辅营业态研究之电影院

1、城市能量与奥莱关系研究主要辅营业态的研究之影院篇2一、国内影院市场概况3A、电影产业链概况一部影片的诞生与到达观众的流程制作方发行商院线1电视台DVD网络院线的下属影院们观众非主流渠道主流渠道院线2院线3院线4票房收入票房收入进口片各方分账比例33%10%7%50%国产片各方分账比例43%4B、产业链各环节功能电影制作完成电影的投资、拍摄和后期制作的环节。电影制作公司拥有电影的版权，将电影某一期限内的版权出售给发行公司。电影发行发行公司从制作公司手中购买或代理电影发行权，然后以票房买断或分账或协议的方式与院线公司合作，将电影在合作院线的电影院放映。很多时候，电影的制作和发行都由同一家公司操作。

2、电影院线一条院线下面会有若干个电影院，由院线公司统一管理，统一排片，以票房分账的方式拿到影片拷贝。院线一般会安排所有大片的排映，而一些中小成本电影的发行方则要努力争取院线支持获得最多播映场次。影院电影产业链的其中一个终端，影片放映的实际场所和票房回收的首个环节。5C、电影市场发展分析1、票房市场总体来看，中国电影票房连续第十年实现大幅增长，2014年中国票房296亿元，与2005年20亿元票房数字相比，短短十年增长了15倍。中国已经是全球公认最具增强潜力的电影市场。中国继2010年成为世界第三大电影生产国之后，2012年中国电影总票房已超越日本，成为全球第二大票房市场。中国近年来的社会消费品零

3、售总额增长率维持在10%14%之间。而票房增长率远远超过零售额增长率，侧面也表明中国的消费结构向休闲娱乐方向倾斜。20.526.233.343.462101.7131.1170.7217.729628%27%30%43%64%29%30%28%36%00.10.20.30.40.50.60.70501001502002503003502005200620072008200920102011201220132014票房（亿元）增长率62、影院扩张2010年中国拥有银幕达6256张，成为继美国后第二大放映国家。从影院与银幕增速来看，银幕增长速度远大于影院扩张速度，表明影院向更多厅位的方向发展，影院

4、的品质、档次不断升级。124313251427154516842000280036804600266830343527409747236256920013118175007%8%8%9%19%40%31%25%14%16%16%15%32%47%43%33%00.050.10.150.20.250.30.350.40.450.502000400060008000100001200014000160001800020000200520062007200820092010201120122013影院数量（家）银幕（块）影院增长率银幕增长率73、影院市场的发展单银幕产出是一个综合评判指标，涵盖了对上

5、座率、票价等的综合评估，也是衡量影院营收的核心指标。影院的快速扩张，一定程度稀释了票房大幅攀升带来的利好。自2010年影院的平均银幕产出到达高峰后，单银幕年产出额持续走低，目前已与2008年基本持平。778694106131163143130124020406080100120140160180200520062007200820092010201120122013单银幕产出（万元/张）8小结中国电影市场的快速发展已是不争事实。经过近十年的快速发展，中国已经成了继美国之后全球第二大电影票房市场。推动中国票房快速增长的，除经济增速长期保持在10%以上（近年保8%）外，国民消费力提升、消费观念进化

6、、城市化进程加快带来更多新商业项目使影院市场得以快速扩张。对比银幕的增长率和单银幕产出增长率的变化幅度可见，银幕的大幅增长并未大量的稀释产出效率，也说明国内的影院市场仍处于稳定增长中。在这样的市场环境里，对院线最佳的策略是进一步扩张，占领更大的市场份额。14%16%16%15%32%47%43%33%12%9%12%24%24%-12%-9%-4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年银幕增长率单银幕产出增长率9二、国内院线的市场格局101、电影院与院线关系电影最终价值的实现主要是依靠电影院观影消费，而

7、影院无法直接从发行方取得影片拷贝，而是通过院线下发。院线与影院的关系分为两类：资产联结资产联结类类：影院资产归院线所有，院线直接投资新建影院。资产联结型院线最典型的代表是万达院线。签约加盟签约加盟类类：吸纳已有影院签约加盟。典型代表有中影星美。这两种方式在中国影院市场目前来说各有千秋，但从趋势来看国际主要流行的资产联结将会是主流。资产联结有利于院线对影院的统一管理和经营；签约加盟实质上对影院缺乏有效的控制力，影院资产变数较大，就算有资产上的联结也是计划经济时期行政隶属关系留下的物业关系，无从谈及利益共享、风险共担，从院线的长远来说发展潜力不如影院院线资产联结。112、中国主要院线万达院线、联合

