房地产策划介绍

1、房地产策划介绍一、房地产及房地产市场概念房地产是指土地及土地上的改良物，而土地上的改良物是指建筑物、道 路、停车场、水电设施等。由此可见，房地产是由土地引申出来的一组商品的代 名词。例如住宅，它除了房屋以外，还包括土地、道路、草坪、停车场、变电站 等一些公共设施。房地产市场是房地产商品流通中各种交换关系的综合，是地产市场、房 产市场与房地产劳务服务市场构成的市场体系。 一般意义上的房地产市场， 就是 进行房地产交易的场所。 房地产交易一般包括房地产转让、 房地产抵押和房屋租 赁等经营活动。而房地产开发经营， 是指房地产开发企业在城市规划区国有土地 上进行基础设施建设、 房屋建设， 并转让房地产

2、开发项目或者租售、 出租商品房 的行为。可以这样说， 房地产市场是联结地方开发建设与房地产消费的桥梁， 是 实现房地产商品价值和使用价值的中介。二、房地产市场的特点1、房地产市场供给的特点（ 1）市场供给缺乏弹性。 供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的敏 感程度。由于房地产本身的特点，土地稀缺，建设过程复杂，生产周期长，房地 产生产企业在短时间内很难增加供应总量或减少供应量。 结果，供不应求或供过 于求的局面一旦形成，就会维持较长一段时期。2）市场供给的不同质。不同质是指同类产品内部，由于按不同方式或不 同标准生产，导致产品质量的不同。房地产生产具有单件性，由于产品的位置、环境、数量、 档

3、次不同以及房地产企业的生产能力和用户的具体要求不同， 市场 上供给的房地产产品一般都是不同质的，供给具有多样性。(3)市场供给的地区性。由于房地产的固定性、稀缺性、永久性等特点， 房地产供给的地域范围比一般商品小， 销售对象一般是同一个定向地域范围内的 需求者。虽然， 在一定范围和时期里也可为异地提供一定数量的房地产， 但总的 看，属于“当地产当地销”。(4) 市场调节的不完全性。 城市土地国家所有， 房屋中相当一部分国家所 有。国有土地使用权的出让由国家垄断经营， 地价既受市场调节， 又受国家宏观 调控。在公有住房占较大比例的情况下，市场价格在一定程度上受国家的垄断， 以保障大多数人的基本利

4、益。2、房地产市场需求的特点(1) 市场需求的广泛性。 由于房地产既是人类生存、 享受、发展的基本物 质生活资料，又是生产经营性固定资产，更是城市经济、社会、科技活动的依托 和载体，因此，从个人到家庭，从企业到社会，从社会基层到上层国家机关，都 离不开它。(2) 市场需求的多样性。 需求者购置房地产通常有不同的目的和设想， 对 房屋结构、建筑标准、造型、位置、楼层乃至期货、现货等有不同的要求。(3) 市场需要的融资性。 房地产购置开支较大， 需要者短期内全部支付或 直接支付往往有困难。 为解决房地产使用的长期性与支付的即时性的矛盾， 通常 需要借助金融信贷机构和社会资金的融资作用，开展房地产金

5、融业务。(4) 市场需求的长期性。就个人和家庭而言，与购买一般商品不同，购置房地产 是一项极其重要的家庭决策，通常要经过较长时间的资金准备。另外，人们对房 地产的要求即使在一定时期内满足了，但人们的需求目的和标准往往也随着时间 的推移发生变化，从而使得新的需求产生。因此，房地产在总体上更新频繁。三、房地产市场机制的特殊性市场机制是指市场竞争、价格、供求等要素之间互为因果，相互作用而形成的一 种经济机制。它具有自动驱使供求关系平衡的功能。市场机制包括：供求机制、价格机制、竞争机制、信息利率和工资机制（图1）市场机制作用示意图（图1）表示在一个完全竞争的市场里，价格变化、供求变化和生产规模变化,

6、在充分竞争变化下的内在联系。从（图1）中任何一点出发，都能得到一个合乎 逻辑的循环过程。例如，某类商品的价格上升，就导致生产扩大。扩大到一定程 度会造成供过于求，价格下降。价格下降导致生产规模缩小，缩小到一定程度也 会造成求过于供，又引起价格上升，等等房地产经济中市场机制的特殊性： 我国城市土地国有，国家对房地产一级市场的垄断，虽然可以限制市 场的投机性，但也在一定程度上限制自由竞争。 城市土地价格从总的趋势看趋于上升，获得超额利润的机会多，使得 房地产投资者踊跃。 房地产业受政策，社会等方面影响很大，加上竞争激烈，因此，市场波动大，投机性强。 房地产市场状况往往成为整个经济形势涨落的信号，波

