苏州市土地出让时序研究

1、1. 引言1.1 土地市场概论市场，直观地说，它是商品交易的场所，从实质上来说，它足商品交换中发生的经济关系的总和。土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。在土地市场中，市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是交换的目的物，即土地。在土地的交换过程中，不只是市场的买卖双方参与土地交易，而是有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除贿买者、出售者之外，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，如签订各种经济合同、资金结算、办理各种法律手续等。这种为实现土地

2、交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。土地是一种特殊的商品。土地的功能主要体现在为人类提供劳动条件、活动空间及场所，人们利用土地，是为了获取土地的产品和服务，即土地的未来收益。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分割。土地的权利是一个以土地所有权为核心的权利束，有土地所有权、土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。不同权利因其内涵不同而分割到大小不等的土地收益。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。我国城市土地市场分为土地用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场。土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将城市土

3、地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指从土地所有人处获得土地使用权后，土地使用权人以协议的方式将合法取得的土地使用权转移给受让人的行为，是土地使用权人将土地使用权再转移行为。土地使用权租赁是指经土地行政主管部门批准，城市空地可以依法出租，承租者向国家按当地县级以上人民政府有关规定缴纳土地收益后，方可按两年期限临时租用，当国家建设暂时未利用时，到期后可续期租用。土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。1.2 我国土地出让制度据统计我国国有资产总额达到33万亿元，其中土地资产为25万亿元，占76。我国按照土地

4、所有权与使用权相分离原则，建立土地市场制度。我国土地市场分为二级运行模式：一级市场即土地的使用权出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的使用权转让市场。土地使用权出让必须签订土地使用权出让合同。5市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门依照相关法律法规共同拟定方案，决定城市土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件。目前，我国有关法律文件规定城市土地的出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。国有土地有偿出让制度的建立与发展经历了三个重要阶段：一是初步确立阶段；1986年中华人民共和国土地管理法正式颁布实施，第一次以法律的形式明确我

5、国实行国有土地有偿使用制度。第二年，深圳经济特区第一宗国有土地使用权出让成功，拉开了土地使用权有偿出让制度改革和发展的序幕；1990年中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的颁布，使得土地使用权有偿出让制度的真正得以确立，我国城市土地使用由原来的单一行政划拨的单轨制，逐步变成了划拨和出让并存的双轨制。二是配套制度建立阶段；2002年国土资源部颁布1l号令即招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(即国土资源部11号令)，确定除了协议出让外，国有土地出让，还包括招标、拍卖、挂牌出让制度。其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式。三是细节完善阶段；200

6、4年“831大限之后，2006年相继出台了协议出让国有土地使用权规范、实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范，对协议出让进行了严格规范限定，进一步扩大了公开出让的范围，招标、拍卖、挂牌逐步成为国有土地使用权出让的主要方式，土地资源市场化配置程度进一步提高。一系列土地使用权有偿出让制度的建立，推动了我国土地市场经济的发展，为加快我国城市化进程提供了巨大的资金支持，进一步推动土地的优化配置，在一定程度上避免了土地资源的浪费。1.3 研究背景城市土地的无偿或低偿使用，造成了国家土地收益的大量流失、土地产权不明晰、土地利用空间结构不合理等一系列问题。作为城市土地所有者的国家，其土地所有权不能在经济上

7、完全得以实现，所获得土地收益甚微且缺乏保障，土地实际占用者在某种意义上取代了国家成了土地实际所有者，占有了绝大部分土地收益。随着社会经济的发展，资源配置市场化要求愈来愈为强烈，土地作为一类重要资源，其原有使用制度也急需进一步的改革与调整。由于政府未能实现城市土地一级市场的垄断供应，许多单位和企业绕开一级市场，进行土地出租和转让，造成土地收益大量流失。同时，也引发了炒卖地皮的现象，土地市场价格信号失真，进而扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理造成了很大困难。为适应市场经济发展要求，加快企业重组改制步伐，筹集城市建设资会，实现生态城市发展目标，城市经营性土地公开出让制度作为一项制度创新应运而

