山东巨野县房地产市场调研报告

1、一、巨野城市概况一、巨野城市概况1、巨野概况四省交界地的巨野：四省交界地的巨野： 巨野县，位于鲁、苏、豫、皖四省交界处，地处山东省菏泽市东部，邻接济宁市； 辖16个镇，共有875个行政村，总人口95万人，总面积1308平方公里，耕地面积114.9万亩； 巨野县人民政府驻巨野镇。数据来源：巨野政府网站2、历史文化全国著名的全国著名的“农民绘画之乡农民绘画之乡”、“戏曲之乡戏曲之乡”： 巨野，古称“麟州”，是春秋“西狩获麟”之地，秦末彭越起兵之所； 东临孔子故里曲阜，西陲牡丹之乡菏泽；近圣人之居，沐玄歌之化； 西汉建县，唐武德四年置“麟州”； 巨野当家画种工笔牡丹，以雅俗共赏、工整典雅、雍容大方、

2、色彩绚丽等特点享誉海内外，为北京荣宝斋、广州友谊商店、西安古楼书画市场等全国90家知名书画市场和画店的当家品种，他们悬挂或出售的工笔牡丹画80%出自巨野，被誉为“中国工笔牡丹画之乡中国工笔牡丹画之乡”。 3、交通现况巨野的交通区位优势十分明显，东依津沪铁路，西邻京九铁路，新石铁路穿境而过，327国道、日东高速横穿东西，德商公路纵贯南北，县乡公路纵横交错。距县城20公里的济宁机场，通航京、津、沪、穗、闽等大中城市，距济南机场、郑州机场等大型空港仅2个小时的车程。现已开工建设的巨野航道，建成后将与京杭大运河互相贯通，形成了能迅速上天、下海、进京、赴省的快捷网络。 铁路：铁路：巨野县东依京沪铁路，西

3、邻京九铁路。新（乡）石（石臼所）铁路穿境而过，县内设有二级火车站，是欧亚大路桥的重要组成部分。 公路：公路：日（日照）东（东明）高速公路，济（济南）菏（菏泽）高速公路均横贯县东西，327国道、聊商公路等15条公路纵横交错。 航空：航空：东距县城20公里的济宁机场通航于北京、福州、广州、上海等大城市，距济南机场、郑州机场均仅有2个小时的路程。 口岸：口岸：离巨野50公里集海关、商检、集装箱站及出口专列于一体的菏泽直通口岸已全面配套运营，直通青岛港口。 巨野镇城区位于济菏高速和日东高速的交界处，交通极为便利。高速公路交汇地，发展潜力巨大。高速公路交汇地，发展潜力巨大。巨野县地处日东高速、济荷高速的

4、交汇处，是连接南北各省省会城市的重要枢纽；巨野交通的便利性，对于整个巨野的经济是具有非凡意义的；从中国三、四线城市的经济、商业发展角度来看，大多以交通设施为发展载体；而重要枢纽的地位更是对巨野的经济、商业等的成长起到了快速带动的作用。连接省内外，联系沿海与内地，宏观经济驱动巨野快速发展。连接省内外，联系沿海与内地，宏观经济驱动巨野快速发展。相较于荷泽其他城区的交通环境而言，巨野城区发展、巨野商业市场的发展，从其规模性、影响力来看，都在中国宏观经济发展的驱动下，迅速地发展着。【区位、交通对本项目的影响和意义】 巨野自然资源富饶，巨野县资源优势明显，最具代表性的是巨野自然资源富饶，巨野县资源优势明

5、显，最具代表性的是“黑、白、红、绿黑、白、红、绿”四种资源。四种资源。“黑黑”，即煤炭资源；，即煤炭资源；“白白”，即棉花资源；，即棉花资源；“红红”，即畜牧资源；，即畜牧资源；“绿绿”，即林木资源。，即林木资源。4、物产资源u煤炭资源：煤炭资源：巨野煤田总地质储量55.7亿吨，含煤面积约1210平方公里，且煤质优良、门类齐全，煤层赋存稳定，是华东地区唯一一个正在开发建设的大型整装煤田。u棉花资源：棉花资源：长期以来，棉花作为我县的传统支柱产业，在全县经济和社会发展中发挥着重要作用。总产120多万担，国花牌”、“锦源”牌原棉是我县棉花的两大支柱品牌，供应能力可达30万纱锭，特别是“国花牌”原棉