7、及效应强。 房地产商品交易过程主要是权属转移，商品实体一般不动，经济活动 的法律特性比较显著。因此，房地产市场比一般市场受到的法规约束要大。四、房地产策划的内容房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产 开发项目的具体目标， 以客观的市场调研和市场定位为基础， 以独特的主题策划 为核心，综合运用各种策划手段， 按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创 造性的规划， 并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 房地产策划 涉及面广，内容复杂。房地产策划主要可以归纳为以下四个部分：分析需求、把 握现状、发现问题、解决问题。1、 分析需求分析需求是着手房地产项目策划的前提。

8、需求包括：开发企业的需求、政府的需求、 消费者的需求， 还有策划人自己的需求和社会责任感都要考虑。 首 先要了解项目决策者， 即开发企业的需求。 通常是趋利（利润最大化） 、避害（风 险最小化）和扬名（长期利益和成就感）三个方面。政府通常是区域环境经济利 益的代表， 也是地区发展决策管理的代表。 先要明确开发企业与政府相关管理部 门的关系、 政府对规划方案的要求及能接受的最大底限， 以及政府管理部门对开 发企业的要求等。 关于消费者的需求， 需要策划人进行针对性地市场调研， 并进 行详细的整理分析判断。 这三种需求对项目开发具有重要意义， 策划人员应仔细 判断并不断尝试着优化， 在满足各方面要

9、求的基础上， 用创造性的思维将各方需 求整合成一致的项目发展目标。2 、把握现状在明确了需求的前提下， 就应对目标项目和对应的房地产市场有所掌握。 现状分内外，对内包括地块面积、区位、交通、景观、生态乃至地质、水文、气 象等，以及项目地块现状因素和开发企业的资金、 人才、经验、品牌等资源情况； 对外包括国家、地方政策、经济、文化、产业结构、地产市场等背景和竞争项目 状况等。3、发现问题 目标明确是建立于对内外项目资源与市场环境，这些信息元素的收集与 归纳加工之上的，须将现状与目标间的差距或方案制订中的其他问题罗列出来， 再按不同层级归类。无论人们将这一步工作称为SWO分析或者别的什么名，也无论

10、怎样组织报告展示成果， 但策划师自己必须明白， 这是策划成败的关键步骤 而予以认真思考，而这其中的关键便是“ Ask a right Question ”。 Right 的问 题应是明确具体的问题， 有益于策划师循序渐进地发现解决之道 （譬如， “市场 定位是* ”即 Wrong Questio n, “景观绿化投入多少能使投资收益最大化？ ”“小区配置什么样的设施和服务才能使人们忽略远离市区的不便而到此 购房？ ”“什么样的亮点是我们的目标客户最在乎的？ ”才是Right Question同时，这些问题必须按不同的层次归类，然后 解决。4、解决问题踏实负责的态度、严谨理性的思维和新颖独特的创

11、意，是优秀策划方案 产生的基石。当策划师认真地调查、思考后，必定要提交一份确保项目成功开发 的方案，而这个方案必然是务实的。然而，经常看到一些策划机构的文本，交诸 规划设计师手中，总觉空洞虚泛不可操作，缺乏实际指导意义（譬如以下一个定 位，曰：“特色突出、设施完善、环境优越的海港新城。”那么什么特色突出？ 怎么突出？什么设施完善？给什么人用？完善到什么程度？环境优越，要投入多少？优越到什么程度，开发利润才能最大化？优越在哪方面？优越的特色是什 么？海港利用多少？港口产业辐射怎么利用法？是港景风光旅游城还是海员之 家？新城怎么个新法？自然条件利用、 历史文化保护、人为环境营造平衡到哪个 度上？这

12、些东西说明白是策划，说不明白是废话）。很多时候，日趋成熟的开发 商要我们策划师提供的是切实可行的解决之道和一种统揽开发各环节的顾问服 务，而不是一种虚的概念。19、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。20、凡世的喧嚣和明亮，世俗的快乐和幸福，如同清亮的溪涧，在风里，在我眼前，汨汨而过，温暖如同泉水一样涌出来，我没有奢望，我只要你快乐，不要哀伤。21、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子，因为只有你不在我身边的时候，我才最寂寞。23、因为

