预售商品房转让的条件及程序

1、预售商品房能否转让，目前理论上存在较大分歧。 认为预 售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱， 对一个尚未完成的标的物进行转让， 可能引起很多争议， 处理起来很 麻烦，不利于房地产的行业管理。 尤其是我国房地产业还处于 不成熟阶段， 市场机制还没有完全建立起来， 不宜允许转让预售商品 房。 认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合 同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。 只要期限届满， 购买人就拥有了房屋的所有权。 这决定了预售商品房可以转让。 我国城市房地产管理法第 45 条规定，商品房预售的，商品房预 购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规

2、定。 应视为允许预售商品房转让。 允许预售商品房转让实现了所有 权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼， 减轻借贷压力， 另一方面也可以加快工程 进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。 同时也要看到 预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权， 而是对所有权 的期待权。 在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化 很大。 一般来讲，预售价格远低于现房价格。 这种差额利 润就是多数炒作者热衷于炒楼花的动机。 因此，允许预售商品 房的转让就势必会出现投机， 这些投机活动一方面会损害真正购房者 的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量

3、资 金流入个人腰包。 因此，对待预售商品房的转让既要看到其有 利的一面，也要看到其不利的一面， 不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。、预售商品房转让的条件我国城市房地产管理法 第 45 条规定商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问 题，由国务院规定。 说明预售合同转让是有条件的。 预售 合同转让的条件如下1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如深圳经济特区 商品住宅外销管理办法第 12 条规定预售的外销商品住宅，在未领 取房地产证前不得转让，否则转让无效。 2、转让人必须持有经 过登记

4、备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人， 未登记备 案的预售商品房不得转让。 这种规定有利于国家加强宏观管理。 因为预售商品房转让主体与预售主体不同， 转让人具有双重身份， 它 是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方， 而不是未竣工商品房预售方， 故转让人不具备预售方的主体资格， 也 不必具有商品房预售许可证， 但转让人必须持有经过登记备案的预售 合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、 正在建设中的预售商品房， 如果转让 的标的物已经竣工验收， 预购方已经实际取得预售商品房产权后， 将 商品房再转让给他人， 不是预售商品房

5、转让， 应按商品房买卖关系处 理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示， 否则转让 行为无效。 由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品 房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险 提前买受，然后再次转让， 这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。 当然，与之相对应也有获得利益的机会。4、商品房的预售合同必须合法有效， 才允许预售商品房转让， 否则预售商品房 转让无效。 最高人民法院民 19962号文件第 28 条规定商品房的 预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。 从商品房的预售合同内容看， 分以下几种情况第一， 如果商品房预售 合同对转让

6、有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。 例如分期付款中， 商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者 付清应付款项达到 23 后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意， 否则转让无效。 这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法 利益。 又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。 第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务， 对预售 商品房的再行转让， 不必征得预售人的同意， 但事后应及时通知预售 人知道，使其正确履行合同。 通知人是转让人和新预购人，转 让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让

7、合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。 5、预售的商 品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。 因为 转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人转让人更 名为新的预购人， 新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人 的地位。 这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。 转让人无论是债权转让， 还是权利义务转让， 都只是合同主体的变更， 而合同内容即权利义务并没有改变。 如果转让人是债权转让， 预售人拒绝重新签订预售合同， 将阻止转让人对债权的处分权， 故新 预购人没有必要与预售人重新签订预售合同， 预售转让合同依法成立 后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人

8、和新预购人均 不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。 二、 预售商品房转让的程序 预售人、转让人和新预购人持经登记备 案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方 或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书， 到标的物所在地房产 管理部门办理转让合同登记备案手续， 对符合转让条件的， 房地产管 理部门可予以转让登记。 同时办理原预售合同的更名手续，明 确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。 若需再次转让者， 仍按上述手续办理。 经过最后转让登记的受让人，为预售后竣 工的商品房产权人本文为 word 可编辑版，若不需要以下内容， 请删除后使用， 谢谢您的理原生生物的主要

9、类群习题一、选择题1、桃花的下列结构中，经过发育最终成为果实的是（ ）A、子房 B 、子房壁C、 胚珠 D 、 受精卵2、呼吸作用的实质是（）A、分解有机物，贮存能量B、分解有机物，释放能量C、合成有机物，贮存能量D、合成有机物，释放能量3、旱地里的农作物被水淹没后，要及时排涝，主要是为了促进（ ）A、叶的光合作用B、叶的蒸腾作用C、根的呼吸作用D、根的吸水4 、农业生产中对农作物进行合理密植主要是为了（ ）A、提高作物对水分的吸收B 、提高作物对土壤中无机盐的利用率C、提高作物的蒸腾作用D 、提高作物的光合作用5 、下列关于光合作用原料的叙述中，不正确的是（ ）A、光合作用的原料是二氧化碳B

10、 、光合作用的唯一原料是二氧化碳C、二氧化碳和水都用于制造淀粉D 、二氧化碳和水都是光合作用的原料6 、晚上，将金鱼藻放在盛有水的试管中，将试管先后放在离白炽灯如下距离处，在相同时间内试管内产生气泡数量最多的是（ ）A、 10 厘米B、20 厘米C7、贮藏蔬菜、水果要保持低温，这是因为（ A、温度低，减少细菌病害BC、温度低，促进光合作用积累D二、实验探究题、 30 厘米 D 、40 厘米）、温度低，呼吸作用弱，有机物消耗少、温度低，蒸腾作用弱1、下面是验证“绿叶在光下制造淀粉的实验”的具体步骤，请回答有关问题： 把盆栽的天竺葵放在黑暗处一昼夜。 用黑纸把一片叶的一部分的正面和背面盖住，然后移到阳光下，照射 3 小时 4小时。 剪下遮光的叶片，去掉黑纸。 将叶片放在盛有酒精的小烧杯中，再放入大烧杯内隔水加热，叶片颜色逐渐由 变成 。 取出叶片，用清水漂洗干净。然后放在培养皿里，向叶片滴加碘液。 稍停片刻，用清水冲洗掉碘液。这时可以看到，叶片遮光部分呈 色，没有遮光的部分呈 色。（ 1 ）步骤的作用是：。（ 2 ）步骤中酒精的作用是：。（ 3 ）这个实验说明了：。题搞清楚，请2 、有一次小明上街买回来一袋黄豆芽放在阳光下，下午去打开一看，发现许多黄豆芽变成了 “绿豆芽” ，小明觉得奇怪，他把这一发现告