房地产法律法规培训

1、主讲：吴杨婷吴杨婷 二O一O年八月 版权所有版权所有,未经许可未经许可,不得使用不得使用. 第二部分第二部分 房地产法律法规房地产法律法规 第三部分第三部分 房地产政策房地产政策 第一部分第一部分 法律基础知识法律基础知识 第第一部分一部分 法律基础知识法律基础知识 一、一、法律的基本分类法律的基本分类 民事法律民事法律 民事责任民事责任 调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。 行政法律行政法律 行政责任行政责任 关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其 后果予以补救的法律

2、规范。后果予以补救的法律规范。 刑事法律刑事法律 刑事责任刑事责任 一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。 经济法经济法 国家干预、调控市场经济国家干预、调控市场经济 。 二、二、民事主体民事主体 自然人（年龄自然人（年龄+理智）理智） （1）完全民事行为能力）完全民事行为能力 十八周岁以上的公民十八周岁以上的公民 十六周岁以上不满十八周十六周岁以上不满十八周 岁的公民，以自己的劳动收岁的公民，以自己的劳动收 入为主要生活来源的入为主要生活来源的 （2）限制民事行为能力）限制民事行为能力 十周岁以上的未成年人十周岁以上的未成年人 不能完全辨认自己行为的

3、精神病人不能完全辨认自己行为的精神病人 （3）无民事行为能力）无民事行为能力 不满十周岁的未成年人不满十周岁的未成年人 不能辨认自己行为的精神病人不能辨认自己行为的精神病人 法人法人 其他组织其他组织 1 1、几种合同类型、几种合同类型 （1）买卖合同买卖合同 出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款 的合同。的合同。 （2）借款合同借款合同 借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 （3）租赁合同租赁合同 出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租出租人将租赁物交付承租人

4、使用、收益，承租人支付租 金的合同。金的合同。 （4）居间合同居间合同 居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同 的媒介服务，委托人支付报酬的合同。的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 三、三、合同的相关知识合同的相关知识 2 2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别 合同公证合同公证 指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、 合法性的活动合法性的活动 合同鉴证合同鉴证 工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管工商行政管理机关审查合

5、同的真实性、合法性的一种监督管 理制度。理制度。 （法律制度）（法律制度） “登记备案登记备案” 签订签订商品房买卖合同商品房买卖合同及及商品房预售合同商品房预售合同后需在房后需在房 地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。 合同见证合同见证 合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真 实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用）实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用） 3 3、合同的效力、合同的效力 （1）合同的成立）合同的成立 （2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。）合同的生效

6、：成立的合同具有法律的拘束力。 合同成立不等于合同生效合同成立不等于合同生效 （3）可变更可撤销合同（）可变更可撤销合同（1年内申请）年内申请） 重大误解重大误解 显失公平显失公平 欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益 （4）无效合同）无效合同 欺诈、胁迫，损害国家利益欺诈、胁迫，损害国家利益 恶意串通，损害国家、集体或第三人利益恶意串通，损害国家、集体或第三人利益 以合法形式掩盖非法目的以合法形式掩盖非法目的 损害社会公共利益损害社会公共利益 违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定 4 4、合同责任法律问题、合同责任法律问题 违约责任

7、违约责任 缔约过失责任缔约过失责任 争议的解决方式争议的解决方式 诉讼、仲裁诉讼、仲裁 定金、订金、押金、保证金、违约金定金、订金、押金、保证金、违约金 “定金罚则定金罚则” 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金 的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 四、诉讼时效诉讼时效 1、普通诉讼时效：、普通诉讼时效：2年年 2、特别诉讼时效：、特别诉讼时效： 1年年：身体受到伤害要求赔偿的；：身体受到伤害要求赔偿的； 出售质量不合格的商品未声明的；出售质量不合格的商品未

