龙华丰润花园商业铺位推广方案1

1、龙华丰润花园商业铺位推广方案第一节 区域经济环境分析一、宏观经济环境分析深圳市生产总值由年的亿元增加到年的亿元，年均增长，完成“十一五”规划目标的；规模以上工业增加值由年的亿元增加至年的亿元，年均增长。经济效益明显提高，地方财政一般预算收入从年的亿元增加至年的亿元，年均增长；每平方公里产出由年的亿元提高至年的亿元，处于全国领先水平。产业结构显著优化，年三次产业比例发展为，第三产业比例比年提高个百分点。自主创新能力显著增强，年全社会研发投入占的比重达到，专利申请量和授权量位居全国前列，国际专利申请量连续七年居全国首位。内需规模不断扩大，全社会固定资产投资由年的亿元增加到年的亿元，年均增长；社会消

2、费品零售总额由年的亿元增加到年的亿元，年均增长。对外开放取得新突破，外贸出口总额由年的亿美元增长到年的亿美元，年均增长。公共服务和民生幸福呈现双提升，“十一五”期间，每年民生类及一般公共服务类支出占一般预算支出的比重均在左右，比前年提高个百分点以上；居民人均可支配收入由万元增加到万元，提高万元。二、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革1.年计划目标完成情况市生产总值亿元左右，增长，完成年度计划的；规模以上工业增加值亿元，增长，完成年度计划的；外贸出口总额亿美元，增长，完成年度计划的；全社会固定资产投资亿元，增长，完成年度计划的；社会消费品零售总额亿元，增长，完成年度计划的；地方财政一般预算

3、收入亿元，增长，完成年度计划的；居民消费价格指数，略高于年度计划目标；城镇登记失业率控制在以内，万元能耗、水耗分别下降、，均完成年度计划目标。2.消费形态与观念变化分析：l 从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，杂货铺式的消费将逐渐退居补充地位；l 从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在老店面、老商品、老环境已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费需求。由于市中心现存的交通不便、消费品类相对单调、购物环境脏、乱、差等制约因素，加大了消费成本、

4、影响了消费形象，必将促使一部分消费者对消费区域的重新选择；l 从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲、娱乐，购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。l 从消费层次上分析：人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高；l 从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年

5、轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一，而是有计划地即时消费，在满足备用的同时，更需要满足时尚消费的需求。三、龙华概况 龙华建于清同治年间，客家人自广东梅县、东莞等地迁居龙胜堂，并发起建立龙华墟。因墟场坐落在龙胜堂，且墟内有龙岗顶小山，再取繁华之意，龙华由此得名。1949年划归宝安县，1986年改为龙华镇，1993年元月归新成立的宝安区管辖。龙华镇与福田区仅一关之隔，成为深圳中心区的延伸地带，属深圳的次中心区，将承接中心区的生活配套功能。龙华镇是宝安区下辖的8个镇之一,位于深圳市区北部，宝安区东部，南连福田区，北接观澜镇，西靠石岩镇，东临布吉镇，是深圳市中北部交通枢纽。深圳总面积2020

6、平方公里，宝安总面积733平方公里，龙华总面积98平方公里，占宝安13.4%，占深圳的5%左右。 龙华下辖9个行政村和2个居委会，有24个工业园区。龙华的城镇规划和建设基础居宝安区前列，全镇98平方公里的土地均已规划，仅城区规划面积就达41平方公里，城区可开发面积25平方公里，目前已建成镇中心区面积10平方公里。2003年底开始深圳市政府将加快宝安、龙岗两区的城市化进程。龙华镇将作为宝安唯一一个试点镇，2004年3月份完成试点，4月份全部铺开试点的城市化工作，出台了各个方面的政策性文件，现已进入正式实施阶段，街道党工委、办事处已全部挂牌成立。这标志着龙华镇又将进入一个经济腾飞的高增长阶段第二节

7、 项目基本参数基本数据：丰润花园龙华大型社区，入住率达到100% 主要以住家为主 小区全部以多层为主 管理费0.8元每平米 1998年竣工 大多以两房72平米 三房90平米为主小区位于龙华人民北路，南临龙华工业东路，紧系风和日丽，锦绣江南等龙华人气社区，同时也属于深圳二线拓展区，升值潜力巨大，设备齐全配套成熟，花园总绿化达46%，共有栋数20栋，开发商是深圳开发工程公司开发，深圳南山物业管理公司为其物业管理，花园的环境幽静和风和日丽连成一体。项目交通情况：地处龙华人民路（红线宽度52米，双向六车道）,公交系统发达方便。300、302、370、312、526、651、616、662、711、86

