《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(一)

1、不动产进项税额动产进项税额分期抵扣暂暂行办办法 （1）涉涉税税服服务务咨咨询询增值税类型增值税类型第一PPT模板网： 根据对外购固定资产所含税金扣除方式的不同，增值税可以分为：根据对外购固定资产所含税金扣除方式的不同，增值税可以分为：生产型增值税生产型增值税 生产型增值税生产型增值税指在征收增值税时，只能扣除属于非固定资产项目的指在征收增值税时，只能扣除属于非固定资产项目的那部分生产资料的税款，不允许扣除固定资产价值中所含有的税款。该那部分生产资料的税款，不允许扣除固定资产价值中所含有的税款。该类型增值税的征税对象大体上相当于国民生产总值，因此称为生产型增类型增值税的征税对象大体上相当于国民生

2、产总值，因此称为生产型增值税。值税。 收入型增值税收入型增值税指在征收增值税时，只允许扣除固定资产折旧部分所指在征收增值税时，只允许扣除固定资产折旧部分所含的税款，未提折旧部分不得计入扣除项目金额。该类型增值税的征税含的税款，未提折旧部分不得计入扣除项目金额。该类型增值税的征税对象大体上相当于国民收入，因此称为收入型增值税。对象大体上相当于国民收入，因此称为收入型增值税。 消费型增值税消费型增值税指在征收增值税时，允许将固定资产价值中所含的税指在征收增值税时，允许将固定资产价值中所含的税款全部一次性扣除。这样，就整个社会而言，生产资料都排除在征税范款全部一次性扣除。这样，就整个社会而言，生产资

3、料都排除在征税范围之外。该类型增值税的征税对象仅相当于社会消费资料的价值，因此围之外。该类型增值税的征税对象仅相当于社会消费资料的价值，因此称为消费型增值税。称为消费型增值税。第一PPT模板网： 我国增值税改革的总体目标，我国增值税改革的总体目标，是按照税收中性原则，建立规是按照税收中性原则，建立规范的范的消费型增值税消费型增值税制度，实现制度，实现征税范围对货物和服务的全覆征税范围对货物和服务的全覆盖，彻底消除重复征税，简并盖，彻底消除重复征税，简并税率和简化税制，最终实现增税率和简化税制，最终实现增值税法定。值税法定。第一PPT模板网： 自自2009年年1月月1日起，将企日起，将企业购进机

4、器设备所含增值税纳业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围。入抵扣范围。 2016年年5月月1日起，将不动日起，将不动产纳入抵扣范围。产纳入抵扣范围。第一PPT模板网： 本次全面推开营改增，基本内容是本次全面推开营改增，基本内容是实现实现“双扩双扩” ：一是扩大试点范围，实现货物和服务：一是扩大试点范围，实现货物和服务行业的全覆盖；二是将不动产纳入抵扣范围，全面实现行业的全覆盖；二是将不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型。这也是朝着增值税改革总体目向消费型增值税的转型。这也是朝着增值税改革总体目标迈出的重要一步。标迈出的重要一步。第一PPT模板网：逐条讲解逐条讲解 第一条第一条 根据根

5、据财政部财政部 国家税务总局关于全面推开国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知营业税改征增值税试点的通知 （财税（财税201636号）号）及现行增值税有关规定，制定本办法。及现行增值税有关规定，制定本办法。本条是关于制定本条是关于制定办法办法的法律依据的规定。的法律依据的规定。 第二条第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016 2016 年年 5 5月月 1 1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及动产，以及 2016 2016 年年 5 5 月月 1 1 日后发生的不动产在建工日后发生的不动

6、产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分程，其进项税额应按照本办法有关规定分 2 2年从销项税年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为额中抵扣，第一年抵扣比例为 60% 60%，第二年抵扣比例为，第二年抵扣比例为 40%40%。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。第一PPT模板网：解读读：明确抵扣范围围 （一）增值税一般纳税人在试点实施后取得的不动产（一）增值税一般纳税人在试点实施后取得的不动产。（这里的。（这里的取得取得，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资，包

7、括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产）入股以及抵债等各种形式取得的不动产） ，并在会计制，并在会计制度上按固定资产核算的不动产。度上按固定资产核算的不动产。 （二）增值税一般纳税人在试点实施后发生的不动产（二）增值税一般纳税人在试点实施后发生的不动产在建工程（这里的发生，包括新建、改建、扩建、修缮、在建工程（这里的发生，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）装饰不动产） 。第一PPT模板网：明确抵扣范围围 1.时间时间：2016年5月1日之后 2.纳税纳税人类类型：一般纳税纳税人 3.要求：会计制度上按固定资产核算会计制度上按固定资产核算 4.范围：取得的不动产