8、声明的； 延付或拒付租金的；延付或拒付租金的； 寄存财物被丢失或损毁的。寄存财物被丢失或损毁的。 4年年：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议 3、权利的最长保护期限：、权利的最长保护期限：20年年 第二部分第二部分 房地产法律法规房地产法律法规 一、商品房预售的法律规定与司法实践一、商品房预售的法律规定与司法实践 1、商品房预售的条件商品房预售的条件 （1）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照；）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （2）已交付全部地价款，取得土地使用权证书；）已交付全部地价款，取得土地使用权证书； （3）持有）持有建设工

9、程规划许可证建设工程规划许可证和和建设工程施工许可证建设工程施工许可证； （4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；）已确定施工进度和竣工交付使用时间； （5）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商 品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工 程的，已完成基础和四层结构工程；程的，已完成基础和四层结构工程； ； （6）已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协）已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协 议；议； （7）

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； （8）法律、法规规定的其他条件。）法律、法规规定的其他条件。 2、商品房预售合同登记备案的法律效力商品房预售合同登记备案的法律效力 开发企业应当自签约之日起开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门日内，向房地产管理部门 办理商品房预售合同登记备案手续。办理商品房预售合同登记备案手续。 登记备案不是商品房预售合同生效的条件。登记备案不是商品房预售合同生效的条件。 3、商品房预售后规划、设计变更的争议处理商品房预售后规划、设计变更的争议处理 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；预售人不得擅自变

11、更已预售的商品房项目的设计； 对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同 约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意； 预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付 的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同 没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十没有约定违约金的，可

12、以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十 以下违约金。以下违约金。 4、商品房认购书的相关法律问题商品房认购书的相关法律问题 （1） 理论上应当属于预约合同。理论上应当属于预约合同。 （2）司法实践中，其法律意义在于约束认购双方在约定时间内）司法实践中，其法律意义在于约束认购双方在约定时间内 对买卖合同的内容进行诚信谈判。对买卖合同的内容进行诚信谈判。 如因一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚如因一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚 则；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖则；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖 合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。合

13、同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 二、商品房现售的法律分析二、商品房现售的法律分析 1、商品房现售的法律条件：商品房现售的法律条件： （1）企业开发资质等级证书和营业执照；）企业开发资质等级证书和营业执照； （2）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； （3）土地使用权证书或合法土地文件；）土地使用权证书或合法土地文件； （4）旧城改造项目的，拆迁安置已经落实的依据；）旧城改造项目的，拆迁安置已经落实的依据； （5）竣工验收证明；）竣工验收证明； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用）供水、供电、供热、燃气、

14、通讯等配套基础设施具备交付使用 条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已 确定施工进度和交付日期；确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已落实。）物业管理方案已落实。 2、商品房销售的法律限制、商品房销售的法律限制 不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房； 不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。 不得转让的房产不得转让的房产： 依法限制产权转移的依法限制产权转移的 权属不清的权属不清的 国有土

15、地使用权被依法收回的国有土地使用权被依法收回的 经行政主管机关公告拆迁的房屋经行政主管机关公告拆迁的房屋 其他其他 3、商品房销售时出现面积误差的处理、商品房销售时出现面积误差的处理 有约定的，从约定。有约定的，从约定。 没有约定或约定不明确的，按下列原则处理：没有约定或约定不明确的，按下列原则处理： （1）误差比绝对值在）误差比绝对值在3%以内（含以内（含3%），按照合同约定的价格据实），按照合同约定的价格据实 结算，买受人请求解除合同的，不予支持；结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （2）误差比绝对值超出）误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款，买受人请求解除合同、返

16、还已付购房款 及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面 积大于合同约定面积的，面积误差比在积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含以内（含3%）部分）部分 的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部部 分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小 于合同约定面积的，面积误差比在于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含以内（含3%）部分房价）部分房价 款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过款

17、及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价部分的房价 款由出卖人双倍返还买受人。款由出卖人双倍返还买受人。 三三 、预购商品房再转让（期房买卖）、预购商品房再转让（期房买卖） 2005年年4月月30日，七部委出台日，七部委出台关于做好稳定住房价格工关于做好稳定住房价格工 作的意见作的意见 规定：规定： 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在在 预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部 门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案