8、生。随着我国城市化进程及城市建设的加速，城市人口数量急剧上升，住宅用地、商业用地等方面需求的迅速膨胀；另一方面，由于我国人均土地数量有限，资源稀缺性明显，现有土地供给压力较大。这一情形使得城市土地供给稀缺与需求膨胀之间的矛盾日益突出，对土地出让的相关研究也因此受到了社会的关注。调整土地资源配制，整合土地空间结构，提高土地利用效率，是目前我国建立城市土地公开出让制度的主要目标。苏州行政级别虽为地级市，却是江苏省经济最发达、现代化程度最高的城市，其经济总量全省最大，人均国内生产总值居中国城市前列。是全省经济、对外贸易中心，也是重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市和长江三角洲经济圈的中

9、心城市之一。苏州的土地出让发展的进程对周边县市的影响可谓深远。1.4 研究目标及意义（1）揭示苏州市近年来土地出让时序与空间分布情况，从总体上把握了苏州市土地出让近年来的变化概况与特点。本文利用多种分析方法，对苏州市土地出让的时间顺序、空间分布分析和比较，探索苏州市土地出让时序与空间分布的规律及特点，为认识土地发展多样性，为合理的制定土地出让制度提供依据。（2）分析土地出让分布与多种因素的相关关系，为区域要素合理流动提供指导，众多的区位论都表明了土地出让分布不可避免的受到各种区位因子(包括地形、资源条件、交通状况等)、地区经济发展水平以及政策导向的影响。分析它们之间的关系，有利于选择合适的空间

10、集聚方向和区位进行土地资源的合理配置，从而达到土地资源的可持续发展。1.5 研究方法及数据来源1.5.1 研究方法本文采用多种研究方法，具体如下：数据分析与空间分析相结合整体与局部分析相结合1.5.2 评价指标及数据来源（1）采用的评价指标土地出让分布衡量指标(地块位置)土地出让时序变化（时间变化）（2）数据来源本文采用的数据都来源于苏州市土地储备中心官方网站：（采用ArcGIS软件对苏州市政区图进行数字化的成果作为图形处理数据的基础。2.苏州市概况和土地出让现状2.1 苏州市概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，地理坐标为东经11955-12120、北纬3047-322（东经12037、

11、北纬3139）。总面积8488.42平方千米；其中水域面积为3609平方千米；市区面积1650平方千米，市区建成区面积为129.41平方千米。2006年底，常住总人口809.86万人；户籍总人口616.08万人，其中市区人口230.15万人。苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称苏。苏州自有文字记载以来的历史已2500多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，它的历史可以上溯到6000至7000年前。中国重点风景旅游城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市。 苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁、沪宁城

12、际高铁和多条高速公路贯穿全境。是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市，行政级别虽为地级市，却是江苏省经济最发达、现代化程度最高的城市，其经济总量全省最大，人均国内生产总值居中国城市前列。是全省经济、对外贸易中心，也是重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市和长江三角洲经济圈的中心城市之一。 苏州东邻上海，濒临东海；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州； 北濒长江，与南通隔江相望，南临浙江，与嘉兴接壤，所辖太湖水面紧邻湖州，东距上海市区81千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州物华天宝，人杰地灵，被誉为“人间天堂”，“园林之城”。苏州素来以

13、山水秀丽、园林典雅而闻名天下，有“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”的美称，又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有“东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称。现今的苏州已经成为“城中有园”、“园中有城”，山、水、城、林、园、镇为一体，古典与现代完美结合、古韵今风、和谐发展的国际城市。2.2 苏州土地出让土地拍卖、挂牌竞价工作流程（1） 根据列入年度供地计划的地块，向规划局委托申请规划选址，指标设计工作（2）市规划局出具建设项目选址意见书、规划控制指标、红线图（3）地籍调查、宗地测绘（4）委托具有资质的评估机构进行地价评估（5）根据评估价确定土地出让起报价（6）制订土地拍卖、挂牌竞价出让方案上报

14、市政府审批（7）在媒体上发布土地拍卖、挂牌竞价出让公告（8）制作土地拍卖、挂牌竞价文件（9）组织地块现场踏勘（10）办理报名登记申请，审核竞买资格（11）组织土地拍卖、挂牌竞价会并现场公证（12）签订拍卖、挂牌成交确认书（13）15日内凭成交确认书签订正式土地出让合同3. 苏州市近年来土地出让空间分布及特征3.1 苏州市土地出让总体空间分布特征图1 2008年-2011年苏州市土地出让总体分布图3.2 各个行政区域土地出让空间分布特征图2 2008年-2011年苏州市区土地出让分布图2008年-2011年苏州市区（包括金阊区、沧浪区、平江区）土地出让成交地块共79块，由于政府新的土地板块的开发