8、院线新影联院线上海大光明院线中影南方电影新干线中影星美院线武汉天河院线太平洋电影网世纪环球在线雁荡电影院线广东（金逸）珠江电影院线浙江时代电影院线峨眉电影院线保利万和院线紫荆影业江苏东方院线时代华夏今典电影院线成都金沙院线北京电影院线青岛银星电影院线银色院线北京华夏星火数字电影院线大地院线潇湘院线中兴电影院线河南奥斯卡院线UME影院集团蓝海亚细亚院线湖北银兴院线九州中原数字电影院线浙江星光电影院线百老汇院线星空院线娱艺院线辽宁北方电影院线浙江横店中国目前共有37家电影院线，市场表现差异非常大，业绩最好的与最差的相差数十倍之多。123、中国院线业绩概况从近三年院线TOP10可以看出，万达、中影星

9、美和上海联和始终占据前三；广东大地和浙江横店等民营院线成长迅猛，排名每年都在提升；北京新影联和辽宁北方等老国企背景的院线成绩虽也在增长，但增幅明显小于其他院线，排名在逐年下降。各个院线的发展反映出极大的不平衡，有着雄厚资金背景支持的院线发展的扎实而迅速，2013年万达院线票房已经超过31亿元，比第十名的中影数字高出4倍多！电影院线利益分配趋向于二八法则，未来几年院线并购或将成为趋势。134、不同类别院线分析第一类：地产系院线第一类：地产系院线万达、保利万和等万达、保利万和等这类院线以雄厚的地产资金为依托，旗下影院基本都为自有资金投资建设，能够真正做到统一品牌、统一排片、统一经营、统一管理，对影

10、院具有绝对的控制力。万达收购AMC院线后已成为世界上最大的电影院线运营商，国内拥有约150家影院，海外拥有380家影院，占全球电影票房近20%。万达院线在国内的发展模式是以其开发的万达商业广场为依托，通过自建影院来带动商业广场的客流，从而形成城市新的商业中心，人气的提升又带动了万达广场写字楼和住宅的销售，进而又为其影院和商业带来了更多的客源，整个地产项目形成了一个非常良性的生态系统。14第二类：国企系院线上海联和、北京新影联、浙江时代等这类院线都是92年院线制改革之后由各地的省市级电影公司改制而来，有些引进了民营资本组成了股份制公司。这类院线成立时吸收了省内所有已有影院，一成立就垄断了当地的电

11、影市场，具有明显的先发优势。另一方面，这类院线属于加盟型资产弱链接院线，对于院线内影院控制力弱，品牌意识淡薄，最初加盟的影院存在着逐渐老化，设备需要更新换代等现实问题。随着民营院线的迅速发展并抢占市场，有些国企类院线受制于体制机制僵化等老问题的影响逐渐丧失了原有阵地。但近几年来，一些优质的国企类院线也顺应市场在逐渐调整自己的经营思路，引进社会资本，在保住原有优质加盟影院的同时大力发展自建影院，加强了自身品牌建设，再加上当地政府的政策扶持，国企类院线未来前景依然看好。15第三类：“乡村”系院线广东大地、时代今典等这里所说的“乡村”并没有贬义的意思，只是为了能形象的描述这类院线的发展方向。大地院线

12、早些年在小县城里建全数字影院时被所谓行业专家嘲笑过，但现在悄悄中国电影市场的发展，小镇青年已然成为了带动票房增长的主力军，不得不佩服大地院线对于行业趋势的准确把握。现在，大地院线在全国共有超过500家影院，80%以上都在三、四线城市，2014年春节期间的票房收入更是飙升至院线排名第二位，仅次于万达，在院线发展差异化上走出了非常成功的道路。16特殊的一类：中影系院线中影星美、中影南方新干线、中影数字等在主流院线中有一类比较特殊的院线，他们的背后都有中影集团的身影。在电影行业产业链的终端环节，中影通过与民营资本合作，与省市电影公司合作，自建院线等各种方式参与了大江南北的院线建设，这些院线依托中影强