18、的预售合门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合 同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属 登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案， 防范私下交易行为。防范私下交易行为。 四、商品房买卖的贷款法律分析四、商品房买卖的贷款法律分析 1、商业贷款、商业贷款 贷款额为八成以下；贷款额为八成以下； 应提供房产作为抵押。应提供房产作为抵押。 2、住房公积金贷款的条件、贷款额、期限和限制、住房公积金贷款的条件、贷款额、期限和限制

19、 （1）条件：）条件：住房公积金缴存者，且连续缴存半年以上；账户最少有半年正常住房公积金缴存者，且连续缴存半年以上；账户最少有半年正常 汇缴的余额；汇缴的余额； 别墅、联排别墅、单家独户式住宅及超过别墅、联排别墅、单家独户式住宅及超过20年楼龄的不适用。年楼龄的不适用。 （2）贷款最高限额：）贷款最高限额： 35万万/人人 90万万/多人共同购买一套多人共同购买一套 7.5万万/车位车位 月还本付息额度不超过申请人收入（按申请人缴存公积金时申报的工资基数）月还本付息额度不超过申请人收入（按申请人缴存公积金时申报的工资基数） 的的50。 （3）首期付款比例：）首期付款比例： 不低于所购住房需交全

20、部价款不低于所购住房需交全部价款20%； 二套房贷的首付款不低于成交价的二套房贷的首付款不低于成交价的50。 （4）贷款期限：）贷款期限： 预售房贷款不超过预售房贷款不超过30年；现房、自建房贷款不超过年；现房、自建房贷款不超过20年年 可延长到法定退休年龄（男：可延长到法定退休年龄（男：60 岁，女：岁，女：55岁）后岁）后5年。年。 利率：利率： 3.33% (5年以下年以下) 3.87%（5年以上）年以上） （5）提取个人住房公积金的条件：）提取个人住房公积金的条件： a购买、建造、翻建、大修自住住房的购买、建造、翻建、大修自住住房的 ； b偿还本人（含配偶）购买自住住房贷款本息的偿还本

21、人（含配偶）购买自住住房贷款本息的 ； c租住住房租金超出家庭月收入租住住房租金超出家庭月收入30%的的 ； d户口迁离本市或出境定居的户口迁离本市或出境定居的 ； e完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的 ； f享受最低生活保障的享受最低生活保障的 ； g本市户口下岗失业人员，男满本市户口下岗失业人员，男满45岁、女满岁、女满40的的 ； h离休、退休的离休、退休的 ； i死亡或被宣告死亡的死亡或被宣告死亡的 ； http:/ 3、贷款合同与商品房买卖合同的关系、贷款合同与商品房买卖合同的关系 有关联，但从法律的角度上来讲是两个有关联，但从法律的角度

22、上来讲是两个相互独立相互独立的合同。的合同。 商品房买卖合同商品房买卖合同 买受人和出卖人（开发商）买受人和出卖人（开发商） 借款合同借款合同 贷款人（买受人）和借款人（银行）贷款人（买受人）和借款人（银行） 五、商品房的交付使用及其质量保证五、商品房的交付使用及其质量保证 1、商品房的交付要求、商品房的交付要求 一般都在买卖合同中进行约定，有约定的按约定执行。一般都在买卖合同中进行约定，有约定的按约定执行。 按期将符合交付使用条件的房交付给购房人；按期将符合交付使用条件的房交付给购房人； 向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据；向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面

23、积数据； 向购房人提供向购房人提供住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书 通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋 2、交付时应提供的文件、交付时应提供的文件 “一表三书一表三书”：竣工验收备案表竣工验收备案表 商品住宅质量保证书商品住宅质量保证书 商品住宅使用说明书商品住宅使用说明书 商品住宅交楼书商品住宅交楼书 3、逾期交付的法律后果、逾期交付的法律后果 有约定的，按约定。有约定的，按约定。 无约定的，则：无约定的，则： a、经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未交楼的，买受人可以、经买受人催告后在三个月的合理期

