酒店管理地产__地产开发流程——项目开发流程2017(叶予舜)

1、1叶予舜 二一七年二月十三日星期一酒店管理地产地产开发流程一一项目开发流程房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段项目立项阶段首先对投资地区和投资 环境进行研究、分析，根据 对自然资源的了解和市场情 况的调查以及对国家的经济 政策和政治环境等情况进行 综合分析预测，找到最有利 的投资机会，为投资机会的 选择提供依据投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文到城市规划管理部门 申 请定点；需向规划部门提交有效 的项目立项批文、选址意见 书、申请定点报告、申请用 地报告；企业的资质证明、 营业执照、法人代表委托书 等文件或证书；申请

2、定点选址意见书是项 目进行设计、开发和管 理的重要依据；申领项目选址意见 书时需向主管部门提 交地址申请报告、有效 的项目建议书等；项目立项批文是 有计划管理部门颁发， 确认开发项目通过审 核，是可以进行开发建 设的文件；申领项目立项批 文的时候需向主管部 门提交可行性报告、立 项申请书、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等；2叶予舜 二一七年二月十三日星期一3叶予舜 二一七年二月十三日星期一项目前期准备阶段建设工程许可证是由规 划管理部门审批颁发的；施工许可证是由建设单 位（即开发商）而不是有施工 单位负责申领；在开工前办理。未经许可， 不得擅自开工；选择勘探队伍和设计单位 .通过招标

3、选择勘察 队伍进行地质勘察和设 计单位进行建筑设计申领工程规划许可证和施工许可证使土地（生地）在通过一级 开发后，能达到具备上水、 雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整 的条件，使二级开发商可 以进场后迅速开发建设。 主要包括：通给水、通排 水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地 平整。申领房屋拆迁许可证 .通过招标选择承包商招标一般流程：拟定招标方式，准备文件编制标底向招标主管部门申请招标发布招标通告对承包企业的资格进行预审发送招标文件招标工程交底与解答开标、评标、决标发岀中标通知及签订合同房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管 理部门经过审查后，为 符合条件的折迁人颁发

4、的据以实施拆迁的有关 证书。拆迁程序为：拆迁调查制定拆迁安置计划申领房屋拆迁许可证发布拆迁公告与被拆迁人签订协议动迁验收办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证选择监理单位通过招标方式选择 监理单位（接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作）4叶予舜 二一七年二月十三日星期一5叶予舜 二一七年二月十三日星期一三、项目建设阶段:1、配合承包商做好各:项工作*:2、按时提供施工现:场，完成场地的“七:通一平”:3、及时提供以约定数:量的图纸，组织以约!:定的由开发商负责订:购的材料设备及时进:场。Ii 4、协助承包商做好接:受验查工作:5、对项目的投资、进:度和施工质量进行监:控。1:6、进行合同管理:

5、7、有效地协调参与项:目单位的关系。I1、组织监理单位进行监 理2、组织业主负责供应的 材料、设备订货组织承包商进场加强开发项目工程管理与监控申领商品房预售许可证建设工程竣工验收应当具 备下列条件：1.完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求；2.有完整的技术档 案和施工管理资料；3.有工程使用的主 要建筑材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告；4.有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件；5.有施工单位签署 的工程保修书。不符合上 述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验 收。-项目的竣工验收应提交材料：项目开工报告、竣工报告、分部分 项工程技术人员名单

6、、图纸会审及交底 记录、设计变更通知、技术变更核定单、 工程质量事故调查处理资料、测量放线 资料、材料构件设备合格证明、试验检 验报告、隐蔽工程验收记录、 施工日志、 竣工图、质量检验评定资料、竣工验收 资料等到房地产市场管理部门 申请；应具备条件：1、建设项目各种批准手 续齐备，且已确定竣工 交付使用日期；2、已完成建设项目投资 的25%或已完成单体项 目的主体结构（即结构 封顶）3、已确定预售的监管机 构和监管方案4、已制定房屋使用维修 公约应提交的材料：1、开发商的营业执照， 建设项目的投资立项、 规划、用地和施工等批 准文件或证件。2、工程施工进度计划。3、投入开发建设的资金 已达工程

