201507湖南永州市东安盈凯国际新城市场研究报告36页

1、1 2 盈凯国际新城市场调研分析盈凯国际新城市场调研分析 20152015年年0707月月0505日日 实效房地产投资咨询有限公司实效房地产投资咨询有限公司长沙长沙 3 宏观经济及城市背景分析 PART 1: 报 告 目 录 房地产市场分析 PART 2: 4 Part1:Part1:宏观经济及城市背景分析宏观经济及城市背景分析 城市印象 城定位 城市文化 城市交通 区域经济运行状况 区域产业结构研究 区域居民收入 区域居民消费 区域居民储蓄 居民居住状况 规划及发展方向 小结 5 一、一、城市印象城市印象 城市印象：城市印象：东安县地处湖南省西南部，隶属于湖南永州市，素有东安县地处湖南省西南

2、部，隶属于湖南永州市，素有“湘南门户湘南门户”之称。之称。 舜皇山国家森林公园 舜皇岩 东安县总面积2219平方公里， 辖16个乡镇、1个经济开发区。 6 二、二、城市定位城市定位 城市定位：城市定位：“十一五十一五”之后，东安县积极响应国家节能减排的号召，淘汰之后，东安县积极响应国家节能减排的号召，淘汰“两高两高” 企业企业 ，大力引进新能源高新产业，旨在打造新型内陆工业城市。，大力引进新能源高新产业，旨在打造新型内陆工业城市。 资源和物产丰富资源和物产丰富 n 东安是中国银杏之乡和湖南重要的商品粮、瘦 肉型猪、柑桔、楠竹、紫皮大蒜基地县； n 矿产资源主要有石灰石、白云石、锰矿石、锑 矿等

3、20多种。 7 三、城市文化三、城市文化 城市文化：城市文化：东安历史悠久，人杰地灵，是我国楚文化的发祥地之一。东安历史悠久，人杰地灵，是我国楚文化的发祥地之一。 n 城市历史：城市历史：春秋战国时为楚南境，汉属零陵 郡，置东安驿；西晋惠帝永熙元年（公元209 年）正式置应阳县；雍熙元年（公元984年） 改称东安县，沿用至今。 n 历史名人：历史名人：曾孕育过南宋礼部尚书邓三凤、 清朝太子少保席保田、清朝广东水师提督唐仁 廉、近代机械工业“火车头”宾步程、著名爱 国将领唐生智等。 n 名胜古迹名胜古迹：塘夫广利桥、紫溪吴公塔、石期市 文塔，张飞岭、孔明点将台等； n 东安武术东安武术别具一格，

4、是全国有名的武术之乡， 东安舞狮堪称中国一绝； n 国宴名菜东安鸡东安鸡位于八大菜系中湘菜之首， 享誉海内外。 吴公塔吴公塔 广利桥广利桥 8 交通：交通：东安县属内陆城市，交通较便利；以铁路、公路为主，空运、水路为辅。东安县属内陆城市，交通较便利；以铁路、公路为主，空运、水路为辅。 至邵阳至邵阳 至广西全州至广西全州 至衡阳至衡阳 永州零陵机场永州零陵机场 东安东东安东 永州永州 湘桂铁路湘桂铁路 至广西梧州至广西梧州 至郴州至郴州 n东安县东界永州市，南邻广西全州 县，西接新宁县，北至邵阳县 ； n东安是湖南通往广西、海南的重要 门户 ； n湘桂铁路、洛湛铁路、207国道、 S217省道、

5、二广高速公路穿境而过 ； n距永州市区约35公里； n距衡昆高速公路出口仅27公里； n距桂林仅130公里； n高铁在东安东设站。高铁在东安东设站。 泉南高速 衡昆高速 四、城市交通四、城市交通 9 五、区域经济运行状况五、区域经济运行状况 宏观经济：宏观经济：东安县近年来经济稳步上扬，在东安县近年来经济稳步上扬，在20142014年永州各区县年永州各区县GDPGDP排名排名第排名排名第4 4。 n东安且近年来经济稳步上扬，处 于高速发展时期； n 东安在永州11个区县GDP排名中 处于中上水平； 单位：万元 GDP7955031045517114953612719951356475 环比增幅