24、限内仍未交楼的，买受人可以 要求要求解除合同解除合同。（三个月；一年内）。（三个月；一年内） b、按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段、按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段 同类同类房屋租金房屋租金标准确定标准确定违约金。违约金。 4、商品房的保修期限、商品房的保修期限 从房屋交付之日起计算。从房屋交付之日起计算。 保修期限：保修期限： 1) 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;(50年年) 2)屋面防水屋面防水3年；年； 3) 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏墙面、厨房和卫生间地面、地下

25、室、管道渗漏1年；年； 4)墙面、顶棚抹灰层脱落墙面、顶棚抹灰层脱落1年；年； 5)地面空鼓开裂、大面积起砂地面空鼓开裂、大面积起砂1年；年； 6)门窗翘裂、五金件损坏门窗翘裂、五金件损坏1年；年； 7)管道堵塞管道堵塞2个月；个月； 8)供热、供冷系统和设备供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；个采暖期或供冷期； 9)卫生洁具卫生洁具1年；年； 10)灯具、电器开关灯具、电器开关6个月个月 5、交付的商品房存在暇疵的解决方法、交付的商品房存在暇疵的解决方法 （1）质量暇疵）质量暇疵 拒绝接受或解除合同。拒绝接受或解除合同。 经核验主体结构质量不合格的，有权退房。经核验主体结构质量不合格的，

26、有权退房。 （2）权利暇疵）权利暇疵：指交付的商品房上设定有抵押权等他项权利。：指交付的商品房上设定有抵押权等他项权利。 若开发商在出售时未明确告知房屋上设定有抵押权的，买受人可以若开发商在出售时未明确告知房屋上设定有抵押权的，买受人可以 拒绝接受房屋。拒绝接受房屋。 更进一步更进一步 买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖 人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 6、商品房销售意外风险责任承担、商品房销售意外风险责任承担 交付作为分界线。交付作为分界线。 交付使用前毁损、灭失的

27、风险由出卖方承担；交付使用前毁损、灭失的风险由出卖方承担； 交付使用后毁损、灭失的风险由买受方承担。交付使用后毁损、灭失的风险由买受方承担。 注：注： 因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物 业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购 房人承担。房人承担。 六、商品房的专项维修基金六、商品房的专项维修基金 1、缴纳标准、缴纳标准: 2008年年2月月1日（含当日）后取得预售许可证的商品房首次缴存住日（含当日）后取得预售许可证的商品房

28、首次缴存住 宅专项维修资金的按以下比例：宅专项维修资金的按以下比例： 30元元-50元元/平方米平方米(中山标准）中山标准） 成交总额的成交总额的2%（贵阳标准）（贵阳标准） 2、专项维修基金的使用、专项维修基金的使用 属业主所有。属业主所有。 用于物业用于物业保修期满后保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新物业共用部位、共用设施设备的维修、更新 和改造。和改造。 保修期内物业的维修，由建设单位承担；保修期内物业的维修，由建设单位承担； 人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由 责任人承担，不得使用专项维修资金。

29、责任人承担，不得使用专项维修资金。 共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责谁受益，谁负责” 的原则。的原则。 物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授 权业主委员会同意后，方可使用。权业主委员会同意后，方可使用。 七、商品房买卖转移登记和权证办理七、商品房买卖转移登记和权证办理 1、未经登记不得对抗第三人和不发生所有权转移、未经登记不得对抗第三人和不发生所有权转移 受法律保护的力度非常之弱。受法律保护的力度非常之弱。 容易出现出卖人再次将房屋卖出或别的可能。容易出现

30、出卖人再次将房屋卖出或别的可能。 第第9条条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第第14条条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记 的，自记载于不动产登记簿时发生效力。的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 2、商品房买卖中发生或应交纳的税费、商品房买卖中发生或应交纳的税费 一手（房产证）一手（房产证）: （1）契税契税：买方：买方： 3% 1.5%

