XX房地产开发有限公司营销策划中心制度汇编

1、长沙新泓信房地产开发有限公司营销策划中心制度汇编目录营销策划控制程序 . 3第一章 营销策划控制目的和职责 . 3第二章 项目前期营销策划控制 . 3第三章 项目导入期的营销策划控制 . 6第四章 销售中心开放期营销策划控制 . 10第五章 项目开盘期营销策划控制 . 11第六章 营销策划实施期的控制 . 14营销策划品质控制规程 . 18第一章 营销策划品质控制的目的和职责 . 18第二章 营销策划品质控制的流程 . 18专项策划活动管理规程 . 23第一章 专项策划活动管理的目的和职责 . 23第二章 专项策划活动管理的流程 . 23营销标识系统管理规程 . 25第 一 章 营 销 标 识

2、 系 统 管 理 的 目 的 和 职责 .2 5第 二 章 营 销 标 识 系 统 管 理 的 工 作 规 程.2 5销售价格管理规程 . 28第一章 销售价格管理的目的和职责 . 28第二章 销售价格管理的流程 . 28协议、合同管理规程 . 31第一章 协议、合同管理规程 . 31第二章 协议、合同管理流程 . 31催款工作规程 . 35第一章 催款工作的目的和职责 . 35第二章 催款工作的流程 . 35房产品交付工作规程 . 38第一章 房产品交付工作的职责 . 38第二章 房产品交付工作的流程 . 38客户投诉处理工作规程 . 43第一章 客户投诉处理工作的职责 . 43第二章 客户

3、抽诉处理工作的流程 . 43客户触点信息告知制度 . 54第 一 章 客 户 触 点 信 息 告 知 制度 .54第 二 章客 户 触 点 信 息 告 知 制 度 的 内 容 及 考 核 方式 .5 4客户满意监测工作规程 .57第 一 章客 户 满 意 度 监 测 的 目 的 和 职责 .5 7第 二 章 客 户 满 意 监 测 的 流程.5 7附录 ：维修整改标准及时限要求营销策划控制程序第一章 营销策划控制目的和职责第一条 营销策划控制目的 明确营销策划工作的流程和要求， 对关键节点严格控制， 以确保营销策划工 作顺利完成，同时树立公司良好形象，提升品牌知名度。第二条 营销策划控制职责一

4、、公司总经理是本项目营销策划工作的第一责任人。二、公司营销策划中心负责开展项目营销策划工作， 制定相关策划文件并组织实 施。第二章 项目前期营销策划控制第一条 部门组建及人员招聘一、营销策划中心应至少在项目开盘前 12 个月 ，编写营销策划中心部门组建 方案，根据公司、项目实际情况，拟定部门整体编制、岗位设置、人员数 量等，经公司分管领导、负责人审核后，报集团审批。二、营销策划中心应至少在项目开盘前 6 个月 ，与行政管理中心共同完成各岗 位的人员招聘。其中销售人员应至少在项目销售展示中心启用前 2 个月 全 部招聘到位。附则：未按时完成人员招聘的，扣罚行政管理中心总监 100 元/ 人。第二

5、条 市场调查一、公司营销策划中心应适时组织营销策划人员进行当地房地产市场调查， 为项 目的产品策划、营销策划提供依据。二、市场调查前应制订市场调查计划 ，并报营销策划中心总监审批。 市场调 查计划应包括以下主要内容：（一）市场调查目的（二）市场调查内容、范围和方式（三）市场调查时间（四）市场调查人员安排（五）拟订市场调查表三、市场调查人员应对市场调查资料进行收集、整理和分析，并拟写市场调查 报告。报告应包含以下内容：（一）调查目的（二）调查内容（三）调查结果（四）调查结论、建议和对策四、市场调查报告要求（一）报告内容客观、真实、准确，重点突出；（二）报告形式尽可能配有图片、统计图表和原始资料；

6、（三）报告中的重要数据应注明数据来源或出处；（四）报告中所附市场调查表内容应详实、完整。五、市场调查报告经营销策划中心总监审核后，报公司分管领导与公司总经理审阅。 营销策划中心负责备案。 附则：未按时完成市场调查报告的，扣罚营销策划中心总监 100 元/ 次，策 划经理 200 元/ 次。第三条 产品策划一、对已确定投资开发的项目，由营销策划中心根据项目可行性研究报告组 织公司总工室、工程管理中心、成本控制中心、项目开发中心、财务管理中 心等各相关职能部门编制 产品策划书，具体编写方法参照 产品策划书标 准格式 执行。二、产品策划书经公司内容评审、公司分管领导、公司总经理审核确认后， 由公司召

7、集集团公司董事长 （或其授权人）、集团与公司各相关职能部门、 设 计公司、物管公司等部门和单位参加评审。三、评审产品策划书内容是否满足以下要求：（一）项目分析和市场定位是否准确；（二）产品的规划、建筑和景观设计要求是否合理；（三）经济估算是否准确。四、评审会议结束后，营销策划中心须将产品策划书 （讨论稿）全部收回， 加盖“作废”章并登记后，营销策划中心留取二份备查，其余文件由行管理 中心处理。五、产品策划书的编制人员负责整理会议纪要，并根据评审意见修订产品 策划书。必要时，产品策划书可重复评审、修订。六、修订后的产品策划书经公司分管领导、公司总经理审核后，须报集团公 司董事长（或其授权人）审定

8、。七、产品策划书经审定后，由行政管理中心按批准的发放范围分发至各相关部门和单位，以此作为设计、营销策划的依据。附则：未按时完成产品策划书的，各扣罚各相关中心总监100 元/ 次。第四条 项目开发建设计划一、公司总经理（或其授权人） 根据产品策划书的要求组织相关人员编制 项 目开发建设计划。二、项目开发建设计划应包括以下基本内容：（一）明确从项目方案设计至项目工程建设竣工、 交付过程中每一阶段的工作内 容及时间进度安排和要求；（二）明确各阶段权证办理的进度安排和有关要求；（三）明确各项工作任务的责任部门 （或责任人 ）。三、公司总经理（或其授权人）负责组织公司各相关部门、集团公司相关部门、设计公