6、14.30%12.60%11.00%9.20%9.00% 20102011201220132014 GDP, 2010, 795503 GDP, 2011, 1045517 GDP, 2012, 1149536 GDP, 2013, 1271995 GDP, 2014, 1356475 环比增幅, 2010, 14.30%环比增幅, 2011, 12.60%环比增幅, 2012, 11.00% 环比增幅, 2013, 9.20% 环比增幅, 2014, 9.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 0 20000

7、0 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 东安县东安县2006-20102006-2010年年GDPGDP走势及增幅走势及增幅 10 六、区域产业结构研究六、区域产业结构研究 产业结构：产业结构：东安县近年来努力改善协调产业结构，加大第二产业的发展。东安县近年来努力改善协调产业结构，加大第二产业的发展。 n 产业结构：产业结构：东安县一直以第三产业为主，近年在来政府的引导和协调下，第二 产业得以快速增长，逐渐成为政府主要发展产业，预计未来将持续增长。 n 第二产业：第二产业：早期主要以锰矿、锡矿、煤矿等开采业为主；2009年后，东安县积 极响

8、应国家节能减排的号召，淘汰“两高”企业 ，大力引进新能源高新产业，如 天润太阳能单晶硅、光伏产业园、一东生物制药等项目先后落户东安 。 n 第三产业：第三产业：第三产业活力进一步增强。第三产业增加值完成52.4亿元，增长 10.2%。旅游产业发展步伐加快，全县共接待游客155万余人次，实现旅游综合 收入6.5亿元，同比增长15%和18%。乡村休闲游成为新的增长点，大江源、天 元生态农庄分别通过省五星级和四星级休闲农庄评审。“东安鸡”被评为湖南旅 游十大必购商品。 11 七、区域居民收入七、区域居民收入 区域居民收入：区域居民收入：20142014年城镇人均收入年城镇人均收入2099820998

9、元，比元，比20102010年城镇人均年收入年城镇人均年收入 1550015500元有大幅增加，近年综合排名永州市前五位。元有大幅增加，近年综合排名永州市前五位。 12 区域居民消费：区域居民消费：消费处于中等水平，但近年来稳步上升，居民生活属小康水平。消费处于中等水平，但近年来稳步上升，居民生活属小康水平。 恩格尔系数判定标准恩格尔系数判定标准 贫困59%以上 温饱50%-59% 小康40%-50% 富裕30%-40% 最富裕低于30% n 东安县近年来居民消费额稳步上扬，预计后 期将持续增长。 n 从消费结构分析，食品、教育和居住类消费 比重较大，衣着、家庭设备、交通通讯、服务 等享受发展

10、型消费比重持续增加，消费结构需 进一步优化调整。 n 2014年恩格尔系数为40.09%，由此判定东 安县居民生活属小康水平。 单位：元 八、区域居民消费八、区域居民消费 13 九、区域居民储蓄九、区域居民储蓄 区域居民储蓄：区域居民储蓄：居民储蓄意识强，储蓄余额逐年增加。居民储蓄意识强，储蓄余额逐年增加。 单位：万元 n 近年来，东安县居民储蓄余额稳步增长，从2006年的30亿增长到2014年的102亿，8年增长约3.4 倍。 数据来源：东安县国民经济和社会发展公报 14 十、居民居住状况十、居民居住状况 居民居住状况：居民居住状况：20142014年末全县总人口年末全县总人口6390086

11、39008人。全县城乡居民人均住房使用面积人。全县城乡居民人均住房使用面积 分别为分别为49.2649.26平方米、平方米、55.4555.45平方米。平方米。 n 东安县人口增长缓慢，年增长人口不足万人； n 城填人口近年内几乎没有增加。 数据来源：东安统计年鉴 15 十一、区域规划及发展方向十一、区域规划及发展方向 区域规划：区域规划：东安县规划将建成为占地近东安县规划将建成为占地近2020平方公里的，集政务平方公里的，集政务、居住、商业、文教、居住、商业、文教 配套、产业园为一体的多元城市，形成配套、产业园为一体的多元城市，形成“一体两翼四组团一体两翼四组团”的空间布局结构。的空间布局结

