云南旅游：拟发行股份购买资产项目涉及的后勤基地办公楼相关土地.

1、云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书云南旅游股份有限公司 拟发行股份购买资产项目涉及的后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施 资产评估报告书 中企华评报字2010第428-2号 共一册，第一册 北京中企华资产评估有限责任公司 二一年九月十五日 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 资产评估报告书 目录 注册资产评估师声 明资产评估报告书 摘要资产评估报告 书正文5 一、委托方、产权持有者及被评估单位概 况5 二、评估目 的7 三、评估对象和评估范 围7 四、价值类型和定 义8 五、评估基准 日8 六、评估依 据

2、9 七、评估方 法11 八、评估程序实施过程和情 况14 九、评估假 设16 十、评估结 论十一、 特别事项说明1十 二、评估报告使用限制的说明 18 十三、评估报告日 19十四、签字盖 章19 评估报告附 件20 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独 立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资 料，评估报告陈述的内容是 客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报并 经其签章 确认;所提供资料的

3、真实性、合法性、完整性，恰当使用评估 报告是委托方和相关当 事方的责任。 三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事 方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报 告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产 的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行 了查验，并对已经发现的 问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产 权以满足出 具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设 和限定条 件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的

4、假 设、限定条件、特别 事项说明及其对评估结论的影响。 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 云南旅游股份有限公司拟发行股份购买 后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施项目 资产评估报告书摘要 中企华评报字（2010第428-2号 根据昆明世博园股份有限公司四届四次董事会会议通知 ，云南旅游股份有 限公司（曾用名昆明世博园股份有限公司，2010年9月变更拟发行股份购买云南世 博旅游控股集团有限公司位于昆明世博路 10号的后勤基地办公楼房产、附属设施 及对应的土地使用权，为此需对纳入评估范围的相关资产进行评估，以确定其公允价 值，为上述经济行为提 供价值

5、参考意见。 北京中企华资产评估有限责任公司接受云南旅游股份有限公司委托,根据国家 有关法律、法规和资产评估准则的规定，本着独立、客观 和公正的原则并按照必要 的评估程序，对位于昆明世博路10号的后勤基 地办公楼房产、附属设施及对应的 土地使用权采用成本法进行了评估。本次评估选用的价值类型为市场价值。 根据以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日2010年6月30日，在企业持续经营前提下，经天职国际会计师事 务所有限公司专项审计后企业申报的资产账面值为 1,200.30万元;评估后资产价值 为2,892.42万元，评估增值1,692.12万元,增值率为140.97%,评估结论详见资产评估

6、结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表 评估基准日:2010年6月30日金额单位:人民币万元 账面价值 评估价值 增减 值增值率% 项目 A B C =B-A D =C/A 100% 流动资产1 0.00 0.00 0.00非流动资产2其中:长期股权投资3 0.00 0.00 0.00 投资性房地产4 0.00 0.00 0.00固定资产5 1,146.02 1,820.78 674.76在建工程6 0.00 0.00 0.00 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书油气资产7 0.00 0.00 0.00无形资产 8 其中:土地使用权9 其他非流

7、动资产10 0.00 0.00 0.00资产总计11 流动负债12 0.00 0.00 0.00非流动负债13 0.00 0.00 0.00 负债总计 14 0.00 0.00 0.00净资产 15 本报告书所揭示的评估结论仅对评估对象和云南旅游股份有限公司拟发行股 份购买云南世博旅游控股集团有限公司位于昆明世博路10号的后勤基地办公楼房 产、附属设施及对应的土地使用权之目的有效，评估结果的使用有效期为自2010年 6月30日起一年内有效，超过一年,需重新进行资产评估。 评估报告的使用者应注意特别事项及使用限制说明对评估结论所产生的影 响。 本报告系评估机构依据国家法律法规出具的专业性结论 ，

8、需经评估 机构及注册 资产评估师签字、盖章后，在完成资产评估报告备案后，依据国家法律法规的有关规 定发生法律效力。 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 云南旅游股份有限公司拟发行股份购买 后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施项目资产评估报告书正文 中企华评报字（2010第428-2号 云南旅游股份有限公司： 北京中企华资产评估有限责任公司受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资 产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用成本法对云南世博旅游控股 集团有限公司位于昆明世博路10号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土 地使用权在2010年6月

