现金流量表在成本控制管理中的运用

1、现金流量表在成本控制管理中的思考作者：方振2013年11月05日前言 成本管理人员常常会认为现金流量表是财务方面的工作，不理解为何需要由成本管理人员主持项目建设期间现金流量表的编制工作。 本PPT的编撰围绕成本管理人员对于现金流量表的几个常见困扰，采用问答的形式，将我的心得与大家分享，抛砖引玉希望大家一起能对成本管理中现金流量表有更深的体会。目录 一、什么是成本管理中的现金流量表 二、为什么要编制现金流量表 三、财务现金流量表与成本管理现金流量表有何区别 四、财务与成本管理现金流量表的关系 五、为什么由成本管理主责编制项目建设期现金流量表 六、成本管理编制现金流量表需要哪些资源 七、如何编制好

2、现金流量表 八、如何使用好现金流量表 九、编制完成后需要做些什么 十、现金流量表在成本管理处于什么位置一、什么是成本管理中的现金流量表 借鉴了财务报表现金流量表的编制原理，反映项目建设阶段货币资金的增减变化。 增减变化增减变化是项目是项目建设周期建设周期现金流入与现金流出的代现金流入与现金流出的代数和数和一、什么是成本管理中的现金流量表(续）二、为什么要编制现金流量表 1、了解这现金流量的来源、支付的反映。 企业经营活动：销售回款、成本支出 投资活动：股权转让、转出 融资活动：银行贷款、借款、基金 2、判断是否真的有钱。假定出现负现金流，如果利润表是正数，就可以看出应收账款里面可能有水分。 3

3、、知道能不能过日子。做为一个项目负责人，更关心账面上的钱是否足够支付到期的工程款别让合作单位讨债上门，有没有钱支付员工工资，有没有钱支付设备排产款，要不要去借点钱等。通过编制现金流量表给项目“验血”二、为什么要编制现金流量表（续） 资金是房地产企业的资金是房地产企业的“血液血液”, , 供血充足供血充足 生存、发展生存、发展 贫血断血贫血断血 烂尾、破产烂尾、破产 中国第一烂尾楼中诚广场： 烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建三、财务现金流量表与成本管理现金流量表的异同点 不同点： 编制阶段不同 编制目的不同：财务指标分析；成本管理是作为一种方法 编制方法不同：

4、财务采用记账凭证法 成本管理采用合同约定、各类计划表等 也可称为资金收支平衡表 相同点： 数据的客观性：每一笔金额来自于第三方一笔可验证的现金交易，是资金运动的真实反映。 目的：弄清企业/项目是否真的有钱。四、财务与成本管理现金流量表的关系 财务现金流量表是反映整个企业现金流入、流出的关系。三大表之一反映企业情况，投资、财务分析使用等 编制周期贯穿企业存在期间。也体现在投资项目前可行性分析。 成本管理现金流量表属于项目建设期现金流量的支出、收入情况的反映，用于工程建设管理、反映建设周期项目经济情况。 编制周期一般于从项目立项到项目竣工之日起二年内成本管理人员借鉴财务现金流量表的公式原理作为成本

5、管控成本管理人员借鉴财务现金流量表的公式原理作为成本管控的方法之一。的方法之一。五、为什么由成本管理来主责编制项目建设期现金流量表 现金流编制分二个层面： 一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金项目整体资金平衡计划平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源重点是落实好资金来源。 二是在项目的建设阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年年度资金平衡计划度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用重点是合理安排资金使用。五、为什么

6、由成本管理来主责编制项目建设期现金流量表（续） 项目建设成本中建设费用投入比重在50%以上，这笔费用是现金流量表的重要组成部分。 建设费用支付特点：金额大、节点多、支付数量多、周期包含整个项目建设周期、费用支出有变化性。需要工程经济方面的行家里手，进行规划。 现金流量表需要动态调整。成本管理人员具有近水楼台的优势，能够及时反映动态变化。六、成本管理编制现金流量表需要哪些资源 项目目标成本测算表 ：知道需要花多少钱。 融资计划、销售回款计划：知道能有多少钱、什么时候有钱。 项目计划执行书：知道什么时候花钱。 施工或供货计划进度表：知道具体支付节点 合约规划：知道要花什么钱，怎么花钱，付现的标准

7、等其他：如工程结算计划、政府收费文件、进度节点付款比例表 总体来看编制时总体来看编制时现金现金流量表流量表采用的数据大都来自采用的数据大都来自计划计划和预和预测测。不能脱离技术管理和进度管理独立存在不能脱离技术管理和进度管理独立存在。七、如何编制好成本管理现金流量表 好的现金流量表是资金好的现金流量表是资金、进度之间、进度之间综合平衡综合平衡的反映。的反映。 资金执行情况反映各方面进度的进程发展，进度计划情况资金执行情况反映各方面进度的进程发展，进度计划情况反馈给资金计划。反馈给资金计划。 编制心得：编制心得： 建安费用中的主体建筑、安装工程费及精装费用要结合项目分期、分业态、编制“进度节点、

8、付款比例表”，建安费用中的社区管网、园林环境、配套设施及其它建设工程支出应分期编制“进度节点、付款比例表”。分期要按月汇总，支出和收入。七、如何编制好成本管理现金流量表（续） 成本支出表格中有一列为“校核”，确保最终数值（合计+累计支付金额）要与目标成本闭合；相当于我们做了一个假设，即按目标成本金额，我们一分不多、一分不少的全部支付出。 业态相同，但交房标准不同导致合同需分别签订时需要我们在“进度节点、付款比例表”中分两个成本科目进行编制，且需要按合同金额比例摊分目标成本金额。 依据土地出让合同、各缴费文件、各相关合同约定节点进行列支，同时应适当考虑付款审核时间，前期报批报、费用大部分在四证前

