第二章土地权属调查

1、1第二章 土地权属调查l第一节第一节 土地权属土地权属l第二节第二节 土地的划分与编号土地的划分与编号l第三节第三节 土地所有权调查土地所有权调查l第四节第四节 城镇土地使用权调查城镇土地使用权调查2第一节第一节 土地权属土地权属1土地权属概念：土地权属是指土地土地权属概念：土地权属是指土地产权产权的的归属归属，是存在于土地之中的排他性完全权利，是存在于土地之中的排他性完全权利。2土地权属内容：包括土地所有权、土地使土地权属内容：包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。权、地役权等多项权利。33土地所有权土地所有权

2、l土地所有权是土地所有制在法律上的表土地所有权是土地所有制在法律上的表现，是指土地所有者在法律规定的范围现，是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分内对土地拥有占有、使用、收益和处分的的权利权利，包括与土地相连的生产物、建，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的筑物的占有、支配、使用的权利权利。土地。土地所有者除上述权利外，同时有对土地的所有者除上述权利外，同时有对土地的合理利用、改良、保护、防止土地污染、合理利用、改良、保护、防止土地污染、防止荒芜的防止荒芜的义务义务。4建国后，土地制度发展概况建国后，土地制度发展概况l(1) 建国初建国初1957年，建立

3、了年，建立了土地国有土地国有和和农民劳动者私有农民劳动者私有并存的土地所有权关系；并存的土地所有权关系；l(2) 1958年年1978年，建立了年，建立了土地全民所土地全民所有有和和农村劳动群众农村劳动群众(农业社、人民公社农业社、人民公社)集体所有集体所有并存的土地所有权关系；并存的土地所有权关系；l(3) 1978年以后，我国城乡进行了经济体年以后，我国城乡进行了经济体制改革，建立了制改革，建立了土地全民所有土地全民所有、农村集农村集体所有体所有的所有制关系，同时，确立了国的所有制关系，同时，确立了国家、集体、个人使用和农民以户承包使家、集体、个人使用和农民以户承包使用的用的所有权与使用权

4、分离所有权与使用权分离的土地使用制的土地使用制度。度。54土地使用权土地使用权l概念：土地使用权，是指依照法律对土概念：土地使用权，是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。权利。l5土地权属主（以下简称权属主，也可土地权属主（以下简称权属主，也可称作权利人）称作权利人）l所谓权属主是指具有土地所有权的单位所谓权属主是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。和土地使用权的单位或个人。66我国土地权属的性质我国土地权属的性质l1)所有权所有权l在我国，土地所有权实行社会主义公有在我国，土地所有权实行社会主义公有制，即国家所有和农民集体所有。

5、制，即国家所有和农民集体所有。l城市市区的土地属于国家所有，农村和城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地所有权受国家法律的保护。有。土地所有权受国家法律的保护。76我国土地权属的性质我国土地权属的性质l2)使用权使用权l在我国，根据土地法律的规定，政府、企业、在我国，根据土地法律的规定，政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织、以及其它团体、学校、农村集体经济组织、以及其它企事业单位和公民

6、，根据法律的规定并经有企事业单位和公民，根据法律的规定并经有关单位批准，可以有偿或无偿使用国有土地关单位批准，可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。或集体土地。l依照法律规定的各种形式的农村集体经济组依照法律规定的各种形式的农村集体经济组织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单位，农民个人等可以使用集体所有的土地位，农民个人等可以使用集体所有的土地86.我国土地权属的性质所有权我国土地权属的性质所有权所有权主客体分析所有权主客体分析国国有有土土 地地主体主体中华人民共和国中华人民共和国客体客体城市市区的土地城市市区的土地农村和城市郊区中农村和城市郊区中依法属

7、于国家所有依法属于国家所有的土地的土地未划定为集体所有未划定为集体所有的土地的土地96.我国土地权属的性质我国土地权属的性质所有权主客体分析主体主体客体客体w农民集体经济组织农民集体经济组织依法管辖的土地依法管辖的土地w包括宅基地包括宅基地自留地、自留山等自留地、自留山等w各种农民集体经济组织各种农民集体经济组织集体集体所有所有土地土地106.我国土地权属的性质我国土地权属的性质国有土地国有土地使用权单位使用权单位国有国有土地土地使使用用权权单单位位w农农 村村w集体经济组织集体经济组织国家机关国家机关企事业单位企事业单位个人个人“三资三资”企业企业社会团体社会团体116.我国土地权属的性质我

8、国土地权属的性质集体土地集体土地使用权单位使用权单位集集体体土土地地w各种形式的农村各种形式的农村集体经济组织集体经济组织使使用用权权单单位位w乡、镇企事业单乡、镇企事业单位，农民个人位，农民个人127.土地证书是土地权属的法律凭证。土地证书是土地权属的法律凭证。l包括土地所有权证书、土地使用权证书和他包括土地所有权证书、土地使用权证书和他项权利证书。项权利证书。lA集体所有的土地，由集体所有的土地，由县级以上人民政府县级以上人民政府登登记造册，核发土地权利证书，确认所有权和记造册，核发土地权利证书，确认所有权和使用权。使用权。lB单位和个人依法使用的国有土地，由县级单位和个人依法使用的国有土

9、地，由县级以上人民政府登记造册，核发土地使用权证以上人民政府登记造册，核发土地使用权证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确定。lC确认林地、草原的所有权或者使用权，确确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。法、草原法和渔业法的有关规定办理。13二、土地权属的确认方式二、土地权属的确认方式l土地权属调查的主要工作是土地权属调查的主要工作是对土地权属的确对土地权属的确认认

