码版本号1.0质量目标520062.0工作范围620063.0组织机构图720064.04.14.24.34.44.54.64.74.84.94.10岗位职责工程部职责工程部经理岗位职责工程部主管岗位职责工程部文员岗位职责电气领班岗位职责综合领班岗位职责工程部电工岗位职责工程部水暖工岗位职责工程部电梯维修工岗位职责综合维修岗位职责kxwy-gc-01kxwy-gc-02kxwy-gc-03kxwy-gc-04kxwy-gc-05kxwy-gc-06kxwy-gc-07kxwy-gc-08kxwy-gc-09kxwy-gc-108910111213141516

2、1720065.05.15.25.35.45.55.65.75.85.95.105.11规章制度设备设施管理规定工程巡视制度日常工作管理制度工具管理制度电梯安全管理制度高压设备安全运行制度供水卫生管理制度库房管理制度值班宿舍管理制度电话管理制度逐级报告制度kxwy-gc-11kxwy-gc-12kxwy-gc-13kxwy-gc-14kxwy-gc-15kxwy-gc-16kxwy-gc-17kxwy-gc-18kxwy-gc-19kxwy-gc-20kxwy-gc-21182122232425262728293020066.06.16.26.36.46.56.66.76.7.16.7.26.

3、7.36.7.46.7.56.7.66.7.76.7.86.7.96.7.106.7.116.7.126.86.96.106.11标准作业规程员工入户维修规程电梯维修安全操作规程电工安全操作规程电梯日常巡视工作规程水暖工值班规程电工值班规程值班巡视工作规程工程部值班水工每天巡检路线工程部值班电工每天巡检路线换热站巡检制度b1热力间巡检制度低压配电室和接室巡检制度生活水无负压供水泵房巡检制度消防栓稳压泵房巡检制度消防泵房巡检制度弱电机房巡检制度低压配电箱及配电柜的巡检制度地下室污水泵的巡检制度电梯及机房的巡检制度装修检查验收规程维保工作管理规程房屋交付验收工作规程接报修流程kxwy-gc-22k

4、xwy-gc-23kxwy-gc-24 kxwy-gc-25 kxwy-gc-26 kxwy-gc-27 kxwy-gc-28 kxwy-gc-29kxwy-gc-30 kxwy-gc-31 kxwy-gc-32 kxwy-gc-33 kxwy-gc-34 kxwy-gc-35 kxwy-gc-36 kxwy-gc-37 kxwy-gc-38 kxwy-gc-39 kxwy-gc-40 kxwy-gc-41 kxwy-gc-42 kxwy-gc-43 kxwy-gc-44 323334353637383839404142434445464748495051525320067.07.17.27.

5、37.47.57.67.77.87.9紧急处理预案处理“电梯困人”紧急解救预案处理“设备电气火灾”发生时的紧急预案处理“高压突然停电”紧急预案处理“突然停水”紧急预案处理“水路漏水”的紧急预案处理“燃气泄漏”的紧急预案工程部处理高空“坠落物”紧急预案突然停电时电梯应急处理规程事件处理告报程序kxwy-gc-45kxwy-gc-46kxwy-gc-47kxwy-gc-48kxwy-gc-49kxwy-gc-50kxwy-gc-51kxwy-gc-52kxwy-gc-53545657596061626465200620068.08.18.28.38.48.58.68.78.88.98.108.11

6、8.128.138.148.158.168.178.188.198.208.218.228.238.248.258.26记录表格工程维修部公用工具登记表工程维修部员工工具登记表设备设施接管目录设备保养记录设备台帐年度保养计划维修交接班记录维修工程报修记录表房屋验收检查表楼宇接管目录工程维保联系登记表日常巡查记录接管钥匙记录钥匙借用记录装修登记表换热站巡查表变压供水站巡查表电梯机房巡检表电梯运行巡检表工程维保通知单配电室记录表格软化水记录表格公共区域检查表闭水实验检查表通水实验检查表装修现场监控记录表cj-gc-01cj-gc-02cj-gc-03cj-gc-04cj-gc-05cj-gc-06

7、cj-gc-07cj-gc-08cj-gc-09cj-gc-10cj-gc-11cj-gc-12cj-gc-13cj-gc-14cj-gc-15cj-gc-16cj-gc-17cj-gc-18cj-gc-19cj-gc-20cj-gc-21cj-gc-22cj-gc-23cj-gc-24cj-gc-25cj-gc-2620061.0质量目标 2.0工作范围工程部是直接为业主提供工程维修服务的部门，其主要职责是保证小区所有设备、设施处于有效的监控及良好的运行状态，对小区的设备、设施进行日常维修和保养维修，满足业主正常的日常工作物质生活需求。3.0组织架构图 4.0岗位职责4.1工程部职责1、在项