12、构。 、 工业新区工业新区 政务新区政务新区 发展储备区发展储备区城市旧区城市旧区 16 宏观经济及城市背景小结宏观经济及城市背景小结 东安县地理位置较好，素有湘南门户之称；历史文化悠久，是我国楚文化 的发源地之一； 交通较便利，是湖南通往广西、湖南的重要门户； 经济处于高速增长时期；近年来通过产业结构改革协调，以第二产业为主 要发展方向； 居民收入处于国内四线城市中上水平，居民生活处于小康水平； 城市未来将以东安大道为轴线南移东拓，形成“一体两翼四组团”的空间 布局结构。 17 Part2:Part2:房地产市场分析房地产市场分析 宏观分析 房地产市场格局 住宅版块分析 购买客群分析 消费心

13、理分析分析 消费特征分析 建筑规划分析 绿化率分析 房型配比分析 户型面积分析 户型设计示例 户型特色分析 价格分析 物业管理费分析 18 房地产投资量分析：房地产投资量分析：东安房地产行业尚处于初期阶段，但近年来发展速度较快，房东安房地产行业尚处于初期阶段，但近年来发展速度较快，房 地产投资完成额从地产投资完成额从20062006年年2 2亿增长到亿增长到20142014年的年的1616亿，预计未来将持续增加。亿，预计未来将持续增加。 数据来源：东安统计年鉴 单位：万元单位：万元 n 近年来，东安县不断加大城市建设，并已取得初 步成效，基础设施建设得到大发展，城乡面貌得到 大改观。 n“十一

14、五”期间，全县累计完成全社会固定资产 投资247.9亿元，是“十五”时期的6.1倍，年均 增幅达到43.9%。 n 固定资产投资量的增加，刺激了房地产业的飞 速发展； n 房地产投资完成额从2006年2亿增长到2014年 的16亿，增幅近八倍； n 由于居民居住习惯的改变及房地产发展的趋势， 预计未来房地产投资量将持续增加。 一、房地产宏观分析一、房地产宏观分析 19 房地产市场格局：房地产市场格局：根据东安的房地产的现状，以湘桂铁路为界，分为老城根据东安的房地产的现状，以湘桂铁路为界，分为老城区、新城区、新城 区两个区两个板块。板块。 东安大道东安大道 东安县政府东安县政府 新高铁站新高铁站

15、 东安火车站东安火车站 待开发工业园区待开发工业园区 新城板块新城板块 友谊商圈友谊商圈 永州方向永州方向 广西方广西方 向向 老城板块以友谊商圈为核心 新城板块以县政府为核心 老城板块老城板块 二、房地产市场格局二、房地产市场格局 20 房地产市场格局：房地产市场格局：老城板块居住氛围更浓，而新城板块未来发展前景更好。老城板块居住氛围更浓，而新城板块未来发展前景更好。 优势： 1.公共交通便利； 2.配套设施完善； 3.居住及商业氛围 浓厚。 劣势： 1.由于早期规划较 差，现在略显拥挤； 2.建筑及设施陈旧； 3.市场脏、乱、差 现象严重； 4.未来城市发展空 间不足。 优势： 1.新片区

16、，规划更 合理，未来发展前 景好； 2.规划的相关配套 设施更高档； 3.随着市政配套的 迁移，未来生活更 便利（如市政府、 高铁站等）； 4.相关的产业规划 注入，未来经济发 展潜力更大； 5.未来居住环境更 好。 劣势： 1.目前公共交通不 便利； 2.目前配套设施缺 乏。 新城板块新城板块老城板块老城板块 二、房地产市场格局二、房地产市场格局 三、东安房地产板块分析三、东安房地产板块分析 板块老城板块新城板块 所辖区域县城中心新行政中心 代表楼盘湘府湘城、天成一品、书香名邸等潇湘第一城、舜皇城、万兴雅苑等 板块特征 位于老城区，属县城“经、文、教、 医、商、产”中心 依托新行政中心的确立