7、建设总投资的 25%以上的证明材料。4、商品房的预售方案, 方案应说明商品房位 置、装修标准、交付使 用日期、预售总面积和 交付使用后的物业管理 等内容；应附有商品房 预售总平面图。6叶予舜 二一七年二月十三日星期一7叶予舜 二一七年二月十三日星期一日常维护、修缮与整治 等服务。“ 与物业公司签订物业委托管理合同四、项目销售及售后服务阶段包括管理和服务 两方面：管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房 屋设备和配套设施及 时得到修复、更新、 保养；服务：以充分保障产 权所有人、居住者和 使用人的各种需求， 新房竣工后 3个月 内申请办理所有权登 记；登记时需提交建设 许可证和建筑图纸等图 件；办

8、理竣工后的产权登记手续申领商品房销售许可证物业管理服务是物 业管理企业受物业产权 人、使用人委托，以有 偿方式对物业项目进行向主管部门交 验主要的证明文件 及相关资料（如： 项目批文、规划红 线图、土地权属证 明文件、建设用地 规划许可证、建设 工程规划许可证、 房屋竣工验收资料 及平面图、价格申 请表等。8叶予舜 二一七年二月十三日星期一做好物业管理工作及时提供各类服务， 以方便用户；物业管理范围：1、治安消防服务2、环境卫生服务3、维修保养服务4、绿化养护服务5、家居服务购买人应当自销售合同 签订日起90天内，办理土地 使用权和房屋所有权登记手 续。9叶予舜 二一七年二月十三日星期一建筑工

9、程 分部、子分部、分项 划分表序号分部工程子分部工程分项丄程1 1地面整体面层：基层，水泥混凝土面层，水泥砂 浆面层，水磨石面层，防油渗面层，水泥钢 （铁） 屑面层，不发火（防爆的）面层；板块面层：基层，砖面层（陶瓷锦砖、缸砖、 陶瓷地砖和水泥花砖面层），大理石面层和花岗 岩面层，预制板块面层（预制水泥混凝土、水磨 石板块面层），料石面层（条石、块石面层），塑料 板面层，活动地板面层，地毯面层；木竹面层：基层、实木地板面层（条材，块材 面层），实木复合地板面层（条材、块材面层），中 密度（强化）复合地板面层（条材面层），竹地板面 层。2 2抹灰一般抹灰，装饰抹灰，清水砌体勾缝3 3门窗木门窗制

10、作与安装，金属门窗安装，塑料门窗安装，特种门安装，门窗玻璃安装。4 4吊顶暗龙骨吊顶，明龙骨吊顶5 5轻质隔墙板材隔墙，骨架隔墙，活动隔墙，玻璃隔墙6 6混饰面板（砖）饰面板安装，饰面砖粘贴（三）建筑装饰装修7 7幕墙玻璃幕墙，金属幕墙，石材幕墙10叶予舜 二一七年二月十三日星期一8 8涂饰水性涂料涂饰，溶剂型涂料涂饰，美术涂饰9 9裱糊与软包裱糊、软包1010细部橱柜制作与安装，窗帘盒、窗台板和暖气罩 制作与安装，门窗套制作与安装，护栏和扶手制 作与安装，花饰制作与安装。1 1卷材防水屋面保温层，找平层，卷材防水层，细部构造2 2涂膜防水屋面保温层，找平层，卷材防水层，细部构造3 3刚性防水

11、屋面细石混凝土防水层，密封材料嵌缝，细部构造4 4瓦屋面平瓦屋面，油毡瓦屋面，金属板屋面，细部 构造构安装，压型金属板安装。（四）建筑屋面5 5隔热屋面架空屋面，蓄水屋面，种植屋面1 1室内给水系统给水管道及配件安装，室内消火栓系统安装， 给水设备安装，管道防腐，绝热。2 2室内排水系统排水管道及配件安装，雨水管道及配件安装3 3室内热水供应系统管道及配件安装，辅助设备安装，防腐，绝热4 4卫生器具安装卫生器具安装，卫生器具给水配件安装， 卫生器具排水管道安装。5 5室内采暖系统管道及配件安装，辅助设备及散热器安装， 金属辐射板安装，低温热水地板辐射采暖系统安 装，系统水压试验及调试，防腐，绝

12、热。（五）建筑给水排水及采暖6 6室外给水管网给水管道安装，消防水泵接合器及室外消火 栓安装，管沟及井室。11叶予舜 二一七年二月十三日星期一7 7室外排水管网排水管道安装，排水管沟与井池8 8室外供热管网管道及配件安装，系统水压试验及调试、防 腐，绝热。9 9建筑中水系统及游泳池系统建筑中水系统管道及辅助设备安装，游泳池 水系统安装。1010供热锅炉及辅助设备安装锅炉安装，辅助设备及管道安装，安全附件安装，烘炉、煮炉和试运行，换热站安装，防腐,绝热。1 1室外电气架空线路及杆上电气设备安装，变压器、箱 式变电所安装，成套配电柜、控制柜（屏、台）和 动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装，电线、电