10、。l1概念：概念：所谓土地权属的确认所谓土地权属的确认(简称简称确权确权)是是指依照法律，由当地政府授权，在土地管理指依照法律，由当地政府授权，在土地管理部门的主持下，由权属主部门的主持下，由权属主(或授权指界人或授权指界人)、相、相邻土地权属主邻土地权属主(或授权指界人或授权指界人)、地籍调查员和、地籍调查员和其他必要人员参加的集体对土地权属的认定，其他必要人员参加的集体对土地权属的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、土地包括土地所有权和土地使用权的性质、土地权属类别、权属主及其身份、土地位置等的权属类别、权属主及其身份、土地位置等的确认。确认。142确认方式：确认方式：(1) 文件确认

11、文件确认 它是根据权属主所出示并被现行它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的各种文件来确定土地使用权或所法律所认可的各种文件来确定土地使用权或所有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定手段，城镇土地使用权的确认大多用此方法。手段，城镇土地使用权的确认大多用此方法。(2) 惯用确认惯用确认 这是基于解放后长期未进行地籍这是基于解放后长期未进行地籍调查，而根据若干年以来没有争议的惯用土地调查，而根据若干年以来没有争议的惯用土地边界而进行认定的一种方法，是一种非规范化边界而进行认定的一种方法，是一种非规范化的认定手段，主要适用于农村和城市郊区。在的认定手段，

12、主要适用于农村和城市郊区。在使用这种认定方法时，为防止错误发生，要注使用这种认定方法时，为防止错误发生，要注意以下几点：一是不违背现行政策，二是尊重意以下几点：一是不违背现行政策，二是尊重历史，实事求是，三是注意四邻认可和旁证。历史，实事求是，三是注意四邻认可和旁证。152确认方式：确认方式：(3) 协商确认协商确认 当确权所需文件不详，或认识不当确权所需文件不详，或认识不一致时，本着团结、互谅的精神，在政府土地一致时，本着团结、互谅的精神，在政府土地管理部门的主持下，采用涉及土地各方协商的管理部门的主持下，采用涉及土地各方协商的原则进行认定。原则进行认定。(4) 仲裁确认仲裁确认 在有争议而

13、达不成协议的情况下在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出示有关文件而又互不相让的情况，双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下，由主管部门约定时间、地点，在几方都到下，由主管部门约定时间、地点，在几方都到场时，地籍管理部门依照有关规定，充分听取场时，地籍管理部门依照有关规定，充分听取土地权属各方的申述，实事求是地、合理地进土地权属各方的申述，实事求是地、合理地进行裁决，不服从裁决者，可以向法院申诉，用行裁决，不服从裁决者，可以向法院申诉，用法律程序解决之。法律程序解决之。16三、土地权属的确认l1.农村土地所有权和使用权的确认农村土地所有权和使用权的确认 -多种方式结合使用多种方式结合使用2

14、.城市土地使用权的确认城市土地使用权的确认(1) 单位用地红线图单位用地红线图 (2) 地产使用证地产使用证(3) 土地使用合同书和协议书土地使用合同书和协议书 (4) 征征(拨拨)地批准书和合同书地批准书和合同书 (5) 有偿使用合同书有偿使用合同书(协议书协议书)和国有土地使用证书和国有土地使用证书 (6) 城市住宅用地确权的文件城市住宅用地确权的文件173.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l铁路、公路各权属单元所使用的土地，铁路、公路各权属单元所使用的土地，其所有权属国家，使用权归各系统。其所有权属国家，使用权归各系统。l(1) 铁路铁路l我国的铁路用地，一部分是解放

15、时接收我国的铁路用地，一部分是解放时接收的铁路路基地产，其余是解放后征地新的铁路路基地产，其余是解放后征地新建的。前者如契据资料完整的话，按有建的。前者如契据资料完整的话，按有关规定划定界址。后者在建设铁路时已关规定划定界址。后者在建设铁路时已进行过征地或拨地，按有关文件和协议进行过征地或拨地，按有关文件和协议确权。铁路两侧有用地界桩者，以界桩确权。铁路两侧有用地界桩者，以界桩为界确权。为界确权。183.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l对无据可查的，按惯用确认方式进行确对无据可查的，按惯用确认方式进行确权。当无界线资料时，铁路两侧的护路权。当无界线资料时，铁路两侧的护路带

16、是确权问题的关键。在这带状区域内，带是确权问题的关键。在这带状区域内，或是植树护堤，或有附近群众种庄稼，或是植树护堤，或有附近群众种庄稼，也可能是凹凸不平的土坑，应按铁路管也可能是凹凸不平的土坑，应按铁路管理的有关确定护路带的宽度，从而划定理的有关确定护路带的宽度，从而划定铁路用地的界线。铁路用地的界线。193.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l解放初或解放前建成的铁路，路堤高在解放初或解放前建成的铁路，路堤高在3m以以下者，双轨线自线路中心起，两旁各占下者，双轨线自线路中心起，两旁各占30m；单轨线自线路中心起各占单轨线自线路中心起各占20m；铁路大桥头两；铁路大桥头两旁