8、3、945 等在风和日丽站下车即到。轨道交通龙华线（4号线）龙华站距离此处80米。项目周边规划要点：规划法定图则提出构筑“一核一带”、“三轴七心”的城市空间景观结构体系。具体如“一核”即轨道站点周边500米范围内的用地，此范围内为高层建筑引导区，城市未来的地标性建筑在此范围内形成。“一带”即沿龙华河形成的线型公共开放空间，龙华河两侧绿化带按照30米进行控制。“三轴”即沿龙华人民路、龙华和平路和龙环二路形成的城市景观轴线。规划师提出，龙华人民路为本片区重要的商业轴线，应强化街道两侧的商业氛围，体现繁荣的商业街风貌；龙华和平路为轨道四号线经过区域，两侧建筑高度和建筑体量应保持协调一致，站点周边局部

9、地段可布置高层建筑形成城市地标；龙环二路为本片区和龙华新中心地区的分界，两侧有五星级酒店、龙华广场等标志性建筑和公共空间，“道路两侧的景观也应该重点控制和引导”。“七心”即由龙华公园、龙华中环公园、山咀头公园等城市公园和社区绿地组成的绿化中心，为公众提供公共开放空间和游憩场所。物业 名称：丰润花园f9栋1a物业 地址：深圳龙宝安区龙华镇人民中路西侧面 积：334（170+90+74）产 权: 70年产权（1995年-2065年）租赁 情况：租客名称租赁面积租期租金（元/月）备注郑安萍西医妇科诊所80+7410-14年5月12000市场租金51000/月流行风发屋90+9008-12年3月168

10、00房产证用途：商铺交易 状况：商铺属二手买卖售 价： 1500万元物业推介要点：1. 物业状况：铺位门面宽20米，5个门头；层高一楼4.2米，二楼层高3米。门口有大量免费停车位。成熟商业街铺位，业态齐全，消费人流稳定。2. 大环境：1985年前后，一道自东向西、全长约90.2公里的边防管理线，把深圳一分为二。2010年7月1日，撤销“二线关”，特区面积从395平方公里扩张到1952平方公里。特区内外一体化正式开始实施；2010年5月，省委常委、市委书记、代市长王荣在市五届人大一次会议政府工作报告中立下目标：5年后，全市生产总值超过1.5万亿元，而这一总量，将接近新加坡的水平。此外，届时人均生

11、产总值超过2万美元，达到中等发达国家水平。（撤关前关外辖区路网密度不足城市规划标准的一半，每万人病床拥有量只有9.4张，全市平均水平是17张；而在警力配备方面，更是相形见绌，全市每万人14个警力，龙岗每万人只有6个警力，而在布吉街道，每万人只有2个警力，龙华街道为每万人只有4个警力）。关外将成为最大增长点，而基础工程配套建设和房地产开发又将是重中之重! 3.规划前景： 二线扩展区划定的背景 ：未来市中心区需解决45.5万人的居住问题，特区内可解决约22.7万人，其余22.8万人将重点在二线扩展区、坂田南环区和观澜等地区解决。为配合市中心区的开发，市政府原则确定了特区二线北移的方案，并报国务院审

12、批。 二线扩展区（龙华新区）位于深圳市中部、福田区以北地区，东起梅龙路，西至龙华和平南路，南与福田中心区相连，北邻布龙公路，总用地面积19.385平方公里，其中水域及山地等非建设用地面积6.655平方公里，规划城市建设用地12.73平方公里，在12.73平方公里的城市建设用地中现状已建用地1.59平方公里，占规划城市建设用地的12.73%，已批用地4.29平方公里，占规划城市建设用地的33.70%，政府可控制用地（未批用地）6.85平方 公里，占规划城市建设用地的53.81%。区内现状常住人口80万人， 暂住人口574万人，总人口654万人，常暂比1：7。此区域居民主要由小区居民、机关、企事业

13、单位员工、原居民及部分外来经商和低学历的打工人群构成。中高收入阶层主要为机关、企事业单位员工，私企业主、企业中高层管理人员和部分在龙华置业的关内外工薪阶层。人均月收入在800020000元之间。他们受教育程度普遍较高，且多为中青年，对新事物接受能力强，生活节奏较快、工作压力较大，消费欲望及潜力大。 低收入阶层主要是在出租房居住的外来经商户、打工人群和在厂房宿舍居住的低学历打工者。人均月收入在30006000元之间这一阶层受教育程度普遍不高，收入水平较低，消费意愿与购买能力开始增强。4. 交通及配套品质提升：“深圳北站次市级商业区”是宝安“十二五”期间要建设的两个市级商业区之一，另一市级商业区为