8、目经理的领导下,全面完成各级领导下达的任务。2、负责新区的所有设备的管理工作，协助外单位搞好施工及改造工作。3、保证新区的正常经营，设备正常运转，确保设备设施长期处于良好的运行状态，保证业主正常生活。4、负责水、电及各种设备的运行、维修、保养。5、在维修、保养的同时还要负责安全、防火、环境卫生，节能降耗，提高经济效益。6、负责管理新区重大活动的组织、安全、保障工作，并且要先制定方案，对用电、用水设备要先检查是否使用合理。重大活动结束后，工程部应组织人员在使用部门的配合下，及时拆除设备并清理现场，使其恢复原貌。4.2工程部经理岗位职责完成新区各级领导下达的各项任务，协助外协单位共同完成管理处的各

9、项工作，新区各公共设备设施及业主家所有设施运转正常，保障新区业主正常生活。工作内容1、 熟悉小区内楼宇、各类设施、设备的分布情况，建立、 健全设备设施台帐。2、 负责制定编写本部门的（作业指导书）。3、 负责（作业指导书）不适用条款的更改，执行文件更改程序。4、 负责安排、监督下属的工作情况、工作质量，跟踪工作完成情况。5、 负责与公司各管理部、物业中心几院相关部门的对接，跟踪落实遗留问题的 解决。6、 协助总经理和有关政府部门进行沟通，加强周边工作联系。7、 制订本部门的工作计划，物资采购计划。8、 负责根据设备、设施的使用特性、送检时限，编制送检计划与大中修计划，并全面领实施。9、 负责安

10、排制定、审核本部门的年度、月度费用计划。10、 负责制定、安排本部门员工的培训计划，跟踪计划的落实结果。11、 做好员工的评定工作，对所属员工的行为负责，对本部门员工的晋升做出建议。12、 负责解决入户维修所发生的问题，协助客服部解决有关的投诉。13、 负责工程方面有关投诉的回访工作，进行回访记录。14、 与其他部门加强沟通，随时提供工程方面的法规和技术支持。15、 负责新区水、电及各种能源总体消耗费用的数据统计记录，上报总经理。16、 及时完成上级领导交办的各项工作。17、 按时参加评审和内审。4.3工程部主管 岗位职责主要负责工程部的日常管理工作，配合经理完成公司交办的各项事务，负责检查下

11、级各专业班组的工作完成情况，确保小区各种设备设施高效运转，业主生活正常。工作内容1、 熟悉小区的所有设备设施的分布情况，了解小区楼宇的各项配套设施，了解小区各种设备的使用功能、运行方式。2、 负责配合部门经理编写工程部作业指导书。3、 负责跟踪检查工程部作业指导书的执行情况，并将检查结果及时反馈上级，并协助部门经理完善各项管理制度。4、 安排本部门的日常工作，传达经理下达的各项工作指令。5、 负责制定工程部的日常工作计划，制定下月物资采购计划。6、 协助经理制订工程部的全年工作计划，年度设备运行费用测算及年度设备保养计划。7、 负责监督员工的工作完成情况及各部门的工作排班、检查考勤。检查日常工

12、作记录、设备运行记录等。8、 负责处理突发事件，员工安全教育，工作培训等。9、协助部门经理做好工程部的团队工作。4.4工程部文员 岗位职责完成经理、主管下达的各项任务和工程部日常内务，处理工程部报修及库房管理工作。工作内容1、按人事部的规定，及时上报考勤、工资、报表及各种计划、文件的送达。2、负责工程部的有关内部文件、外部文件、资料的保存。3、负责接待内外来访人员。4、协助经理、主管作好年度计划及各种其他计划，并负责各种设备资料的存档工作。5、及时安排经理、主管的业务及会务，做好记录，并及时上报部门领导。6、要执行请示汇报制度，不能私自处理职权以外的事务，做好内勤工作。7、负责工程部与各部的各

13、种维修程序的流转。8、负责本部门的工作调度。4.5电工领班 岗位职责完成经理及主管下达的各项工作指令，带领员工做好新区各项电器设备设施的维护、保养工作，保证新区供电设备正常运行。工作内容1、 负责安排本组人员的日常工作，并对工作结果负责。2、 熟悉小区楼宇、各类设施、设备的分布情况，在工作中及时检查了解员工的工作质量以及安全意识，保证人身安全。3、 负责向工程部主管汇报每日工作完成情况，本组的工作计划。4、 要了解员工的技术特长和工作情况，合理分配工作，使个人的技术与能力得到有效的发挥。5、 对本岗位的员工进行技术指导和监督，严格执行安全操作规程。6、 协助主管解决与本组、本专业有关的客户投诉