6、已跃入“全国十大棉花名牌”之一，连续三年被中国质量协会评为“名牌棉花展示第一名”。u畜牧资源：畜牧资源：巨野县畜牧业发展前景广阔，是国家级“鲁西黄牛”、“青山羊”、“小尾寒羊”、“长毛兔“繁育基地县u林果资源：林果资源：巨野林木资源非常丰富，现有林地面积1.3万公顷，经济林0.7万公顷，防护林0.1万公顷，农田林网5.4万公顷。农林间作0.4万公顷，四旁植树1000万株，全县木材储积量208万立方米。1987年被国家林业部评为全国第4个、山东省第一个“平原绿化达标县”。另外，我县果树面积已发展到9.6万亩其中苹果、红枣、梨、桃等果品为主要出口产品。宏观经济宏观经济 巨野县宏观经济高速增长，固定

7、资产投资的大幅提升，巨野县宏观经济高速增长，固定资产投资的大幅提升，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。u近年来巨野县各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势，全年实现地区生产总值达到97亿元，同比增长20%,地方财政收入完成6.2亿元，同比增长44%.经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了基础。u固定资产投资快速增长。2009年固定资产投资完成52.5亿元，同比增长27%。对于巨野县文化、名山旅游名城，固定资产投资的增加将有效增加巨野县整体的基础设施总量，起到巨大的物质保障作用。u根据巨野县统计局发布信息，2009，巨野县经济持续快速增长，经济实力大幅度提升

8、.2009年，巨野县招商引资工作成效显著，大项目建设实现新突破.带动巨野县民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；经济的助推及需求拉动必将带动巨野县房地产市场快速发展。 巨野县地方财政收入的持续快速增长及产业结构的调整，巨野县地方财政收入的持续快速增长及产业结构的调整，带动了巨野房地产市场需求的快速提升。带动了巨野房地产市场需求的快速提升。u巨野县财政实力不断增强巨野县财政实力不断增强，巨野县近年来的财政收入增长率都保持在12%以上的高位，为房地产业的发展提供了一个坚实的经济基础。u通过以左图表可以看出，巨野县2003至2008年第二产业在整个产业结

9、构中占绝对主导地位，第三产业第三产业2008年开始有年开始有较快提升较快提升。第三产业的比重增加说明产业结构正处在一个快速调整期，对于城市化的发展和吸纳附近人口进城有较大作用，从而带来了旺盛的市场需求。宏观经济宏观经济人口特征人口特征 巨野县由原先的主要以资源开发型为主逐步地向资源开发型、高新技术巨野县由原先的主要以资源开发型为主逐步地向资源开发型、高新技术型、文化旅游型城市的并重发展转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层型、文化旅游型城市的并重发展转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层扩大扩大。巨野县巨野县人口人口结结构变化示意图构变化示意图金字塔型金字塔型中间阶层扩大中间阶层扩大 低收入阶层：

10、低端产业工人占绝对主导 中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主 劳动密集型的城市劳动密集型的城市 多元化重点发展的经济强县多元化重点发展的经济强县 餐饮、信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入白领、中产阶层； 私营经济、制造业发展产生的个体户、私营业主.初步预计，巨野县的新增人口主要由三部分组成：初步预计，巨野县的新增人口主要由三部分组成：现代服务业及高新技术产业从业人员；本地及其外地制造业工人（如华尔润玻璃，则主要来自对周边农村人口以及外来务工人员的吸纳）；新兴工业产业链吸纳的人群（煤炭产业链）；u伴随经济回暖，巨野县城以及乡镇阶层人员收入不断增加，逐渐成为巨野县城的购房主力，多

11、为一次置业。u巨野县2003至2008年第二产业在整个产业结构中占绝对主导地位，第三产业从2006年开始有较快提升。城市概况城市概况 人口结构处在急剧转型的起步阶段，大量农村人口涌入城市，人口结构处在急剧转型的起步阶段，大量农村人口涌入城市，但巨野人城市化进程依然较慢，城市化水平较低。但巨野人城市化进程依然较慢，城市化水平较低。 以统筹发展为主线推进城乡一体化。坚持把城市和乡村作为一个整体，通过规划统筹、产业统筹、政策统筹，促进城乡协调发展，大力推进新型农村社区建设。城镇建设方面，全面实施包括20项规划编制、20项基础设施工程、50项城市综合开发项目在内的城建“2251”工程，突出抓好五大片区