13、 缆导管和线槽敷设，电缆穿管和线槽敷设，电缆 头制作、导线连接和线路电气试验，建筑物外部 装饰灯具、航空障碍标志灯和庭院灯安装，建筑 照明通电试运行，接地装置安装。2 2变配电室变压器、箱式变电所安装，成套配电柜、控 制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装，裸 母线、圭寸闭母线、插接式母线安装，电缆沟内和 电缆竖井内电缆敷设，电缆头制作、导线连接和 线路电气试验，接地装置安装，避雷引下线和变 配电室接地干线敷设。（六）建筑电气3 3供电干线裸母线、圭寸闭母线、插接式母线安装，桥架12叶予舜 二一七年二月十三日星期一安装和桥架内电缆敷设，电缆沟内和电缆竖井内 电缆敷设，电线、电缆导管和线槽敷

14、设，电线、 电缆穿管和线槽敷线，电缆头制作、导线连接和 线路电气试验。4 4电气动力成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配 电箱（盘）及安装，低压电动机、电加热器及电动 执行机构检查、接线，低压电气动力设备检测、 试验和空载试运行，桥架安装和桥架内电缆敷 设，电线、电缆导管和线槽敷设，电线、电缆穿 管和线槽敷线，电缆头制作、导线连接和线路电 气试验，插座、开关、风扇安装。5 5电气照明安装成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配 电箱（盘）安装，电线、电缆导管和线槽敷设，电 线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线，钢索配线， 电缆头制作、导线连接和线路电气试验，普通灯 具安装，专用灯具安装，插

15、座、开关、风扇安装， 建筑照明通电试运行。6 6室内热水供应系统管道及配件安装，辅助设备安装，防腐，绝热（六）建筑电气7 7备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配 电箱（盘）安装，柴油发电机组安装，不间断电源 的其他功能单元安装，裸母线、封闭母线、插接 式母线安装，电线、电缆导管和线槽敷设，电线、13叶予舜 二一七年二月十三日星期一电缆导管和线槽敷线，电缆头制作、导线连接和 线路电气试验，接地装置安装。8 8防雷及接地安装接地装置安装，避雷引下线和变配电室接地 干线敷设，建筑物等电位连接，接闪器安装。1 1通信网络系统通信系统、卫星及有线电视系统、公共广播系统2 2办公

16、自动化系统计算机网络系统、信息平台及办公自动化应 用软件、网络安全系统。3 3建筑设备监控系统空调与通风系统、变配电系统、照明系统、 给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却系 统、电梯和自动扶梯系统、中央管理工作站与操 作分站、子系统通信接口。4 4火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统、火灾报警控制系 统、消防联动系统。5 5安全防范系统电视监控系统、入侵报警系统、巡更系统、 出入口控制（门禁）系统、停车管理系统。6 6综合布线系统缆线敷设和终接、机柜、机架、配线架的安装、信息插座和光缆芯线终端的安装。7 7智能化集成系统集成系统网络、实时数据库、信息安全、功 能接口。（七）智能建筑

17、8 8电源与接地智能建筑电源、防雷及接地（七）智能建筑9 9环境空间环境、室内空调环境、视觉照明环境、 电磁环境。14叶予舜 二一七年二月十三日星期一1010住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防联动系统、安全防范系 统（含电视监控系统、入侵报警系统、巡更系统、 门禁系统、楼宇对讲系统、住户对讲呼救系统、 停车管理系统）、物业管理系统（多表现场计量及 远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系 统、小区网络及信息服务系统、物业办公自动化 系统）、智能家庭信息平台。1 1送排风系统风管与配件制作；部件制作；风管系统安装； 空气处理设备安装；消声设备制作与安装，风管 与设备防腐；风机安装；系统调

18、试。2 2防排烟系统风管与配件系统；部件制作；风管系统安装； 防排烟风口、常闭正压风口与设备安装；风管与 设备防腐；风机安装；系统调试。3 3除尘系统风管与配件制作；部件制作；风管系统安装； 除尘器与排污设备安装；风管与设备防腐；风机 安装；系统调试。4 4空调风系统风管与配件制作；部件制作；风管系统安装； 空气处理设备安装；消声设备制作与安装；风管 与设备防腐；风机安装；风管与设备绝热；系统 调试。（八）通风与空调5 5净化空调系统风管与配件制作；部件制作；风管系统安装；空气处理设备安装；消声设备制作与安装；风管15叶予舜 二一七年二月十三日星期一与设备防腐；风机安装；风管与设备绝热；咼效过