9、司、物管公司、顾问咨询公司或广告策划服务公司等相关部门和单位召开评审会议，会议由公司总经理（或其授权人）主持，主要研讨确定项目开发建设计划的各项内容。根据评审会议意见修订并编制形成的项目 开发建设计划，并报集团（或其授权人）审定。四、项目开发建设计划一经确定后，必须贯彻落实。若因特殊原因需进行修 改的，由相关责任部门提出申请，报集团公司审批。公司根据审批意见，就 具体的变更事项发文至相关部门。附则：未按时完成项目开发建设计划 的，各扣罚各相关中心总监 100 元/ 次。第三章 项目导入期的营销策划控制第一条 营销策划整体工作计划、市场环境调查报告及建议一、项目开始销售前，营销策划中心应组织制订

10、营销策划整体工作计划 ，经公司分管领导审核后，报公司总经理审阅 二、在营销策划整体工作计划批准后，营销策划中心应及时组织对当地房地 产市场营销策划特点、 广告消费者接受习惯、 主流媒体、 广告代理方式和代 理费用等市场环境进行调查，收集、整理、分析调查信息，编制营销策划 市场环境调查报告及建议 ，对本项目广告策划服务、销售模式的选择提出 意见。三、营销策划市场环境调查报告及建议经公司分管领导审核后，报公司总经 理审阅。四、营销策划市场环境调查报告及建议中所含的当地房地产广告投放主要媒 体报价表 （含可能享受的优惠情况） 及各供方资料与报价情况， 如在今后过 程中发生变更，营销策划中心须及时更新

11、、备案。附则：未按时完成营销策划整体工作计划 、营销策划市场环境调查报告及建 议的，扣罚营销策划中心总监 100 元/ 次，策划经理 200 元/ 次。第二条 确定广告策划服务公司一、营销策划中心应根据批准的营销策划整体工作计划和营销策划市场环 境调查报告及建议，适时选择和确定项目广告策划服务公司和项目销售模 式。二、广告策划服务公司须通过市场公开招投标的方式确定， 招投标之前营销策划 中心应按照 营销类供方资源管理 的要求进行供方的合作资格评价， 在此 基础上开展招标工作。 决 标报告经公司分管领导、 公司总经理审核后， 报 集团审批。三、选定项目广告策划服务公司后， 营销策划中心负责拟制

12、项目营销策划服务 合约。合约经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批。四、项目营销策划服务合约签署后，营销策划中心应督促广告策划服务公司 在 3 个工作日内成立项目工作案组， 明确人员名单 （原则上负责人或主创人 员应合约中予以明确） 、工作沟通机制等事宜，实施各项具体工作。附则：未按时完成广告策划服务公司和确定项目销售模式的， 扣罚营销策划中心 总监 100 元/ 次，策划经理 200 元/次。第三条 营销策划书一、营销策划中心应按照年度工作计划的要求， 结合项目实际进度， 根据市场调 查情况，组织策划人员、广告策划服务公司编制营销策划书 。二、营销策划书主要包括市场调查分析、营销工作具

13、体安排、营销策略分析和广告推广计划、广告费用等， 详见营销策划书标准模板 。三、营销策划书经公司营销策划中心内部评审确认后，由营销策划中心组织 广告策划服务公司和公司、 集团相关部门和单位进行综合评审。 评审要素主 要包括：（一）市场调查是否充分，结论是否合理；（二）入市时机和营销定位、营销姿态是否准确；（三）价格策略、整体营销策略是否准确可行；（四）广告诉求、创意表达、媒介选择是否准确可行；（五）品牌导入、广告推广计划（含费用预算）是否合理可行。四、评审营销策划书内容是否满足以下要求：1、入市时机与姿态选择是否准确；2、定价策略、原则与调价构想是否合理；3、广告策略、计划和宣传构想等是否可行

14、。五、评审会议结束后，营销策划中心须将营销策划书 （讨论稿）全部收回， 加盖“作废”章并登记后，营销策划中心留取二份备查，其余文件由行管理 中心处理。六、营销策划书编制人员负责整理会议纪要，并根据评审意见修订营销策 划书。修订后的营销策划书经公司负责审核后，报集团审批。七、营销策划书经审定后，由行政管理中心按批准的发放范围分发至各相关 部门和单位，以此作为设计、营销策划的依据。八、公司营销策划中心应根据项目的具体情况，细化每年的工作，编制年度营 销推广方案，报公司分管领导、公司总经理审核，集团审定。九、定稿后的营销策划书和年度营销推广方案 ，若内容发生重大变更， 需报公司分管领导、公司总经理审

15、阅。附则：未按时完成营销策划书 、年度营销推广方案的，扣罚营销策划中心 总监 100 元/ 次，策划经理 200 元/次。第四条 销售展示中心及样板房的选址、装修和布置 一、营销策划中应在项目总体规划阶段， 开展销售展示中心的选址工作。 非主城 区（远郊）项目，原则上应在市中心设置市区销售展示中心，且至少应在项 目开盘前 6 个月 正式启用。现场销售展示中心应至少在项目开盘前 1 个月 正式启用。二、若销售展示中心场地需另行购买或租赁， 应单独编制 销售展示中心选址方案（含费用预算），经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批。三、营销策划中心应在项目扩初设计阶段， 开展样板房的选址工作，