12、拆迁和两大水系建设根据规划。巨野把小城镇作为统筹城乡发展的重要节点，加强小城镇基础设施建设，提高人口集聚能力。县里以龙固、大义两个中心镇为突破口，使其2012年各自城镇人口达到2万人，从而辐射周边村镇，实现互动发展。同时，以全县63个中心村为核心，344个基层村为基础，结合新农村和压煤村庄搬迁新村建设稳妥地推进迁村并点，加快推进新型农村社区建设。 巨野的城市化率刚超过巨野的城市化率刚超过30%快速发展的临界点，随着城市发展的进一步合快速发展的临界点，随着城市发展的进一步合理化，各种影响城市化进程速度的问题将逐一克服，城市化速度必然会有大幅理化，各种影响城市化进程速度的问题将逐一克服，城市化速度

13、必然会有大幅提升。提升。人口特征人口特征人口特征人口特征 收入增长及人口结构变化带来了消费力的释放与消费结构收入增长及人口结构变化带来了消费力的释放与消费结构的转变，居民置业能力增强。的转变，居民置业能力增强。u2009年，巨野县城镇居民人均可支配收入10288元，农民人均纯收入4311元，同比分别增长12.8%和6%；城乡居民的恩格尔系数的也小幅度下降。u全县存款余额83亿元，同比增长31%；贷款余额82亿元，同比增长76.3%；随着巨野县经济结构的调整，经济实力的大幅增强，外来的观念消费逐渐深入人心，汽车、外出旅行的比重都有较大程度增长。2009年巨野县主要经济指标高位增长，增幅居全市前列

14、。u随着经济的发展及巨野县旅游产业化的深度发展，县城中高端消费市场被普遍看好；u巨野县中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧。二、巨野房地产市场状况二、巨野房地产市场状况市场总体状况市场总体状况 目前巨野县房地产在售项目较多，市场供应量大，整体市场目前巨野县房地产在售项目较多，市场供应量大，整体市场均价约均价约2000元元/。巨野在售项目分布图：巨野在售项目分布图：典型案例分析典型案例分析凤凰城凤凰城项目名称项目名称凤凰城开发商开发商山东巨野新日月地产开发有限公司位置位置菏泽巨野县前进路十二中规模规模总规划用地面积：534亩占地面积：35627平方米总建筑面积：8万平

15、方米绿化覆盖率：40%物业类型物业类型多层、小高层户型配置户型配置户型类别：两室两厅、三室两厅、四室两厅面积区间：84147在售价格在售价格均价:1950元/平方米（楼差20元/平方米）配套配套十二中学/英才中学/汽车站/佳和购物广场项目卖点分析：项目卖点分析：1、规模优势：、规模优势：该项目总占地面积534亩，建筑面积8万，是巨野较大的楼盘之一，具备较大规模优势。2、领先的户型设计理念：、领先的户型设计理念：该项目标准层高为2.9m，采用大面积270度宽景飘窗，满足人体舒适性需求。3、法式的景观庭院造园手法法式的景观庭院造园手法：法式建筑与现代时尚风格的完美的结合，与大自然的交融。销售情况分

16、析：销售情况分析：1、消化速度：、消化速度：项目一期09年5月份开盘，5栋小高层以及9栋多层。小高层只剩有一栋有房源，其他已经售罄。多层大部分也已经售罄，只剩有六楼有部分房源。2、价格涨幅：、价格涨幅：项目开盘均价1850/，至今在售房源低价1950元/，涨幅不大。2+4 人文人文+产品产品人文：十二中学人文：十二中学/英才中学英才中学产品：领先的设计理念产品：领先的设计理念典型案例分析典型案例分析尚东尚东 太阳城太阳城项目名项目名称称 尚东 太阳城开发商开发商巨野东方红房地产开发有限责任公司位置位置汽车站东100米，原煤建和石油公司所在地规模规模总占地面积：200余亩总建筑面积：28万绿地率

17、：33.2%物业类物业类型型多层、小高层以及大规模的商街户型配户型配置置户型类别：两室两厅、三室两厅面积区间：74-150预售价预售价格格项目均价：1820元/配套配套巨野汽车站、永丰湖、银座广场、万唐小学项目特色：1、项目规模庞大：由多层、小高层以及商业街商铺所组成。2、规划特色：该项目在规划设计中，创造性的加入了117平方米的时尚错层以及150平方米的尊贵错层，为巨野首创。并通过茂密的植被、建筑小品和雕塑使每一幢建筑都与阳光、绿地、草木结合，以营造自然古朴、环境幽雅的景观氛围。3、景观特色：该项目遵循以人为本的设计原则，着意强调住宅小区整体绿化环境的塑造。销售情况分析：该项目一期推出3、4

