海南省房地产市场调研分析报告

1、海南全岛调研楼盘地理位置海韵陵河假日海域阳光绿地海长流南光西海湾美好龙沐湾国信龙沐湾中州国际酒店陵河家园富力湾山海湾一七期山海湾八期山海湾九期合景汀澜海岸海棠湾清水湾东和福湾卓达东方巴哈马三亚湾六合悦城珠江南田57雅居乐清水湾海德堡公馆七彩阳光广物滨江海岸滨江度假城翡翠水城琼州海峡天一方雅居乐月亮湾宏城水岸天际名城昌茂中润温泉水城清澜半岛颐生园目 录一、海南整体房地产市场概况二、海南房地产市场分级城市1、一线城市（海口、三亚）2、二线城市（陵水、万宁、琼海）3、三线城市（文昌、儋州、五指山）4、其他（乐东、澄迈、定安等其他县市）三、部分区域产品价格分析对比（三亚、乐东、陵水）海南中国北纬18迪

2、拜夏威夷南加州南佛罗里达p海南地处北纬18-20度（加勒比海、巴厘岛、夏威夷群岛等著名热带旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸，海岸线长达1500多公里。众多高端楼盘选择在这一纬度内。一、海南整体房地产市场概况经济保持快速增长 旅游持续高速增长p2013年海南gdp总量为3146亿元，增幅9.25%，较去年有所回落，但仍保持稳定的增长速度，经济基本面较好；p房地产投资增速有所回落，经济增长对房地产依赖程度依然较大；p“离岛免税”效应，旅游人数持续快速增长，2013年突破3500万人次；p随着国际旅游岛的推进，旅游吸引力上升，未来旅游人数仍将进一步上涨，将对海南房地产带来更多的需

3、求空间。12 3 4 5 6 7 8 9 101112月份入住率未来入住率以往入住率p中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假成为时尚；p高速增长的度假型旅游特点在海南出现；p人均停留天数上升，市场粘性增强；p淡旺季的入住率差距缩减，旅游季节性因素弱化；p海南正处于观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型期，对目标客户而言，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步向一种生活常态演变。海南游客停留天数达3.89天，正处于观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型期生活度假休闲度假观光度假理念度假需求$300per capita gdp$1000$3000$5000增长见识，享受视觉

4、愉悦；感官接触表面感受，“拍照留念”的方式旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心旅游是一种选购品休闲放松是主题旅游是一种生活方式，是生活的必需释放压力，舒缓心情，自我调节；住宿酒店，参与活动，融入氛围体验生活，享受人生，交际方式；旅游置业，生活化的度假方式度假方式升级路径旅游业对房地产开发的推进房地产投资增速有所放缓，房地产投资比重逐年递增房地产投资增速有所放缓，房地产投资比重逐年递增p房地产投资：近几年，在国际旅游岛的长效利好下，房地产投资额稳步增长，年均增幅高达50%、位于全国领先水平；今年1-8月，全省房地产开发投资额538.88亿元，同比增长33.2%。增速有所放缓。p房地产发展与城市建设发

5、展关系：房地产投资占固定资产投资比重逐年递增，2012年1-8月占比重高达41.56%，地方政府应合理把控其比例，加强城市基础建设，全面建设以旅游度假为目的功能性岛屿，而非房地产岛。房地产投资情况房地产投资情况2014年上半年与2013年上半年成交情況同比 国际旅游岛政策公布之后，海南的房地产进入疯狂状态，大量的房地产项目涌入市场，投资额和开发量均冲上历史高峰，经过两年的市场和政策的理性调整，整个海南房地产的库存量仍然很大。海南旅游房地产营销面临问题：1.项目的规划和产品同质化严重 很多房企业在做产品规划时存在着所谓“三菜一汤”式的规划，走简单的海资源嫁接路线，旅游产品呈饱和状态，同质化严重，

6、无法带来多元体验。2. 项目信息不对称交流 由于房源地和客源地的分离，造成购房者无法像传统城市地产那样全方位、立体化了解项目；客户的了解渠道不多，而且存在了解信息的时效性；开发商在做产品规划和定位时，和目标客户群存在空间上的距离，无法和购房者进行沟通，造成信息的双向不对称交流。海南房地产销售情况开发速度与销售速度脱节，品质高贵但销售渠道混乱海南旅游房地产营销陷入尴尬境地海南房地产销售情况开发速度与销售速度脱节，品质高贵但销售渠道混乱海南旅游房地产营销陷入尴尬境地海南旅游房地产营销面临问题：3.第三，推广费用边际效应逐渐降低，岛内岛外营销成本增加 虽然供应量的增加和需求量（主要是有效度假需求量）

