房地产可行性研究报告(大型,分六期)第三部分

1、第十一章 财务分析与评价11.1基础数据说明财务折现率：13%；营业税率：5%；所得税率：25%；城建维护税率：7%；教育费附加费率：5%；多层住宅平均销售价格：2500元/m2高层住宅平均销售价格：2200元/m2车库平均销售价格：4500元/m2营业房平均销售价格：6500元/m2表11-1各期工程可销售面积一览表一期二期三期四期五期六期合计备注高层住宅52296.0636907.608923.2458876.2458463.2364963.59280429.96多层住宅26487.675390.5431878.21商业营业房3610.9014075.4817686.38不含宾馆面积车库4

2、541.119386.34478.6714406.1211.2一期工程财务分析11.2.1销售收入及销售税金及附加估算一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。1. 分年销售计划表11-2 一期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅52296.062200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商业营业房3610.906500.00100.00%50.00%50.00%0.00%3车库4541.114500.00100.00%50.00%5

3、0.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。其中： 营业税：794.79万元。 城市建设维护税：55.64万元。 教育费附加：23.84万元。土地增值税：1248.31万元。11.2.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。开发成本：9471.19万元。利润总额：4301.95万元。所得税：1075.49万元。净利润：3

4、226.46万元。11.2.3财务指标表11-3一期项目财务指标一览表1销售利润率%20.30%2投资利润率%33.36%3财务内部收益率（所得税前）%259.44%4财务净现值（所得税前）万元2999.695投资回收期（所得税前）年1.426财务内部收益率（所得税后）%143.66%7财务净现值（所得税后）万元2154.278投资回收期（所得税后）年1.809资本金收益率%143.66%由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.2.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销

5、售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.982售房价格-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.983销售款回笼进度-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%

6、12.984建设投资5.00%182.59%15.3724.50%10.00%132.34%12.7115.00%96.91%10.84表11-5敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%售房价格64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%销售款回笼进度64.80%107

7、.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%建设投资1676.88%672.51%391.60%259.44%182.59%132.34%96.91%图11-1一期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.3二期工程财务分析11.3.1销售收入及销售税金及附加估算二期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入18700.57万元。1. 分年销售计划表

8、11-6二期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231多层住宅26487.672400.00100.00%50.00%50.00%0.00%2高层住宅36907.602200.00100.00%50.00%50.00%0.00%3车库9386.344500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部72781.610.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入18700.57万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及

9、附加为1028.53万元。其中： 营业税：953.03万元。 城市建设维护税：65.45万元。 教育费附加：28.05万元。土地增值税：1992.07万元。11.3.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入18700.57万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为15679.96万元。开发成本：9799.12万元。利润总额：5880.84万元。所得税：1470.21万元。净利润：4410.63万元。11.3.3财务指标表11-7二期项目财务指标一览表1销售利润率%23.59%2投资利润率%44.11%3财务内部收益率（所得税前）%8680.07%4财务净现值（所得税前）万元436

10、5.735投资回收期（所得税前）年1.016财务内部收益率（所得税后）%610.60%7财务净现值（所得税后）万元3210.038投资回收期（所得税后）年1.169资本金收益率%610.60%由上表可以看出，项目财务内部收益率为8680.07%，财务净现值为4365.73万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.3.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-8二期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%

11、)1可出售面积-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.052售房价格-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.053销售款回笼进度-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.054建设投资5.00%1338.93%1468.2318.56%10.00%665.74%801.4315.00%412.84%551.15表11-9敏感

12、性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%售房价格234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%销售款回笼进度234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%建设投资16774.3

13、3%12063.33%9956.33%8680.07%1338.93%665.74%412.84%图11-2二期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.4三期工程财务分析11.4.1销售收入及销售税金及附加估算三期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，一号楼因为拟建为自营五星级宾馆，一楼大厅与四楼以上一、二栋全部自营，包括八号楼一至四层，本期可销售商业面积为14075m2；本期可销售住宅面积为

14、8923.24m2。可实现销售收入11112.17万元。1. 分年销售计划表11-10三期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅8923.242200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商业营业房14075.486500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部22998.720.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入11112.17万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加

15、为611.17万元。其中： 营业税：555.61万元。 城市建设维护税：38.89万元。 教育费附加：16.67万元。土地增值税：0万元。11.4.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入11112.17万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为10501.01万元。开发成本：9243.97万元。利润总额：1257.04万元。所得税：314.26万元。净利润：942.78万元。11.4.3财务指标表11-11三期项目财务指标一览表1销售利润率%8.48%2投资利润率%9.68%3财务内部收益率（所得税前）%23.75%4财务净现值（所得税前）万元422.775投资回收期（所得税前