31、(普通住宅）普通住宅） （2）合同印花税：合同印花税：0.05%（买卖双方均各自承担，（买卖双方均各自承担，目前暂免征目前暂免征） （3）印花税：印花税： 5元元/本本（买方）（买方） （4）房屋所有权登记费房屋所有权登记费：80元元/套（住宅）套（住宅） 550元元/套（非住宅）套（非住宅） 买方承担买方承担 （5）交易手续费：交易手续费：卖方：卖方： 3元元/平方米；平方米； 买方：买方： 3元元/平方米平方米（住宅免收）；（住宅免收）； （6）房地产权证：房地产权证：10元元/本（一人免收，每增一人加收本（一人免收，每增一人加收10元）元） （7）房地产产权证明费：房地产产权证明费：90

32、平米以下平米以下 30元元 90-15090-150平方平方 5050元元 150-800150-800平米平米 100100元元 800800平米以上平米以上 200200元元 二手二手: (1)契税：契税：买方买方： 3% 1.5%(普通住宅）普通住宅） （2）合同印花税：合同印花税：买方：买方：0.05%(暂免暂免) 卖方：卖方：0.05%( 暂免暂免) （3）印花税：印花税： 5元元/本本（买方）（买方） （4）交易手续费：交易手续费：买方：买方： 3元元/平方米平方米 卖方：卖方： 3元元/平方米平方米 （5）房地产权证：房地产权证：10元元/本（一人免收，每增一人加收本（一人免收，

33、每增一人加收10元）元） （6）房屋所有权登记费房屋所有权登记费：80元元/套（住宅）套（住宅） 550元元/套（非住宅）套（非住宅） 买方承担买方承担 （7）房地产产权证明费：房地产产权证明费： 90平米以下平米以下 30元元 90-15090-150平方平方 5050元元 150-800150-800平米平米 100100元元 800800平米以上平米以上 200200元元 卖方需承担的几项卖方需承担的几项 (7)土地增值税：土地增值税：房价房价 x 3%（非普通住宅）（非普通住宅） (8)个人（单位）所得税：个人（单位）所得税： 据实征收：据实征收： （转让收入全额转让收入全额-购置或受

34、让原价）购置或受让原价） x 20% 核定征收：核定征收： 房价房价x3% 特别说明：特别说明： 自用住宅满自用住宅满5年免征个人所得税。年免征个人所得税。 （9）营业税及附加营业税及附加：（个人转让）个人转让） 税率：税率：营业税：营业税： 房价房价x5% 城市建设税：城市建设税： 营业税营业税x7%（镇区、南区（镇区、南区5%） 教育费附加：教育费附加： 营业税营业税x3% 堤围费：堤围费： 房价房价x0.1% 普通住宅：普通住宅： （转让收入（转让收入-上手发票价）上手发票价） x5% （购买未满（购买未满5年）年） 免征免征 （购买超过（购买超过5年）年） 非普通住宅：转让收入非普通住

35、宅：转让收入x5% （购买未满（购买未满5年）年） （转让收入（转让收入-上手发票价）上手发票价） x5% （购买超过（购买超过5年）年） 契税完税凭证原件契税完税凭证原件 赠与：赠与： 1、房屋所有权登记费：、房屋所有权登记费： 2、合同印花税、交易手续费、房地产产权证明费、印花税、房地产权证、合同印花税、交易手续费、房地产产权证明费、印花税、房地产权证 3、契税：房产价值的、契税：房产价值的3% 受赠人承担受赠人承担 4、个人所得税：房产价值扣减合理费用后的、个人所得税：房产价值扣减合理费用后的20 受赠人承担受赠人承担 以下三种情形免征个人所得税：以下三种情形免征个人所得税： 房屋产权所

36、有人将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、房屋产权所有人将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、 孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 ； 或房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人 或者受遗赠人或者受遗赠人 。 5、营业税及附加、营业税及附加 免征：上述第免征：上述第4点中点中 三种情形及离婚财产分割暂免征营业税及附加；三种情形及离婚财产分割暂免征营业税及附

37、加； 全额征收：全额征收： 将不动产无偿赠予给上述情形除外的个人及单位将不动产无偿赠予给上述情形除外的个人及单位 ，视同销售征收营，视同销售征收营 业税及附加。业税及附加。 4、房地产权证（小确权）的办理时限、房地产权证（小确权）的办理时限 a、商品房买卖合同有约定的，按约定的期限、商品房买卖合同有约定的，按约定的期限 b、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日日 c、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日日 否则，开发商承担