17、各占旁各占60m。1957年以后建设的铁路，两侧护年以后建设的铁路，两侧护路带按如下规定：路带按如下规定：l路堤路堤 堤高小于堤高小于3m的的 每侧距线路中心的宽每侧距线路中心的宽度度12-15m；l堤高堤高 3-6m的的 每侧距线路中心的宽度每侧距线路中心的宽度15-20m；l堤高堤高 6-12m的的 每侧距线路中心的宽度每侧距线路中心的宽度20-30m；l大于大于12m或特殊路段或特殊路段 每侧距线路中心的宽度每侧距线路中心的宽度按设计需要确定。按设计需要确定。203.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l路堑路堑 堤堑高小于堤堑高小于3m的的 每侧距线路中每侧距线路中心的

18、宽度心的宽度16-18m；l堤堑高堤堑高 3-6m的的 每侧距线路中心的宽每侧距线路中心的宽度度18-23m；l堤堑高堤堑高 6-12rn的的 每侧距线路中心的宽每侧距线路中心的宽度度23-32m；l大于大于12m或特殊路段或特殊路段 每侧距线路中心每侧距线路中心的宽度按设计需要确定。的宽度按设计需要确定。213.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l（2）公路：本节所指的公路，即高速公路和）公路：本节所指的公路，即高速公路和国道、省道的一、二级公路。低等级公路按国道、省道的一、二级公路。低等级公路按公路所在地的征地和用地有关文件确权。公路所在地的征地和用地有关文件确权。l当国

19、道和省道在修建后或土地利用现状调查当国道和省道在修建后或土地利用现状调查中已埋设界桩的，以界桩所示的范围确权。中已埋设界桩的，以界桩所示的范围确权。当没有界桩时，按公路设计标准和征地协议当没有界桩时，按公路设计标准和征地协议书确权，即公路路堤两侧自护坡道和排水沟书确权，即公路路堤两侧自护坡道和排水沟内外边缘起外扩内外边缘起外扩lm，公路路堑处自坡顶截水，公路路堑处自坡顶截水沟外边缘向外扩沟外边缘向外扩lm；在路堤处无排水沟的；在路堤处无排水沟的,自自路堤坡脚起向外各留路堤坡脚起向外各留3m作为保护路基之用。作为保护路基之用。224.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l(1) 军队

20、用地军队用地l 解放时，军队接管的伪军政系统的解放时，军队接管的伪军政系统的房地产部队一直占用的，按规定确认为房地产部队一直占用的，按规定确认为军产。军产。l 划拨给军队使用，或军队与地方互划拨给军队使用，或军队与地方互相无偿占用，都办过手续，有据可查的，相无偿占用，都办过手续，有据可查的，应予确权。应予确权。l 经上级批准，与地方协商同意军队经上级批准，与地方协商同意军队占用的土地，应予确权。占用的土地，应予确权。234.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l2) 三资企业三资企业l三资企业凡以法定手续取得的土地使用三资企业凡以法定手续取得的土地使用权，经登记发证，在有效期内，应

21、予确权，经登记发证，在有效期内，应予确权。若取得使用权后，两年内不投入开权。若取得使用权后，两年内不投入开发，不使用该土地者，或企业破产、停发，不使用该土地者，或企业破产、停产、解散者，或使用权到期而没有办理产、解散者，或使用权到期而没有办理延期使用土地者，不予确权。延期使用土地者，不予确权。l华侨和港澳、台胞投资办企业，除按国华侨和港澳、台胞投资办企业，除按国家规定享受优惠政策外，经政府批准办家规定享受优惠政策外，经政府批准办理了土地有偿使用手续者，应对其土地理了土地有偿使用手续者，应对其土地使用权予以确认。使用权予以确认。244.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l(3) 风

22、景名胜区风景名胜区l根据政府主管部门对风景名胜区的根据政府主管部门对风景名胜区的审批范围审批范围(包括必要的保护地带包括必要的保护地带)埋设埋设界标界标,对其土地使用权予以确认。对其土地使用权予以确认。254.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l(4) 水利设施水利设施l水利设施是指水利工程建筑(电站厂房、灌溉工程、挡水、泄洪、引水建筑等)、水库辖区范围(移民线或土地征购线以下)、河道堤防及两侧护堤地、渠道及两侧护堤地等。应根据上级审批的征地和土地使用范围，经权属主双方指界，埋设界标，确认土地使用权。26第二节第二节 土地的划分与编号土地的划分与编号l一、土地的划分l土地划分土地

23、划分是指为满足土地管理工作的需是指为满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国情，考虑到便于管理，划分根据我国国情，考虑到便于管理，划分的空间层次应紧紧与行政管理系统相吻的空间层次应紧紧与行政管理系统相吻合。合。l1.城镇地区土地划分城镇地区土地划分l省省市市区区街道街道街坊街坊宗地。宗地。27一、土地的划分l2.农村地区土地划分农村地区土地划分l 省省县县(县级市县级市)乡乡(镇镇)村村宗地宗地地块。地块。l3.地籍区和地籍子区地籍区和地籍子区l 实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇，实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于

24、街坊或行政村。地籍子区相当于街坊或行政村。28二、地块与宗地的定义l1.地块的定义和特征地块的定义和特征l地块是指一个连续的区域，并可辨认出唯一同类属性的最小土地的空间区域。l(1) 地块是一个“最小土地的空间区域”，表明了地块在空间上的连续。l(2) 地块的空间位置固定，边界明确。l(3) “同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合，即可以采用土地的权利、质量、利用类别等中的一个属性或几个属性的组合作为“同类属性”来标识一个地块的具体空间位置。29二、地块与宗地的定义l2.宗地的概念和内涵l（1）宗地的概念：l是指由权属界线封闭的独立权属地段，它具有固定的位置和明确的边界，并可