14、。7、 在新接收设备设施时负责对电气部分执行检查验收工作。8、 掌握新区内所有电气设备运行方式 ，提出节能降耗的合理化建议。9、 每月定期向主管上报需补充的工具及维修用材料计划。10、负责对采购入库的电器材料进行检验，向库房管理员出具检验结果。11、负责新区电力总体消耗费用的数据统计记录，上报主管。12、遇本部门无法解决的问题应立即上报主管，特别紧急时上报公司主管领导，并协助各级领导共同完成问题的最终解决。4.6综合领班 岗位职责完成经理及主管下达的各项工作指令，带领员工做好新区各项设备设施的维护保养工作，保证新区水、暖及新区的各项设备设施正常运行。工作职责1、 遵守公司各项规章制度的要求，对

15、本组员工进行专业实践培训与考核。2、 在工作中及时检查了解员工的工作质量以及安全意识，保证人身安全。3、 检查员工各种记录表填写的真实性，保存原始记录，将检查好的工作记录交本部门存档保存。4、 要了解员工的技术特长和工作情况，合理分配工作，使个人技术与能力得到有效的发挥。5、 对特殊岗位的员工进行技术指导与监督，严格执行安全操作规程。6、 在日常维修工作中，总结安全操作方法，带领组员高效的完成工作任务。7、 每周要有工作总结，要对员工进行服务意识、岗位安全教育。8、 在新接收设备设施时负责对给排水及各种管道部分执行检查验收工作。9、 掌握新区内水利设备运行方式的调整，提出节能降耗的合理化建议。

16、10、 负责新区自来水总体消耗用的数据统计记录，上报主管。11、 每月定期向主管上报需补充的工具及维修用料计划。12、 负责对采购入库的水暖材料进行检验，向库房管理员出具检验结果。4.7工程部电工 1、确保供电系统设备安全运行，是全体电工的职责。2、负责配电室、高压柜、 变压器、低压柜及控制设的运行。按时巡视、准确记录、定期维护、保证设备正常运行。3、负责小区各配电间的控制柜、强电井、控制盘、所有动力系统、照明系统的巡视检修、维护工作。4、负责机房的电器系统的巡视、检修、维护工作。5、负责庭院照明系统的巡视、检修工作、负责白班后晚班应急报修工作。6、负责每年一次的配电系统的测试、调整、清扫工作

17、。7、负责配电系统各种计量仪表，每二年一次的检测工作，各种测量仪表安全用具，每年一次的检测工作。8、负责住宅楼避雷系统，每年一次的检测工作。4.8工程部水暖工 岗位职责在物业工程部经理、主管及领班的领导下，负责新区水类设备的运行、维修、保养 ，与水暖组全体员工共同配合，保障新区用户供水、暖正常。工作内容1、 负责按规定巡视新区内各水泵的运行情况，保证新区供水设备的正常运行。2、 负责巡视消防系统的储水设备，保持规范水压。3、 按时巡视、准确记录，熟悉设备运行情况，做到眼尖、耳尖、手快、脑活、及时发现和处理隐患。4、 发现设备故障，当班人员无法处理时，应报告上级人员组织处理。5、 负责对新区的各

18、种水系统设备的运行、维护、巡视、维修。6、 保持值班室整洁卫生，认真填写当班情况做好交接班记录。7、 负责每年一次的配水系统的测试、调整、清扫工作。8、 发生系统设备故障时，应积极配合电工抢修设备。9、 配合保安部，定期实验消防系统的启动能力。10、严格遵守（作业指导书）的有关规定，不得擅离职守，上班不做与本岗位无关的任何事情。4.9工程部电梯维修工 1、严格执行管理制度，按照维修、保养技术要求对电梯进行周、月、季、半年的维保工作，并及时做好保养、维修记录； 2、严格遵守安全操作规程，出现故障应及时上报有关人员，参与调查与分析会议； 3、工作中若发生解决不了的故障应及时上报维修负责人，协助解决

19、； 4、若电梯出现故障，应尽快赶到现场，及时修理，以保证电梯尽快投入正常运行，并做好故障记录备案待查； 5、维修人员必须监守自己的工作岗位，始终保持对电梯正常运行的高度负责精神。 6、负责检查监督外包保养公司的工作内容及工作质量。4.10综合维修工 1、在工程部综合领班的领导下，实施具体巡视保养维修工作。2、遵守公司及本部门的各项规章制度和要求。3、在工作中在提高工作质量的同时，要提高安全意识，保证人身安全。4、负责对新区业主装修方案的检查、巡视及验收工作。5、 掌握新区内各种建筑特点，提出节能降耗的合理化建议。6、在新接收设备设施时负责对房屋结构、土建施工质量、门窗安装质量个部分，对室内外装