38、违约责任。否则，开发商承担违约责任。 房地产交易登记所公示的办证时限：房地产交易登记所公示的办证时限： 递件后递件后15个工作日，有预售抵押转现楼抵押的个工作日，有预售抵押转现楼抵押的18个工作日。个工作日。 八、开发商违约需双倍赔偿的情形：开发商违约需双倍赔偿的情形： 合同订立前：合同订立前： 故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已抵押的事实； 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房； 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚 假商品房预售许可证明。假商品房预

39、售许可证明。 合同订立后：合同订立后： 开发商又将房屋出卖给第三人；开发商又将房屋出卖给第三人； 开发商又将房屋抵押给第三人开发商又将房屋抵押给第三人. 第三部分第三部分 房地产政策房地产政策 二二OO五五 年年 度度 3月月26日：日： 关于切实稳定住宅价格的通知关于切实稳定住宅价格的通知 （国八条）（国八条） 部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快， 影响了经济和社会的稳定发展。要求地方政府及相关部门综合采取土影响了经济和社会的稳定发展。要求地方政府及相关部门综合采取土 地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控

40、制不合理的需求，地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求， 抑制房价过快上涨；抑制房价过快上涨； 房价问题开始房价问题开始“泛政治化泛政治化” ，对于控制措施不力，造成市场大起，对于控制措施不力，造成市场大起 大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责 任。任。 4月月27日日 加强房地产市场引导和调控的八条措施加强房地产市场引导和调控的八条措施（新国八条）（新国八条） 对对“旧国八条旧国八条”的解释与细化，再次明确地对市场强调了政府的解释与细化，再次明确地对市场强调了政府 “平抑平抑”楼市的决心：

41、要把房价降下来，并将调控措施具体化。它还楼市的决心：要把房价降下来，并将调控措施具体化。它还 透露出，政府已注意到并着手改变房地产市场存在的信息不畅、部分透露出，政府已注意到并着手改变房地产市场存在的信息不畅、部分 人独霸话语权、房地产运作模糊等弊端。人独霸话语权、房地产运作模糊等弊端。 5月月9日日 建设部等七部委建设部等七部委关于做好稳定住房价格的意见关于做好稳定住房价格的意见 要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快 等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确指等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确指 出，出，“期房限转

42、期房限转”、新购商品房、新购商品房“两年内转手全额征税两年内转手全额征税” 等措施，收回闲置土地，打击炒作投机行为。等措施，收回闲置土地，打击炒作投机行为。 “六一大限六一大限”。 二二OO六六 年年 度度 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国六条）：（国六条）： 时间：时间：2006年年5月月17日日 内容内容：促进房地产行业健康发展的六项措施：促进房地产行业健康发展的六项措施 （一）切实调整住房供应结构。（一）切实调整住房供应结构。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 （三）合理控制城

43、市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快 增长。增长。 （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。 （五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展 住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 （六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度， 全面、及时、准确地发布市场供求信息，

44、坚持正确的舆论导向。全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 拉开了拉开了2006年调控序幕年调控序幕 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十五条）：国十五条）： 时间：时间：2006年年5月月29日日 内容：内容： 9月底前公布住房建设规划；月底前公布住房建设规划； 90平房方米以下住房（含经济适用房）须占项目总建面七成以上；平房方米以下住房（含经济适用房）须占项目总建面七成以上； 购房不足购房不足5年转让须按全额交营业税，普通住房超过年转让须按全额交营业税，普通住房超过5年的免征，年的免征， 非普通住房超过非普通住房超过5年的按差

45、额征收；年的按差额征收； 房地产信贷：项目资本金达不到房地产信贷：项目资本金达不到35%的不发放贷款，空置的不发放贷款，空置3年以上年以上 商品房不得作为贷款抵押物；商品房不得作为贷款抵押物； 个人住房贷款首付比例不低于三成，购买自住住房且个人住房贷款首付比例不低于三成，购买自住住房且90平米以下平米以下 首付二成；首付二成； 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地供应在限套型、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地供应在限套型、 限房价基础上，用竞地价、竞房价的方法，以招标确定开发单位；停限房价基础上，用竞地价、竞房价的方法，以招标确定开发单位；停 止别墅类用地的供应，限度低密度