18、、5、6、9号多层楼盘，09年开盘，现除3号楼剩一部分房源外，已经全部售罄。2期推出11、12、13、14、15号楼盘，10年元旦开盘，10年8月交房。现出11号楼剩一部分房源外，已经全部售罄。之后还有3期、4期工程，开盘时间未定。2+4 人文自然人文自然+产品产品人文：万唐小学、永丰湖人文：万唐小学、永丰湖产品：丰富的产品组合产品：丰富的产品组合典型案例分析典型案例分析清华园清华园项目名称项目名称清华园开发商开发商位置位置前进路与巨富路交汇处规模规模规划用地：110亩总建筑面积：12万物业类型物业类型多层、小高层以及商铺户型配置户型配置面积区间：70-170预售价格预售价格项目均价：1900

19、元/销售情况分析：该项目一期：22栋多层及其部分商铺（商铺均价4000左右/平方米），现只剩5楼和阁楼有部分房源（价格1400/平方米）。二期：2栋小高层。2010年6月份开盘。项目特色：首家引入纯中式江南水景园林景观，生动再现“水木年华”的悠然意境。欧式的建筑风格，30米的超大楼间距，公园式居住环境，孩子们的书香环境。该项目户型从27至150，产品线丰富，可租可售，客户选择余地较大。典型案例分析典型案例分析麟州步行街麟州步行街项目名称项目名称麟州步行街开发商开发商山东名人置业有限公司位置位置巨野人民路南青年路北永丰街南段规模规模占地面积：83347平方米总建筑面积：135210平方米容积率：

20、1.62住宅面积：35145平方米物业类型物业类型商铺写字楼、多层户型配置户型配置多层住宅户型类型：两室两厅、三室两厅、商铺面积区间：120180在售价格在售价格商铺均价:4000元/平方米配套配套医院、银行、小学项目卖点分析：1、地段保障：地处黄金地段、核心商圈，好地段-铂金商铺、财富无限、升值空间无限；2、五项统一管理保障：统一业态定位、统一规划布局、统一招商、统一运营管理、统一物业管理3、汇聚名品、强强联手：与业内知名商超、家电强强联手，与国内外知名品牌餐饮即将达成意向，联手共同打造麟洲王者步行街！4、该项目建筑设计新颖：采用欧式建筑风格，美观大方而又充满西方典雅风格，包括大型休闲广场、

21、音乐喷泉、以及一系列的休闲娱乐设施，满足业主和购物者的舒适性、高档型要求。销售情况分析：1、消化速度：项目包括18栋商铺写字楼（360多套）以及6栋多层住宅。项目2010年3月28号开盘，商铺写字楼现只剩十几套。2、价格涨幅：商铺项目开盘均价3800/，至今在售房源低价3470元/，均价4000元/，涨幅不大。典型案例分析典型案例分析麟居康城麟居康城项目名项目名称称麟居康城开发商开发商巨野县房丽源置业有限公司位置位置巨野镇政府对过规模规模总占地面积：77.5亩总建筑面积：60460平方米住宅面积：44521平方米（小高层3栋，多层8栋）商业面积：60460平方米物业类物业类型型普通住宅/小高层

22、住宅/高层住宅/写字楼/店面房/车库车位户型配户型配置置户型类别：两室两厅、三室两厅面积区间：961370预售价预售价格格项目均价：1950元/配套配套 银行/超市/公园/市场项目特色：区域特色：巨野县最大的健康休闲广场小区英雄广场。为居民提供一个高品质的绿色家园，既有效地改善了居民的居住环境，又为红色革命的教育宣传搭建了良好的平台。销售情况分析：该项目工程推出3栋小高层，8栋多层。多层住宅的户型已经售罄（多为政府团购和回迁户，一楼价格1940/平方米，五楼价格1970/平方米）小高层住宅的户型1-3楼无房源，4楼以上有房源。户型面积在108平方米还有5套房源，户型面积在122平方米还有18套

23、房源，户型面积在137平方米还有10套房源。2+4 服务服务+产品产品服务：镇政府对面服务：镇政府对面典型案例分析典型案例分析世纪名域世纪名域 锦绣城锦绣城项目名项目名称称世纪名域 锦绣城开发商开发商位置位置商业中心区，北靠人民路、西依新华路、东临银座广场规模规模占地面积达25.4亩物业类物业类型型商铺写字间及其住宅户型配户型配置置预售价预售价格格配套配套现在处于内部认筹阶段，现在处于内部认筹阶段，开盘时间：开盘时间：2010年年6月月7月月典型案例分析典型案例分析上海嘉园上海嘉园项目名称项目名称上海嘉园开发商开发商上海申隆企业投资管理有限公司位置位置巨野县花冠路西段，县人民政府西侧规模规模总