13、大的资源优势也顺理成章的跻身院线前列。不过这些院线在发展过程中也有各自的特点，比如中影星美院线近年来在努力“去中影化”，其新建影院统一叫作星美国际影城，并力推“星美汇”业务，企图在影院经营差异化方面有所作为。175、院线未来发展趋势趋势一：院线兼并趋势一：院线兼并在美国，电影放映环节由几条大院线控制,在全美近四万块银幕中,大院线控制着大约45%的银幕，赚取了约80%的票房收入。而国内现有院线近40条，规模最大的万达院线银幕数占比不及全国的10%。这一现状与全国每天近12块银幕的建设速度有关，大院线的份额在不断地被稀释；也与部分地方政府的地方保护政策有关，把有实力的院线拒之门外。但2013年的数

14、据已经能明显地反映出观影人数增长已经跟不上影院建设的步伐，再加上前几年不理性的跑马圈地，高额的房租让大量新建影院处于无法摆脱亏损的现状之中。这一情况继续持续下去，必将有一些院线坚持不下去，进而被有实力的院线兼并或重组。除此之外，还有一种可能性，由于影院加盟院线的合同一般都是三年一签，未来不排除有加盟型院线由于影院退出而发生解体，若真发生，院线排名也将发生新的变化。18趋势二：向上扩张由于院线控制了渠道和终端资源，因此在向发行和制片方面发展时具有先天性的优势。院线投资的影片在排片上肯定受到自家影院的照顾，发行环节也只需利用原有现成渠道即可，最终票房分账环节中的制发放三个环节的钱都将落入自己腰包，

15、无需与别人分配利益。实际上，近年来很多院线已经在投资制片以及发行环节作出了尝试，实力雄厚的院线也已经成立了自己的影业公司，并主导出品了一些影视作品，未来几年，院线公司会更频繁更深度地进入制片和发行领域，有些公司成为全行业垄断巨头的趋势已经开始显现。19趋势三：互联网化去年双十一和今年三八档电商已经充分证明了自己令人震撼的实力，尤其是刚刚过去的三八档，在没有强片入市的情况下，通过电商砸钱让单日票房达到了1.3亿元，同比增长121%！再加上团购网站和票务网站这几年在网上的辛勤耕耘，消费者的消费习惯已经在潜移默化之间发生了改变。很多院线已经在团购、抢票、影迷活动、节日营销等多个环节与电商及网站进行合

16、作，未来院线与网络的结合必定会越来越紧密，在票务、营销等多个环节通过网络与客户群体进行互动。20小结中国院线之间的经营水平存在较大的差异，而院线之间的竞争在近年已经趋于白热化状态。影院的经营水平、片源供应充分程度等，很大程度取决于所属的院线。所以，我司在考虑引入影院之前，应充分考虑不同院线之间实力的差异。在招商院线开设影院的谈判之初，应充分了解其经营手法、行业优势以及当地的沉淀实力，通过充分的对比择其优。在选择院线时，重点对以下方面进行考量： 在本地经营的影院的平均业绩。 与电商平台的联动程度。 上一年新片、大片在该院线的的首映率。 是否愿意在项目开设IMAX或巨幕厅。 会员政策、会员数量。2

17、1三、与影院合作方式探讨22A、合作面积分析我司与影院合作的面积取决于：排片需求和观众的等待时间影院的档次、定位公共空间比例影厅的类型和面积经营面积影厅数量租赁面积231、影厅数量分析影厅的最少数量应该保证：假设顾客任意时间到达，均可以在较短的等待时间内便可观影。最少厅数=影片长度/顾客可忍受等待时间影片长度一般在90分钟150分钟，其中120分钟影片占多数，故影片长度取平均值2小时。据调查分析，客户购票、购买零食、上洗手间等，综合用时一般在15分钟内，故顾客的可忍受等待时间为15分钟。最少厅数=120分钟（好莱坞影片平均长度）/15分钟=8个厅数最低的配置：不少于8个厅242、影厅类型要求一