17、，该区域房 地产项目增多，人居品质较高 板块优势生活配套较齐全，市场认知度教高 新行政中心、人民公园、自然资源 丰富 板块劣势生活污染隐患、拥挤、私密性较低商业、生活配套有限 产品构成多层、小高层、高层、别墅多层、小高层、高层 客户构成县城居民、工薪阶层、教师县城居民、周边乡镇、投资客户 消费目的自住自住、投资 价格水平约2500元/2800/ 四、购买客群分析四、购买客群分析 以第一置业自住为主，二次置业中 更换居住环境为主。 以自住为主，更换居住环境 新 城 板 块老 城 板 块 客群来源 置业类型 客群来源 置业类型 新城板块购房者来源统计新城板块购房者来源统计 周边乡镇周边乡镇 购房群

18、体购房群体 25%25% 东安县城东安县城 区域购房区域购房 群体群体 75%75% 老城板块购房者来源统计老城板块购房者来源统计 东安县城东安县城 区域购房区域购房 群体群体 60%60% 周遍乡镇周遍乡镇 购房群体购房群体 40%40% 五、消费心理分析五、消费心理分析 客户分类客户分类客户构成客户构成用途用途消费心理和特征消费心理和特征 主主 要要 客客 户户 县城居民 (自住为主) 收入颇丰的工薪阶 层、企事业单位的 管理层和职员、公 务员等 自住住房被征用或换房，欲改善居住条件 投资看好区域房地产升值潜力，长效投资。 周边乡镇 居民 乡镇进城人员、外 出打工返乡人员； 自住 为主 经

19、济上小有成就，有一定储蓄，为了改 善居住条件，脱离原有的乡镇生活形态， 为子女提供良好的教育环境； 六、消费特征分析六、消费特征分析 主力客群高收入阶层中等收入阶层 职业类型 东安的私营企业主和个体工商户、 行政机关和企事业单位的高层人 员 东安行政机关和企事业单位工作人 员及周边乡镇高收入人群 购买能力 强，对居住的舒适性要求高，对 价格较不敏感 有较强的消费能力，购房时价格是 主导因素，同时也较为关注周边环 境及生活配套的便利性 购买需求 面积大多在130平方米以上，房 型包括三房和别墅 中档为主，90-130平方米的两房和 三房市场接受度最高 购买目的自住，改善居住环境 主要是自住、改善

20、居住环境等，也 有部份是子女入学 考虑因素 项目品质、地段、生活环境和住 宅配套，档次要求较高 依次为价格、地段、环境、产品品 质、交通、物业管理和户型结构等。 七、建筑规划分析七、建筑规划分析 在项目规模上，普遍规模较小、且同质化现 象较多。 在建筑形态上，以多层、高层的产品成为 市场的主流，多层的住宅产品形态在市场上较 为普遍，小高层产品较少； 在建筑布局上，区域项目以体量、规模较 小、建筑布局相对简单的项目居多； 在建筑风格上，主要以现代风格为主，部分 项目为简欧风格。 在开发分期上，基本上以两期推出。 潇湘第一城潇湘第一城 紫东国际紫东国际 26 规模分析：规模分析：在售项目规模普遍较

21、小，目前规模最大的为舜皇城。开发企业主永州本在售项目规模普遍较小，目前规模最大的为舜皇城。开发企业主永州本 土中小型开发商，暂无外来大型开发企业进入。土中小型开发商，暂无外来大型开发企业进入。 序号序号项目项目 建筑面积建筑面积( () )容积率容积率开发商开发商 1书香名邸1332002.17东安宇天房地产开发有限公司 2湘府湘城758442.6永州利群置业有限公司 3日出东方1448633.5永州市腾达房地产开发有限公司 4翰林铭邸1849302.4湖南郡翰置业有限公司 5舜皇城9300002.6永州招银地产 6潇湘第一城3151755.0永州潇湘市政建设有限公司 7万兴雅苑1607704

