榕江县侗寨之笙精品酒店建设可行性分析报告

1、榕江县侗寨之笙精品酒店 口 r 行 性 研 究 报 告 编撰单位：贵州宏拓酒店管理有限公司 编撰时间：2016年3月3日 第一章总 论3 1项目概况3 1.1 项目名称3 1.2 项目区位3 1.3 工程概况3 1.4 本可行性研究范围 3 第二章项目市场分析与营销战略 4 2.1 榕江县城目前酒店基本情况 4 2.2 项目定位4 2.3 酒店客源分析5 2.4 酒店区域布局及功能 5 第三章酒店建设装修设计方案 6 3.1 建筑主体外观设计6 3.2 室内装修装饰设计 7 3.3 大厅民族工艺展厅及客房通道实物展陈.7 3.4 展品的选择8 第四章酒店服务8 第五章项目的运营管理 10 第六

2、章项目实施进度安排 10 第七章投资估算与资金筹措11 7.1 估算项目及依据11 7.2 设备安装工程费11 7.3 酒店装修成本 11 第八章财务效益分析 12 8.1 酒店营业成本核算 12 8.2 酒店营业收入预估 14 8.3 银行还款分析 14 8.4 综合分析14 第13页共19页 第一章 1 项目概况 1.1、项目名称 榕江县侗寨之笙精品酒店 1.2、项目区位 酒店北距高铁站7公里，距老城大十字商业区约 1公里， 临近高速出口，依傍三江渔火景区、杨家湾环岛公园、五榕 山风景区、世界第一侗族鼓楼，坐拥都柳江岸；酒店坐落于 滨江1号地带，交通便利。 1.3、工程概况 榕江县侗寨之笙

3、精品酒店坐落于榕江县东滨江大道滨 江一号商业2楼，酒店客房面积 3000川，一楼大厅及早餐 厅约200川，负一楼大型停车场面积1000川，停车位约30 余个，总面积约4200 m2o 1.4、本可行性研究范围 在对榕江区域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本 可行性研究工作范围主要是针对酒店市场分析及营销战略， 建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资 金筹措，项目经济效益评价等。 第二章项目市场分析与营销战略 2.1、榕江县城目前酒店基本情况 由于本项目位于榕江县城区，故竞争性业态选择榕江县 城区同类酒店进行比较。 目前榕江县城正营业中较有竞争力的酒店有：乐言百吉 酒店、天禧豪都

4、大酒店、尚品国际大酒店、晟鼎大酒店。 酒店经营情况调查表 酒店名称 房间数 入住率 房均价 停车位 乐言百吉酒店 112 80% 228 35 天禧豪都大酒店 79 90% 208 30 尚品国际大酒店 128 60% 228 78 晟鼎大酒店 84 60% 258 20 2.2、项目定位 根据对前期的市场调查，从而确定投资酒店的市场定 位即：了解酒店在市场中需要满足什么层次的消费，客人能 接受什么价格就是我们调查市场的目的，绝非是我们想象中 的客人能接受什么价格。了解客人可以接受什么价格，我们 就做什么样的酒店，客人需要什么样的风格，需要什么样的 房型，我们就装修什么风格，装修什么样的房型，

5、才能获得 客人的认同，客人的认同才是我们创造利润的基础； 榕江：榕江气候温和，雨量充沛，是“贵州省旅游优先 发展区”、县城内有天下独一苗王庙等古建筑，榕江苗山侗 水风景名胜区被列为国家级风景名胜区，榕江县拥有A级民 族村寨4个、文物133处，三宝千户侗寨旅游区等，民族风 情及民间艺术独具一格，享有“风情浓郁、璞玉浑金、无迹 不古、山水独秀”的美称。但作为少数民族最浓的县城，恰 恰缺少的是有代表性民族特色文化的精品酒店。所以本项目 建议定位为侗族特色文化的精品酒店。 2.3、酒店客源分析 酒店客源比例：49月旅游团队50%散客10%会员及 协议20%网购20% 94月会员及协议50%散客20%网