16、）年2.576财务内部收益率（所得税后）%17.35%7财务净现值（所得税后）万元175.738投资回收期（所得税后）年2.679资本金收益率%17.35%由上表可以看出，项目财务内部收益率为23.75%，财务净现值为422.77万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.4.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-12三期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%12.66%2

17、.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.042售房价格-5.00%12.66%2.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.043销售款回笼进度-5.00%12.66%2.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.044建设投资5.00%13.84%1.985.41%10.00%5.37%1.8415.00%-1.95%1.71表11-13三期工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%1

18、3.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%售房价格-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%销售款回笼进度-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%建设投资67.10%49.67%35.50%23.75%13.84%5.37%-1.95%图11-3三期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回

19、款制度，保证项目的顺利实施。11.5四期工程财务分析11.5.1销售收入及销售税金及附加估算四期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入16120.38万元。1. 分年销售计划表11-14 四期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231多层住宅5390.542200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2高层住宅58876.242500.00100.00%50.00%50.00%0.00%3架空层车库478.674500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全

20、 部64266.780.000.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入16120.38万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为886.62万元。其中： 营业税：806.02万元。 城市建设维护税：56.42万元。 教育费附加：24.16万元。土地增值税：1247.03万元。11.5.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入16120.38万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13986.73万元。开发成本：9562.68万元。利润总额：4334

21、.05万元。所得税：1083.51万元。净利润：3250.54万元。11.5.3财务指标表11-15四期项目财务指标一览表1销售利润率%20.16%2投资利润率%32.99%3财务内部收益率（所得税前）%261.05%4财务净现值（所得税前）万元3040.385投资回收期（所得税前）年1.386财务内部收益率（所得税后）%147.76%7财务净现值（所得税后）万元2188.668投资回收期（所得税后）年1.679资本金收益率%147.76%由上表可以看出，项目财务内部收益率为261.05%，财务净现值为3040.38万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.5.4不确定性

22、分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-16四期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.00%110.51%15.05-15.00%66.89%12.942售房价格-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.00%110.51%15.05-15.00%66.89%12.943销售款回笼进度-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.0

23、0%110.51%15.05-15.00%66.89%12.944建设投资5.00%185.92%15.0324.78%10.00%135.68%12.5415.00%99.72%10.76表11-17四期工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%可出售面积66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%售房价格66.89%110.51%171.13%261.05

24、%408.33%693.53%1480.94%销售款回笼进度1356.97%632.76%385.69%261.05%185.92%135.68%99.72%建设投资66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%图11-4四期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.6五期工程财务分析11.6.1销售收入及销售税金及附加估算五期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。

25、在整个建设和销售期内，可实现销售收入12864.91万元。1. 分年销售计划表11-18 五期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅58463.232200.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部58463.230.000.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入12861.91万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为707.41万元。 营业税：643.1万元； 城市建设维护税：45.02万元； 教育费

26、附加：19.29万元。土地增值税：349.69万元。11.6.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入12861.1销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为11804.82万元。开发成本：9597.88万元。利润总额：2206.94万元。所得税：551.73万元。净利润：1655.2万元。11.6.3财务指标表11-19五期项目财务指标一览表1销售利润率%12.87%2投资利润率%16.89%3财务内部收益率（所得税前）%59.17%4财务净现值（所得税前）万元1270.045投资回收期（所得税前）年2.276财务内部收益率（所得税后）%41.28%7财务净现值（所得税后）万元836

27、.348投资回收期（所得税后）年2.429资本金收益率%41.28%由上表可以看出，项目财务内部收益率为59.17%，财务净现值为1270.04万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.6.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-20五期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.55

28、2售房价格-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.553销售款回笼进度-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.554建设投资5.00%41.17%3.6015.58%10.00%26.76%3.2415.00%14.97%2.95表11-21五期工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售

29、面积5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%售房价格5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%销售款回笼进度5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%建设投资156.26%113.14%82.31%59.17%41.17%26.76%14.97%图11-5五期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.7六期工程财务分析11.