25、同时辨认出确定的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素。l（2）宗地具体的内涵如下：l(1) 宗地是一个“最小地块”.表明了宗地在空间上的连续。l(2) 宗地的空间位置是固定的,边界是明确的.。l(3) 应同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为“同类属性”来标识宗地的空间位置。30三、宗地的划分l根据宗地的权属性质，可分为土地所有根据宗地的权属性质，可分为土地所有权宗地和土地使用权宗地。权宗地和土地使用权宗地。l在实际工作中，依照有关的法律法规，在实际工作中，依照有关的法律法规，一般只调查集体土地所有权宗地、集体一般只调查集体土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和

26、国有土地使用权宗地。土地使用权宗地和国有土地使用权宗地。311.宗地划分的基本原则宗地划分的基本原则l (1) 由一个权属主所使用的相连成片的用由一个权属主所使用的相连成片的用地范围划为一宗地，称独立宗；地范围划为一宗地，称独立宗；l(2) 如果同一个权属主使用不相连的两块如果同一个权属主使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的独立宗地；个以上的独立宗地；l(3) 如果一个地块由若干个权属主共同使如果一个地块由若干个权属主共同使用，实地又难以划分清楚各土地使用者用，实地又难以划分清楚各土地使用者的用地范围的，划为一宗地，称组合宗。的用地范围的

27、，划为一宗地，称组合宗。322.城镇独立宗地的划分城镇独立宗地的划分l在城镇，对一个权属主拥有的相连成片在城镇，对一个权属主拥有的相连成片的用地范围，遇下列情况之一可分割成的用地范围，遇下列情况之一可分割成多个独立宗地。多个独立宗地。l(1) 原宗地范围过大；原宗地范围过大；l(2) 土地使用权的来源不同，且能在实地土地使用权的来源不同，且能在实地划清其范围界线的；划清其范围界线的；l(3) 依土地用途不同自然分成若干宗地；依土地用途不同自然分成若干宗地；l(4) 以规划红线划出部分给其他单位或个以规划红线划出部分给其他单位或个人使用的；人使用的；332.城镇独立宗地的划分城镇独立宗地的划分l

28、(5) 宗地中部分房地产转让给其他单位或个人使用，宗地中部分房地产转让给其他单位或个人使用，且能在实地划清其用地界线的；且能在实地划清其用地界线的；l(6) 由于楼层数相差太大，且能在实地划清其范围由于楼层数相差太大，且能在实地划清其范围界线的；界线的；l(7) 建成区与未建成区建成区与未建成区(如住宅小区如住宅小区)之间能在实地之间能在实地划清其范围界线的；划清其范围界线的；l(8)用地价款不同用地价款不同,且能在实地划清其范围界线的；且能在实地划清其范围界线的；l(9)使用年期不同使用年期不同,且能在实地划清其范围界线的；且能在实地划清其范围界线的；l(10) 认为有必要分割成多宗地的其它

29、情况。认为有必要分割成多宗地的其它情况。343.农村和城市郊区的宗地划分农村和城市郊区的宗地划分l（1）在农村和城市郊区，依据宗地划分的基）在农村和城市郊区，依据宗地划分的基本原则，农村居民地内村民建房用地本原则，农村居民地内村民建房用地(宅基地宅基地)和其它建设用地，亦可按和其它建设用地，亦可按集体土地的使用权集体土地的使用权单单位的用地范围划分为宗地。位的用地范围划分为宗地。l（2）一个地块由几个集体土地所有者共同所）一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗；有，其间难以划清权属界线的，为共有宗；（3）如有需要，可在村民委员会或农业集体）如有需要，可在村民委员

30、会或农业集体经济组织，或乡经济组织，或乡(镇镇)农民集体经济组织等所管农民集体经济组织等所管辖的土地辖的土地范围内范围内，按，按土地利用现状分类标准土地利用现状分类标准的的二级类别二级类别直接划分宗地。直接划分宗地。355.城镇以外的国有土地使用权宗地的划分城镇以外的国有土地使用权宗地的划分l在城镇以外，铁路、公路、工矿企业、在城镇以外，铁路、公路、工矿企业、军队等用地，都是国有土地，这些国有军队等用地，都是国有土地，这些国有土地使用权界线大多与集体土地的所有土地使用权界线大多与集体土地的所有权界线重合，其宗地的划分方法与前述权界线重合，其宗地的划分方法与前述相同。相同。366.特殊宗地的划分

31、特殊宗地的划分l对有争议的土地对有争议的土地(简称简称争议地争议地，包括所有权与，包括所有权与所有权的争议，使用权与使用权争议所有权的争议，使用权与使用权争议)和无权和无权属主的空置土地属主的空置土地(简称简称间隙地，间隙地，包括所有权和包括所有权和使用权使用权)，以及辖区内的，以及辖区内的飞地飞地（俗称插花地，俗称插花地，包括所有权和使用权），均单独分宗。包括所有权和使用权），均单独分宗。l对对“争议地争议地”，调查区内的土地管理机关对，调查区内的土地管理机关对“争议地争议地”界线界线应进行准确的描述，并建立应进行准确的描述，并建立地地籍档案籍档案，并在档案上注明，并在档案上注明“争议地争议