14、“宝安中心区市级商业区”。 深圳北站商业区将依托火车站及地铁站带来的大量人流，定位为时尚、实惠消费，围绕地铁站点重点发展购物中心、精品百货店，引导错位经营宾馆、中西餐馆、便利店、旅游商品和服务网点等。此外，规划要求，片区房地产发展要高起点规划，以高标准商务楼、高星级宾馆酒店建设为重点，完善配套服务，加快智能化楼宇建设，提升楼宇品质，为现代服务业发展提供载体。优化供给结构，保持适度规模，开发建设适应市场需求的商品住宅。同时，加快现有商务楼宇、工业楼宇的改造。盘活楼宇存量，加快功能置换，推出一批符合知识服务业等重点行业发展需求的楼宇，形成若干特色楼宇和创意产业园区，促进产业集聚，提高楼宇单位面积的

15、产出率。大力发展楼宇经济，形成推动商务服务业发展的重要载体。依托深圳北站的建设，宝安将加快建设二线拓展区，打通其与福田中心区等其他城区的道路连接，完善周边路网体系，推动二线拓展区与福田中心区的一体化衔接。重点完善新城综合服务功能，增强教育、医疗、文化体育等公共服务水平，提升城市功能。依托陆运枢纽，将二线拓展区打造成华南地区重要的“陆港”，建设成集酒店住宿、购物与商务服务于一体的商业新中心，努力打造成为特区一体化的示范区域。规划指出，要力争五年率先基本实现特区一体化，彻底消除原特区内外二元结构的城市发展瓶颈，缩小区域发展差距，不断城市化水平和质量，建设现代化国际化新特区。而作为宝安重点打造的“特

16、区一体化先行示范区”，最靠近原特区的“二线拓展区”，在各种资源上都得到重点关照，势必率先与福田中心区接轨。5.区域规划优势：深圳市宝安402-01&22&24号片区龙华新城核心地区法定图则（草案）以及深圳市宝安 龙华旧城核心地区法定图则no.ba402-12、402-13、402-17、402-18中可以看到：丰润花园对面地块已经被深圳市土地管理储备中心收储，而规划为一类用地（一类是指“规划确定的土地利用性质”）。且规划用地性质都是居住用地（r）、商业服务业设施用地（c）；根据本区域情况，主要城市设计指引、建筑及环境设计应遵循的原则为：和平路、人民路300米范围内的用地，居住用地容积率控制在2

17、.52.8，商业用地容积率控制在2.53.2 ，建筑高度控制在50m80 m。第三节、项目swot分析 strengths(优势分析)s1、铺位展示面20米，广告位大；s2、铺位所处社区为本地区成熟老社区，入住率高，商业消费人群稳定；s3、铺位所在地交通便利，易达性好；s4、项目周边银行，医院，学校等基础配套齐全，商业氛围有浓厚沉淀。s5、稳定租约，风险成本降低； s6、产权年限长，95年到65年，比新批商业50年还长4年。weakness(劣势分析)w1、地处次主道，路面宽60米，较难形成较强商业氛围；w2、社区老旧，业态偏低端及杂乱，高利润行业租客进驻机会小；w3、铺位面积大且不能分证，单

18、铺总价偏大，承受客户范围缩小；w4、现租约租金不高，回报率低于市场回报，租约偏长；opportunity(机会分析)o1、城市快速发展，政府及其市场对片区追捧，高质量的规划和改造新中心；o2、人均收入增长，可支配消费额增加，商业市场火爆；o3、人民币升值压力大，市场通胀明显大于预期，资本市场逐利商业地产；o4、不动产投资市场受到国家政策调控，商业走热；o5、政府明确本区域规划走向，投资此物业长线和短线皆无大风险，保值增值潜力巨大，可操作空间无限。threat(威胁分析)t1、市场同类产品多，差异性不大；t2、银行贷款利率增加；银根紧缩，贷款难度加大； t3、不动产物业变现不易，流通能力差；t4、投资者因高额投资而对预期收益期望值不相符。 第四节 营销推广策略1.目标市场：以深圳市龙华街道范围内投资者为主，辐射整个深圳市区其他区域；2.目标客户：（1）、在其他商圈已租有或买有商铺并获得了稳定回报的买家； （2）、经济条件宽裕、手头有闲钱、希望进行投资的居民； （3）、市区的中小型私营企业主及本地区工厂业主阶层； （4）、固定工作单位企事业单位人员，如教师、医生、律师等高收入群体； （5）、投机炒家。3.