20、修工程执行检查验收工作。7、配合其他工种完成维护保养，恢复建筑面积。8、遇无法解决的问题应立即报告领班，特别紧急时上报公司主管领导，并协助各级领导共同完成问题的最终解决。9、严格遵守（作业指导书）的有关规定，不得擅离职守，上班不做与本岗位无关的任何事情。5.0规章制度5.1设备设施管理规定围绕公司的经营方针做好小区的设备设施的管理，保证小区设备设施处于良好的运行状态，满足小区业主的需求。贯彻执行国家及政府职能部门有关小区设备设施安全运行，能源消耗的法律法规规定。工程部根据小区内业主需求制定设备运行工作管理、制度，加强设备设施的检修维护、保养工作，保证达到设备设施完好率目标。做好小区水、电能源消

21、耗的跟踪、控制、实施最大限度的节能，做好部门之间工作协调及时向有关管理部门上交有关报告和报表，及时完成客户报修投诉的检修和处理，实现公司的质量目标。一、强电专业小区供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，其安全可靠性直接影响到大楼的正常营业。按供电局有关规定：供电电压在6kv以上(6kv)，变压器容量在560kva以上(包括560kva)的变配电室，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。小区供配电概况双路供电,互为联络。变压器1250kva双路电源供入10kv高压设备维护保养1、变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日，每年进行一次停电清扫和检查，每两年应

22、委托供电单位，对变压器进行全面的试验。2、每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在20时，绝缘电阻的最低值为300m，良好值为450m。1、电容组维护保养运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其内容如下： 清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘； 检查各紧固部位的螺丝有无松动； 检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好； 检查空气开关的触头有无烧蚀现象；2、机房强电箱及风机、水泵强电箱维护保养 及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。 所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低

23、容量或不配套的零件。 保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录并上报工程部秘书建档。 保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱动。 认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。 严禁带电拉动导线以免发生触电危险。3、（风机、水泵的）电动机维护保养 运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，根据启用时间，制定维修保养计划。 小修内容包括清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，摇测电动机绝缘电阻，清扫起动设

24、备与控制电路，检查冷却装置是否完好。 大修内容包括电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤痕迹，检查通风冷却装置是否完好，检查有无扫膛现象，检查转子鼠笼有无断裂，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，绕组过热老化应重新绕制。绕组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。4、室外照明定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期。合理确定照明使用时间，充分利用自然采光，路灯及集中控制的照明宜采用光控或微机控制。二、暖通专业负责小区内的上水、

25、下水、排水、暖气的供水等各种水路管线的维护保养。1、各机房管理条例 消防机房、水泵机房、热力站等都是物业的要害部门，要确定安全责任人；配备适当的灭火器材。 值班人员必须坚守岗位，按操作规程作业，不得擅离职守。若处理事情离开值班室，需带上通讯工具，便于随时联系。 不得将无关人员带入机房，不得在机房内会客。 机房内禁止吸烟，禁止使用明火。 严禁带入易燃、易爆、有毒、有害物品。不得存放与机房作业无关的物品。 定期检查、保养设备及阀门，使之保持良好的状态。 严格执行交接班制度，设备发生故障要及时排除。2、热力站维护保养制度：1）、随时检查设备运行情况，及时进行保养，使设备处于良好的运行状 态。2）、每

26、年供热前进行一次系统检查试验： 电机摇测； 压力表送检测中心进行检定； 水泵加油及盘车； 检查更换压力表、温度计及阀门；3）、每年供暖结束，对设备进行全面保养： 软化水箱清理； 板式换热器的清洗保养； 板式换热器保养； 除污器清理。5.2工程巡视制度为确保新区内的各种设备、设施的正常运行。工程部能及时发现问题并迅速的处理各种事故隐患，提高新区内的各种设备、设施的能动性及运行效率。提高新区内的住宅环境及标准，使业主能够在舒适的环境下生活。为搞好此项工作，特制定如下规定：一、每天对消防泵房进行巡检1次，每月对消防泵房的消防栓泵、喷淋泵进行盘车。 二、消防栓稳压泵房每天巡检1次，每月对消防泵房的消防

27、栓泵、喷淋泵进行盘车。 三、生活水无负压供水泵房每天进行3次巡检分别为8：00、16：00和22：00。四、低压配电室和接室每周进行巡检1次。五、新区内的换热站在11月次年4月每天进行2次巡检，时间为9：00和21：00。其余月份为每天进行1次巡检。六、每单元b1热力间每周进行巡检1次。七、新区内的弱电机房每周进行巡检1次。八、低压配电箱及配电柜的巡检工作应与工程部电工巡检工作同时进行。九、地下室的污水泵及电梯的排污泵每月进行巡检1次，同时对污水泵进行倒泵。十、电梯的运行巡检应每天进行2次。5.3日常工作管理制度1. 所有员工应提前到岗做好班前的准备工作，上班后严禁进食。2. 每天上班后，由主