7、的减少，整个海南地产项目的销售难度在加大，而媒体投入宣传费用的产出比越来越低，现场客户来访率持续低迷，岛内岛外拓客成本越来越高。4.购房业主所在区域存在不稳定性，目标客户群难以筛选 随着区域市场价格变动，以及这几年宏观调控、金融危机、欧债危机等经济的不确定性因素，导致客户所在行业，可接受的总价区间发生了变化，使得目标客群的筛选和甄别变得困难。 5.圈层营销及渠道渗透难以开拓 由于各个海南旅游地产开发商都在搞岛外拓客，都在利用分销资源，而开发商以往传统分销资源手里的客户、圈层就这么多，所谓的优质资源实际上已经多次被梳理了，而且质量越来越低。一、2014年海南房地产市场增长压力大，2014年全省经

8、济总体仍保持较快增长态势。然而2013年房地产市场销售势头较旺，销售面积增长达到27.8%，但是基数较大，将给今年带来较大的增长压力；二、政府助力，政策扶持政府有关部门将继续协助房地产企业，加大对重点客源城市的宣传和营销活动，进一步拓宽商品房销售渠道；三、以价换量，今年海南房地产市场将继续保持稳定增长的势头，但是由于楼市库存量大，开发商更多会选择用以价换量的策略来谋求更大的市场，以实现薄利多销、以价换量。二、海南房地产市场分级城市1、一线城市（海口、三亚）海南掀起房企价格战 三亚房价跌破1万！位于三亚迎宾路的湖光山舍推出特价房9999元/平，使迎宾路房价多年來商品房价格首次跌破1万。随之而來的

9、就是，迎宾路、荔枝溝等区域房企之间的“明爭暗斗”。各房企相继推出8.8折、8折、2万抵10万等优惠吸引购房者。2、二线城市（陵水、万宁、琼海）3、三线城市（文昌、儋州、五指山）航天城文昌高隆湾明降至7千左右陵水雅居乐清水湾5折“甩货”2014年五一黃金周期間，雅居乐清水湾吸引了全国各地的目光。 它开始“5折优惠”甩貨，推出200多套特價房，并打出“让房价回到2009年”的口号。仅三天時間，雅居了清水湾吸金超过2亿元。同一個湾区的aloha阿罗哈今年也推出特价房，每套房能夠省下25万至30万元，优惠之大也是前所未有的。一、二、三线城市地产市场环境小结：一、政府救市，中央不不动产登记、房地产税立法

10、，三亚停建80平以下戶型、海口出出台买房落戶政策，库存量压力过大，各种政策对海南楼市都有不同程度影响。二、房企价格战在海南逐个区域蔓延，受全国经济的影响，当前购房者观望氛围继续蔓延，從海南整体区域銷售排行來看，海口、三亚一直名列前茅。 海口占据全省签约量38.7%仍居主导地位。三亚2013年7月-2014年6月房价走势三亚6 6月新房均价 2732727327 元/m /m 环比上月增长 1.18%三亚5月新房均价 27009 元/m三亚当前在售楼盘 84 个当前待售楼盘 18 个河东区6 6月新房均价 2151221512 元/m /m 环比上月增长 3.11%河东区5月新房均价 20863

11、 元/m河东区当前在售楼盘 28 个当前待售楼盘 7 个三亚湾三亚湾6 6月新房均价月新房均价 4337343373 元元/m /m 环比上月持平三亚湾5月新房均价 43373 元/m三亚湾当前在售楼盘 14 个当前待售楼盘 3 个大东海大东海6 6月新房均价月新房均价 2827628276 元元/m /m 环比上月持平大东海5月新房均价 28276 元/m大东海当前在售楼盘 13 个海棠湾海棠湾6 6月新房均价月新房均价 2420024200 元元/m /m 环比上月持平海棠湾5月新房均价 24200 元/m海棠湾当前在售楼盘 5 个当前待售楼盘 2 个亚龙湾6 6月新房均价 4860048

12、600 元/m /m 环比上月下降 4.24%亚龙湾5月新房均价 50750 元/m亚龙湾当前在售楼盘 6 个当前待售楼盘 2 个河西区河西区6 6月新房均价月新房均价 2292022920 元元/m /m 环比上月持平河西区5月新房均价 22920 元/m河西区当前在售楼盘 6 个当前待售楼盘 2 个其他其他6 6月新房均价月新房均价 1446314463 元元/m /m 环比上月持平其他5月新房均价 14463 元/m其他当前在售楼盘 12 个当前待售楼盘 2 个三亚各区域6月新房均价乐东2013年7月-2014年6月房价走势乐东乐东6 6月新房均价月新房均价 85078507 元元/m