15、使得出让成交的土地多集中在火车站苏站路附近、平江新城、沧浪新城等地区，这些地方多处于区域交界地带普遍交通十分便捷。图3 2008年-2011年苏州市高新区土地出让分布图2008年-2011年苏州高新区土地出让成交地块共94块，地块多集中于枫桥、通安、浒墅关街道，这些地方多处于街道周边普遍配套设施较好。图4 2008年-2011年苏州市吴中区土地出让分布图2008年-2011年苏州吴中区土地出让成交地块共135处，地块大多临近吴中区主要道路两边如：吴中大道，苏福路等。交通便捷，人口较为集中，居住区集中。图5 2008年-2011年苏州市工业园区土地出让分布图2008年-2011年苏州工业园区土地

16、出让成交地块共28处，较多分布在唯亭镇周边和环湖路周边，部分在靠近市区的娄葑镇附近，交通便利。图6 2008年-2011年苏州市相城区土地出让分布图2008年-2011年苏州相城区土地出让成交地块共86处，较多分布在靠近市区的元和镇、太阳路、阳澄湖路周围，由于政府在相城区规划的苏州高铁新城是苏州中心城市“一核四城”发展定位的北部核心板块，面积达28.52平方公里，大致范围东到聚金路、西至元和塘、南到太阳路、北至渭泾塘，由于是新开发的高铁新城所以这块区域发展前景较好。4.苏州市近年来土地出让时序分布及特征4.1苏州市土地出让总体时序分布及特征图7 2008年苏州土地出让成交地块示意图2008年土

17、地出让成交总面积达1773273.03m2 ,其中高新区的土地出让面积最多约占总数的45%，其次是相城区21%，市区、吴中区和工业园区分别占总面积的18%、4%和12%。图8 2009年苏州土地出让成交地块示意图2009年土地出让成交总面积达6270153.65m2 ,其中吴中区的土地出让面积最多约占总数的36%，其次是相城区26%，市区、高新区和工业园区分别占总面积的10%、18%和10%。图9 2010年苏州土地出让成交地块示意图2010年土地出让成交总面积达4753229.73m2 ,其中高新区的土地出让面积最多约占总数的33%，其次是吴中区30%，市区、相城区和工业园区分别占总面积的1

18、6%、13%和8%。图10 2011年苏州土地出让成交地块示意图2010年土地出让成交总面积达4525737.78m2 ,其中吴中区的土地出让面积最多约占总数的34%，其次是高新区28%，市区、相城区和工业园区分别占总面积的14%、17%和7%。4.2各个行政区域土地出让时序分布及特征苏州市区图11-1 2011年市区图11-2 2010年市区图11-3 2009年市区图11-4 2008年市区如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，出让最多的年份为2009年和2010年，集中在元和镇太阳路高铁新城地区。吴中区图12-1 2011年吴中区图12-2 2010年吴中区图12-3

19、2009年吴中区图12-4 2008年吴中区如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，2009年之后土地出让数量增多，土块成带状分布在主要的交通道路两旁。高新区图13-1 2011年高新区图13-2 2010年高新区图13-3 2009年高新区图13-4 2008年高新区如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，2009年之后土地出让数量增多，地块成带状分布在主要的交通道路两旁。工业园区图14-1 2011年工业园区图14-2 2010年工业园区图14-3 2009年工业园区图14-4 2008年工业园区如上图，2008年-2011年苏州市区土地出让成交地块，200

20、9年土地出让数量增多，地块主要分布在唯亭镇周围。相城区图15-1 2011年相城区图15-2 2010年相城区图15-3 2009年相城区图15-4 2008年相城区如上图，2008年-2011年苏州相城区土地出让，2009年土地出让数量大幅的增加主要分布在新开发的高铁新城地区。5.苏州市土地出让空间分布与时序分布成因分析众所周知, 影响土地出让的因素复杂多样, 大致可以将它们分为一般因素、区域因素和个别因素三类5.1一般因素影响土地出让的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性的因素。这些因素对土地价格的影响是整体性的, 覆盖面是整个地区。它们对具体地块的土地价格影响不明