28、管及领班安排当班员工当天的工作。3. 如当天的工作无法完成时，应在派工单上注明，并向领班说明原因。4. 所有员工的日常工作由领班、主管指派方可执行，并持派工单到所保修单位进行修理。5. 工作完成后，由保修人在派工单上签字，修理人员签字，并交回办公室做存档，同时填写当天日报。6. 未经领导批准、指派，不得私自外出从事维修和安装工作，违反者后果自负。7. 所有工种必须按照本工种的安全操作规程进行操作。8. 各工种人员在接到报修单时起，就要对此维修项目负责，保证安全，保证质量，完成工作当日内不得返工。9. 工作完成后，不得在其他部门长时间逗留，应立即回办公室等待下一项工作安排。10. 员工如有事需要

29、休息时，应提前向领班请假，如有计划安排的须经经理同意批准后，方可休息。11. 在任何情况下，经理、主管、领班有权调动任何工种的员工参加抢修和维修，以及其他大型活动。打破工种界限，员工应无条件服从。12. 值班人员要严格按照规章制度值班，并做好值班记录，交班时要将值班情况向领班或主管汇报。13. 办公室的内务工作由文员负责，并管理好所有文件、图纸、报修单及各种报表，所有上级转发文件应立即向经理汇报。14. 工程部24小时有人值班接听电话，此项工作由文员、值班人员及全体员工参加。15. 接听外来电话时应问清来电单位及人员，并分类做好电话记录，填写来电时间和接电人签字，以便工作正常运行。5.4工具管

30、理制度1、目的： 为更快更好的为业主服务并持久保证服务质量，特制定本制度。2、适用范围通常维修工具的发放由个人保管，在库房建立个人领用工具台帐。3、职责：a) 个人使用工具因正常磨损达到使用的年限执行以旧换新的管理制度。b) 由专业组领班检查属于正常损坏的，以旧换新，领班在工具台帐上签字确认。c) 员工离职时由主管或领班检验工具是否齐全良好。d) 专用工具、测量仪器由领班负责领用保管。e) 员工应爱护工具，正常损坏工具以旧换新，认为损坏工具照价赔偿，丢失工具照价赔偿。f) 不得将工具借出或携带回家，因工具影响正常工作属个人过失。g) 特种工具由库房管理员统一保管，员工使用工具需办借用手续。当天

31、借用，必须当天下班前归还，严禁未经批准转借或移做他用。4、因工作需要补充新工具的，由经理审核采购申请。5.5电梯安全管理规定1. 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止随意操作。2. 电梯工每天对各电梯全面巡视不少于一次，发现问题及时上报通知工程维修领班，并及时处理。3. 特别是发现安全隐患时，要立即报领导及维保公司的维修工。4. 相关部门及工程部组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行凭审，凭审合格后方能承担电梯维修保养工作。5. 电梯工负责对维保公司维修工作质量进行监督检查。6. 在指挥中心设有监控点，保证电梯发生故障时能监控到，以便及时通知抢修。7. 电梯发生困人故障时，严格按（电梯困人的解救方

32、法）（突然停电时电梯的应急处理）执行。8. 经劳动局监测不合格未取得（安全检验合格证）的电梯严禁投入使用。 5.6高压设备安全运行制度1. 高压设备运行操作人员必须经过培训合格，并持有北京地区的高压电工本及入网许可证，方可上岗参与高压供电设备的管理。2. 经部门经理的同意，电气组领班安排正常停电检修。3. 电气组人员负责高压变配电设备的巡查、定期清扫等日常运行管理工作。4. 严格执行运行操作规程，并做好操作记录。5. 值班时要经常巡视，如发现问题及时上报领导并与供电部门联系，采取有效措施迅速控制故障范围确保供电安全。6、监守岗位，做到不脱岗、不串岗。5.7供水卫生管理制度 水泵房是生活用水的供

33、水源，必须严格执行市防疫站的有关规定。1、直接从事供水，管水和供水设施清洗消毒等卫生维护工作人员，每年必须一次健康检查，取得健康合格证后，方可上岗。2、健康检查由市卫生行政部门确定的医疗卫生机构负责。3、水泵房应保证水质标准及室内卫生，做到无积水、无杂物、无积尘，饮用水消毒器要保持正常运行，消毒灯管定期更换。4、水泵要有安全措施，检查口要锁好，要人走锁门，无关人员禁止入内。每检查一次控制阀门开启是否有效。5、操作人员应做到熟悉系统状况，正确使用设备，熟知各项标准和规定。6、操作人员、上岗人员一旦患有传染性疾病，应立即换岗。5.8二级库房管理制度所有材料均应分门别类登记造册，并建立有关账目由库房