16、且至少应在 项目开盘前 1 个月 正式启用。四、营销策划中心应在销售展示中心正式购买或租赁后 7 个工作日 内，根据营 销推广、品牌形象展示的要求，编制销售展示中心装修方案 ，从区域划 分、销售流线、功能实现、装修风格、档次等方面提出装修需求，经公司分 管领导、公司总经理审核后，报集团审批。五、营销策划中心应在样板房选址确定后 7 个工作日 内，根据销售服务、品牌 展示的要求，编制样板房装修方案 ，从样板房户型、装修与陈设风格、 档次等方面提出装修需求（对精装修项目，按既定设计成果实施装修即可， 无需另提装修需求），经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批。六、总工室、 工程管理中心 应在

17、销售展示中心装修方案 及样板房装修方案 审批后 7 个工作日 内，根据销售展示中心装修方案及样板房装修方 案编制正式的装修设计任务书，向设计单位明确设计要求。七、营销策划中心应全程参与销售展示中心、 样板房的硬装方案设计、 硬装扩初 设计、软饰方案设计、 软装采购清单等各阶段设计成果的评审， 经公司分管 领导、公司总经理审核后、报集团审批。八、总工室负责销售展示中心、 样板房的设计管理工作， 工程管理中心负责销售 展示中心、样板房的装修施工管理工作。九、销售展示中心、样板房装修竣工后，由营销策划中心负责组织效果评审，经 公司分管领导、公司总经理确认后，工程管理中心根据评审意见组织整改。十、销售

18、展示中心经评审认可后 7 个工作日 内，根据营销推广、销售服务的需 要，编制销售中心布置方案 ，经公司分管领导、公司总经理审核后，报 集团审批。销售展示中心的布置分为室内布置和室外布置：（一）销售展示中心的室内布置基本要素1、销售展板的委托设计、制作及安装到位；2、楼盘模型的委托设计、制作及安装到位；3、销售区域标识牌制作安装到位；4、洽谈桌椅、沙发等家具、家电购置到位。（二）项目销售展示中心的室外布置包括但不限于1、户外广告牌的委托设计、制作和安装；2、户外道旗的委托设计、制作和安装；3、工地围墙 VI 的制作落实；4、景观设计：如条件允许，可考虑在销售展示中心现场周边空间进行一些景观 设计

19、，以增加项目的品质感和档次感。景观工程由公司工程管理中心负责实 施，营销策划中心协助。其中，销售展板、模型、标识牌、广告牌等销售道具的制作安装方案和审批流程 按营销策划品质控制规程有关规定执行。附则：未按时完成销售展示中心及样板房的选址、 装修和布置的， 各扣罚各相关 中心总监 100 元/ 次，各相关部门经理 200 元/次。第五条 确定项目案名、 LOGO 、主广告语、推广主画面和 项目 VI 管理手册一、项目开工前，公司营销策划中心应根据项目特点，组织策划人员、广告策划 服务公司制订项目命名（组团命名）方案 。二、项目案名确定后， 由公司行政管理中心发文予以明确， 同时报当地地名办批 准

20、。三、项目案名确定后， 督促广告策划服务公司于 二周 内提交项目 LOGO 、主广告 语、推广主画面备选方案， 然后根据批准的项目主广告语、 项目 LOGO 、项 目推广主画面，委托广告策划服务公司设计项目 VI 管理手册。四、项目案名、 LOGO 、主广告语、推广主画面方案以及项目 VI 管理手册 经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批。具体管理要求参见 营 销标识系统管理规程 。五、项目案名、 LOGO 、主广告语、推广主画面方案以及项目 VI 管理手册 审定后，由公司行政管理中心发文予以明确和组织实施。附则：未按时完成项目案名、 LOGO 、主广告语、推广主画面和 项目 VI 管理

21、 手册的，扣罚营销策划中心总监 100 元/ 次，策划经理 200 元/次。第四章 销售中心开放期营销策划控制第一条销售必读及销售说辞拟定一、营销策划中心应至少在销售展示中心启用前 1 个月 ，负责组织总工室、工 程管理中心、 成本控制中心、 项目开发中心等相关部门人员共同编写 销售 必读，共同讨论、评审、修改后，报分管领导审核，公司总经理审批。 销 售必读各部门编写内容及要求详见销售必读标准文本。二、销售必读确认后 10 个工作日 内，营销策划中心应根据已具备的销售条件与销售的不同场合，依次编写电话接听说辞 、模型解说说辞、工地 看房介绍说辞、样板房讲解说辞以及客户疑难问题应答等，并定期 对

22、销售必读及各类销售说辞进行不断完善及更新。附则：未按时完成销售必读的，各扣罚相关中心总监 100 元/ 次；未按时完 成销售说辞的， 扣罚营销策划中心总监 100 元/次，销售经理 200 元/ 次。第二条 业务培训、学习 一、营销策划中心应在部门人员招聘完成后 7 个工作日内 ，组织营销策划中心 全体员工对销售业务、销售礼仪、销售规程、销售制度、相关法律法规及各 竞争楼盘情况组织集中培训。其中销售人员必须考核合格后，方能参与转正 申请。二、营销策划中心应在销售必读与销售说辞编写完成后 7 个工作日 内，组 织营销策划中心全体员工对销售必读与销售说辞进行集中培训、学习，其中 销售人员必须考核合

23、格后方能上岗接待客户。附则：未按时完成组织部门业务培训、学习的，扣罚营销策划中心总监 100 元/ 次，销售经理 200 元/ 次。第三条 销售物料准备 营销策划中心应至少在销售展示中心启用前完成楼书、户型册 /单页、 DM 、 手提袋、名片等宣传印刷品等各类营销策划成品（物料）的设计、制作。具体要 求详见营销策划品质控制规程 。附则：未按时完成销售物料准备的，扣罚营销策划中心总监 100 元/ 次，策划经 理 200 元/ 次。第五章 项目开盘期营销策划控制项目开盘前，营销策划中心应根据评定的营销策划书及项目工程进度， 组织实施开盘前营销策划各项准备工作。第一条 预测绘数据取得项目开盘前 三