21、显, 但它们是决定具体地块土地价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素和经济因素等四大项。5.1.1行政因素行政因素主要是指国家或政府对土地的干预。国家或政府从全社会利益和宏观经济发展角度出发, 或推动土地的转移, 或限制某类土地利用等, 从而达到提高土地总体利用效益的目的这种干预对土地出让的影响至关重大。1）土地制度:包括土地所有制和土地使用制。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌建国以来, 我国长期实行的是严禁土地买卖、出租的土地使用制度, 土地的流转方式, 只有划拨。由于划拨土地是无偿的, 因而就不存在地价。随着土地使用制度的改革, 土地作为特殊商品开始进入流通领

22、域, 从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。同时, 随着土地有偿使用制度的进一步完善, 在市场经济的作用下, 土地出让价格的涨与落会更符合市场规律。2）城市规划:在城市规划中, 对土地的用途、容积率和建筑密度的规定, 对土地出让有重要的影响。同一块土地用于商业、住宅有很大的差异。一般地讲, 商业用地效益最高, 其次是住宅用地。规定土地用途对维护城市功能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳性及土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性有重要意义。容积率是指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比。容积率大, 意味着单位用地面积上所持有的建筑面积大, 从而所分摊的隐含于房价中的价格也就高,

23、 反之则地价也低。在限制容积率的地区,容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。建蔽率是指底层建筑面积与总用地面积的比。规定建蔽率可以从法律的角度强制改善环境条件, 特别是有利于绿化和提供充足的地面活动空间, 从而间接地提高土地价格，影响到土地的出让。3）地价政策:地价政策对土地出让中土地价格变动趋势影响非常大。一般地讲, 高地价政策即政府开放对地价的管制, 甚至采取某些措施引导地价的上涨, 低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨, 从而导致地价水平的下跌或停滞。同时, 地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣, 从而影响土地出让的变化。5.1.2人口因素人口因素指人口密度它们对土地出

24、让分布有重要影响。人口密度:人口增加, 则人地比率增大, 某一区域人口密度提高, 从而对土地的需求上升, 导致该地区土地出让集中。5.1.3社会因素影响土地价格的社会因素主要有社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。1）社会治安程度:社会治安程度是指社会秩序的好坏。无论是商业区还是住宅区, 社会秩序良好,人们会感到安全, 从而愿意投资、购物、居住因此带动土地出让的频繁发生，从某种程度上讲, 这也是和政局稳定状况息息相关的。2）房地产投机:房地产投机是投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为这一因素对土地出让有突出的影响。3）城市化进程:由于城市土地的总面积相对而言是不变的, 因此

25、城市化进程对土地出让的影响主要表现在以下两个方面：一是城市地区人口分布密集的地点, 地价涨幅较高，多数土地出让发生在人口密集的城镇周围；二是新城的建设，新兴的版块出现，未建设的土地增加，区域发展前景良好，导致土地出让在该区域增加。5.1.4经济因素影响土地出让的经济因素主要有经济增长、财政金融状况、税收、交通体系完善程度和市场完善程度等五个方面。1）经济增长:经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加, 财政金融处于繁荣状态, 就业机会增加。在这种情况下, 随社会总投资增加, 对土地的总需求不断扩大, 土地出让价格将不断上涨若经济形势不佳, 土地需求减少。这时土地出让数量会下降。2）交通体系完

26、善程度：交通体系是否完善对城市的发展影响较大在我国, 铁路是主要的交通运输手段, 凡是有铁路通过的城市经济发展一般都较无铁路通过的城市快接近铁路干线的城市又较接近普通铁路的城市发展得快。相应地, 交通条件好, 经济发展快的城市地产需求大, 土地出让就会增加。3）土地市场完善程度：如果土地市场发育充分,调节功能健全, 供给与需求信息能迅速、准确地传递, 交易双方能公平地在市场上按自己的意志进行交易, 土地出让就会较准确地反映市场供求状况。5.2区域因素区域因素指目标地块所属地区的自然条件与社会经济等因素相结合而形成的区域特性。区域因素有较大稳定性, 对该区域内具体地块的土地价格影响较大。5.2.1商业区对商业区土地出让影响较大的区域因素主要有三个1）商业繁华程度:主要指商业区的级别、大型商店的数目与总面积, 以及经营范围的广度和顾客的数量及层次