房地产基本知识整理

1、一、建筑物和构筑物的区别和联系？建筑物通称建筑，属于固定资产范畴，一般指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。例如，工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。通常情况下，所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物称为建筑物。构筑物的称谓在给排水教科书中提得比较多。需要说明的是这个定义不是绝对的。在水利水电工程中就江河、渠道上的所有建造物都称为建筑物，比如水工建筑物。二、建筑容积率怎么算？在房地产市场中，容积率的大小往往标志着一处小区或楼宇的类型，购

2、房者可以直接通过容积率来判断出一处房产项目是否符合自己的需求。通常情况下，容积率的大小会被限定在0.5至5之间，这一数值是用建筑面积除以占地面积得来的。以一处1万平方米的地块为例，如果未来该土地上建设1万平方米的房子，那么它的容积率就是1.0；如果建设2万平方米的房子，其容积率就为2.0；如果只建设5000平方米的房产，容积率就是0.5。显而易见，在相同面积的土地上，建成的房产面积越大，容积率就越高，反之就越小。 目前，南京市区的普通住宅项目中，多层小区的容积率一般在1.5至1.8之间，高层小区可达2.0以上甚至3.0。在寸土寸金的市中心高档商务楼项目里，由于土地资源稀缺，商务楼大都在30层以

3、上，其容积率有可能突破6.0，达到8.0以上。而位于城郊的别墅项目由于占地面积大，建筑面积较小，因此容积率往往只有0.5左右。三、一亩地等于多少平方米？亩是中国市制土地面积单位，一亩等于六十平方丈,大约666.67平方米。四、五证两书 1.建设用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 2.建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 3.国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至

4、”范围。 4.建筑工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 5.商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 6.“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书 五、建筑系数“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 六、建筑密度 建筑

5、密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑系数 建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积 ）厂区占地面积100% 七、建筑系数和建筑密度有何区别建筑系数：建筑面积和使用面积都是经实际测量后得出的结果。而建筑系数是两者的比值,也就是说系数是变量，是由上面两者控制的。不是固定的值，至于建筑或使用面积的增大和变小，都是有可能的。 建筑系数，又叫销售系数，等于建筑面积除以使用面积。它没有固定值，即每栋建筑的销售系数都有所变化。这一系数与房屋使用面积成反比，系数越大，使用面积越小。建筑密度：指项目用地范围内建筑物的一层所占的面积与规划建设用地之比。计算公式为:建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积 如：建设用