24、个月 ，营销策划中心应督促项目开发中心开始办理项目预售房 源的测绘工作，并于项目开盘 1 个月前，取得测绘单位核定的房屋预测绘报告 （须经财务管理中心、成本控制中心复核） 。 附则：未按时取得开盘房源房屋预测绘报告的，扣罚项目开发中心总监 50元/栋天 第二条 意向客户梳理项目开盘前 二个月 ，营销策划中心应在前期意向客户梳理的基础上、 再次对 意向客户进行集中梳理与回访， 明确了解客户的意向程度、 意向户型及意向价格 等，并提交意向客户梳理分析报告， 经项目分管领导审核后， 报公司总经理审阅。对意向客户按重点关系客户和普通客户进行分类。重点关系户按重要程度 （由集团总裁或公司总经理）划分一级

25、、二级、三级；普通客户按意向程度由高 到低划分为A类、B类、C类。附则：未按时完成意向客户梳理的，扣罚营销策划中心总监 100 元/次，销售经 理 300 元/次。第三条 内部认购（或 VIP 卡发放）项目开盘前 二个月 ，营销策划中心应根据意向客户梳理情况开始组织项目内 部认购（或 VIP 卡发放），明确重点关系客户与普通客户数量与内部认购优惠政 策，初步完成内部认购客户（尤其是重点关系客户）的房源锁定。 附则：未按时组织内部认购（或 VIP 卡发放）的，扣罚营销策划中心总监 100 元/次，销售经理 300 元/次。第四条 项目定价建议在项目开盘前 二个月 ，营销策划中心应组织进行关于项目

26、销售定价的市场调 查分析，组织总工室、财务管理中心、成本控制中心等部门编制项目成本预算 分析报告，为项目销售定价提供依据。营销策划中心根据市场调查分析、成本 构成以及意向客户梳理情况， 拟定项目定价建议报告 ，具体内容及要求按 销 售价格管理规程相关规定执行。附则：未按时完成项目定价建议报告的，各扣罚相关中心总监 100 元/次， 各相关部门经理 300 元/次。第五条 前期物业服务公司招投标项目开盘前 二个月 ，营销策划中心协同行政管理中心共同做好项目前期物业 服务公司的招投标工作， 并邀请工程管理中心、 项目开发中心、 财务管理中心和 公司法律顾问对物管公司的物管方案、 管理规约、前期物业

27、服务协议进行 评审、报批。附则：未按时组织前期物业服务公司招投标工作的， 扣罚营销策划中心、 行政管 理中心总监各 100 元。第六条 按揭银行（含公积金）与按揭政策确定项目开盘前 二个月 ，营销策划中心协同财务管理中心共同确定按揭银行单位 及数量（分区域或标段选择多家银行） ，按揭政策、操作流程等事宜，并制作银 行、公积金借款抵押合同、各类表单（含房地局表单）填写范本等。 附则：未按时确定按揭银行、按揭政策的，扣罚营销策划中心、财务管理中心总 监各 100 元。第七条 协议合同审定、培训项目开盘前 一个月，营销策划中心应组织行政管理中心、 总工室、 工程管理 中心、财务管理中心、物业公司、法

28、律顾问等相关部门评审项目销售协议、合同 （包括但不限于预售须知 、预售协议、车位 /库房购置协议、商品房买 卖合同、交付标准、合同附图等） ，具体遵照销售合同评审控制程序执行。其中，商品房买卖合同经公司分管领导、公司总经理审核，集团审批后， 营销策划中心在 5 个工作日内委托制作或报网上销售系统备案。 同时组织部门全 体员工对上述重要销售文本资料进行集中培训，其中销售人员必须考核合格后， 方能参与开盘接待。 附则：未按时完成协议合同审定、培训的，扣罚营销策划中心总监 100 元 / 次， 销售经理 300 元/ 次。第八条 销售资料开盘复评及培训项目开盘前 一个月 ，营销策划中心应对销售控制表

29、、户型图册、购房须知、 销售人员手册、销售统一说辞等进行内部评审。其中购房须知、销售人员手册、 销售统一说辞等销售资料， 须经公司相关部门会签、 分管领导审核， 报公司总经 理审定后实施。审定后 5 个工作日内，营销策划中心应组织部门全体员工对上述重要销售文 本资料进行集中培训，其中销售人员必须考核合格后，方能参与开盘接待。 附则：未按时完成销售资料开盘复评及培训的，扣罚营销策划中心总监 100 元/ 次，销售经理 300 元/ 次。第九条 开盘策划与组织项目开盘前 一个月，营销策划中心组织策划人员、 广告策划服务公司拟定 项 目开盘方案，明确开盘场地选择、开盘流程设置、选房签约方式、开盘优惠

30、、 人员配置、物料配置、应急方案、嘉宾邀请等内容，并组织总工室、工程管理中 心、行政管理中心、财务管理中心、物业公司、广告策划服务公司等相关部门和 单位进行评审，经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批（开盘方案应 在开盘前 10 日通过最终审批）。其间，营销策划中心应安排专人需密切关注市场动态及竞争楼盘价格、 房源 去化情况， 出现重大情况时， 应及时向公司领导及集团汇报情况， 以便能灵活的 调整销售组织方案。附则：未按时完成开盘销策划与组织的，各扣罚相关中心总监300 元/ 次。第十条 项目公示文件制作项目开盘前 15 天，营销策划中心应完成销售展示中心公示文件的准备与制 作，需公示的