8、和在建工程范围：取得的不动产和在建工程 5.抵扣方法：分两次抵扣抵扣方法：分两次抵扣 6.抵扣凭证：增值税专用发票抵扣凭证：增值税专用发票 第一PPT模板网：第一PPT模板网： 【案例一案例一】 ：2016年年6月月 5日，某增值税一般纳日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。定资产，并于次月开始计提折旧。6月月20 日，该纳税人日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，取得该大楼的增值税专用发票并认证相符， 专用发票注专用发票注明的增值税税额为明的增值税税额为 1000万元。万元。

9、 根据本根据本办法办法的相关规定，的相关规定，1000 万元进项税额万元进项税额中的中的60%将在本期（将在本期（2016年年6月）抵扣，剩余的月）抵扣，剩余的 40%于于取得扣税凭证的当月起第取得扣税凭证的当月起第 13个月（个月（2017年年6月）抵扣。月）抵扣。第一PPT模板网： （一）纳税人（一）纳税人2016年年6 月对该不动产应抵扣进项税额的处理：月对该不动产应抵扣进项税额的处理： 1增值税扣税凭证按一般性规定处理：增值税扣税凭证按一般性规定处理： 购买该大楼时取得的增值税专用发票，应于购买该大楼时取得的增值税专用发票，应于 2016 年年 7月申报月申报期申报期申报 6月所属期增

10、值税时：月所属期增值税时： （1）与其它项目取得的增值税专用发票相同，纳税人购入不动）与其它项目取得的增值税专用发票相同，纳税人购入不动产取得的增值税专用发票，应填入产取得的增值税专用发票，应填入增值税纳税申报表（一般纳税增值税纳税申报表（一般纳税人适用）人适用） 附列资料（二）附列资料（二） “认证相符的税控增值税专用发票认证相符的税控增值税专用发票” 、 “其中：本期认证相符且本期申报抵扣其中：本期认证相符且本期申报抵扣”栏次中。栏次中。 （2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入 “本期用于购建不动产的扣税凭证本期用于购建不动

11、产的扣税凭证”栏次（购建是指购进和自建）栏次（购建是指购进和自建） 。 通过上述两步，一是能够保证通过上述两步，一是能够保证“一窗式一窗式”比对相符比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过后续步骤实，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过后续步骤实现分期抵扣。现分期抵扣。 （3）将该份增值税专用发票计入）将该份增值税专用发票计入不动产和不动产不动产和不动产在建工程抵扣台账在建工程抵扣台账 ，并记录初次抵扣时间。，并记录初次抵扣时间。第一PPT模板网： 2计算填报应于本期抵扣的进项税额：计算填报应于本期抵扣的进项税额： 1000万元万元60%600万元万元 该该 600 万元，应于万元，应于

12、 2016 年年 7 月申报期申报月申报期申报 6 月所属期增值税月所属期增值税税款时，从当期销项税额中抵扣。税款时，从当期销项税额中抵扣。 （1）将不动产进项税额全额）将不动产进项税额全额 1000 万，填入万，填入增值税纳税申报增值税纳税申报表（一般纳税人适用）表（一般纳税人适用） 附列资料（五）附列资料（五） “本期不动产进项税额增本期不动产进项税额增加额加额”栏次，并作为增加项计入栏次，并作为增加项计入“期末待抵扣不动产进项税额期末待抵扣不动产进项税额”栏栏次。次。 （2）计算的）计算的600万元填入万元填入增值税纳税申报表（一般纳税人适增值税纳税申报表（一般纳税人适用）用） 附列资料

13、（五）附列资料（五） “本期可抵扣不动产进项税额本期可抵扣不动产进项税额”栏次，并作栏次，并作为减少项计入为减少项计入“期末待抵扣不动产进项税额期末待抵扣不动产进项税额”栏次。栏次。 第一PPT模板网：第一PPT模板网： （3）计算的）计算的600万元填入万元填入增值税纳税申报表（一般纳税人适增值税纳税申报表（一般纳税人适用）用） 附列资料（二）附列资料（二） “本期不动产允许抵扣进项税额本期不动产允许抵扣进项税额”栏次。栏次。 （4）本期增值税纳税申报表（一般纳税人适用）本期增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 附附列资列资料（二）料（二） “本期不动产允许抵扣进项税额本期不动产允许抵扣进项税