24、规划用地面积：1567亩开发面积：118万平方米房源：9000套。容纳人口2.8万物业类型物业类型多层（部分有电梯）、小高层户型配置户型配置户型类别：两室两厅、三室两厅、四室两厅在售价格在售价格均价:1470元/平方米（一期价格）配套配套县人民政府西侧，未来附近有五星级酒店入驻项目卖点分析：1、规模优势：该项目总占地面积1567亩，建筑面积118万，是巨野最大的楼盘，具备很强的规模优势。2、上海嘉园高标准：坚持高水准规划设计，高质量建设施工，全力打造以人为本、自然和谐的高档住宅小区。融入现代园村设计元素，将自然河道引入住宅小区，全力打造自然和谐的示范性生态住宅小区销售情况分析：1、消化速度：项

25、目一期09年6月份开盘，项目一期工程25栋楼房。已经全部售罄，全部为政府事业单位团购。项目二期工程正在施工建设中，2010年5月1号开盘2、价格涨幅：项目开盘均价1470/。2+4 环境环境+产品产品环境：县政府、西部郊区环境：县政府、西部郊区产品：领先的设计理念产品：领先的设计理念典型案例分析典型案例分析丽天苑丽天苑项目名称项目名称 丽天苑开发商开发商巨野丽天置业有限公司位置位置巨野县花冠路中段规模规模占地面积：119200平方米建筑面积：180000平方米物业类型物业类型多层、小高层户型配置户型配置户型类别：三室一厅、三室两厅、四室两厅在售价格在售价格均价:1870 元/配套配套县人民政府

26、西侧，未来附近有五星级酒店入驻项目卖点分析：项目卖点优势：该项目是按照周易八卦龙宅设计。包括的因素有：规划、官位、官帽、轿杆地、人杰地灵等八大因素。销售情况分析：1、消化速度：项目包括22栋多层以及5栋小高层楼盘。2009年3月大部分楼盘开盘，现还有5栋多层以及1栋小高层未开盘。已经开盘的楼盘中，现在剩余100套左右的房源。多层楼盘的价格：一楼，1860元/平米；二楼：1920元/平米；三楼：1920元/平米；四楼：1860元/平米；五楼：1830元/平米2、价格涨幅：小高层楼盘价格：一楼1990元/平米；二楼2040元/平米（二楼以上楼差30元/平米）小高层、多层车库价格：1790元/平米；

27、储藏室：1450元/平米典型案例分析典型案例分析财富大厦财富大厦项目名称项目名称财富大厦开发商开发商巨野县海洋置业有限公司位置位置巨野县花冠路北。恒星花园路北规模规模占地面积：7276平方米建筑面积：20000平方米物业类型物业类型 小高层（商铺及其住宅）户型配置户型配置户型类别：三室两厅户型面积：132-208平方米在售价格在售价格均价:5000元/平方米（1-2楼商铺） 2600元/平方米（3-12楼住宅）配套配套县人民政府附近，与十二中、十一中毗邻，南邻恒星花园项目卖点分析：1、建筑价值：2009年全新的“空中花园大宅”率先突破了三厅五房2、居住价值：巨野县首座居住公寓集商务、住宅、办公

28、、餐饮为一体的商务综合楼。销售情况分析：1、消化速度：项目与2009年11月开盘，剩余房源30多套，2010年11月份交房。该项目分为六个单元，一梯二户。2、价格涨幅：1-2楼均价5000元/平方米3楼价格：2400元/平方米（楼层差价50元/平方米）2+4 环境环境+产品产品环境：十一中、十二中环境：十一中、十二中产品：产品的综合，配套产品：产品的综合，配套的完善。的完善。典型案例分析典型案例分析佳信佳信 铂金豪庭铂金豪庭项目名称项目名称佳信 铂金豪庭开发商开发商山东佳信置业有限公司位置位置巨野县花冠路东段规模规模总建面约50万物业类型物业类型 小高层（9栋）、高层（18栋）户型配置户型配置在售价格在售价格配套配套项目目前处于筹备阶段项目目前处于筹备阶段典型案例分析典型案例分析书香园书香园项目名称项目名称书香园开发商开发商山东国创置业有限公司位置位置巨野县新一中西校南300米规模规模总建面约20万物业类型物业类型 小高层、多层户型配置户型配置户型类别：两室两厅、三室一厅、三室两厅户型面积：90-130平方米在售价格在售价格均价:1750元/平