31、文件包括：（一）五证：国有土地使用证、建设用地规划许证 、建筑工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、商品房预售许可证 。（二）协议、合同范本：商品房预售协议范本、 商品房买卖合同及补充协 议范本、车位 /库房购置协议范本、 银行/公积金按揭合同范本、 前 期物业服务协议、临时管理规约等。（三）流程、须知类： 认购流程、认购须知、银行按揭须知等。 附则：未按时完成项目公示文件制作的，扣罚营销策划中心总监 100 元/ 次，策 划经理 200 元/ 次。第六章 营销策划实施期的控制第一条 项目网站开通和维护 规划方案批准后一个月内， 公司营销策划中心应开通项目网站， 项目网站的 开通和日常维护

32、管理规定参见网站开通维护管理规程 。第二条 广告宣传策划 公司营销策划中心负责根据工作计划安排， 结合项目开发实际情况、 市场状 况和产品销售需要编制年度广告宣传计划和月度广告宣传计划 ，并按计 划发布广告。 具体管理参见营销策划品质控制规程第三条 专项营销策划活动公司营销策划中心根据营销策划书的安排，组织各种专项策划活动，包 括参加房交 （展）会、组织产品推介会等， 活动方案经营销策划中心总监审核后， 报公司分管领导、公司总经理审批。第四条 园区标识系统交房前三个月，根据 项目 VI 管理手册，公司营销策划中心负责委托广告 方进行园区标识系统的设计，经公司分管领导、公司总经理审核，集团审批后

33、， 委托制作和安装。第五条 交房文件编制交房前三个月， 公司营销策划中心应根据集团公司及政府相关规定， 编写项 目交房文件（包括使用说明书和质量保证书 ）。交房文件应组织公司营销 策划中心、总工室、工程管理中心、成本控制中心、行政管理中心、财务管理中 心及物业公司等部门、单位评审，会签后经公司分管领导、公司总经理审核后， 报集团审批。第六条 营销策划的总结和调整公司营销策划中心应根据销售的不同阶段和不同态势， 对项目开盘期、 持续 销售期、销售尾盘期的销售状态、 市场客户反应、 销售宣传推广等情况进行收集 和整理，分析上阶段销售策划工作中存在的问题， 确定改进方案， 提出下阶段营 销策划工作思

34、路及具体计划。公司营销策划中心应在项目开盘销售一个月以内，组织编制项目开盘总 结，报公司分管领导、公司总经理和集团审阅。公司应根据销售态势、 市场营销环境的变化， 每季度编制 阶段性营销推广 工作计划；在项目即将交付时，编制项目尾盘促销计划 。阶段性营销推广 工作计划 和项目尾盘促销计划 应报公司分管领导、 公司总经理和集团审阅。对于分期开发项目的营销策划工作， 每期开盘前均应按照新开盘项目的策划 控制流程执行，做好分期开盘后工作总结及下阶段计划管理。第七条 营销策划费用管理公司营销策划中心应根据策划工作的安排， 进行费用预算， 编制年度营销 费用方案及季度营销费用方案 ，经公司分管领导、公司

35、总经理审核后，报 集团审批。费用方案也可体现在其它营销策划类文件中， 但必须按流程实施报审。计划内的营销策划费用支付， 单笔 5 万元以下的， 报公司分管领导、 公司总 经理审批，单笔 5 万元以上的，报集团审批。计划外的营销策划费用支付， 单笔 3 万元以下的， 报公司分管领导、 公司总经理审批，单笔 3 万元以上的，报集团审批。第八条 营销策划文件管理公司营销策划中心应安排专人对文件资料进行管理， 对重要的文件资料进行 存档，包括营销策划书、年度营销推广方案 、阶段性营销推广工作计划 、 专项营销策划活动方案 、专项策划活动总结报告等文件及审批记录。 公司各类营销策划费用开支均应与各合作方

36、签订合同，并保存备查。项目统一对外介绍的文字、 数据、图片等如有调整更新， 公司应做好旧版回 收工作，并及时将最新信息通报公司各中心、部门及相关单位。公司营销策划人员应在项目开工前，物色专业的摄影师及摄（录）像单位， 对项目推进过程中的重大节点进行摄影、摄像，并保存相关作品。项目各类营销策划工作成果 （包括但不限于报纸、 刊物、户外、网络、电视、 电台广告、各类宣传印刷品、销售用品、销售资料、摄影、摄像等资料）须以实 样或光盘形式保存，其中报刊、各类宣传印刷品、销售用品、销售资料等不得少 于 5 份。附：营销类供方资源管理一、供方考察评价（一）公司营销策划中心对广告策划供方、 营销代理供方、

37、标识设计与制作供方、 模型设计与制作供方进行统一管理。（二）公司营销策划中心寻找供方时， 应通过现场考察的方式对其进行资格评价， 形成供方评价表，并随附考察报告及相关证明材料， 亦可直接将考察情 况填入供方评价表 。（三）对广告策划、营销代理供方管理考察评价的要素包括：1、合法地位及相应资质（营业执照、资质证书等） ；2、项目团队素质（经验丰富的专业人员和管理人员等） ；3、项目团队能力（推广能力、客户资源等） ；4、以往业绩、社会信誉及主要优势（关注类似项目的业务经历） ；5、公司的管理状况（规范性、先进性） 。（四）对模型制作供方的考察评价， 应由总工室等相关部门共同参与， 主要从制 作能

38、力、效果等方面进行考量。（五）供方评价表经营销策划中心负责人审核后，应报公司分管领导、公司 总经理审批，经审核合格的供方，方具有合作资格。已与集团 / 其它公司合作 且无不良评价的营销类供方，无需再次评价。二、供方选用（一）公司应通过招标的方式选定具体的广告策划或营销代理公司。 参与投标的 供方，应具有合作资格；对尚不具备合作资格的供方，可通过招标过程中的 资格预审环节进行资格评价。（二）公司对标识设计与制作供方、 模型设计与制作供方的选用， 应报公司分管 领导、公司总经理审核，由集团审批。营销策划品质控制规程第一章 营销策划品质控制的目的和职责第一条 品质控制的目的 明确广告、宣传印刷品、