13、记忆中的曾经太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记。不是爱情不肯放过你，不是回忆不肯放过你，不是宿命不肯放过你，而是你自己不肯放过你自 己。24、承诺本来就是男人与女人的一场角力，有时皆大欢喜，大部分的情况却两败俱伤。25、爱上一个人容易，等平淡了后，还坚守那份诺言，就不容易了。36、爱情不是花荫下的甜言，不是桃花源中的密语，不是轻绵的眼泪，更不是死硬的强迫，爱情是建立在共同的基础上的。37、成熟的爱情，敬意、忠心并不轻易表现出来，它的声音是低的，它是谦逊的、退让的、潜伏的，等待了又等待。38、男人应该找个他爱的人做妻子，女人应该找一个爱她的人做老公。39、如若有开始，没有结果，我还是

14、希望会遇见，即使到最后才明白你盛开在我触不可及的彼岸。个中滋味，都不及你出现在我生命中。40、为什么要那么痛苦地忘记一个人，时间自然会使你忘记。如果时间不可以让你忘记不应该记住的人，我们失去的岁月又有什么意义？41、有人说恋爱要找自己喜欢的人，结婚要找喜欢自己的人，都是片面的。恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自己不喜欢怎么过一辈子？42、女人家十有八九都是心里有一分爱，表面上就流露两分。43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂，可是美中的痛苦只有长空自己知道，因为它没有能力留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有，只有不变的恒星 才是长空中永远的最美！44、爱一个人，对方也爱你，甜的居

15、多；爱一个人，对方不知道，酸的居多；爱一个人，对方不爱你，苦的居多。45、因为爱情，就是抛却世事烦琐，倾听花开的声音，没有任何声音比它美比它动人只一瞬，便是永恒。是生生不息的诱惑，世间无人可抵挡而过。51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一个半神的人，又要求自己不全属于他，所以只有完全占有了他，她才会快乐。52、爱，永远是没有永恒的定义因为每个人的体会和感悟不同，爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。53、两个相爱的人在一起是一种快乐，幸福。因为不易所以才应该更加去珍惜，不要到失去的时候才懂得。同样，爱需要包容，彼此相爱的人，他们的心是彼此最温暖的。54、人总是仰望和

16、羡慕着别人的幸福，一回头，却发现自己正被仰望和羡慕着。要珍惜和感知自己真正拥有的幸福。不要让你的幸福，只是在别人眼里。55、所有爱的苦都要自己承担，那是你自己种下的因种下的果，和别人没有关系，别人来关心来问，也只是隔靴搔痒。56、如果你想被别人爱，你首先必须使自己值得爱，不是一天，一个星期，而是永远。57、一个女人必须了解和牢记，男人一一只要他是是男人，无论老幼，他都爱漂亮的女人。58、每一次恋爱的时候，都要全心投入，即使受过伤害，也别有所保留；只是你要变得聪明，但不是功利，这样，在结束的时候，你才不会有遗憾。65、缘起缘灭，缘浓缘淡，不是我们能控制的，我们能做到的，是在因缘际会的时候好好的珍

17、惜那短暂的时光。66、爱情需要合理的内容，正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融。67、太阳的位置在天，松树的位置在山。爱情是一种位置，适合你的位置，才会使你感到牢固和香甜。68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有婚姻没有爱情也会像白开水一样容易让人厌倦。69、人生是一幅风景，爱情是一束鲜花。没有鲜花，风景就不会绚丽，没有爱情，人生就容易成为荒凉的土地。70、爱一个人就是拨通电话时忽然不知道要说什么，才知道原来只是想听听她那熟悉的声音，原来真正想拨通的，只是自己心底的一根弦。71、爱情是最美好的梦，壮丽着每个人的人生。无论你是青年还是老年，无论你是离异还是独身都不要打破自己的爱情梦。让心中的太阳温暖生命，你就会永远年轻。78、心中有什么，你就会看见什么，爱情和婚姻不是没有缺憾，但爱情与婚姻肯定需要信仰，就好像我们相信阳光一样，首先要笃信阳光，其次再接受太阳有黑子！79、爱一个人最重要的也许不是山盟海誓和甜言蜜语，生活中的一些琐事，更能体现他对你的用情，那才是爱的密码。87、有的女人恋爱时让男友宠着自己，结婚后仍然要老公百般宠着自己，却忘记做为一个女人应该做的份内之事。这样的女人是不懂得爱情的。93、 做女人一定要经得起慌言，受得起敷衍，忍得住欺骗，忘得了诺言，放得下一切，最后用笑去伪装掉下来的眼泪。|94、永远不要栽培你所爱的男人或女