34、管理员统一负责。1、日常领料，由领用人填写（物品领用登记表），由库房管理员核对派工单后发放。2、单价金额较高的材料必须由部门主管签字批准后方可发放。3、特殊情况下，凭借条领取，然后尽快补办有关手续。 4、库内材料按工种分类分批次码放整齐，有防潮要求的特殊保存。5、新入库材料要单独包装，必须清点检验，工程用料由专业领班进行试装检验 。6、对节约材料者予以表扬或奖励，对浪费材料者给予批评和处罚。7、对弄虚作假，私自拿用，偷窃材料者，一经查获给予严惩。8、工具领用执行（工具管理制度）。9、属于维修项目的材料出库，原则上要执行以旧换新。10、每月25日前向行政办公室上报正常维修物品采购申请单5.9 值

35、班宿舍管理制度1、为保证宿舍干净整洁，要求做到每天有人做值日。2、值班宿舍为值班或休息使用，即工程部本部门使用，在任何情况下，不得有外人在此住宿、休息。3、不得将工具材料带入宿舍内。4、不得将与工作无关的私人用品带入宿舍内。5、在宿舍内不得有任何非法行为。6、在白班正常工作时间内，不得进入宿舍休息，在夜班值班时24：00以后，在没有维修单的情况下，可以临时休息，如有工作应立即投入工作。如有违反以上任何一条，都应按公司有关制度做相应处理。5.10电话管理制度为保证公司领导和各部门的工作关系，确保各部门之间和业户的正常工作关系：1、 工程部电话严禁私事使用。2、 外协单位人员须经本单位人员同意方可

36、使用。3、 公事电话不允许长时间占用，严禁电话聊天现象。4、 对上级的通知及指示、部门之间的工作关系、客户的联系电话应及时记录并及时做好相应的处理。5、 员工确有私事需使用电话，须经理同意，并尽量减短通话时间。6、 接听电话使，应首先报出本单位全称，从始至终使用文明用语。对上述规定违反者，将按情节轻重予以相应处罚。5.11逐级报告制度1、所有员工必须严格执行公事报告处理程序，逐级上报。2、下列情况报告领班：a.主要设备非正常操作的开、停。b.主要设备除正常操作外的调整。c.设备发生故障或停台检修。d.部件改造、代换或加工修理。e.运行人员短时间暂离岗位。f.维修人员工作去向。g.对外班组联系。

37、h.突发事故的发生。3、下列情况必须报告主管：a.重点设备除正常操作外的调整。b.采用新的运行方式。c.主要设备发生故障或停台检修。d.系统故障及检修。e.重要零部件改造代换或加工修理。f.领用工具、备件、材料（低值易耗品例外）。g.加班、换班、补休、病假。h.外协联系。i.突发事故的发生。4、下列情况必须报告经理：a.重点设备发生故障或停台检修。b.影响营业的设备故障和施工。c.系统运行方式较大改变。d.重点设备主要零、部件改换。e.系统及主要设备技术改造或移位安装。f.系统及设备增改工程及外协施工。g.领班以上人员调整及班组重大组织结构调整。h.主管病、事假、补休、换班。i.突发事故的发生

38、。5、下列情况必须报告总经理：a.设备的更换、报损、报废。b.重点设备的大修。c.设备原材料请购计划。d.设备年限到期或存在隐患。e.重要设备出现事故。f.突发事故的发生。6.0标准作业规程6.1员工入户维修规程1、入户维修员工保持工服的整洁，上岗后先查验工具箱内必备工具是否齐全可用。检查应备物品如：鞋套、手套、白布、垃圾袋、等是否齐备。查验无误后等待维修通知。2、所有工作人员在接听电话时,拿起话筒后应首先说：“您好,这里是“物业工程部。”3、接到维修通知后,携带工具箱到发单处接单。所有维修项目所涉及的跟单人员，及维修人员必须在专门负责人处登记。（夜间在物业值班室）4、入户维修人员接单后,应确

39、定维修项目带全维修工具和备件。携带维修单，前往业主家维修。无维修单,严禁私自入户维修。（夜班除外）5、入户前,维修人员对自己的工装及工牌进行自检。到户后,轻轻敲门并与业主说明来意，经业主允许，换好鞋套后，方可进入业主家。6、入户后，先将工具带放置维修点附件，将工具放置其上，再对报修的部位、设备进行细致的检查，准确判断故障的原因，真正做到及时、准确 。7、在维修中注意爱护其他设备和业主家的物品，尽量保持业主房间的整洁，力避损毁。若维修中灰尘碎屑等可能要落到业主家的家具、电器等物品上时，需先用白布将其苫好，方可进行维修工作。8、在整个维修过程中，维修人员与业主交谈应用服务用语：“您好、对不起、请、