39、模型等营销策划工作成品的设计、 制作工作流程和 要求，控制营销策划工作成品的质量，为项目销售提供有力支持。第二条 品质控制的职责 公司营销策划中心负责组织广告、 宣传印刷品、 模型等营销策划工作成品的 设计、制作和发布工作，并对营销策划工作成品质量进行核验。第二章 营销策划品质控制的流程第一条 软文、广告的发布一、宣传软文及平面广告的发布流程（一）营销策划中心根据营销策划书 、相关计划以及营销推广的需要，按时 组织宣传软文的撰写和平面广告的设计。具体根据营销策划中心月度工作计 划考虑。（二）宣传软文及平面广告的设计方案， 报营销策划中心总监审批定稿， 定稿后 填写广告刊登审批表（含费用预算）或

40、广告认刊书，经公司分管领导、公 司总经理审批后予以刊登。（三）策划人员应在宣传软文、平面广告刊登后 3 个工作日 内将刊登的实样 5 份、设计制作稿电子版及 JPG 格式 移交部门档案管理员备案、存档， 部门档 案管理员于每月 28 日集中移交 1 份至行政管理中心 备案、存档。附则：策划人员未按时移交的， 扣罚策划人员 30 元/ 天，档案管理员未按时移交 的，扣罚 30 元/ 天。二、户外广告的发布流程（一）营销策划中心应综合考虑楼盘销售目标、广告宣传费用等情况，提出户 外广告选址方案，经营销策划中心审核后，报公司分管领导、公司总经 理审批。（二）户外广告的设计方案，经营销策划中心总监确认

41、后联系制作。（三）户外广告牌发布前， 公司营销策划中心还需督促制作公司严格按照设计稿 打（小）样，样品经营销策划中心总监确认后才可发布。（四）策划人员应户外广告发布后 3 个工作日 内将户外广告实景照片、 设计制作 稿电子版及 JPG 格式 移交部门档案管理员备案、存档， 部门档案管理员 于每月 28 日集中移交 1 份 至行政管理中心 备案、存档。附则：策划人员未按时移交的， 扣罚策划人员 30 元/ 天，档案管理员未按时移交 的，扣罚 30 元/ 天。三、电视、电台、网络广告的发布流程（一）营销策划中心确定广告主题和诉求，通过广告设计委托书委托电视 台、电台、网络广告制作公司进行广告的策划

42、、创意和制作。（二）电视、电台、网络广告的设计样片，经营销策划中心总监审核后，报公 司分管领导、公司总经理审批。（三）电视、电台、网络广告样片定稿后，由公司营销策划中心填写广告刊 登审批表（含费用预算），经公司分管领导、 公司总经理审批后予以播出。四、营销策划中心对广告设计方案、广告样片进行内部审查时，应主要关注：（一）广告设计是否符合委托要求；（二）广告诉求表达是否明确，文案语句是否优美、精练、流畅；（三）广告构图是否优美、匀称；（四）广告画面内容及效果， 是否能突出产品价格和项目卖点， 全方位引导客户；（五）项目介绍内容、数据是否准备；（六）企业名称、集团及项目 LOGO 、销售电话、销售

43、地址是否准确；（七）宣传内容和文字表述是否与现行法律法规有冲突；五、 策划人员应广告电视、 电台、网络广告发布后 3 个工作日 内将广告播出带、 电子视音频文件或制作稿移交部门档案管理员备案、存档， 部门档案管理 员于每月 28 日集中移交 1 份至 行政管理中心 备案、存档。附则：策划人员未按时移交的， 扣罚策划人员 30 元/ 天，档案管理员未按时移交 的，扣罚 30 元/ 天。六、营销策划中心根据广告设计方案、广告样片和设计效果图对广告刊登实样、播放实样以及广告牌搭建实际效果进行核验，对广告发布效果进行评估。第二条 印刷品设计和制作流程一、印刷品范围包括楼书、户型册 / 单页、折页、夹报

44、、海报、会员 /VIP 卡（含 入会须知、会员章程等） 、水杯、手提袋、档案袋、公司 /项目刊物及购房 须知、预售协议、前期物业服务协议 、管理规约、质量说明书、产 品说明书等。二、营销策划中心根据 营销策划书、相关计划以及营销推广的需要， 通过广 告设计委托书委托广告策划服务公司进行宣传印刷品的设计。三、营销策划中心对宣传印刷品的设计过程进行质量监控， 监控要点参照上条四、 的要求。四、营销策划中心负责校审楼书等宣传印刷品的设计样稿， 设计样搞报营销策划 中心总监审批。五、营销策划中心填写宣传品 / 制作品制作审批表，经公司分管领导、公司总 经理确认后方可施行制作。六、新版宣传印刷品启用时，

45、现场销售接待人员应对印刷数量和质量进行验收， 填写宣传品资料入库清单 ，同时将作废、失效的宣传印刷品全部回收， 填写作废宣传资料回收清单 。回收的旧版宣传印刷品须进行作废标识， 除留样存档外，按有关规定销毁。七、策划人员应印刷品制作完成后 3 个工作日内将印刷品实样 5 份、设计制作 稿电子版及 JPG 格式移交部门档案管理员备案、存档，部门档案管理员于 每月 28 日集中移交 1 份至行政管理中心备案、存档。附则：策划人员未按时移交的， 扣罚策划人员 30 元/ 天，档案管理员未按时移交 的，扣罚 30 元/ 天。第三条 模型制作一、营销策划中心应在项目扩初设计阶段， 开始选择模型制作公司，

