房地产项目停车库方式专项研究报告-34PPT (1)

1、 20072007年年3 3月月*集团地产新项目集团地产新项目停车库方式专项研究报告停车库方式专项研究报告o一、本项目定位与停车设施要求一、本项目定位与停车设施要求o二、本项目可供选择的停车库方式二、本项目可供选择的停车库方式 o三、停车库建筑设计方案的对比分析三、停车库建筑设计方案的对比分析o四、停车库建设成本的对比四、停车库建设成本的对比 o五、停车库营运成本的对比五、停车库营运成本的对比 o六、停车位经济效益产出的对比六、停车位经济效益产出的对比o总结总结 目目 录录一、本项目定位与停车设施要求一、本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求（a a）豪宅产品

2、定位）豪宅产品定位: :国际知名的江景超高层豪宅社区，CBD配套的标志性 住宅物业 集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。 1 1、本项目的市场定位与停车数量的要求、本项目的市场定位与停车数量的要求: :（b b）销售对象的用车需求）销售对象的用车需求: :根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般 这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上 。（c c）户数与相匹配的车位比例：）户数与相匹配的车位比例：按照销售对象的用车需求，则业主的车位 比应在1：2以上为宜。（d d）商业及访客备用车位数量）商业及访客备用车位数量: :本项目一共约554户，商业体量相对较小， 因此主要考虑访客车位，

3、访客车位比应在1个/8户。本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求2 2、停车方式的要求、停车方式的要求: :停车方式的总要求：停车方式的总要求： 有利于提升项目的形象和档次， 给予业主以尊贵服务的享受。 p 考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性；p 考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在 地下；p 车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全 ；p 停车方式的选择，应具有较高的存车取车的效率，存取方便；p 车库设计应特别突出专用性，例如占位器的设计；p 车库设计应注意满足特殊尺寸车辆的停放要求，但特殊车位应 限制数量；p 车库的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份

4、。 本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求3 3、停车位经济效益的产出要求、停车位经济效益的产出要求 （a a）单个车位销售价值）单个车位销售价值: :参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售 价约在20万/个以上。（b b）本项目车位销售预期效益）本项目车位销售预期效益: :车位总数：1178个可售车位：1178-554/8=1108（按照每8户一个访客车位计算）单价：20万/1个（预计均值）则：本项目车位销售预期效益=1108200000= 221，600，000元（人民币）考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按照60%的销售率则车库总售价为221，600，

5、00060%= 132，960，000元（人民币）本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求（c c）政府关于车位产权的界定标准）政府关于车位产权的界定标准p 如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约 定的话就属于全体业主；p 如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；p 如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；p 如果是改造车位(库)，也属于全体业主。p 采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用 长期租用的方式。本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求4 4、停车库投入使用后的营运要求：、停车库投入使用后的营运要求： （a a）物

6、业管理要求）物业管理要求: :根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物业管理服务。可以考虑聘请国际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。物业管理服务具体到停车库问题上，要求：p 确保汽车和车主的安全性；p 存取车的效率性；p 服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。（b b）维护费用的控制）维护费用的控制: :维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。机械停车库每个车位的维护费用为50元/年，包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/366*834=114元/天二、本项目可供选择的停车库方式二、本项目可供选择的停车库方式 本项目可供选择的停车库方

7、式本项目可供选择的停车库方式1 1、通道式地下停车库、通道式地下停车库: :传统地下停车库形式，目前在广州采用 此方式的豪宅楼盘（观园国际、誉峰、金海湾等)。项目名称项目名称车位个数车位个数地下层数地下层数住宅车位比住宅车位比车位售价车位售价观园国际58831：1.520万誉峰8422 1：1.5 25万-30万金海湾5003 1：1.520万本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:自动化程度高；可实现全封闭无人停车；停 车量大；减少车库内车道设置，节省用地面积及空间； 可节省部分土建造价。 机械停车库的类型:a.a.简易升降类、升降横移类简易升降类