6、 购20%旅游团队10%旅游团队主要来源是旅行社、自助 游、节假日家庭成年人成员、中老年组团等；散客及网购来 源主要针对过客、来榕江洽谈、商务等；会员及协议主要来 源榕江中青年、个体户、居住稳定或事业稳定者；政府、企 事业单位工作人员、个体老板等。 2.4、酒店区域布局及功能 酒店负一楼配置大型停车场；一楼是大厅接待中心， 民族工艺展示台、早餐厅； 二楼客房区：配置有商务套房2间、豪华大床房13间、 沿都柳江边休闲麻将房 12间、精品单标间44间；商务套房 配备2mx 2m宽敞大床、 所有单人间配备1.8m x 2m大床、 所有双人间配备1.5mx 2m标准床；42寸高清网络电视、房 间独立

7、WiFi、独立空调、二十四小时热水、黔东南州内免费 电话；酒店设有免费早餐、 叫醒服务、配送电脑、免费糖果、 二十四小时贴心管家服务等。 第三章酒店建设装修设计方案 3.1、建筑主体外观设计 少数民族聚居区都具有非常强烈排它性特征的极具民 族特色的民居建筑和宗教建筑。侗寨之笙精品酒店的建筑外 观装饰设计立意之一就是要以浓郁的侗族特色形成强烈的 视觉冲击力，使之与其它商业酒店的外观设计产生明显差 异，成为榕江展现苗山侗水的民族特色风貌，对外形象展示 一个地区标志性的酒店。在酒店主体风格选择上，考虑将侗 族风格元素大量地应用到外观设计上，以蕴含深厚侗族文化 的民族建筑风格，作为 侗寨之笙精品酒店的

8、建筑风格，展现 其地道民族文化的内涵性特征。 3.2、室内装修装饰设计 在侗寨之笙精品酒店室内装修设计上，秉承与外观设计 和园林设计风格整体性，一致性的原则，在和谐的基础上继 续突出民族文化特色，将一切有侗族特色的元素渗透在室内 设计的各个方面。如果说园林系统是整个建筑系统的神韵， 其余的室内设计、家具软装就是建筑体系中的一个个点亮人 眼睛的亮点，在宾客不经意的抬头低眉之间给人意外的惊 喜，使人包裹在浓浓的民族氛围之内，深陷其中。 我们侗族大多精于刺绣、染蜡，这些作品中蕴含了秀丽 多彩的民族文化和巧夺天工的纺织技艺，运用在侗寨之笙精 品酒店的床品、窗帘等布艺装饰中一方面实现了其美学价 值，另一

9、方面也使一些频临失传的手工技艺得以保存下来， 通过芦侗寨之笙精品酒店这个对外宣传的窗口加以展示，作 为鲜明的视觉符号随时随地传递给客人浓厚的民族文化信 息。 3.3、大厅民族工艺展厅及客房通道实物展陈 陈列是一种手段，与传统博物馆的陈列方式不同，侗寨 之笙精品酒店的实物陈列是嵌入式陈列，也称为融入式陈 列。具体做法是将展品根据自身材质、温湿度、感光要求等 特点融入到整个建筑系统中，实现宾客在酒店中“五步一赞 叹，十步一惊喜”的移步换景的效果。使展品和整个建筑环 境相得益彰，相互辉映，提升整个酒店的整体审美和文化氛 围。 3.4、展品的选择 侗寨之笙精品酒店以本地区的民族文物为主，选择具有 浓郁