46、 撰写模型制 作公司考察报告，经营销策划中心总监确审核后，报公司分管领导、公司 总经理审批。二、营销策划中心应从营销推广的需求出发， 根据项目规划特点及实际情况， 对 模型制作提出具体要求。三、营销策划中心负责组织项目设计师、 总工室等相关部门人员对模型制作过程 进行效果把控，分放样做底盘、完成单体建筑、完成景观制作三个时间节 点进行确认。四、模型设计评审要素主要有：（一）是否如实展现规划特点；（二）是否体现建筑特色及色彩；（三）是否生动体现景观设计特点；（四）楼盘展示信息是否正确；（五）制作材质是否符合要求、工艺是否精细；（六）费用情况。五、模型制作的最终效果， 由营销策划中心组织总工室等相

47、关部门进行评审、 验 收，并在在销售展示中心启用时，完成项目模型的制作、安装。附则：营销策划中心未按时完成项目模型制作、 安装的，扣罚营销策划中心总监、 策划经理各 100 元。六、策划人员应在模型安装完成后 3 个工作日内将模型实景照片 （模型全景， 规 划全景、建筑细部等，不少于 5 张）移交部门档案管理员备案、存档，部 门档案管理员于每月 28 日集中移交 1 份至行政管理中心备案、存档。附则：策划人员未按时移交的， 扣罚策划人员 30 元/ 天，档案管理员未按时移交 的，扣罚 30 元/ 天。第四条 风险提示各类印刷品、报纸与杂志广告、影视、 3D 宣传片、模型等对外资料须视不 同情况

48、加注明风险提示，风险提示参考内容如下：一、预售证号：二、标准地名 :三、本资料（或广告）相关内容、图片为项目示意表现，仅供参考。最终以政府 有关部门批准的文件、图则为准。经政府批准的详细规划已在销售现场公示， 敬请查看。四、本资料（或广告）对项目的周围道路规划、环境、交通、公共设施、各种产 品及文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了任何承诺。五、本资料（或广告）为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的商品 房买卖合同为准。六、本资料 年 月 日启用， 相关内容如有更新， 请以最新资料内容为准。 （报纸平面广告可不上此条）专项策划活动管理规程第一章 专项策划活动管理的目的和职责

49、第一条 专项策划活动管理的目的明确专项策划活动的工作流程和要求， 做好活动策划工作，为项目销售和提 升品牌知名度提供支持。第二条专项策划活动管理的职责公司营销策划中心负责编制专项策划活动方案并组织实施；进行专项策划活动总结并提交公司。第二章专项策划活动管理的流程第一条房交会一、公司营销策划中心收到房交会邀请函后， 应根据项目工程、销售情况及房交 会影响情况，拟定房交会参展请示报告，报告应包括展会情况、参展主 题、预计展位面积和费用等内容，经公司分管领导、公司总经理确认后，报 集团审批。二、公司营销策划中心进行展位（抽签）确认工作，选择合格的展位设计和制作 单位，制订房交会展示方案。房交会展示方

50、案经公司分管领导、公司 总经理确认后，报集团审批。三、根据房交会展示方案，公司营销策划中心组织展板设计，展板的设计和 制作管理参见营销策划品质控制规程。四、公司营销策划中心组织布展公司、 广告策划服务公司进行展位的现场布展工 作，召开“参展期间工作分工及协调会”并形成会议纪要，协调安排现场问 题，以确保在组委会要求时间内完成布置工作并达到预期布展效果。参展期 间工作分工及协调会议内容应包括：（一） 展位情况介绍：包括展位区域位置、展板内容、储存空间、参展时间等；（二） 确认资料发放数量和控制；（三） 确认销售人员统一说辞以及回应记者采访姿态；（四） 确认参展期间各项工作分工，包括参展、市场调查

51、和投诉处理等；（五） 指定参展期间总负责人，处理相应突发事件；（六）确认参展期间需注意事项。五、公司营销策划中心组织对参展营销人员进行统一培训，包括“礼仪培训”和 “产品培训”。房交会期间的销售管理工作按销售管理控制程序和案 场管理手册的有关要求执行。六、房交会期间，公司营销策划中心应做好市场调查工作，对各参展楼盘、特别 是可比楼盘或竞争楼盘进行详细了解， 对各类型楼盘供应量、 销售情况、 营 销手段等进行分析。七、房交会结束后， 公司营销策划中心组织布展公司或广告策划服务公司进行展 位的撤展工作，撤展时应在最大程度上考虑对各种物料的回收利用。八、房交会结束后 20 天内，公司营销策划中心应完

52、成房交会参展情况总结 和房交会市场调查报告 ，经营销策划中心总监确认后，报公司备案。第二条 客户联谊会、产品说明会、交房晚会等促销活动一、举办客户联谊会、产品说明会、交房晚会等各类促销活动前，公司营销策划 部应组织编制专项策划活动方案 ，明确活动的目的、活动人员、设施配 置、场地布置和离场方案、预期效果、预计费用等，活动中所用物料应尽量 考虑回收和再次利用。二、专项策划活动方案经公司分管领导、公司总经理确认后，报集团审批。三、专项策划活动方案获批准后，由公司营销策划中心选择合适的供方组织 开展活动，并于活动结合后编写专项策划活动总结报告 ，经营销策划中 心总监确认，报公司备案。第三条 各类与营

53、销有关的评奖、赞助活动 一、公司在组织参加与营销有关的评奖、赞助活动前，应拟写活动请示报告 ， 明确参与活动的意义和经费预算。二、活动请示报告经公司分管领导、公司总经理确认后，报集团审批。营销标识系统管理规程第一章 营销标识系统管理的目的和职责第一条 营销标识系统管理的目的明确项目案名、 LOGO 、主广告语、推广主画面及项目 VI 管理手册的 管理要求，树立良好的公司形象，提升品牌知名度。第二条 营销标识系统管理的职责 公司营销策划中心负责组织编制 项目命名（组团命名）方案、项目 LOGO 、 主广告语、推广主画面备选方案以及项目 VI 管理手册。第二章 营销标识系统管理的工作规程第一条 确