13、/m 环比上月持平乐东5月新房均价 8507 元/m乐东当前在售楼盘 21 个当前待售楼盘 1 个龙栖湾龙栖湾6 6月新房均价月新房均价 99719971 元元/m /m 环比上月持平龙栖湾5月新房均价 9971 元/m龙栖湾当前在售楼盘 7 个当前待售楼盘 1 个乐东乐东6 6月新房均价月新房均价 59975997 元元/m /m 环比上月持平乐东5月新房均价 5997 元/m乐东当前在售楼盘 9 个龙沐湾龙沐湾6 6月新房均价月新房均价 1197011970 元元/m /m 环比上月持平龙沐湾5月新房均价 11970 元/m龙沐湾当前在售楼盘 4 个其他其他6 6月新房均价月新房均价 70

14、007000 元元/m /m 环比上月持平其他5月新房均价 7000 元/m其他当前在售楼盘 1 个乐东各区域6月新房均价陵水2013年7月-2014年6月房价走势陵水陵水6 6月新房均价月新房均价 2594425944 元元/m /m 环比上月持平陵水5月新房均价 25944 元/m陵水当前在售楼盘 17 个当前待售楼盘 6 个alohaaloha阿罗哈地 址： 陵水 清水湾 清水湾大道小高层高层独栋别墅精装修拎包入住均价：15000元/平米清水湾清水湾6 6月新房均价月新房均价 1912519125 元元/m /m 环比上月持平清水湾5月新房均价 19125 元/m清水湾当前在售楼盘 6

15、个绿城蓝湾小镇绿城蓝湾小镇地 址： 陵水 清水湾 绿城清水湾小高层高层独栋别墅毛坯精装修均价：26000元/平米 陵水县内最大的地产项目，规划分为8个组团，每个组团各有风格，各具名称，面积从80平米到900多平，部分少量商业，均价28000元/平米，均未销售，只有少量已被租赁。每个月均有特惠活动退出，2014年4月低将开盘至今三年尾盘产品五折清仓，最低达到8000元/平米（毛坯），9000元/平米（硬装公寓）雅居乐清水湾雅居乐清水湾地 址： 陵水 清水湾 英田大道雅居乐公司多层精装修均价28000元/平米香水湾香水湾6 6月新房均价月新房均价 4400044000 元元/m /m 环比上月持平

16、香水湾5月新房均价 44000 元/m香水湾当前在售楼盘 4 个富力湾富力湾地 址： 陵水 香水湾 香水湾旅游度假区b区南段多层小高层精装修拎包入住均价：14000元/平米顺泽福湾顺泽福湾地 址： 陵水 其他 东部沿海土福湾度假区中部户 型： 1居室70平米； 2居室92平米多层独栋别墅精装修均价50000元/平米其他其他6 6月新房均价月新房均价 3600036000 元元/m /m 环比上月持平其他5月新房均价 36000 元/m其他当前在售楼盘 4 个海棠福湾一号海棠福湾一号地 址： 陵水 其他 黎族自治英州镇土福湾度假区c09和c11地块户 型： 别墅822平米； 别墅833平米独栋双

17、拼别墅精装修均价：28000元/平米合景汀澜海岸合景汀澜海岸地 址： 陵水 陵水 珍珠海岸椰林滨海旅游度假区户 型： 1居室92平米； 别墅210平米多层独栋别墅精装修均价：20000元/平米陵水陵水6 6月新房均价月新房均价 1850018500 元元/m /m 环比上月持平陵水5月新房均价 18500 元/m陵水当前在售楼盘 3 个海韵陵河假日海韵陵河假日地 址： 陵水 陵水 滨河南路户 型： 1居室46平米； 1居室45平米高层精装修均价：12000元/平米优势：周边自助经营配套成熟，超市以开放。劣势：商业未售出，均低价出租，但仍未全部开放优势：老带新比较多，河南开发商，业主河南较多劣势：写字楼销售不理想。中州国际酒店中州国际酒店地 址： 陵水 陵水 陵水滨路南路与椰林南干道交叉口户 型： 1居室58平米； 1居室59平米高层毛坯均价：12000元/平米房价持续平稳，2014年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，海口房价环比上涨0.5%，三亚房价环比上涨0.4%，海南其他市县楼市表现平稳。项目产品面积价格阿罗哈精装高层1500