8、、升降横移类：这些是机械车库最初级的产品，也是目前机械车库的主打产品。该设备特点是造价低（2万/车位），自动化程度不高，每个车位都须有专人操作，故障率高、事故率也高，此类设备不适合用在本项目中 ；本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:b.b.垂直循环、多层循环和平面循环：垂直循环、多层循环和平面循环：此类产品特点是地方空间利用率高、造价也高（6万/车位），平时运转时耗电高，故障率也高，但取（存）车效率较低，以多层循环式为例，取一部车几乎所有的车位都须随着转轮移动，取一部车几乎要一度电，而且取一部车时间还需4-5分钟，所以这类型号的设备也不适合本项目

9、的要求；c.c.塔库塔库:一般是在没办法的情况下采用的一种停车形式。它是以高耸空间的形态展现在人们面前的，它空间利用率很高，通常可以在仅有三个车位的地面上建25层（50个车位）到30层（60个车位）高的车库。这种车库造价高，对防震及防风的要求也高，这种形式的塔库在广深地区用得最好的是深圳中国银行金融大厦项目。它是一家韩国公司产品，从1998年使用至今基本正常，基本能满足银行职员们的上下班存取的要求，但这种形式的车库对本项目来说仍然是不合适的； 本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:d.d.巷道堆垛式巷道堆垛式：该种车库造价属中低档，其适用的地方是若

10、采用塔库则嫌地方不够高（比如仅有8-9层），用平面往复式则嫌不够长（比如长仅20米左右）。一般来说，一套巷道堆垛系统有效搬运存取的车辆在40部以内比较合理。该种设备在中国大陆仓储式设备中曾较多地被采用，从使用效果来看，基本上是失败的，主要原因一是存取车效率低；二是故障率高，有大约20%的使用方在投入使用后不断地维修又不断地出现故障的情况下，已灰心地放弃了维修，从而也停止了使用。 本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:e.e.平面往复式（也称平面移动类平面往复式（也称平面移动类）：该设备造价属中上档（5万/车位），是在克服和改进了上述设备种种缺陷毛病

11、的基础上发展起来的。该种形式的设备在日本、韩国是在淘汰了第一代升降横移类产品，又逐渐淘汰第二代多层循环和巷道堆垛式产品基础上发展起来的。它以运行平稳流畅、噪音低、故障率低而被日本、韩国所使用。如果运用在本项目上，需要和通道式停车库相结合使用，这样可以不用增加首层汽车出入口的数量，保证首层的商业利用价值，同时减小停、取车高峰时在首层出入口处的“颈瓶”现象（国家行业标准中对于平面往复式停车库的单辆车进出库所需时间尚未作有关规定，但基本要求应当不能出现存取车排队的现象）。三、停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式

12、地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读(a)首层地下车库出入口布置（首层总平面图）采用通道式停车库,需设置3个首层汽车出入口。分别分布在地块北入口、地块东入口及地块3#楼宇与4#楼宇之间.停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读采用通道式停车库，-1层地下室建筑面积为：20904平方米，可设置普通车位349个，子车位:23个. （b)负一层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-1层平面图）停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式

13、地下停车库设计方案的解读(c)负二层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-2层平面图）采用通道式停车库，-2层地下室建筑面积为：21560平方米，可设置普通车位419个，子车位：38个.停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析(d)负三层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-3层平面图）采用通道式停车库，-3层地下室建筑面积为：9100平方米，可设置普通车位142个，子车位：14个. 剩余空间可满足增加1个车位的面积。1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案

14、的解读、通道式地下停车库设计方案的解读(e)地下车库的建筑层高与下挖深度（地下车库剖面图）采用通道式停车库，需设置3层地下室，负一层层高4.2米，负二层层高3.8米，负三层层高3.8米，地下室埋深约为12米。 停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读小结小结：采用通道式停车库,现设计方案可实现的停车总数为985个，其中正常车位910个,子车位75个。距离1178个目标车位数量的差距为193个，由于差距不大，可通过加大负三层地下室范围增加车位数量。采用通道式地下停车库优点有：汽车出入口数量要求少；住户停取车方便