46、、大套型住房土地供应；止别墅类用地的供应，限度低密度、大套型住房土地供应； 土地闲置土地闲置1年的征收高额土地闲置费，闲置年的征收高额土地闲置费，闲置2年将被收回使用权；年将被收回使用权； 各地城市年内建立廉租住房制度。各地城市年内建立廉租住房制度。 2006年年7月月6日日 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 房地产开发企业取得预售许可证后，应当在房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同日内开始销售商品房。同 时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房

47、地产项目，不得 发布商品房预售广告。发布商品房预售广告。 2006年年8月月1日日 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 协议出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权规范 对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明 确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围： 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工 业用地，并建立国有土地出让的协调决策机

48、构和价格争议裁决机制。业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。 7月月11日日 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 “外资限炒令外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经，加强了对外商投资企业房地产开发经 营和境外机构和个人购房的管理。营和境外机构和个人购房的管理。 9月月4日日 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的 商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入商品房预售合同

49、登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入 房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资 金须经审核后方可购汇汇出。金须经审核后方可购汇汇出。 二二OO七七 年年 度度 住宅保障政策：住宅保障政策： 8月月7日日 国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国（国24号文）号文） 建立健全城市廉租住房制度，建立健全城市廉租住房制度，50平米以内平米以内 改进和规范经济适用住房制度。规范经济适用房的供应对象；改进和规范经济适用住房制度。规范经济适用房的供应对象；60 平米；使用不满平

50、米；使用不满5年，不得上市交易；政府优先回购；加强单位集资年，不得上市交易；政府优先回购；加强单位集资 合作建房管理，国家机关不得集资建房，。合作建房管理，国家机关不得集资建房，。 加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五十一五”期末，使低期末，使低 收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的 居住条件得到逐步改善。居住条件得到逐步改善。 11月月19日日 七部委七部委 经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法 对对2004年版本的重新修订。年版本的重新修订。 中低收入家庭中低

51、收入家庭 低收入家庭低收入家庭 房价：微利保本房价：微利保本 3% 有限产权有限产权 严格限制集资建房严格限制集资建房 12月月1日日 九部委九部委 廉租住房保障办法廉租住房保障办法 最低收入家庭最低收入家庭 低收入家庭低收入家庭 土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%； 单套建筑面积控制在单套建筑面积控制在50平米以内；平米以内； 主要在经济适用房、普通商品住房项目中配套建设。主要在经济适用房、普通商品住房项目中配套建设。 金融政策：金融政策： 9月月27日日 央行、银监会央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商

52、业性房地产信贷管理的通知 （1）严格房地产开发贷款管理。严格房地产开发贷款管理。自有资金达自有资金达35%及四证齐全才可办理贷及四证齐全才可办理贷 款；经查实对囤积土地、房源的开发企业不得发放贷款；空置款；经查实对囤积土地、房源的开发企业不得发放贷款；空置3年以上的商品房不得作年以上的商品房不得作 为贷款的抵押物；原则上只能本地贷款。为贷款的抵押物；原则上只能本地贷款。 （2）严格规范土地储备贷款管理。严格规范土地储备贷款管理。不得发放用于缴交土地出让金的贷款；不得发放用于缴交土地出让金的贷款； 对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款形式发放，额度不超过评估值的对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷

53、款形式发放，额度不超过评估值的70%，期限不，期限不 超过超过2年。年。 （3）严格住房消费贷款管理。严格住房消费贷款管理。只对购买主体结构已封顶的住房的只对购买主体结构已封顶的住房的 个人发放贷款；购买首套且个人发放贷款；购买首套且90平米以下，首付不低于平米以下，首付不低于20%；购买首套；购买首套 且且90平米以上，首付不低于平米以上，首付不低于30%；已利用贷款购房又申请购买第二套；已利用贷款购房又申请购买第二套 （含）以上住房的，首付不低于（含）以上住房的，首付不低于40%，利率不低于同期同档次基准利，利率不低于同期同档次基准利 率的率的1.1，首付比例和利率随套数增加而大幅提高。，