22、.19东安县万兴雅苑房地产开发公司 8紫东国际2050704.17永州雨田房地产开发有限公司 容积率分析：容积率分析：20102010年之前开发项目均为多层建筑无电梯设计，容积率在年之前开发项目均为多层建筑无电梯设计，容积率在2.02.0左右，左右， 但建筑密度较高；但建筑密度较高；20112011年后开发项目容积率普遍提高至年后开发项目容积率普遍提高至4.04.0左右，小高层建筑开始左右，小高层建筑开始 出现。出现。 27 绿化分析：绿化分析：早期项目基本没有园林设计，绿化率较低，普遍在早期项目基本没有园林设计，绿化率较低，普遍在30%30%左右，绿化面积左右，绿化面积 少，居住环境较差；少

23、，居住环境较差；20132013年以后的项目注重了居住的舒适度，绿化面积有明显提升。年以后的项目注重了居住的舒适度，绿化面积有明显提升。 目前在售项目园林以中式风格为主。目前在售项目园林以中式风格为主。 序号序号项目项目绿化率绿化率 1帝景华庭30% 2伯爵山庄30% 3湘府湘城27% 4日出东方35.8% 7万兴雅苑51% 5紫东国际38% 6舜皇城42% 八、绿化率分析八、绿化率分析 九、房型配比分析九、房型配比分析 户型比例：户型比例：区域市场在推的项目中以三房为主力户型，三房所占的比例占 80%，二房占8%，四房及复式占12%，根据东安消费习俗，市场推出项目基 本都为三房为主； 户型面

24、积：户型面积：两房面积在110-120的户型，由于总价低等优势，销售情况最好； 三房面积在120-150之间，主要是以130左右为主，这类户型是市场上的 主流户型；四房及复式户型由于市场接受度一般且总价较高等因素，销售速 度较慢。 十、户型面积分析十、户型面积分析 板 块 项目名称 两房三房四房及复式别墅 合计(套) 建面() 户数 (套) 建面 () 户数 (套) 建面 （） 户数 (套) 建面 （） 户数 (套) 老 城 板 块 御江苑/116/173/800 鑫龙小镇78-82/106-140/140/256 伯爵山庄/126-143/1000多 帝景华庭100/132-143/143/

25、 日出东方/99-124/ 新 城 板 块 潇湘第一城/127-142/ 万兴雅苑/123-137/ 园丁花苑/97-98/130-166/680 舜皇城 112/118-143/153-178/ 绿化分析：绿化分析：97-130 97-130 的三房产品是主流。的三房产品是主流。 十、户型面积分析十、户型面积分析 十一、户型设计示例十一、户型设计示例 和谐花园和谐花园 三房两厅一卫三房两厅一卫 108.08 户型特点：户型特点：功能分区明显，紧凑实用，浪费面积小。功能分区明显，紧凑实用，浪费面积小。 项目名称物业类型建筑风格主力户型户型特色 书香名邸多层现代109-141三房凸窗、空中花园

26、湘府湘城高层现代简约104-149三房平层、凸窗、入户花园 日出东方高层现代简约99-124三房平层、凸窗 翰林铭邸多层现代121-141三房 平层、凸窗、入户花园、双阳 台 舜皇城多层、高层简欧118-143三房平层、凸窗、入户花园 滨江国际新城 高层、小高层、 多层 简欧110-130三房平层、凸窗、入户花园、N+1 锦绣东城多层、小高层现代95-105三房平层、凸窗、入户花园 和谐花园多层、小高层现代简约122-125三房平层、凸窗 潇湘第一城多层、小高层简欧127-142三房平层、凸窗、入户花园 紫东国际小高层、高层现代126-135三房凸窗、空中花园、双阳台 天成一品多层现代120-

27、128三房平层、凸窗、双阳台 万兴雅苑 多层、小高层、 高层 现代123-137三房平层、凸窗、入户花园 十二、户型特色分析十二、户型特色分析 户型特点：户型特点：绝大多数项目的产品都设计了飘窗。绝大多数项目的产品都设计了飘窗。 十三、价格分析十三、价格分析 项目名称项目名称销售均价销售均价 （元（元/ /） 项目名称项目名称销售均价销售均价 ( (元元/ /) ) 帝景华庭2600御江苑2900 伯爵山庄2700滨江国际新城2600 书香名邸2200鑫龙小镇2500 湘府湘城2700锦绣东城2200 日出东方/和谐花园2100 翰林铭邸2500潇湘第一城2800 舜皇城2900园丁花苑240