32、地”，填写争，填写争议双方的议双方的权属主权属主名称。名称。“间隙地间隙地”的权属主填的权属主填写写“间隙地间隙地”，“飞地飞地”的权属主按实际使用的权属主按实际使用者填写。者填写。37 四、土地编号l1.城镇地区土地编号城镇地区土地编号l通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道下划分有街坊如果街道下划分有街坊(地籍子区地籍子区)就采用街道、就采用街道、街坊和宗地三级编号。地籍编号统一自西向东，街坊和宗地三级编号。地籍编号统一自西向东，从北到南，用阿拉伯数字从北到南，用阿拉伯数字“1”开始顺序编号。开始顺序编号。如如3(5)12，表示，表示 省省

33、市市区第区第3号号街道，第街道，第5街坊，第街坊，第12号宗地号宗地。地籍图上采用。地籍图上采用不同的字体和不同大小加以区分；而宗地号在不同的字体和不同大小加以区分；而宗地号在图上宗地内以分数形式表示，分子为宗地编号；图上宗地内以分数形式表示，分子为宗地编号；分母为地类号。分母为地类号。382.农村地区地籍编号农村地区地籍编号l农村应以乡农村应以乡(镇镇)、宗地和地块三级组成编、宗地和地块三级组成编号。其原则同上，如号。其原则同上，如24(5)表示表示省省县（县级市）县（县级市） 乡（镇）第乡（镇）第2行行政村第政村第4宗地第宗地第5地块。地块。l通常乡通常乡(镇镇)和宗地的编号在调查前已经编

34、和宗地的编号在调查前已经编好，调查时只编地块号，并及时填写在好，调查时只编地块号，并及时填写在相应的表册中。相应的表册中。l 3.其它的编号方法其它的编号方法39五、边界类型与边界系统l（一）边界类型（一）边界类型l行政边界：包括省界、县界、市界、区行政边界：包括省界、县界、市界、区界、乡镇界。界、乡镇界。l.地籍区和地籍子区边界：一般情况下，地籍区和地籍子区边界：一般情况下，地籍区对应街道或乡镇，地籍子区对应地籍区对应街道或乡镇，地籍子区对应街坊或村镇。也有任意划定的。街坊或村镇。也有任意划定的。l3.宗地边界：根据宗地划分方法而划分出宗地边界：根据宗地划分方法而划分出的地块界线。的地块界线

35、。l4.地块边界：在土地管理工作中划出的特地块边界：在土地管理工作中划出的特定地块的边界。定地块的边界。40（二）边界系统（二）边界系统l所谓所谓边界系统边界系统，就是人们或政府管理机构通常，就是人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般由普以某种方式所承认的界线存在形式。一般由普通边界和法律边界组成。通边界和法律边界组成。l1.普通边界普通边界：这种边界主要是依靠自然的或人：这种边界主要是依靠自然的或人造的边界要素，依据各地的普通规则，如行政造的边界要素，依据各地的普通规则，如行政区划的划拨政策，古老的文字契约区划的划拨政策，古老的文字契约(没有官方没有官方证明证明)等规则，

36、但没有精确的边界数据或有边等规则，但没有精确的边界数据或有边界数据界数据(如地形图等如地形图等)，又没有法律手续固定下，又没有法律手续固定下来，可供争议时裁决的一种边界系统。来，可供争议时裁决的一种边界系统。l2.法律边界法律边界：对人造的或自然的边界要素进行：对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，这样其边界就以法律的形式在实地固予承认，这样其边界就以法律的形式在实地固定下来了，这种边界就叫法律边界。定下来了，这种边界就叫法律边界。41六、土地权属界址的含义l土地权属界址包括界址线、界址点和界土地权属界址包括界址线、

37、界址点和界标。标。l所谓土地权属界址线（简称界址线）是所谓土地权属界址线（简称界址线）是指相邻宗地之间的分界线。指相邻宗地之间的分界线。l界址点是界址线的拐点，凡是界址线的界址点是界址线的拐点，凡是界址线的转折连接点都是界址点。转折连接点都是界址点。l界标是指在界址点上设置的标志。界标是指在界址点上设置的标志。42规程中的五种界标规程中的五种界标l 混凝土界址标桩混凝土界址标桩(地面埋设用地面埋设用)；l 石灰界址标桩石灰界址标桩(用于地面填设用于地面填设)；l 带铝帽的钢钉界址标桩带铝帽的钢钉界址标桩(在坚硬的地在坚硬的地面上打入埋设面上打入埋设)；l 带塑料套的钢棍界址标桩带塑料套的钢棍界

38、址标桩(在房、墙在房、墙角浇筑角浇筑)；l 喷漆界址标志喷漆界址标志(在墙上喷漆在墙上喷漆)。43第三节 土地所有权调查l土地权属调查是指以宗地为单位，对宗土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确认地的权利、位置等属性的调查和确认(土土地登记前具有法律意义的初步确认地登记前具有法律意义的初步确认)。土。土地所有权调查是指以土地所有权宗地为地所有权调查是指以土地所有权宗地为单位，对宗地的权利、位置等属性的调单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确认。查和确认。l在我国，土地所有权调查与土地利用现在我国，土地所有权调查与土地利用现状调查一起进行，同时也调查城镇以外状调查一起

39、进行，同时也调查城镇以外的国有土地使用权，如铁路、公路、工的国有土地使用权，如铁路、公路、工矿企业、军队等国有土地。矿企业、军队等国有土地。44一、调查内容l1.查清土地所有权宗地的查清土地所有权宗地的权属状况权属状况，包括宗地，包括宗地权属性质、权属来源和土地所有者名称等。权属性质、权属来源和土地所有者名称等。l2.查清城镇以外的国有土地使用权宗地的权属查清城镇以外的国有土地使用权宗地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间和土地使用者或所有者名称等。地时间和土地使用者或所有者名称等。l3.查清以上两种宗地的位置、界线、四至关系查清以上两种