9、30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下： 一、委托方、产权持有者及被评估单位概况 本次评估项目委托方为云南旅游股份有限公司；产权持有者为云南 世博旅游控 股集团有限公司。 （一委托方简介 企业名称:云南旅游股份有限公司 法定代表人：王冲 注册地址:昆明市白龙路世博园 注册资本:贰亿壹仟伍佰万元整 企业类型：上市股份有限公司 经营范围:景区景点投资、经营及管理；园林园艺产品展示；旅游房地产投资；生 物产品开发及利用；旅游商贸，旅游产品设计、开发、销售;旅游服务（景区导游礼仪 服务，园区旅游交通服务，摄影摄像和 照相服务游乐场经营，婚庆服务；会议会务接待； 度假村开发经营；广告经营

10、；会展；旅游咨询;旅游商品开发,文化产品开发；进出口业 务。 云南旅游股份有限公司（以下简称 云南旅游”曾用名昆明世博 园股份有限公司 （曾用简称 世博股份”系经云南省人民政府 云 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 政复（2000 175号”文批准,由云南世博旅游控股集团有限公司（原名云南省园艺 博览集团有限公司、 云南世博集团有限公司，2009年4月因重组更名为云南世博 旅游控股集团有限公司作为主发起人，联合云南红塔集团有限公司（原名为云南红塔 实业有限责任公司、云南世博 广告有限公司、昆明樱花实业股份有限公司、云南 铜业（集团有限公司、北京周林

11、频谱科技有限公司（原名为北京周林频谱总公司共 同发起设 立,并于2000年12月29日登记注册，股本总额1.6亿元。主要经营 景点 投资、经营及管理，园林园艺产品展示，旅游房地产投资，生物产品开发及利用，旅游 商贸。 世博股份经中国证券监督管理委员会证监发行字200635号”关于核准昆 明世博园股份有限公司公开发行股票的通知的批准 ，2006年8月在深交所首次公 开发行（股票代码002059 ,发行股份总量为5,500万股,发行价格为3.60元/股，本次 发行后，公司股本总额为2.15亿元。2010年9月，昆明世博园股份有限公司更名为 云南旅游股份有限公司。 （二产权持有者简介 企业名称：云南

12、世博旅游控股集团有限公司 法定代表人：王冲 注册地址:昆明市白龙小区白龙路375号 注册资本:壹拾亿元整 企业类型：国有独资有限责任公司 经营范围：园艺博览，展览展销,花卉生产贸易，旅游及旅游资源 开发，人才业务培 训，咨询服务，国内贸易（专营项目凭许可证经营。云南世博旅游控股集团有限公司 （以下简称集团是按照中共云南 省委、省人民政府的部署，经对原云南世博集团和云 南旅游产业集团整 合重组后于2009年5月1日成立的国有独资企业。集团注册资 本10亿元人民币,主要从事旅游业、旅游地产业、会展产业，其中,旅游业涵 盖了 吃、住、行、游、购、娱六大业务，是云南省目前资产规模最大、 云南旅游股份有

13、限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书产业链最完整、投融资能力和可持续发展能力较强的综合性旅游集团。 （三其他评估报告使用者 委托方以外的其他评估报告使用者包括涉及资产收购的有关各方及国家相关 部门（评估备案机构 等可依据国家法律、 法规明确规定的评估报 告使用者。 二、评估目的 根据昆明世博园股份有限公司四届四次董事会会议通知 ，云南旅游股份有 限公司拟非公开发行股份收购云南世博旅游控股集团有限公 司位于昆明世博路10 号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土地使用权。 北京中企华资产评估有限责任公司受云南旅游股份有限公司的委 托,对上述经 济行为所涉及的相关资产

14、进行了评估，作为委托方发行股份购买资产的价值参考依 据 三、评估对象和评估范围 （一评估对象和评估范围 评估对象为云南世博旅游控股集团有限公司拥有的后勤基地办公楼房产、附 属设施及对应的土地使用权，即资产组。 评估范围具体包括房屋建筑物及土地使用权。上述资产在评估基准日账面值 如下表： 金额单位:人民币万元项目 账面原值账面净值流动资产 0.00非流动资产 扇PQ叭 1,200.30其中:长期股权投资 1 IT cnini 口 湼! ra J 0.00投资性房地产 0.00固定资产 在建工程 cnini :n S3 巾 0.00油气资产 0.00无形资产 cninf 巨痢窗训 54.28其中:

15、土地使用权54.28 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 潮E啊 其他非流动资产0.00资产总计1,200.30上述报表数据业经天职国际会计师事 务所有限公司审计并出具无保 留意见审计报告。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 （二主要资产情况 纳入评估范围的实物资产主要为云南世博旅游控股集团有限公司拥 有的后勤 基地办公楼房产、附属设施。办公楼为框架结构 ，主楼地上6层、地下1层,辅楼会 议室地上1层。现浇板、梁、柱，基础为柱下钢筋混凝土独立基础，设防烈度8度。 该房屋建筑物现由云南旅游股份有 限公司租赁使用。 （三企业

16、申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 本次委估的无形资产为位于昆明世博路 10号的后勤基地办公楼房 产、附属设 施所对应的土地使用权，不存在其他需考虑的相关无形资产情况。 （四企业申报的表外资产（如有申报的类型、数量 委托方未申报表外资产。 （五引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面 金额（或 者评估值 无。 四、价值类型和定义 根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估的价值类 型为市场价 值。 本次评估选用市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在 各自理性 行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正 常公平交易的价值估 计数额。 五、评估基准日

17、 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 本项目资产评估基准日为2010年6月30日。 此基准日是距评估经济行为计划实现日较为接近的日期，由委托方 根据本项目 整体工作计划确定的。 六、评估依据 （一行为依据 1. 昆明世博园股份有限公司四届四次董事会会议通知； 2. 昆明世博园股份有限公司与北京中企华资产评估有限公司签订的评估业务 约定书。 （二法律、法规依据 1. 中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第一届全 国人民 代表大会常务委员会第五次会议通过； 2企业国有资产监督管理暂行条例（中华人民共和国国务院令第 378 号; 3企业国有

18、产权转让管理暂行规定（国务院国有资产监督管理委员会令第 3号； 4企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令第 12号; 5国有资产评估管理办法（中华人民共和国国务院令第91号； 6国有资产评估管理办法施行细则（原国家国有资产管理局国资 办发 （199236 号； 7. 国务院国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理工作有 关问题的通知（国资委产权2006274号； 8. 中华人民共和国公司法（2005年10月27日第十届全国人民代表大 会 常务委员会第十八次会议修订； 9. 中华人民共和国土地管理法； 10. 中华人民共和国城市房地产管理法； 11中华人民共和国企

19、业所得税法； 12. 中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例（国务院令 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 55号； 13. 其他相关法律、法规、通知文件等。 （三准则依据 1. 财政部关于印发资产评估准则 一基本准则和资产评估职业 道德准 则一基本准则的通知（财企200420号； 2. 中国资产评估协会关于印发 资产评估准则-评估报告 等7项资产评估 准则的通知（中评协2007189号； 3. 中国资产评估协会 资产评估操作规范意见（试行（中评协199603号； 4. 中国资产评估协会关于印发企业国有资产评估报告指南的通知（中评协 20082

20、18 号； 5. 中国注册会计师协会注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 （会协200318 号; 6. 财政部财政部关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知（财企 2008343 号； 7. 财政部2006企业会计准则； 8. 财政部2006企业会计准则-应用指南及2006企业会计准则-讲解 9城镇土地估价规程； 10.城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001。 （四权属依据 1. 房屋产权证； 2. 土地使用权证； 3. 相关业务合同及发票。 （五取价依据 1. 房屋建筑物工程设计图、竣工图纸和竣工结算资料 ； 2. 2003年云南省建筑工程计价定额、2003年云南省装饰

21、工程计 价定 额、2003年云南省安装工程计价定额、2003年云南省建设工 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 程造价计价规则； 3.2010年第6期昆明市建筑材料市场价格指导； 4. 建设部颁发的房屋完损等级评定标准； 5. 国家发改委、建设部计价格200210号工程勘察设计费收费标准； 6.2007年3月30日发改价格2007670号,国家发展改革委、 建设部关于 印发 建设工程监理费及相关服务管理规定通知 ； 7. 昆明市国土资源局关于印发 昆明市土地估价用途一览表 及 昆明市估 价用途对照表 （昆国土资用20059号 8. 昆明市城市规划区土

22、地定级与基准地价更新技术报告； 9. 估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 （六其他参考依据 1. 被评估单位提供的资产清查申报明细表； 2. 资产评估常用数据与参数手册； 3. 国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料； 4. 北京中企华资产评估有限责任公司价格信息资料库 5. 天职国际会计师事务所有限公司出具的审计报告 ； 6. 评估机构收集的其他有关资料。 七、评估方法 结合此次评估目的和评估对象特点，对纳入评估范围的资产采用了 成本法进行 评估。 （一评估方法的选择 资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行资产评估，需要根据评 估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析