10、侗族特色的民族服饰、银饰品、文化艺术作品、宗教法 器，在条件允许的情况下，作为展品在酒店中展示，营造出 浓厚的民族文化氛围。 第四章酒店服务 服务是衡量一家酒店的重要标准，所以在侗寨之笙精 品酒店中，服务也是理所当然的有着更为重要的意义。从广 义上说，通过提供满足人们各种物资与精神需求的所有的工 作都可以叫做服务，从微观上来讲，服务人员向客人打招呼 能够同时用到普通话、侗族语言都是服务的一种体现。 侗寨之笙精品酒店不同于其他商业酒店的地方在于其 侗族文化服务理念贯彻到每个细微的深处。无论是从服务人 员的侗族服装饰品，还是到酒店的装饰硬件，无时无刻都在 营造浓郁醇厚的侗族文化氛围。酒店工作人员除

11、核心专业人 员外，其他服务人员的选择上均秉承就地选择的原则，根据 所需职能的不同，挑选具备相应技能的当地侗族群众，通过 专业的酒店岗位培训，使其既成为一名合格的酒店服务人 员，又是一名出色的侗族文化的传播者。对于客人每一个关 于酒店建筑、装饰、展品、地方风景名胜、风土人情、地方 志史的疑问的专业解答都在无时无刻传递出深厚的侗族文 化信息，使酒店中的每一个人都成为介绍地区历史文化的一 扇窗口。在此过程中，工作人员本身加深了对本地区、本民 族文化的了解，增强了民族自信心和自豪感。 根据文化传播的辐射性，在这些工作人员带动下，他们 的家庭会在其影响下发生潜移默化的变化；首先，在进行工 作技能培训的过

12、程中，由于侗寨之笙精品酒店所运用的是富 含现代科学管理理念的酒店管理思想，这些思想涵盖了礼仪 学、旅游学、心理学等学科，通过酒店工作人员自身素质的 提高所带来的对其周边人群的影响从而实现当地群众整体 素质的提升。另一方面，由于侗寨之笙精品酒店的核心灵魂 是侗族文化，服务于酒店的当地侗族群众在工作过程中对于 其生于斯，长于斯的本土文化有了新的认识，由经济利益所 激发出来的文化自觉意识有利于增强年轻人对于本民族文 化的认同感从而实现文化传承的主动性。 第五章项目的运营管理 整个侗寨之笙精品酒店将以侗族文化为核心，以专业的 现代化为主导，是侗族传统与现代文明、 文化与商业相结合； 管理中注重员工培训

13、，实施中高层管理者“领导力”工 程，实施基层管理者“教练式”工程，实施一线服务人员“技 能化”工程；以服务为基础，以客人为先、以市场为导向； 创建独特、高效率、快捷舒适、低成本，高效益的经营模式。 第六章 项目实施进度安排 本项目分为前期准备、酒店布局设计、装修设计、隔 墙施工、装修施工、和开业前准备等六个间段。项目进度计 划2016年3月份开始酒店前期准备，至 2016年8月份酒店 试营业，总工期5个月。计划安排建设实施进度如下： 月份 3月份 4月份 5月份 项 目 实 施 进 度 布局设- 6月份 7月份 8月份 9月份 开业前准备 第七章投资估算与资金筹措 7.1、估算项目及依据 1）

14、 前期负一楼、一、二楼改造设计及消防审核费用4200 m2 X 20元/m,合计 84000元。 2） 、二楼工程改造，切砖；3200 mx 500元/m,合计 160 万元。 7.2、设备安装工程费 本项目共有80间规模各异的客房，按照同等酒店配套 设备的基础上，确定合理的酒店设备安装成本，以保证酒店 后续的使用品质和功能完善，设备安装成本计算如下： 1）、热水系统采用空气能制热形式，两台，安装及布管， 计划投资25万。 2）、空调系统采用空气源中央空调两台，安装及布管，预 计投资80万。 3） 除项目主体提供的专变外，另购1台250KVA的发电机， 并配备三电源智能自动切换屏，预计投资20