40、宗地的位置、界线、四至关系等。等。l4.查清行政村界线查清行政村界线(相应级界线相应级界线)、村民小组界线、村民小组界线(相应级界线相应级界线)、乡、乡(镇镇)界线、区界线以及相关的界线、区界线以及相关的地理名称等。地理名称等。45二、调查的基本程序l1.拟订调查计划拟订调查计划 l2.物质方面准备物质方面准备 l3.调查底图的选择调查底图的选择l4.划分调查区划分调查区 l5.发放通知书发放通知书 l6.土地权属资料的收集、分析和处理土地权属资料的收集、分析和处理l7.实地调查实地调查 l8.资料整理资料整理 46在进行资料分析处理时，应作在进行资料分析处理时，应作好如下工作：好如下工作：l

41、（1）对于能完全确权的宗地，在小区调查的）对于能完全确权的宗地，在小区调查的底图上标绘出各宗地的范围线，并注记宗地的底图上标绘出各宗地的范围线，并注记宗地的预编号，及时建立地籍档案。否则按调查区将预编号，及时建立地籍档案。否则按调查区将宗地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致宗地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致圈定其位置，并注记宗地的预编号，以备实地圈定其位置，并注记宗地的预编号，以备实地调查。调查。l（2）对于不能根据资料确权的宗地，定为不）对于不能根据资料确权的宗地，定为不清楚的用地，按调查区将宗地资料分类，预编清楚的用地，按调查区将宗地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致圈定其位置，

42、并注记宗地号，在工作图上大致圈定其位置，并注记宗地的预编号，以备实地调查。宗地的预编号，以备实地调查。47三、权源调查l集体土地所有权的权属来源主要有如下几例：集体土地所有权的权属来源主要有如下几例：l1.土改时分配给家民并颁发了土地证书，土改土改时分配给家民并颁发了土地证书，土改后转为集体所有。后转为集体所有。l2.农民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、农民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等。荒地、林地、水面等。l3.城市郊区依照法律规定属于集体所有的土地。城市郊区依照法律规定属于集体所有的土地。l4.凡在凡在1962年年9月月农村人民公社工作条例修正农村人民公社工作条

43、例修正草案草案颁布时确认的生产经营的土地和以后经颁布时确认的生产经营的土地和以后经批准开垦的耕地。批准开垦的耕地。48三、权源调查l5.城市市区内已按法律规定确认为集体所城市市区内已按法律规定确认为集体所有的农民长期耕种的土地、集体经济组有的农民长期耕种的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地。织长期使用的建设用地、宅基地。l6.按照协议，集体经济组织与国营农林副按照协议，集体经济组织与国营农林副渔场从有利于生产出发，相互调整权属渔场从有利于生产出发，相互调整权属地界或插花地后，归集体所有的土地地界或插花地后，归集体所有的土地.49四、其它要素的调查l1.权属主名称权属主名称l2.取得土

44、地时间取得土地时间l取得土地的时间是指获得土地所有权的取得土地的时间是指获得土地所有权的起始时间。起始时间。l3.土地位置土地位置l调查核实宗地四至，所在乡（镇）、村调查核实宗地四至，所在乡（镇）、村以及宗地预编号及编号。以及宗地预编号及编号。l4.土地所有权性质。土地所有权性质。50五五.权属界线调查权属界线调查l土地所有权属界线包括：乡土地所有权属界线包括：乡(镇镇)集体土地、集体土地、行政村集体土地、村民小组集体土地的行政村集体土地、村民小组集体土地的权属界线和国营农、林、场、圃土地，权属界线和国营农、林、场、圃土地，公路、铁路、水系和企事业单位等国有公路、铁路、水系和企事业单位等国有土

45、地权属界线。土地权属界线。l土地所有权界线调查时，调查计划土地所有权界线调查时，调查计划(必要必要时应与权属单位协商时应与权属单位协商)向土地权属单位发向土地权属单位发放指界通知书，明确土地权属单位代表放指界通知书，明确土地权属单位代表到场指界时间、地点和需带的证明与权到场指界时间、地点和需带的证明与权源材料。源材料。51具体内容具体内容l(1)行政村及土地权属界线调查行政村及土地权属界线调查l(2)村民小组权属界线调查村民小组权属界线调查l(3)国有铁路、公路、水域等权属界线和国有铁路、公路、水域等权属界线和国营农国营农(林林)场、苗圃权属界线的调查场、苗圃权属界线的调查l(4)乡乡(镇镇)

46、集体土地所有权界线调查集体土地所有权界线调查l(5)企事业单位国有土地使用权界线调查企事业单位国有土地使用权界线调查l(6)不明确或暂不确定使用者的国有土地不明确或暂不确定使用者的国有土地范围调查范围调查52说明l权属界线确定后，界址点、线均应标注在调查权属界线确定后，界址点、线均应标注在调查用图上。用图上。l一个乡一个乡(镇镇)权属调查结束后，在乡权属调查结束后，在乡(镇镇)境界内形境界内形成由行政村所有权界线，铁路、公路、水域等成由行政村所有权界线，铁路、公路、水域等线状权属界线，村庄外企事业单位权属界线，线状权属界线，村庄外企事业单位权属界线，国营农国营农(林林)场、圃权属界线，剩余国有