23、三种资产评估基本方法的适用 性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。由于市场缺乏类似资产的交易资料，在 选取参照物方面具有极大难度,故本次评估不采纳市场法。 本次经济行为的评估对象是云南世博旅游控股集团有限公司位于昆明世博路 10号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土地使用权 ， 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 该资产组作为云南旅游股份有限公司的办公经营场所 ，不具有独立获利 能力，因 此对该资产组不适合采用收益法。 成本法是指在合理评估企业各项资产价值的基础上确定评估对象价 值的评估 思路。结合本次评估对象为实物资产的特点，采用成本法能够

24、合理反映本项目的资 产构成及相应资产价值，因此本次评估采用成本法进行资产评估。 成本法下各类资产的具体评估方法如下： （一关于房屋建筑物的评估 位于昆明世博路10号的后勤基地办公楼在基准日由昆明世博园股份有限公司 （即云南旅游股份有限公司前身，2010年9月更名租赁使 用，评估人员查阅了租赁合 同，该房屋建筑物的租期为2001年1月1日至2010年12月31日,根据本次经济行 为对应的评估目的为云南旅游股份有限公司拟发行股份收购该资产以及房屋的租 约即将到期，本次评估采用成本法，公式为： 评估值=重置全价燉合成新率 1. 重置全价的确定 A.对于大型、价值高、重要的建筑物 重置全价=建安造价+

25、前期费用及其他费用+资金成本 根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别测算土建工程费用和各安装工 程费用，计算出建安造价。 根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费用。 根据建筑物的正常建设工期和基准日同期贷款利率确定资金成本。资金成本 =（建安总造价+前期及其他费用 合理工期 乞X利率B.对于价值量小，结构简单的构 筑物采用单方造价法确定其重置单价。 2. 综合成新率的确定 A.对于价值大、重要的建（构筑物采用综合成新率方法确定其成新 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 率，计算公式为： 综合成新率二理论成新率X0%+勘察成

26、新率X0% 其中: 理论成新率=（经济耐用年限-已使用年限/经济耐用年限X00% 本次评估主要建（构筑物采用的经济耐用年限为： 序号结构类型生产性房屋（年非生产性房屋（年 1钢筋砼结构50 60现场勘察:将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分 结构部 分（基础、主体、屋面、装饰部分（门窗、内外装修及其他、设备部分 冰、 电等。通过上述建（构筑物造价中的3类影响因素各占的权重，确定不 同结构形式建筑物各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分 类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。 B.对于单位价值小，结构相对简单的构筑物，采用理论成新率，计 算公式： 成新率=（经济耐用年限-已使用年

27、限/经济耐用年限100% 其中经济耐用年限除考虑其建（构筑物耐用年限外，需结合考虑其相 应设备的经济寿命年限，房屋大修情况等。 3. 评估值的确定 评估值=重置全价练合成新率 （二关于土地使用权的评估 根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及 评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度， 选择评估方法。 待估宗地登记用途为综合用地，考虑到昆明市有完整的基准地价 修正体系，且待估宗地均位于当地基准地价覆盖范围内，因此适宜选用 基准地价系数修正法进行评估。昆明市基准地价内容虽没有对综合用 途土地进行说明，评估时,根据待估宗地位置及区域土地利用状况， 综合用地能够参

28、照商业进行评估。考虑到区域内有与待估宗地相类似 的土地市场交易案例，适宜选用市场比较法进行评估。 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 由于待估宗地属已开发完成土地，不适宜采用假设开发法进行土地评估;考虑到 可以找到与待估宗地相类似的土地交易案例，所以采用市场比较法评估;另外，待估 宗地属于综合用地，也不宜采用成本逼近法评估。 综上所述，本次采用基准地价系数修正法、市场比较法对待估宗地进行评估。 A.基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是依据替代原则，就影响待估宗地的区位条件 和个别条件 与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素

29、和个别因素 条件进行修正，进而求得待估宗地在评估基准日的土地价格的方法。 宗地地价=基准地价X K1X (1 +刀K X !开发程度修正幅度K2式中:K 1-期 日修正系数 刀K-影响地价区域因素之和 K 2- 土地使用年期修正系数 K 3-容积率修正系数 B.市场比较法 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时 点近期市场上交易的类似宗地进行比较，对类似宗地的成交价格作适当修正，以此估 算待估土地客观合理价格的方法。上述概念中，所谓类似宗地,是指处于同一供需圈， 在交易方式、使用年限、土地用途、所处区域条件等方面，与待估宗地相同或相似 的宗地。 待估宗地价格二比