14、额”栏次，所填税额作为增栏次，所填税额作为增加项填入加项填入 “当期申报抵扣进项税额合计当期申报抵扣进项税额合计”栏次，并进入主表中栏次，并进入主表中“进进项税额项税额本月数本月数”栏次。栏次。第一PPT模板网： 3待抵扣进项税额处进项税额处理： 该该大楼楼待抵扣的进项税额为进项税额为：1000万元40%400万元 2017年 7月申报报 6月所属属期增值税时值税时， 该该 400万元的进项税额进项税额到了允许许抵扣的期限，可从当从当期销项税额销项税额中抵扣。 （1）该该400万元对应对应的增值税专值税专用发发票在不动产动产和不动产动产在建工程抵扣台账账中记录记录完成抵扣信息。 （2）该该 4

15、00万元应从当应从当期“应应交税税金待抵扣进项税额进项税额”科目转转入“应应交税税金应应交增值税值税（进项税额进项税额） ”科目。 分录录： 借：应应交税税金应应交增值税值税（进项税额进项税额） 400 贷贷：应应交税税金待抵扣进项税额进项税额 400 第一PPT模板网： （3）该该 400 万元应应于 2017 年 7 月申报报期申报报 6 月所属属期增值税时值税时，填填入增值税纳税值税纳税申报报表（一般纳税纳税人适用） 附列资资料（五） “本期可抵扣不动产进项税额动产进项税额”栏栏次，并并作为减为减少项填项填入“期末待抵扣不动产进项税额动产进项税额”栏栏次。 （4）该该 400 万元应应于

16、 2017 年 7 月申报报期申报报 6 月所属属期增值税时值税时，填填入增值税纳税值税纳税申报报表（一般纳税纳税人适用） 附列资资料（二） “本期不动产动产允许许抵扣进项税额进项税额”栏栏次，所填税额填税额作为为增加项填项填入 “当当期申报报抵扣进项税额进项税额合计计” 栏栏次，并进并进入主表“进项税额进项税额本月数数”栏栏次。第一PPT模板网： 第一PPT模板网： 第一PPT模板网： 二、 不需进进行分2 年抵扣的不动产动产 （可一次性全额额抵扣） （一）房地产开发产开发企业销业销售自行开发开发的房地产项产项目（工厂购买厂购买的厂厂房和房地产开发产开发公司开发开发的楼盘楼盘，虽虽然同属属于

17、不动产动产，但在进项税进项税的抵扣上应区别对应区别对待。前者属属于可以为为企业长业长期创创造价值值、长长期保持原有形态态的实实物资产资产；而后者在实质实质上则属则属于企业业生产产出来来用于销销售的产产品，属属性不同，对对其施行分年抵扣显显然不合适，应当应当一次性抵扣） 。 （二）融资资租入的不动产动产 （其购购置成本已分期支出并并分期抵扣，如果再对对每期取得的租金进项进项分两两年抵扣，核算会会非常复杂复杂，因此可一次性全额额抵扣） 。第一PPT模板网： （三）施工现场现场修建的临时临时建筑物、构构筑物。 （为为了保证证施工正常进进行，建筑企业业大多需要在施工现场现场建设设一些临时临时性的简简易

18、设设施，比如工棚、物料库库、现场办现场办公房等。临时设临时设施虽虽然也属属于不动产动产的范畴畴，但存续时间续时间短，施工结结束后即要拆除清清理，其性质与质与生产过产过程中的中间间投入物更为为接近。因此，现现行政策对对于施工现场现场的临时设临时设施，允许许一次性抵扣进项税进项税。 ）第一PPT模板网： 第三条第三条 纳税人纳税人2016年年5月月1日后购进货物和设计服务、日后购进货物和设计服务、 建筑服建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过加不动产原值超过 50%的，其进项税额依照的，其进项税

19、额依照本办办法有关规关规定分 2 年从销项税额从销项税额中抵扣。 不动产动产原值值,是指取得不动产时动产时的购购置原价或作价。上述分2 年从销项税额从销项税额中抵扣的购进货购进货物，是指构构成不动产实动产实体的材料和设备设备， 包括建筑装饰饰材料和给给排水、 采暖、卫卫生、通风风、照明、通讯讯、煤气气、消防、中央空调调、电电梯、电气电气、智能化楼楼宇设备设备及配套设设施。第一PPT模板网：【政策讲讲解】 “在建工程”这个会计这个会计科目，主要用来归来归集和核算企业业建设设、改造不动产动产的价值值，需要通过这个过这个科目核算的项项目很多，包括人工、材料、机械费费用等。在办办法制定过过程中，本着有