47、土地界场、圃权属界线，剩余国有土地界线和建制镇范围线线和建制镇范围线(虚拟权属界线虚拟权属界线)构成无缝隙构成无缝隙无重叠的界线关系。无重叠的界线关系。53六、乡镇行政境界调查l调查队会同各相邻乡调查队会同各相邻乡(镇镇)土地管理所依据土地管理所依据既是村界又是乡既是村界又是乡(镇镇)界的界线，结合民政界的界线，结合民政门有关境界划定的规定，分段绘制相邻门有关境界划定的规定，分段绘制相邻乡乡(镇镇)行政境界接边草图，并将该图附于行政境界接边草图，并将该图附于乡乡(镇镇)行政界线核定书行政界线核定书，由调查队将，由调查队将所确定的乡所确定的乡(镇镇)行政界线标注在调查用图行政界线标注在调查用图上

48、，提供内业编辑。上，提供内业编辑。54七、境界、权属界界标的设置l1.乡乡(镇镇)境界界址点一般不设立界标，但乡境界界址点一般不设立界标，但乡(镇镇)政府要求或易发生争议地段应设立界标。政府要求或易发生争议地段应设立界标。l2.行政村、村民小组、公路、铁路、河流等权行政村、村民小组、公路、铁路、河流等权属界一般不设界标，但权属单位有要求或易发属界一般不设界标，但权属单位有要求或易发生争议地段，应设立界标。生争议地段，应设立界标。l3.企事业单位国有土地使用权界址，均应设立企事业单位国有土地使用权界址，均应设立界标。界标。l界标在调查人员的监督下，由权属单位设立。界标在调查人员的监督下，由权属单

49、位设立。55八、争议界的处理l1.有争议的权属界线，调查人员应先进行协调有争议的权属界线，调查人员应先进行协调解决，协调解决不了的，及时报乡解决，协调解决不了的，及时报乡(镇镇)土管所，土管所，乡乡(镇镇)土管所应在土管所应在10天天内进行协调解决。短期内进行协调解决。短期内确实难以解决的，调查人员填写内确实难以解决的，调查人员填写土地争议土地争议原由书原由书一式一式5份，权属双方各执一份，市、份，权属双方各执一份，市、区、乡区、乡(镇镇)各一份。各一份。l2.调查人员根据实际情况，选择双方实际使用调查人员根据实际情况，选择双方实际使用的界线或争议地块的中心线或权属双方协商的的界线或争议地块的

50、中心线或权属双方协商的临时界线作为现状界线，并用红色虚线将其标临时界线作为现状界线，并用红色虚线将其标注在提供市、区的注在提供市、区的土地争议原由书土地争议原由书和调查和调查用图上。用图上。56九、飞地权属界调查l飞地权属界调查同样按上述调查要求执飞地权属界调查同样按上述调查要求执行。行。57十、调查表的填写要求十、调查表的填写要求l土地所有权调查的调查表包括：土地所有权调查的调查表包括：权属权属界线核定界线核定(协议协议)书书、权属界线确认权属界线确认收收、地籍调查表地籍调查表和和土地权属调土地权属调查表查表，它们是权属调查确定权属界线，它们是权属调查确定权属界线的原始记录，是处理权属争议的

51、依据之的原始记录，是处理权属争议的依据之一，必须按规定的格式和要求认真填写。一，必须按规定的格式和要求认真填写。58十、调查表的填写要求十、调查表的填写要求l1.文字说明栏：说明权属单位与相邻单位之间的界址线位置文字说明栏：说明权属单位与相邻单位之间的界址线位置,以同一类地物分段阐述以同一类地物分段阐述,xxxx界为铁路中心线，等等。界为铁路中心线，等等。l2.附图附图(草图草图)：采用：采用1：10001：5000的比例尺，单位现场指的比例尺，单位现场指界的实际情交，绘制界线草图，界线草图上标注界址点位置界的实际情交，绘制界线草图，界线草图上标注界址点位置和界址点和界址点(线线)与相邻地物的

52、关系。以附图为单位按流水呈对所与相邻地物的关系。以附图为单位按流水呈对所有界址点进行编号。有界址点进行编号。l3.签字盖章栏：由相应的权属单位法人代表或委托人签字，签字盖章栏：由相应的权属单位法人代表或委托人签字，并应尽量要求权属单位盖章并应尽量要求权属单位盖章.乡乡(镇镇)土管所签字盖章。土管所签字盖章。l4.权属界线核定权属界线核定(协议协议)书书一式五份，权属双方、乡一式五份，权属双方、乡(镇镇)、区区(县县)、市国土地管理局各执一份、市国土地管理局各执一份;权属界线与相邻乡权属界线与相邻乡(镇镇)界重界重合时合时,权属界线核定权属界线核定(协议协议)书书一式六份一式六份.权属界经确认书

53、权属界经确认书一式四份。一式四份。l5.地籍调查表地籍调查表按按城镇地籍调查规程城镇地籍调查规程要求填写，相关要求填写，相关权属单位在调查表上签字盖章。权属单位在调查表上签字盖章。l6.土地权属调查表土地权属调查表的填写按表格上的填定表要求执行。的填写按表格上的填定表要求执行。59第四节 城镇土地使用权调查l一、概念l城镇土地使用权调查是指以土地使用权宗地为城镇土地使用权调查是指以土地使用权宗地为单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确认认(土地登记前具有法律意义的初步确认土地登记前具有法律意义的初步确认)，l二、调查内容二、调查内容l1.查清一宗地的权

