从“烂尾”工程的历史教训及其整治效果谈投资风险控制和效益最大化

1、从“烂尾”工程的历史教训及其整治效果谈投资风险控制和效益最大化 【摘 要】 对所谓“烂尾工程”展开剖析，指出其核心问题在于投资风险控制和效益最大化，综合整治势在必行，并结合自身工作实践，提出了几种整治模式。 【关键词】 建设工程；“烂尾”楼；投资风险；综合整治 上世纪末出现的所谓“烂尾楼”工程，曾是城市建设中的一大痼疾。但随着我国房地产市场的逐渐复苏和发展，“烂尾楼”工程又似乎成了香饽饽，房产商竞相争逐，趋之若鹭。开始淡忘了它的过去。我们不能也不应忘却这段特殊时期的教训，特别是在目前的整治阶段，更要亡羊补牢，引导有序开发，以取得城市景观和经济效益双“佳”之效果。 1 烂尾工程的由来 1.1 开

2、发盲目，缺少必要的市场调研 市场的需求是多样的，因此房地产开发应能满足不同层面、不同内容的需要。而前几年的房地产开发明显的缺少针对性、独特性，一窝蜂的状况严重。举个例子，前两年我区的“太阳都市花园”首推欧陆风情，喷泉、雕塑、钢化玻璃不锈钢栏杆、花色墙面，确实在当时一片古板、沉闷、军营式的建筑风格里形成一道亮色，给人们带来一种崭新的建筑风味。但就此之后，各家房地产开发商纷纷跟潮，雕塑、喷泉、广场，却多是粗糙、生硬的照搬照抄，在这种情形下，开发的那些“仿制品”不成功是很自然的事，带来的只能是后期的“烂尾工程”。 1.2 规划设计、技术配套跟不上时代要求 规划是龙头，是先导。长期来，尽管市中心城区改

3、造规模庞大，但一直没有一个专业规划，对旧城区改造“拆、改、留”中哪些该拆、哪些宜改、哪些要留，缺乏规划指导，毫不顾忌周边建筑的影响范围，造成工地和邻边建筑业产生矛盾，迫使工程停滞不上。此外，技术配套跟不上时代要求，等工待料、顾此失彼。 1.3 资金不能及时到位 目前房地产企业的融资渠道中存在个别企业报表不实，企业资产评估缺乏公正，贷款不能先还后借，审核不利、信用评定不实，资金挪作它用、抵押行为缺乏规范化等，造成资产链脱节。 1.4 缺乏良好的管理人才 在房地产业快速发展时期，房地产开发人员中不少人是从其他行业跳槽该行，半路出家，尤其是一些决策和设计管理人员，他们在新观念、新理念的吸收和创作上，

4、仍显得有些欠缺，很大程度上跟不上现时房地产开发市场的需要。 2 烂尾工程的综合整治 2.1 综合整治的功能和机制 综合整治烂尾工程涉及到城市建设管理及金融、司法等诸多方面，是一项复杂的系统工程，综合整治的管理功能需要运用法律的、经济的、行政的手段来实现。 一是法律的手段，它的作用是确权，以调整不同利益主体（如政府和投资者、投资者和投资者、投资者和居民业主、投资者和金融部门、投资者和施工企业、材料供应商）之间的利益关系，运用法律手段来保全资产。 二是经济的手段，它的作用是盘活房地产资金，对没有偿还能力的在建工程将其实物评估后，实行在建工程转让，或以实物归还银行贷款，银行将这些实物形态的不良资产玻

5、璃给相应的资产管理公司，由资产管理公司根据市场供求规律，降价或续建，使烂尾楼真正进入消费领域。 三是行政的手段，它的作用是发挥宏观调控作用，一方面要严格控制土地供应和新上的房地产项目，按规定收回土地使用权，统一规划、统一管理、合理使用。另一方面牵头对烂尾工程进行公开招标、拍卖，并组成专门为栏位工程在税费、抵押费、评估费、诉讼费、转让契税、登记费等各项收费方面提供一条龙服务，帮助烂尾工程解决过程中遇到的各类难题。 综合整治烂尾工程，首先要建立务实、高效管理机制。其核心问题就是改善城市景观，提高投资效益，要运用法律的、经济的、行政的手段，分门别类的梳理烂尾工程的不同性质的问题，制定整治方案，由建设

6、行政主管部门牵头，会同计划、规划、房地、住宅发展局等相关部门具体实施，这是综合整治烂尾工程的一种组织保证。 2.2 综合整治烂尾工程的对策分析 2.2.1 提高社会投资效益是综合整治烂尾工程的核心问题 一般而言，房地产企业存在的终极目标是最大限度地追求利润。西方发达国家的房地产业平均利润率约为6%左右，而我国房地产业的行业利润则远远高于一般行业，导致不少国有的房地产发展商，在销售空置商品房或烂尾工程托盘时不愿意降价，而宁愿死守着销售无望的楼盘。他们认为，只要这些楼盘（实物）在，国有资产也就在，就不会流失，实际上这是一种误区。马克思说：资本只有在运动中不断增值，才有生命力。一旦沉淀下来，不流动了

7、，就死了，就不是资本。社会主义国有资本也是这样。如果已经生产出来的实物楼盘，不能进入市场，不能流动，那么已投入的资本，即成本，就无法收回，新创造的价值也无法实现。不仅如此，发展商实际上还要支付以下四笔费用：支付银行贷款利息；支付纯建筑物和土地资本的折扣；管理运营费用，空置房要收取空房费、烂尾楼要收取工地管理费；科学技术日新月异，更新型更高质量楼盘涌现，从而使陈旧楼盘价值大幅度贬值。据上分析，如果发展商根据市场规律适时降价而且降够，对消费者有吸引力，就能把空置商品房或烂尾工程即时出租或销售出去，既能改善城市景观。又能及时收回投资，再用于新的投资项目，以求效益最大化。何乐而不为？ 2.2.2 具体办法 （1）统一的认识，市区配合，各方协调，形成合力。“烂尾工程”整治牵扯到方方面面，必须有市政府的支持，加上各有关职能部门的全力配合，形成一股合力，才能又快又好的整治“烂尾工程”。 （2）制定针对性的规定，从政策上探索解决途径。由于“烂尾工程”一般是停建多年的项目，而有关的政策和规定在不断地修改和完善，这就造成新的政策和规定对“烂尾工程”的不适用性。为此，应制定针对性的规定，给于一定的政策优惠，在政策上松绑，及早使“烂尾工程”重新启动。 （3）强化法律措施，辅以行政和经济措施。“烂尾工程”有一部分是由于建设单位的不规范操作造成的，因此必须强化法律措施，对投资方加大约束力，预防新的“烂尾工程