54、首付比例和利率随套数增加而大幅提高。 对已抵押房产，在未归还全部贷款前，不得以再评估后的净值对已抵押房产，在未归还全部贷款前，不得以再评估后的净值 为抵押追加贷款。为抵押追加贷款。 借款人偿还贷款的月支出不得超过其月收入的借款人偿还贷款的月支出不得超过其月收入的50% （4）严格商业用房购房贷款管理。严格商业用房购房贷款管理。已竣工验收的房屋；首付已竣工验收的房屋；首付 不低于不低于50%，不超过，不超过10年，利率不低于同期同档次的年，利率不低于同期同档次的1.1倍；以商住两用房名倍；以商住两用房名 义申请贷款的，首付不低于义申请贷款的，首付不低于45%。 （5）加强房地产信贷征信管理。加强

55、房地产信贷征信管理。银行接受贷款申请后，及时银行接受贷款申请后，及时 通过央行企业信用信息基础数据库对借款企业（人）信用状况进行查询；贷通过央行企业信用信息基础数据库对借款企业（人）信用状况进行查询；贷 款获批后，将相关信息录入数据库，借款人是个人的，还应详细记载借款人款获批后，将相关信息录入数据库，借款人是个人的，还应详细记载借款人 及其配偶的相关信息（身份证、购房套数等）。及其配偶的相关信息（身份证、购房套数等）。 （6）加强房地产贷款监测和风险防范工作。）加强房地产贷款监测和风险防范工作。 12月月5日日 央行、银监会央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知关于加强商业性房地产

56、信贷管理的补充通知 （1）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认 定房贷次数。定房贷次数。 （2）已利用贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于）已利用贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于 当地水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款执行，当地水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款执行， 但必须提交当地房管部门出具的家庭住房总面积查询结果。但必须提交当地房管部门出具的家庭住房总面积查询结果。 （3）已利用公积金贷款购房的，再次申请商业住房贷款，按前款）已利用公积金贷款购房的，再次申请商

57、业住房贷款，按前款 执行。执行。 货币政策方面：货币政策方面： 加息加息6次，一年期存款基准利率次，一年期存款基准利率4.14%，一年期贷款基准利率，一年期贷款基准利率7.47%； 全年提高存款准备金率共计全年提高存款准备金率共计10次，次，14.5%。 市场整治政策：市场整治政策： 4月月2日日 建设部等八部委建设部等八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 大规模的、严厉的房地产市场整治行动开始全面展开。将在未来大规模的、严厉的房地产市场整治行动开始全面展开。将在未来 一年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检一年内，强化房地产市场监

58、管，对房地产开发企业依法进行审计和检 查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。 将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的 关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地 产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。 外资利用政策：外资利用政策： 6月月11日日 商务部、国家外汇管理局商务部、国

59、家外汇管理局 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 对去年对去年7月出台的月出台的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 的进一步细化和补充。表明中央对于外资投资房地产业的态度趋严，的进一步细化和补充。表明中央对于外资投资房地产业的态度趋严， 境外个人和机构投资和投机房产的行为得到明显抑制。境外个人和机构投资和投机房产的行为得到明显抑制。 二二OO八八 年年 度度 10月月27日日 央行自央行自2008年年10月月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率日起，将商

60、业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率 的的0.7倍；最低首付款比例调整为倍；最低首付款比例调整为20% 11月月1日日 自自2008年年11月月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调 整，降低住房交易税费。整，降低住房交易税费。 个人首购个人首购90平米以下住房，契税税率下调到平米以下住房，契税税率下调到1% 个人买卖住房暂免征收印花税个人买卖住房暂免征收印花税 个人卖房暂免征收土地增值税个人卖房暂免征收土地增值税 最低首付款比例调整为最低首付款比例调整为20% 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的商业性个人住房贷款利率下限