54、属状况，包括宗地权属性质、查清一宗地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间和土地使用期限、土权属来源、取得土地时间和土地使用期限、土地使用者或所有者名称等。地使用者或所有者名称等。l2.查清一宗地的位置、界线、四至关系、以及查清一宗地的位置、界线、四至关系、以及相关的行政界线、地理名称等。相关的行政界线、地理名称等。60三、调查的基本程序l1.拟订调查计划拟订调查计划l2.物质方面准备物质方面准备 l3.调查底图的选择调查底图的选择 l4.划分调查小区划分调查小区 l5.发放通知书发放通知书 l6.土地权属资料的收集、分析和处理土地权属资料的收集、分析和处理 l7.实地调查实地调

55、查 l8.资料整理资料整理61资料分析处理时，应作的工作资料分析处理时，应作的工作：l（1）对于能完全确权的宗地，如已有界址点坐标，在）对于能完全确权的宗地，如已有界址点坐标，在小区调查的底图上标绘出各宗地的范围线，并注记宗小区调查的底图上标绘出各宗地的范围线，并注记宗地的预编号，及时建立地籍档案。否则按调查区将宗地的预编号，及时建立地籍档案。否则按调查区将宗地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致圈定其位地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致圈定其位置，并注记宗地的预编号，以备实地调查。置，并注记宗地的预编号，以备实地调查。l（2）对于不能根据资料确权的宗地，定为不清楚的用）对于不能根据资料确

56、权的宗地，定为不清楚的用地，按调查区将宗地资料分类，预编宗地号，在工作地，按调查区将宗地资料分类，预编宗地号，在工作图上大致圈定其位置，并注记宗地的预编号，以备实图上大致圈定其位置，并注记宗地的预编号，以备实地调查。地调查。l（3）对于未被征用仍在耕种或空置的农业用地、水域）对于未被征用仍在耕种或空置的农业用地、水域用地及道路用地，根据宗地的划分方法，在小区调查用地及道路用地，根据宗地的划分方法，在小区调查的底图上划分宗地，图解界址点坐标，并及时建立地的底图上划分宗地，图解界址点坐标，并及时建立地籍档案。籍档案。62四、权源调查l1.概念概念：土地权属来源是指土地使用权单位依照国家：土地权属来

57、源是指土地使用权单位依照国家法律获取土地使用权的方式。法律获取土地使用权的方式。l2.种类种类l(1) 1982年年5月月国家建设征用土地条例国家建设征用土地条例颁布之前权属颁布之前权属主取得的土地，通常叫历史用地。主取得的土地，通常叫历史用地。l(2) 1982年年5月月国家建设征用土地条例国家建设征用土地条例颁布之后权属颁布之后权属主取得的土地。具体如下：主取得的土地。具体如下：l经人民政府批准征用的土地，叫经人民政府批准征用的土地，叫行政划拨用地行政划拨用地，一般是无偿使用的。一般是无偿使用的。l1990年年5月月19日中华人民共和国国务院令第日中华人民共和国国务院令第55号号中华人民共

58、和国城镇国有土地使用权出让和转让暂中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例行条例发布后权属主取得的土地，叫发布后权属主取得的土地，叫协议用地协议用地，一，一般是有偿使用的。般是有偿使用的。l没有按照国家有关法律、法规取得土地使用权的没有按照国家有关法律、法规取得土地使用权的l 土地，叫土地，叫违法用地违法用地。63上海市的权属来源（单位用地）上海市的权属来源（单位用地）l(1) 原由工厂企业自置的；原由工厂企业自置的；l(2) 解放后批准划拨、征用的；解放后批准划拨、征用的；l(3) 公私合营时清产核资进来的；公私合营时清产核资进来的； l(4) 房屋、土地交换使用的；房屋、土地交换

59、使用的；l(5) 单位机构经撤、并、转、调整得来的；单位机构经撤、并、转、调整得来的； l(6) 随房屋买卖取得的；随房屋买卖取得的； l(7) 有关部门领导口头同意使用的；有关部门领导口头同意使用的；l(8) 解放前租用的；解放前租用的；l(9) 解放后借用的；解放后借用的； l(10) 转租得来的；转租得来的； l(11) 擅自占用的；擅自占用的；l(12) 利用其他单位多余土地建房取得的；利用其他单位多余土地建房取得的；l(13) 在其他权属主的房屋上加层取得的；在其他权属主的房屋上加层取得的；l(14) 少征多用的等。少征多用的等。64上海市的权属来源（个人用地）上海市的权属来源（个人

60、用地）l(1) 继承；继承；l(2) 解放前后购置的地产；解放前后购置的地产；l(3) 土改时得到的土地使用权；土改时得到的土地使用权；l(4) 解放后私人获准建房得到的；解放后私人获准建房得到的；l(5) 租用来的；租用来的；l(6) 借来的；借来的；l(7) 买卖房屋得来的；买卖房屋得来的； l(8) 私自占用的；私自占用的；l(9) 土地被划拨征用后拒不迁走土地被划拨征用后拒不迁走65深圳市宝安区的土地权属来源深圳市宝安区的土地权属来源l(1) 历史用地：历史用地：1983年年1月月26日以前，国家日以前，国家机关、企业、事业单位已使用的土地。机关、企业、事业单位已使用的土地。l(2)