20、利于纳税纳税人核算方便的原则则，对对分2 年抵扣的不动产动产在建工程项项目范围围，主要限定在了构构成不动产实动产实体的货货物、以及与与不动产联动产联系直接的设计设计服务务、建筑服务务。第一PPT模板网： 【案例二】某纳税纳税人为为增值税值税一般纳税纳税人，其购进购进材料直接耗用于不动产动产在建工程项项目，按照如下情况况分别处别处理： （一）该该不动产动产在建工程项项目属属于新建不动产动产根据办办法的相关规关规定，该项购进该项购进材料进项税额进项税额中的60%于当当期抵扣， 剩余40%于取得扣税税凭证证的当当月起第13个个月抵扣。 具体处处理方法参参照案例一。 第一PPT模板网： （二）该该不动

21、产动产在建工程项项目属属于改建、扩扩建、修缮缮、装饰饰不动产动产，按照如下情况况分别处别处理： 1如果购进购进的该该部分材料成本未计计入不动产动产原值值（不动产动产原值值,是指取得不动产时动产时的购购置原价或作价） ，则则该项购该项购进材料进项税额可于当期全部抵扣。进材料进项税额可于当期全部抵扣。第一PPT模板网： 2如果购进的该部分材料成本计入不动产原值，那么仍应如果购进的该部分材料成本计入不动产原值，那么仍应区分两种情况区分两种情况 （1）购进该部分材料成本未达到不动产原值）购进该部分材料成本未达到不动产原值 50%，则该项，则该项购进材料的进项税额可于当期全部抵扣。购进材料的进项税额可于

22、当期全部抵扣。 （2）购进该部分材料成本达到或超过不动产原值）购进该部分材料成本达到或超过不动产原值50%，根，根据据办法办法的相关规定，该项购进材料进项税额中的的相关规定，该项购进材料进项税额中的60%于当期于当期抵扣，剩余的抵扣，剩余的 40%于取得扣税凭证的第于取得扣税凭证的第 13个月抵扣。具体处理个月抵扣。具体处理方法参照案例一。方法参照案例一。 纳税人购进其他服务，如设计服务、建筑服务等，直接耗纳税人购进其他服务，如设计服务、建筑服务等，直接耗用于自建不动产的，应按照上述购进材料直接用于自建不动产的用于自建不动产的，应按照上述购进材料直接用于自建不动产的情况，分别处理。情况，分别处

23、理。第一PPT模板网： 第四条条 纳税纳税人按照本办办法规规定从销项税额从销项税额中抵扣进进项税额项税额，应应取得 2016 年 5 月 1 日后开开具的合法有效的增值税值税扣税税凭证证。 上述进项税额进项税额中，60%的部分于取得扣税税凭证证的当当期从销项税额从销项税额中抵扣；40%的部分为为待抵扣进项税额进项税额，于取得扣税税凭证证的当当月起第 13 个个月从销项税额从销项税额中抵扣。第一PPT模板网： 【政策解读读】 对纳税对纳税人 2016 年 5 月 1 日以后取得不动产动产，2016 年 5月月 1日以后发生的用于不动产在建工程的购进项目（日以后发生的用于不动产在建工程的购进项目（

24、货物、设计服务、建筑服务）货物、设计服务、建筑服务） ，按照如下方法处理：，按照如下方法处理： 1进项税额进项税额 60%的部分于取得扣税凭证的当期，记的部分于取得扣税凭证的当期，记入入“应交税金应交税金应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额） ”科目，当期科目，当期从销项税额中抵扣。从销项税额中抵扣。 借：工程物资借：工程物资 应交税金应交税金应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额） 60% 应交税金应交税金待抵扣进项税额待抵扣进项税额 40% 贷：银行存款等贷：银行存款等第一PPT模板网： 【政策解读读】 2进项税额进项税额 40%的部分为待抵扣进项税额，记入的部分为待抵扣进项税额

25、，记入“应交税金应交税金待抵扣进项税额待抵扣进项税额”科目，暂时挂账，于取得扣税凭证的当月起第科目，暂时挂账，于取得扣税凭证的当月起第 13个月，个月， 将其转入将其转入 “应交税金应交税金应交增值税应交增值税 （进项税额）（进项税额） ”科目，科目，并从销项税额中抵扣。并从销项税额中抵扣。 借：应交税金借：应交税金应交增值税应交增值税 （进项税额）（进项税额） 40% 贷：应交税金贷：应交税金待抵扣进项税额待抵扣进项税额 40% 需要特别说明的是，纳税人抵扣不动产进项税额的前提，是要需要特别说明的是，纳税人抵扣不动产进项税额的前提，是要求纳税人凭求纳税人凭 2016 年年 5 月月 1 日以