15、万。 4） 酒店消防系统，计划投资80万。 5） 酒店智能弱电系统，预计投资20万。 7.3、酒店装修成本 酒店客房装修费用平均每间7万（1822 m）含民族 工艺装饰品、床铺、电视、卫生间设备；80间X 7万，合计 560万；过道200米长，1.6米宽。合计 320川，装修1500 元/川合计48万（含民族工艺装饰品）；一楼接待大厅及 早餐厅约200川，预计100万；“含酒店外头装修及民族工 艺展示厅，民族工艺品，早餐厅桌椅，厨房简易设备，餐用 具等”负一楼停车位改造预计 3万；酒店管理系统预计 7万。 7.4、场地租用费 总面积4200 m2X 20元/X 12个月；合计100.8万元；

16、投资成本费用估算汇总表 项目 总额（万元） 改造设计及消防审核费用 8.4 一、二楼工程改造，切砖费用 160 设备安装工程费 225 酒店装修成本 718 场地租用费 100.8 总投资额合计 1212.2 因此，酒店总投资1212.2万元，自筹资金412.2万元， 银行贷款800万元，具体还款分析后面另表述； 第八章财务效益分析 8.1酒店营业成本核算 酒店人员配置表 职位 人数 工资标准 小计 店长 1 5000 5000 销售经理 1 3000 3000 值班经理 1 3000 3000 客房主管 1 2600 2600 财务 1 2200 2200 前台接待 3 1800 5400

17、保安兼工程 2 1600 3200 客房服务 5 1600 8000 早餐服务 1 1600 1600 合计 16 37000 成本月预算项目表 项目 月预计费用 项目 月预计费用 水费 1500 电费 7000 电话费 1000 网络费 1000 电视网络费 500 税费 1500 布草洗涤费 13000 清洁用品费 500 办公用品费 200 一次性用品 5400 员工工资 37000 员工福利 2800 公安系统维护 500 酒店管理系统 1000 租金 50000 其他 1000 合计 123900元 8.2、酒店营业收入预估 酒店平均出租率 80% 80间X 80%=64间 预估月营

18、业额 64间X平均房价 228元/间X 30天=437760元 预估月纯利润： 营业额（437760元）总成本（123900元）=313860兀； 每年纯利润： 313860 元 X 12 个月=3766320 元 8.3、银行还款分析 银行贷款800万元，分四年还清；每年还本金200万，利率 约50万。 8.4、综合分析： 酒店总投资1212.2万，自筹412.2万；银行贷款800万， 四年可全部还清贷款，五年可收回成本。 目录 第一章总论错误！未定义书签 1.1项目概况 错误！未定义书签 1.2可行性研究报告编制单位错误！未定义书签 1.3承办单位简介错误！未定义书签 1.4项目区概况 错

19、误！未定义书签 第#页共19页 5.4运营期间环境保护措施错误！未定义书签 1.6可行性研究的范围 错误! 第二章 项目建设背景及必要性 错误! 2.1项目建设背景错误! 2.2项目建设必要性 错误! 第三章 项目建设地址及条件 错误! 3.1项目建设地址错误! 3.2项目建设条件错误! 第四章 工程建设方案 错误! 4.1项目设计依据与原则 错误! 4.2工程规划方案 错误! 4.3工程技术方案 错误! 4.4给排水工程错误! 4.5供电工程错误! 4.6采暖及通风错误! 4.7燃气设计错误! 第五章环境保护错误! 5.1环境保护标准 错误! 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 5.2环境影响初步分析错误! 5.5 绿化 错误！未定义书签 5.6环境影响评价 错误！未定义书签 第六章节能错误！未定义书签 6.1依据标准、法律、法规和规范 错误！未定义书签 6.2能耗状况和能耗指标分析 错误！未定义书签 6.3节能措施 错误！未定义书签 第七章 劳动安全卫生消防 错误！未定义书签 7.1设计依据 错误！未定义书签 7.2危害因素及危害程度分析 错误！未定义书签 7.3安全设施及措施 错误！