18、般院线会认为奥莱项目距离城市中心较远，观影的客户群在时间上不稳定而不愿意过高的提高影院档次。但我司应坚持提升影院档次以与整个项目档次相匹配，重点通过以下方面并说服对方： 在奥莱成熟之后客流可保持稳定。 奥莱周末经济的消费特征与影院的消费特征吻合。 奥莱的地理位置决定周边不会有其他大型零售商业，也不会有其他影院分流奥莱客流。伴随电影市场的发展、观影人群品位的提升，影院必须跟紧客群的观影需求。目前主流受好评的影厅是IMAX厅与巨幕厅。在新项目的引入中也必须加入新的影厅类型。25IMAX影厅与巨幕影厅区别：比对项比对项I MAX影厅影厅巨幕影厅巨幕影厅层高要求22M16M银幕区别弧形特制银幕银幕不需

19、特制片源要求只能播放IMAX片源影片不受限制建设投资2000万400万票房分成每部影片需与IMAX公司进行分成不需与其它公司分成观影感觉更真实立体略差于IMAX影厅其它需要有IMAX授权才能建设无授权限制从我司建筑的物业形态来看，IMAX厅要求的层高过高，我司难以满足。从资本投入来看，IMAX也投入过高，影院难以承受。我司新项目中建议引入巨幕影厅。263、影厅配比以最低8个厅为例对影厅类型做规划。大型厅与小型厅在比例上是1：1，保障了大片与普通片能够合理排片。8个厅的总室内面积约2500平米，总座位数1800个。厅型厅型长度（米）长度（米）层高（米）层高（米）面积（面积（）座位数（个）座位数（

20、个）数量（个）数量（个）巨幕厅30165004001大厅30105003501中厅2484002502小厅1862001002VIP厅1561505014D厅1862001001合计255016008274、租赁面积影院所在的购物中心得房率一般在60%70%之间，另外影院需要划出15%20%的面积做售票厅、顾客休息场所、书吧、水吧、电影氛围陈列、洗手间等，故影院真正经营面积占总承租面积的40%55%之间。按照最少的厅数计算，以及现代影院必备的辅助空间，则2500平米经营面积的影院，需要的承租面积在45006000平米之间。为保障影院起到我司预期的效果，并保障对方经营的成功率，我司宜规划5000

21、6000平米面积提供给影院使用。28B、核心商务条件分析我司与影院的利损结合点在双方商定的扣点上，而扣点比例也是双方合作的核心商务条件。合理的扣点，不但保障我司的租金收益，也保障影院的投资在合理区间内顺利回收，达到双赢的效果。双方投资的回收主要取决以下要素：票房成绩、扣点比例。扣点比例按照我司与影院确定的进行测算。票房测算方式：票房测算方式：1、上座率法：、上座率法：票房=总观影人次x平均票价 总观影人次=座位数x单厅场次x上座率x365天2、人群覆盖法：、人群覆盖法：票房=观影人次x城市平均票价 观影人次=覆盖人群x人均观影次数3、类比法：、类比法：周边或同城已开业影城票房类比TIPS29影

22、院经营状况预估第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年经营收入影厅数8888888888座位数1500150015001500150015001500150015001500平均票价（元/人）35353535353535353535日均场次6666666666上座率18%20%22%24%26%28%30%32%34%36%观众数（万人）59667279859299105112118票房（万元）2070230025292759298932193449367939094139票房税金及电影基金（万元）170189207226245264283302321339净票房收入（万元

23、）（万元）1900211123222533274429553166337835893800经营成本保底租金租金扣点率11%11%11%12%12%12%13%13%13%14%扣点租金（万元）209232255304329355412439467532放映成本（50%净票房）950105511611267137214781583168917941900物管费单价（元/月）6666688888物管费（万元）43434343435858585858能耗及人工（万元）310345379414448483517552586621总经营成本（万元）151316761839202821932373257027372905311030投资回收状况物业单方造价（元/）5000扣点收入（万元）209232255304329355412439467532物管费收入（万元）43434343435858585858我司总收入（万元）252275299347373412469497524590单方月租金（元）35384148525765697382单方年租金（元）420459498579621687782828874983投资回收111111110.1449289370投资回收期8.1假设我司影院部分成本为5000元/平米，则共需8.1年时间可收回