30、7.1销售收入及销售税金及附加估算六期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入14291.99万元。1. 分年销售计划表11-22 六期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅64963.592200.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部64963.590.000.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入14291.99万元。4.销售税金在整个建

31、设和销售期内,销售税金及附加为786.06万元。 营业税：714.6万元； 城市建设维护税：50.2万元； 教育费附加：21.44万元。土地增值税：702.32万元。11.7.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入14291.99万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为12803.61万元。开发成本：9716.87万元。利润总额：3086.74万元。所得税：771.69万元。净利润：2315.06万元。11.7.3财务指标11-23六期项目财务指标一览表1销售利润率%16.20%2投资利润率%23.34%3财务内部收益率（所得税前）%81.77%4财务净现值（所得税前）万元1

32、922.035投资回收期（所得税前）年2.056财务内部收益率（所得税后）%55.90%7财务净现值（所得税后）万元1315.438投资回收期（所得税后）年2.249资本金收益率%55.90%由上表可以看出，项目财务内部收益率为81.77%，财务净现值为1922.03万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.7.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。11-24六期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1

33、可出售面积-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.142售房价格-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.143销售款回笼进度-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.144建设投资5.00%61.22%4.1120.99%10.00%44.80%3.7015.00%31.37%3.3611-25六期敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%1

34、0.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%售房价格19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%销售款回笼进度19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%建设投资192.99%143.49%108.20%81.77%61.22%44.80%31.37%图11-6六期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、

35、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.8全部工程财务分析11.8.1销售收入及销售税金及附加估算全部工程建设期为5年，销售期也为5年，其中第一年至第四年为销售期，第五年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入87324.24万元。1. 分年销售计划表11-26 全部工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计建设期123451高层住宅280429.962200.00100.00%15.90%27.99%34.10%22.01%0.00%2多层住宅31878.212400.00100.00%41.55%

36、50.00%8.45%0.00%0.00%3商业营业17686.386500.00100.00%10.21%50.00%39.79%0.00%0.00%4车库14406.124500.00100.00%48.34%50.00%1.66%0.00%0.00%全 部344400.670.000.00%19.34%32.08%30.66%17.92%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入87324.24万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为4802.83万元。其中： 营业税：4366.21万元。

37、 城市建设维护税：305.63万元。 教育费附加：130.99万元。土地增值税：4997.28万元。11.8.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入87324.24万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为77524.13万元。开发成本：57481.7万元。利润总额：20042.43万元。所得税：5010.61万元。净利润：15031.82万元。11.8.3财务指标表11-27全部项目全部投资财务指标一览表1销售利润率%17.21%2投资利润率%25.97%3财务内部收益率（所得税前）%449.54%4财务净现值（所得税前）万元12289.745投资回收期（所得税前）年1.31

38、6财务内部收益率（所得税后）%161.88%7财务净现值（所得税后）万元8749.328投资回收期（所得税后）年2.299资本金收益率%161.88%由上表可以看出，项目财务内部收益率为449.54%，财务净现值为12289.74万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.8.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-28全部工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%180.81%

39、53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.202售房价格-5.00%180.81%53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.203销售款回笼进度-5.00%180.81%53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.204建设投资(不含利息)5.00%208.82%48.1418.95%10.00%119.85%32.9715.00%73.53%25.07表11-29全部工程敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.0

40、0%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积41.59%88.55%180.81%449.54%6102.83%11000.00%16600.00%售房价格41.59%88.55%180.81%449.54%6102.83%11000.00%16600.00%销售款回笼进度41.59%88.55%180.81%449.54%6102.83%11000.00%16600.00%建设投资15266.00%10322.00%2858.76%449.54%208.82%119.85%73.53%图11-7

41、全部工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。第十二章 社会风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对该项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。12.1风险分析12.1.1自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、

42、洪水风险、雪灾风险、气温风险。12.1.2政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。12.1.3经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包

43、括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。12.1.4技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。12.1.5社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住

44、客干预风险、治安风险。12.1.6内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。12.2投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：12.2.1通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，

45、我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。12.2.2通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。12.2.3通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，

46、项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十三章 社会评价13.1项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量居民提供高质量的住房，解决人们对优质住

47、房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。13.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区地处新区与老城区连接的交通要冲，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境还是相当不错

48、，在小区附近有实验小学，通辽市第四中学等。居民子女在这儿能享受很好的学习环境。13.3社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。表13-1项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对通辽的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业

49、对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十四章 研究结论与建议14.1推荐方案的总体描述通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。14.2推荐方案的优缺点描述14.2.1优点1.项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的