19、滤器安装；系统调试。6 6制冷设备系统制冷机组安装；制冷剂管道及配件安装；制 冷附属设备安装；管道及设备的防腐与绝热；系 统调试。7 7空调水系统管道冷热（媒）水系统安装；冷却水系统安装； 冷凝水系统安装；阀门及部件安装；冷却塔安装； 水泵及附属设备安装；管道与设备的防腐与绝 热；系统调试。1 1电力驱动的曳引式或强制式电梯安装工程空间环境、室内空调环境、视觉照明环境、 电磁环境。2 2液压电梯安装工程设备进场验收，土建交接检验，液压系统， 导轨，门系统，轿厢，平衡重，安全部件，悬挂 装置，随行电缆，电气装置，整机安装验收。（九）电梯3 3自动扶梯、自动人行道安装工程设备进场验收，土建交接检验

20、，整机安装验收16叶予舜 二一七年二月十三日星期一附录说明:建筑安装工程质量验收统一标准说得比较详细：建筑工程质量验收应划分为单位(子单位)工程、分部(子分部)工程、分项工 程和检验批。(1)(1) 单位工程是指一一具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构 筑物；(2)(2) 子单位工程是指一一建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能 的部分为一个子单位工程；(3)(3) 分部工程是指 -按专业性质、建筑部位确定的；(4)(4) 子分部工程是指一一当分部工程较大或较复杂时，可按材料种类、施工特点、施工程序、专业系统及类别等划分为若干子分部工程。(5)(5) 分项工程是指一一按主

21、要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分；(6)(6) 检验批是指 -根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分。具体定义：(1)(1) 建设项目：指在一个总体范围内，由一个或几个单项工程组成，经济上实行独立核算，行政上实行统一管理，并具有法人资格的建设单位。例：一所学校、一个工厂等。(2)(2) 单项工程：是指在一个建设项目中，具有独立的设计文件，能够独立组织施 工，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。例：一所学校的教学楼、17叶予舜 二一七年二月十三日星期一实验楼、图书馆等。(3)(3) 单位工程：指竣工后不可以独立发挥生产能力或效益，但具有独立设计，能够独立组

22、织施工的工程。例：土建、电器照明、给水排水等。(4)(4) 分部工程：按照工程部位、设备种类和型号、使用材料的不同划分。例：基 础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、装修工程、屋面工程等。 分项工程：按照不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分。例：砖石 工程可分为砖砌体、毛石砌体两类，其中砖砌体可按部位不同分为内墙、外 墙、女儿墙。分项工程是计算工、料及资金消耗的最基本的构造要素。详细解释：(1)(1)单项工程：单项工程(single(single construction)construction) 是建设项目的组成部分，具有独立的设计文 件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效

23、益，并构成建设工程项目 的组成部分。单项工程是指具有单独设计文件的，建成后可以独立发挥生产能力或效益的 一组配套齐全的工程项目。单项工程从施工的角度看是一个独立的系统，在 工程项目总体施工部署和管理目标的指导下，形成自身的项目管理方案和目标，依照其投资和质量要求，如期建成并交付使用。单项工程是指具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的 工程。也有称作为工程项目。如工厂中的生产车间、办公楼、住宅；学校中 的教学楼、食堂、宿舍等，它是基建项目的组成部分。单位工程是指具有单独设计和独立施工条件，但不能独立发挥生产能力或效 18叶予舜 二一七年二月十三日星期一益的工程，它是单项工程的组成

24、部分。如生产车间这个单项工程是由厂房建 筑工程和机械设备安装工程等单位工程所组成。建筑工程还可以细分为一般土建工程、水暖卫工程、电器照明工程和工业管道工程等单位工程。两者的区别主要是看它竣工后能否独立地发挥整体效益或生产能力。(2)(2) 单位工程：单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。 从施工的角度看，单位工程就是一个独立的交工系统，有自身的项目管理方 案和目标，按业主的投资及质量要求下，如期建成交付生产和使用。道路，桥梁，水塔，水坝，烟囱通常是一个设施，即称为单位工程。与单项工程不同的是，单位工程竣工后不能独立发挥其生产能力或价值(3)(3) 分部工程：分部工程(parts(parts