9、缴纳完毕。七、如何编制好成本管理现金流量表（续） 进度节点、付款比例表”的编制：1、由成本人员需分期、分业态依据目标成本科目及合约规划对进度节点、付款比例表进度节点、付款比例表中的成本科目成本科目进行拆分。2、支付节点及形象进度/完成节点应由项目工程人员依据计划执行书及付款方式进行编制。3、由成本人员按付款方式对支付比例进行编制。4、将支付比例按支付节点链接链接到成本支出表的相应位置。七、如何编制好成本管理现金流量表（续） 编制时一定要耐心、细心。通过执行计划书、目标成本、合约规划等资源对应关系，将进度的发展与目标成本的发生对应起来，成本的发生与合约规划付现标准对应起立。 每个成本科目费用由一

10、个或若干合同金额组成，通过对合同支付节点的分析，逐步完成成本科目的现金流量支出。 案例：1、土方开挖进度三个月，目标成本900万，付现标准按月实际完成量支付。假设每月完成300万，则将数值链接至相应时间节点。 2、电梯付款分排产款、到货款、验收完成款、质保款。分别按工程计划书编制出付款节点，链接入时间节点七、如何编制好成本管理现金流量表（续） 术业有专攻。邀请相关部门一起做好现金流量表。汇集各方面的意见和声音。分工主责配合成本工程销售财务目标成本计划执行书销售费用支出销售回款计划财务费用、其他费用支出融资计划行政行政支出建造支出成本七、如何编制好成本管理现金流量表（续） 注意各指标之间的勾连关

11、系注意各指标之间的勾连关系 1 1、在实际编制过程中，常常出现一些问题。、在实际编制过程中，常常出现一些问题。（1）项目投入的资金与计划开工量相符。 如：某公司计划全年在建面积如：某公司计划全年在建面积6060万方，其中新开工面积万方，其中新开工面积3030万方（万方（5 5月开月开工），安排的工程建设支出工），安排的工程建设支出9 9亿元。亿元。工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算，项目工程建设投资周期一般为测算，项目工程建设投资周期一般为1-21-2年，且当年新开工面积比例年，且当年新开工面积比例较大，

12、当年安排工程建设支出较大，当年安排工程建设支出1000-12001000-1200元元/ /平方，该项支出显然过大，平方，该项支出显然过大，应安排应安排6 6亿元左右。亿元左右。七、如何编制好成本管理现金流量表（续） 2、销售回笼与年度销售任务相匹配。 例如：某公司计划全年签约金额例如：某公司计划全年签约金额1010亿元（全年销售），年初有上年亿元（全年销售），年初有上年签约未回笼金额签约未回笼金额2 2亿元，而全年安排销售回笼亿元，而全年安排销售回笼7 7亿元。亿元。 一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%80%以以上，上年

13、已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年销售资金回笼安排在销售资金回笼安排在9-109-10亿元比较合理。亿元比较合理。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元七、如何编制好成本管理现金流量表（续） 3、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配，防止出现阶段性的资金缺口。 如某公司编制全年资金计划，现金流入公司编制全年资金计划，现金流入1515亿元（销售回笼亿元（销售回笼1010亿元，银行贷款亿元，银行贷款5 5亿元），现金流出亿元），现金流出14.814.8亿元，结余亿元，结余0.0.2 2亿元，全年实现资金平衡。在实

14、施中，发现第三、四月出亿元，全年实现资金平衡。在实施中，发现第三、四月出现资金缺口，其银行借款计划在现资金缺口，其银行借款计划在5 5月取得，因此，申请向月取得，因此，申请向股东提出借款（原计划没有安排），出现时点性资金缺口。股东提出借款（原计划没有安排），出现时点性资金缺口。如果按月编制计划，该问题就很容易发现。如果按月编制计划，该问题就很容易发现。八、如何使用好成本管理现金流量表1、通过现金流量统筹项目资金计划。知道项目建设周期各阶段需要发生多少费用，何时筹措资金，尽可能降低筹资成本。实现“开源”筹集足够的建设资金、“节流”使融资成本或代价最低。2、通过现金流量的管理，通过计划值与实际值对

15、比的偏差，找出偏差原因。采取对策。总结常见原因：项目建设进度变化，造成支出变化。销售形势引起销售回款情况变化。融资成本发生变化。融资进展变化。项目定位发生变化。八、如何使用好成本管理现金流量表（续） 3、分析现金流量表知道现金流流入构成。防范财务风险 4、从整个经营周期来分析每阶段资金结余的性质。是否真实的结余或者后期存在还贷压力。 5、防范财务风险，提高整个公司的资金利用率、降低无效成本，提高企业利润。 案例：通过多个项目现金流量表的分析，通过项目公司之间合理调配或借贷形式，提高了自有资金的周转率。 最重要的是最重要的是累计净现金流于开业前确保为正值，不致于导累计净现金流于开业前确保为正值，不致于导致烂尾的局面。致烂尾的局面。九、编制完成后需要做些什么 动态优化：随着项目的进随着项目的进展和相关详细资料的不断展和相关详细资料的不断出现，应该对原有成本估出现，应该对原有成本估计做相应的修正计做相应的修正。 及时、准确的成本、进度及时、准确的成本、进度和技术跟踪报告，是和技术跟踪报告，是现金现金流量表动态优化流量表动态优化管理依据管理依据 编制只是开始，动态的跟编制只是开始，动态的跟踪过程才是核心。踪过程