26、后开具的合法有效的增值税扣税凭日以后开具的合法有效的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证，作为抵证，也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证，作为抵扣进项税额的依据。扣进项税额的依据。第一PPT模板网：第一PPT模板网： 第五条第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的 40%部分，于转用的当期从进项税额中扣减，计入待部分，于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第抵扣进项税额，并于转用的当月起第 13 个月

27、从销项个月从销项税额中抵扣。税额中抵扣。【政策讲讲解】 纳税纳税人购进购进的货货物和服务务，当当期没没有直接用于在建工程（例如计计入原材料、工程物资资等科目） ，在 2016 年 5 月 1 日之后又用于不动产动产在建工程，按照如下方法处处理： 1购进时购进时允许许全额额抵扣。 2转转用于允许许抵扣的不动产项动产项目时时，其已抵扣进项税额进项税额的40%部分， 应应于转转用的当当期从进项税额从进项税额中转转出， 计计入 “待抵扣进项税额进项税额”科目，并并于转转用的当当月起第 13 个个月从销项税额从销项税额中抵扣。 借：应交税金应交税金待抵扣进项税额待抵扣进项税额 贷：应交税金贷：应交税金应

28、交增值税应交增值税 （进项税额转出）（进项税额转出） 第一PPT模板网：【政策讲讲解】 需要特别说别说明的是，纳税纳税人抵扣不动产进项税动产进项税额额的前提， 是要求纳税纳税人凭合法有效的增值税值税扣税税凭证证， 也就是说说，允许许抵扣的前提是具备备合法有效的抵扣凭证证。第一PPT模板网：【案例三】 新建不动产过动产过程中领领用前期购购入并并已全额额抵扣进项税额进项税额的材料。2016年 9 月 10 日，纳税纳税人购购入一批外墙墙瓷砖砖，取得增值税专值税专用发发票并认证并认证相符， 专专用发发票注明的增值税税额为值税税额为 30万元；因纳纳税税人购进该购进该批瓷砖时砖时未决决定是否用于不动产

29、动产（可能用于销销售） ，因此在购进购进的当当期全额额抵扣进项税额进项税额。11月20 日， 纳税纳税人将该将该批瓷砖砖耗用于新建的综综合办办公大楼楼在建工程。 根据办办法的相关规关规定，该该 30 万元进项税额进项税额在购进购进的当当期可全额额抵扣，在后期用于不动产动产在建工程时时，该该 30万元进项税额进项税额中的40%应应于改变变用途的当当期，做进项税额转进项税额转出处处理，计计入“待抵扣进项进项税额税额”科目，并并于领领用当当月起第13 个个月，再重新计计入进项税额进项税额允许许抵扣。第一PPT模板网： （一）该该批瓷砖购进时进项税额处砖购进时进项税额处理 按照购进购进普通材料的处处理

30、方式，于购进购进的当当月直接全额额抵扣。 （二）2016年11 月该该不动产进项税额处动产进项税额处理： 1计计算填报填报本期应转应转出的进项税额进项税额： 30万元40%12万元 借：应应交税税金待抵扣进项税额进项税额 120000 贷贷：应应交税税金应应交增值税值税 （进项税额转进项税额转出） 120000 该笔该笔12万元的增值税进项税额值税进项税额，应应于2016年 12月申报报期申报报 11 月所属属期增值税时值税时做进项税额转进项税额转出处处理，填填入增值税纳税值税纳税申报报表（一般纳税纳税人适用） 附列资资料（二） “其他应应作进项税额转进项税额转出的情形”栏栏次。第一PPT模板

31、网：第一PPT模板网： 2填报填报待抵扣进项税额处进项税额处理： （1） 该该12 万元应计应计入当当期 “应应交税税金待抵扣进项税额进项税额”科目核算。 （2）该该12 万元应应于2016年12月申报报 11月属属期增值税时转值税时转入待抵扣进项税额进项税额，填填入增值税纳税值税纳税申报报表（一般纳税纳税人适用） 附列资资料（五） “本期转转入的待抵扣不动产进项税额动产进项税额”栏栏次。 第一PPT模板网： （三）待抵扣进项税额进项税额到期处处理： 2017年12月申报报期申报报2017年11月所属属期增值税时值税时，该该 12万元到抵扣期，可以从当从当期销项税额销项税额中抵扣。 1该该12万元应从当应从当期“应应交税税金待抵扣进项税额进项税额”科目转转入“应应交税税金应应交增值税值税（进项税额进项税额） ”科目核算。 借： 应应交税税金应应交增值税值税（进项税额进项税额） 120000 贷贷： 应应交税税金待抵扣进项税额进项税额 120000第一PPT