54、定项目案名 公司营销策划中心应在开工前编制项目命名（组团命名）方案 。一、项目命名（组团命名）方案应体现以下特性内容：（一）品牌的整体性、 连贯性和扩张性： 原则上要求新开发楼盘案名必须加品牌 前缀，如“新泓信宁乡项目”（二） 项目类型：别墅、公寓、商用物业等；（三） 楼盘定位的档次（品味） ；（四）地方文化的协调性，地方方言的差异性；（五） 新颖性、识别性、主题性；（六） 美好的寓意和谐音。二、项目案名的命名技巧主要有：（一）以动物、花卉名称命名；（二）根据人名、地名命名；（三）以具有感情色彩的吉祥词或褒义词命名；（四）以组合的词语命名；（五）以外文音译命名；（六）以社会流行语汇命名； 项目

55、命名（组团命名）方案经公司分管领导、公司总经理审核，报集团审批 后，由公司发文予以明确，同时报当地地名办批准。第二条 确定项目 LOGO 、主广告语、推广主画面一、项目案名确定后， 公司营销策划中心应督促广告策划服务公司于二周内提交 项目 LOGO 、主广告语、推广主画面备选方案。二、项目 LOGO 、主广告语、推广主画面经公司分管领导、公司总经理确认后， 报集团审批。第三条 编制项目 VI 管理手册公司营销策划中心根据集团对项目 LOGO 、主广告语、推广主画面的审批意 见，委托广告策划服务公司设计项目 VI 管理手册。项目 VI 管理手册应包括以下内容要素：（一）项目 LOGO 基本要素1

56、、名称2、标志3、标准色4、标准字体（二）延展及运用部分1、工地环境包装视觉：建筑物主体工地围墙工地广告牌主路网及参观路线环境绿化2、营销展示中心包装设计室内外展示设计功能分区提示 大门横眉与形象墙设计 台面与展板设计 销售人员服装设计提示 销售用品系列设计 销售展示中心与示范单位导视牌、说明牌设计 车体包装设计3、园区标识系统包装设计4、公司及物业管理系统包装设计办公功能导视系统设计物业管理导视系统设计项目 VI 管理手册经公司分管领导、公司总经理确认后，报集团审批。销售价格管理规程第一章 销售价格管理的目的和职责第一条 销售价格管理的目的为确保房屋销售价格合理、受控，特制订本规程。第二条销

57、售价格管理的职责一、公司营销策划中心负责组织市场调查， 提出房屋定价或价格调整建议，编制 相关定价和价格调整文件。二、公司总经理负责对相关定价文件的内部确认，并批准发布售价文件。第二章 销售价格管理的流程第一条价格方案的制定一、新项目开盘销售前二个月前，营销策划中心应组织详尽的市场调查， 主要内 容应包括：（一） 区域房地产市场概况；（二） 竞争楼盘价格策略（起价、均价、层差价、朝向差价、折扣价、内部认购 价、正式发售价及各个时期的付款方式和其他优惠措施，以及价格调整、 销控方式、策略等）；（三） 同类楼盘二手房市场挂牌成交情况；（四） 意向客户跟踪分析。二、财务管理中心、成本控制中心在定价前

58、应做好本项目楼盘的成本预算分析工 作，编制项目成本预算分析报告，经公司分管领导、公司总经理审核后， 报集团审批。三、营销策划中心结合市场调查分析和项目成本预算分析，拟定项目定价建议报告。项目定价建议报告的主要内容应包括：（一） 区域经济发展概况；（二） 区域房地产市场概况；（三） 市场重点楼盘及竞争楼盘介绍，重点突出其价格策略及销售情况分析（价 格策略中应具体分析起价、均价、价格系数、折扣价、内部认购价、成交价 及各个时期的付款方式和其它优惠措施，同时了解价格调整、销控方式、价 格策略等；销售情况分析应具体分析各时期不同物业类型、不同位置、不同 户型、不同楼层、不同价格房源的销售去化情况）；（

59、四） 同类楼盘二手房市场挂牌价、成交价及成交情况；（五） 意向客户跟踪分析，重点突出意向客户的房源需求与推售房源的对比关系；（六） 项目优劣势分析及推售房源情况介绍；（七） 策略性定价目标；（八） 定价建议及说明（含：成本评估；根据项目实际情况和营销策略要求，选 定定价方法；根据选定的定价方法，确定项目的基准价格；根据各单元房 屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整；根据市场价格调整，确定销售价格；价格调整、销控方式及策略建议等内容）；（九） 经审批的项目成本预算分析报告应作为报告附件。第二条 价格方案的评审、审核和审批一、营销策划中心负责组织相关人员对项目定价建议报告进行评审

60、，并根据 评审意见进行修订。评审时应着重关注：（一） 市场调查分析、定价策略是否准确；（二） 定价方式、定价建议是否科学、合理、可行；（三） 价格调整、销控方式及策略是否科学、合理、可行。二、项目每次开盘的项目定价建议报告经公司分管领导、公司总经理审核后， 报集团审批。第三条 价格方案的调整一、项目开盘销售后，公司营销策划中心应随时关注项目销售态势、市场需求、 房地产行业销售前景，根据项目工程进度、销售进度，及时提出价格调整 建议报告。二、价格调整建议报告经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批。三、超过正常优惠幅度、涉及价格实质性调整的优惠活动，应视作价格调整，按 相应流程实施报审。第四