40、再见”等。对系统运行方面的问题不做具体答复有关技术方面的询问，请工程主管级以上人员作答。9、工作完成后自检质量，确定无其它问题后对现场进行清理，将施工废料、垃圾等物装入自带的垃圾袋中放在楼层垃圾间，用清洁布将工作点周围擦干净，做到场清料净。10、上述工作完成后，请业主检查，没有问题后请业主在维修单上签字。6.2电梯维修安全操作规程1、 电梯维修主要对电梯机房，电梯运行状况、电梯安全彻底巡视检查，发现问题及时处理。2、 爱护各种资料，保持资料完好无污染。3、 按厂家推荐保养表，逐项认真实施保养。4、 电梯出现大的故障的情况下，立即通知专业电梯公司进行抢修，并向主管经理汇报。5、 熟练掌握电梯困人

41、解救方法，被困人解救后，要当面表示歉意，尽快查出问题，给予排除。6、 必须保证轿箱门、梯内照明、电眼、安全门触板、电截刀等安全措施可靠完好，确保警铃、对讲机畅通完好，严禁线路跨楼。7、 按标准问题巡视电梯口井，不能积水，确保电梯安全运行免受损失。8、 电梯出现任何故障或检修时，应设置安全遮拦。6.3电工安全操作规程1、电工必须具有一定的电器技术知识，并持有电工操作证。2、上班时必须穿绝缘鞋。3、高空作业时必须系安全带，禁止上下投掷物件，使用梯子要有防倒、防滑措施。4、要在线路上检查、拆改、安装等情况时，必须事先通知配电室，按规定办理停电手续。工作前，要进行验电、接地线，并挂“警告牌”。5、送电

42、前要检查作业人员是否全部撤出，并清理现场，才能通知配电室送电，严禁临时送电和电话通知送电。6、使用喷灯时要防火，不得在电导线、电器设备、变压器、油开关和其它易燃地点使用。7、凡需要安装临时线时，经工程部门批准后，必须由配电盘、配电箱内引出，不准在电源上直接引临时线。8、整改、检修电器设备要断电、挂“警示牌”，验明确实无电后，才能进行工作。 6.4电梯日常巡视规程1、 每天对电梯的运行进行巡视检查记录。2、 按要求检查所有上电梯人员所运送货物的种类、包装与重量。3、 禁运物品有：超长、超重及危害他人有毒有害危险品，各种散货。4、 按照电梯的标准运送人数。5、 检查电梯上所有控制装置及安全性能。6

43、、 检查电梯紧急制动系统。7、 要做好电梯的安全保卫工作。8、 要及时制止违章行为。9、 要给业主或施工人员做解说工作，必要时请安全员协助工作。10、 发现系统有问题或严重违章行为，要及时上报有关领导。6.5水暖工值班规程1、 值班人员必须监守岗位，不得擅自离岗，按规定巡视设备运行情况。2、 密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳尖、手快、脑 活、及时发现和处理隐患。3、 值班人员接到维修通知时应及时前往修理，且应通报值班人员所去地点及维修内容。4、 发现设备故障，当班人员无法处理时，应报告上级人员组织处理。5、 吃饭时间是值班的薄弱环节，所有运行值班人员都应轮流吃饭，以确保安全6、 值班人

44、员不得私自调班，因特殊情况需要调班时，必须提前向上级领导申请。7、保持值班室卫生，做好交接班记录。6.6电工值班规程1、确保供电系统安全运行，是全体值班人员的职责。2、负责配电室、高压柜、 变压器、低压柜及控制设的运行。按时巡视、准确记录、定期维护、保证设备正常运行。3、负责小区各配电间的控制柜、强电井、控制盘、所有动力系统、照明系统的巡视检修、维护工作。4、负责机房的电器系统的巡视、检修、维护工作。5、负责庭院照明系统的巡视、检修工作、负责白班后晚班应急报修工作。6、负责每年一次的配电系统的测试、调整、清扫工作。7、负责配电系统各种计量仪表，每二年一次的检测工作，各种测量仪表安全用具，每年一

45、次的检测工作。8、负责住宅楼避雷系统，每年一次的检测工作。6.7值班巡视工作规程6.7.1工程部值班水工每天巡检路线工程部值班室换热站23#楼1单元b1热力间23#楼2单元b1热力间23#楼单元b1热力间无负压供水站10#楼4单元b1热力间10#楼单元b1热力间9#楼5单元b1热力间10#楼2单元b1热力间10#楼1单元b1热力间9#楼2单元b1热力间9#楼1单元b1热力间22#楼1单元b1热力间9#楼3单元b1热力间9#楼4单元b1热力间22#楼2单元b1热力间36#楼1单元b1热力间22#楼3单元b1热力间36#楼2单元b1热力间37#楼消防顶稳压泵房消防泵房工程部值班室37#楼b1热力间