15、，特别是在上下班高峰期时，相对于机械车库没有排队等候的时间；同时不会因为发生机械故障，造成业主无法取车；可以满足特殊尺寸的车辆停放。采用通道式地下停车库的不足是不能最大化的利用建筑空间，单个车库所占空间过大,停放车数量有限。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读 (a)首层机械停车库出入口布置（首层总平面图）本方案采用的是平面往复式机械停车库与通道式停车库相结合的方式。需设置16个汽车升降出入口,如果出入口设在首层则需要16个升降出入口，因此，在不影响首层功能的前提下，停车库出入口同通道式出入口相同，16个汽

16、车升降口分五组需设置在负一层地下室。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读 (b)机械停车库车位分布、停车数量停车面积（机械停车库-1层平面图）汽车需要由正常的地下室坡道入口驶入负一层，再通过汽车升降出入口分流入库。 16个汽车升降分五组设置在负一层地下室. 因此负一层地下室保留了通道式停车库，可设置非机械停车位306个。 停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读 (c)机械停车库车位分布、停车数量停车面积（机械停车库-2层平

17、面图）负二层地下室分三部分设置机械停车库，剩余部分保留通道式停车库，可设置机械停车位834个，非机械停车位38个。 停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读 (d)机械停车库的建筑层高与下挖深度 （机械停车库剖面图）采用机械停车库，需设置2层地下室，负一层层高3.2米，负二层层高6.7米，地下室埋深约需要11米。 停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读 小结小结: :采用机械停车库和通道式停车库相结合,现设计方案可实现的停车总

18、数为：1178个，其中机械停车位834个,非机械停车位344个。采用了机械停车库能有效满足目标车位数量的要求，提高了车库建筑空间的利用率。但同时也存在一些缺陷：需要在首层设置多个汽车出入口和多条通行道路；高峰时车库局部的“颈瓶”现象，机械连续存、取车时造成后面车主等候时间过长（按国家有关部门规定，机械车库的清库时间为120分钟）；发生机械故障时如何处理，是否具备应急措施（现有产品中很多不具备应急措施）；无法满足特殊尺寸车辆停放要求。四、停车库建设成本的对比四、停车库建设成本的对比停车库建设成本的对比停车库建设成本的对比停车库方式停车库方式地库土建总造价地库土建总造价（万元）（万元）机械车库总造

19、价机械车库总造价（万元）（万元）车库地坪涂料车库地坪涂料（万元）（万元） 总价总价 （万元）（万元）传统通道式传统通道式地下停车库地下停车库1382013820（1688416884）200200 14020 14020 （1708417084）平面往复式平面往复式机械停车库机械停车库12896.5012896.5041704170126.12126.12万元万元 1719317193备注备注834834车位车位5 5万元万元/ /车位车位=4170=4170万元万元五、停车库营运成本的对比五、停车库营运成本的对比停车库营运成本的对比停车库营运成本的对比供电总负供电总负荷：约550KW可能的每

20、天运行负荷量为：550KW*12小时*0.2（使用率）=1320度电费，按1元/度计费，也就是1320元/天；机械停车库运营成本机械停车库运营成本: :维护费用：维护费用：50元/年车位包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/365*834=114元/天设备更新周期及费用：设备更新周期及费用：机械车库的设计寿命基本按30年考虑更新时主要是电器及活动机械，刚架等可以不用更换，费用约为造价的1/4，按目前经济估算为：4170*1/4=1042.5万元/30年地下通道式停车库运营成本地下通道式停车库运营成本: :日常管理费用和基本维护费用：700元/天（机械停车库也需要此部分费用）备注：以上数据由厂家根据本项目的设计方案提供。六、停车位经济效益产出的对比分析六、停车位经济效益产出的对比分析停车位经济效益产出的对比停车位经济效益产出的对比 停车方式停车方式 车位数量车位数量车位单价（万元车位单价（万元/ /位）位）销售总价（万元）