30、较实例宗地价格咬易情况修正系数 交易时间修正系数X 区域因素修正系数个别因素修正系数 八、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下： （一接受委托 委托方于2010年7月正式确定北京中企华资产评估有限责任公司为 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 本项目的评估机构。之后我公司与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估 目的、评估对象及范围和评估基准日。 （二拟定评估计划并组织评估队伍 针对本项目实际特点和资产分布的情况，北京中企华资产评估有限 责任公司制 定了详细的现场核实计划，并根据项目需要组建房产组土地 估价组二个评估小组。 （三企业填报评估明

31、细表 1.指导被评估单位相关人员进行填表 首先对企业相关的财务与资产管理人员进行沟通，协助企业按照评估机构提供 的评估申报明细表”及其填写要求进行细致准确的填报。2.初步核对被评估单 位提供的评估申报明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细 状况后，仔细 核对评估申报明细表，初步检查有无填项不全、错填、项 目不明确及勾稽关系是否 不合理等情况，同时反馈给企业进行补充修改 完善。 3. 补充、修改和完善评估申报明细表 根据现场核实结果和现场访谈结论，进一步完善评估申报明细表，以做到历史数 据填报准确完整，预测数据有理有据。 （四资产清查 自2010年8月21日至2010

32、月8日24日,对申报委估的资产进行了 清查和现 场勘察，核对了企业申报的建筑物，了解建筑面积、层数、建 筑结构、完工年限、已 使用年限、装修标准、维修情况及目前技术状态 等，作为评估时的参考依据。 评估人员对评估范围的建筑物产权进行调查，以确认产权清晰。（五评定估算 自2010年8月25日至8月30日，各评估小组对从现场收集的资料 进行分析、 测算和汇总；分析、复核评估模型的合理性、资产评估结果 的客观性、逻辑性进行 分析并撰写评估报告。 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 （六内部审核及出具报告 报告撰写完成后，由公司审核委员会进行审核、修改后，经

33、与委托方审核沟通后 出具正式报告。 九、评估假设 （一影响企业经营的国家现行的有关法律、 法规及企业所属行业的基 本政策 无重大变化，宏观经济形势除公众已知外不会出现重大变化；企业所处地区的政治、 经济和社会环境除公众已知外不会出现重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素 造成的重大不利影响； （二针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。 评估对象按目前的 用途和拟实现的使用方式、规模、频度、环境等情况下继续使用； （三资料真实性假设，即本次收集的委托方及产权持有者所提供的资 产是真 实、合法的； （四假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务； （五除非另有说明，假设公司完

34、全遵守所有有关的法律法规； （六有关利率、汇率、赋税基准及税率、 政策性征收费用等不发生重 大变 化。 根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境 发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不 同评估结论的责任。 十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则并按照必要的评 估程序，本公司的评估人员对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与 询证,结合此次评估目的和评估对象特点，本次对纳入评估范围的全部资产采用成本 法进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日2010年6月30日，在企业持续经营前提下，经天职 云

35、南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 国际会计师事务所有限公司专项审计后企业申报的资产账面值为1,200.30万元; 评估后资产价值为2,892.42万元，评估增值1,692.12万元，增值率为140.97%评估结 论详见资产评估结果汇总表及评估明细表。资产评估结果汇总表 评估基准日:2010年6月30日金额单位:人民币万元 账面价值 评估价值 增减 值增值率% 项目 A B C = B-A D =C/A 100% 流动资产1 0.00 0.00 0.00非流动资产2 其中:长期股权投资3 0.00 0.00 0.00投资性房地产4 0.00 0.00

36、0.00固定资产5 1,146.02 1,820.78 674.76在 建工程 6 0.00 0.00 0.00油气资产 7 0.00 0.00 0.00无形资 产8 其中:土地使用权9 54.28 1,071.64 其他非流动资产10 0.00 0.00 0.00资产总计11 流动负债12 0.00 0.00 0.00非流动负债13 0.00 0.00 0.00负债总计14 0.00 0.00 0.00净资产15 十一、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力 所能评定估算的有关事项（包括但不限于： （一评估结论是北京中企华资产评估有限责任公司出具的，

37、受具体参 加本次项 目的评估人员的执业水平和能力的影响； （二本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的 现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付 出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然 力和其他不可抗力对资产价格的影 云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评 估报告书 响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果会失 效； （三根据中注协会协200318号文注册资产评估师关注评估对象法律权属指 导意见的规定，注册评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算 并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见不在注册资产评估师的执业 范围； （四由委托方、产权持有者和其他当事人提供的与评估相关的经济行