46、6.7.2工程部值班电工每天巡检路线：37#楼低压配电室及接室37#楼b1弱电间弱电井工程部值班室换热站水泵房弱电井37#楼电梯及机房弱电井37#楼b1及b2的配电箱、柜及污水泵弱电井消防泵房弱电井23#楼1单元低压配电室及接室23#楼2单元低压配电室及接室23#楼2单元b1弱电间弱电井23#楼3单元低压配电室及接室23#楼b1及b2的配电箱、柜及污水泵弱电井23#楼地下排烟风机房弱电井10#楼低压配电室及接室10#楼b1弱电间弱电井10#楼地下排烟风机房弱电井9#楼5单元低压配电室及接室9#楼2单元低压配电室及接室9#楼b1弱电间弱电井9#楼地下排烟风机房弱电井10#楼b1及b2的配电箱、柜

47、及污水泵弱电井9#楼b1及b2的配电箱、柜及污水泵弱电井22#楼2单元低压配电室及接室22#楼b1弱电间弱电井22#楼地下排烟风机房弱电井22#楼b1及b2的配电箱、柜及污水泵弱电井23#楼电梯及机房弱电井10#楼电梯及机房弱电井9#楼电梯及机房弱电井36#楼低压配电室及接室36#楼b1弱电间弱电井36#楼地下排烟风机房弱电井36#楼b1及b2的配电箱、柜及污水泵弱电井工程部值班室22#楼电梯及机房弱电井22#楼电梯及机房弱电井6.7.3换热站巡检程序1、 每天由值班人员对换热站机房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、 巡检内容： 换热主泵的进出口压力； 软化系统的运行情况； 换热

48、系统的各阀门开关位置是否正常； 板换、管线及各阀门是否有跑、漏、滴、冒的现象； 泵体、单流门是否有跑、漏、滴、冒的现象； 控制柜的各项指示灯是否正常； 各水泵控制柜开关是否有拉弧、氧化、松动等现象； 各种水泵的运行声音、泵体颜色及气味是否正常； 电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象； 机组有无强烈振动，转速是否急剧下降，有无异常响声； 电源电压是否正常；是否缺相；散热是否良好； 电流是否正常，是否超负荷运行； 外壳接地是否良好；4、 巡检人员应定时定点的对换热泵房进行巡视，发现问题及 异常现象及时向上级汇报。5、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少 损失及影响。6、 换热站巡视

49、检查应同时进行，检查换热站的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，消防设施是否齐备，换热站本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.4 b1热力间巡检程序1、每周四由值班人员对b1热力间进行巡检；2、按照规定认真填写巡检记录单；3、巡检内容：1) 检查供水及回水的压力是否正常；2) 检查供水及回水的温度有无异常；3) 检查管线及各阀门是否有跑、漏、滴、冒的现象；4) 检查管线内有无异常声音；4、巡检人员应定时定点的对b1热力间进行巡视，发现问题 及异常现象及时向上级汇报。5、如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响；6、热力间巡视检查应同时进行，检查

50、热力间的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，热力间本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.5低压配电室和接室巡检程序1、 每天由值班人员对换热站机房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、巡检内容： 每日值班人员应对以下内容进行巡视检查； 各项仪表指示是否正常； 电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象; 三相电流是否平衡，三相电压是否正常; 各种低压电器有无异常声音及气味; 接室的刀闸有无拉弧、氧化及变色等现象； 空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好; 配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅; 接地线连接是否良好;4、巡检人员应定时

51、定点的对b1热力间进行巡视，发现问题及异 常现象及时向上级汇报。5、如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响。6、低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查低压配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.6 生活水无负压供水泵房巡检程序1、 每天由值班人员对生活水泵房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、 巡检内容：1) 检查供水主泵的进出口压力；2) 供水系统的各阀门开关位置是否正常；3) 管线及各阀门是否有跑、漏、滴、冒的现象；4) 泵体、单流门

52、是否有跑、漏、滴、冒的现象；5) 控制柜的各项指示灯是否正常；6) 各水泵控制柜开关是否有拉弧、氧化、松动等现象；7) 各种水泵的运行声音、泵体颜色及气味是否正常；8) 电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；9) 机组有无强烈振动，转速是否急剧下降，有无异常响声；10) 电源电压是否正常；是否缺相；11) 电流是否正常，是否超负荷运行；散热是否良好；12) 外壳接地是否良好；4、 巡检人员应定时定点的对生活水泵房进行巡视，发现问题及异常现象及时向上级汇报。5、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响；6、 生活水泵房巡视检查应同时进行，检查生活水泵房的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围