XXXX02_深圳_星河时代_时代金街商铺价格策略案(汇报稿)

1、【时代金街时代金街】商铺价格策略及开盘建议商铺价格策略及开盘建议20122012年年0202月月时代金街基本情况时代金街基本情况时代金街时代金街p位置位置：B区7，8，9，10栋裙楼底商；p属性属性：住宅底商；p可售面积可售面积：2447.6 mp可售间数可售间数：39间p面积区间面积区间：26-112 mp现状：现状：纯街铺，门阔进深比合理，铺位较为方正实用，有独立洗手间，实用率高，紧邻商业中心和学校；商铺面积段商铺面积段 26-4526-4545-6045-6061-8061-80 8181以上以上套数套数8 8101014147 7T Thinking思路思路竞品分析竞品分析时代金街时代

2、金街开盘建议开盘建议认筹客户认筹客户分析分析价格表价格表制定制定整体认筹情况整体认筹情况截止截止2012.02.212012.02.21，共，共9595批客户认筹商铺批客户认筹商铺106106个个; ;有有9 9批批客户认客户认2 2个及个及2 2个以上个以上的筹；的筹；认筹客户意向商铺面积集中于认筹客户意向商铺面积集中于26-6026-60平米，平米，6060平米以上少平米以上少（备注：其中认筹客户意向面积区间不止一个）（备注：其中认筹客户意向面积区间不止一个）客户需求商铺供应建议：建议：p尽量引导客户购买大面积商铺；尽量引导客户购买大面积商铺；p小面积商铺在单价上建议调高，通过价格引导客户

3、；小面积商铺在单价上建议调高，通过价格引导客户；客户第一意向客户第二意向p认筹客户意向商铺面积段较集中，意向商铺主要以认筹客户意向商铺面积段较集中，意向商铺主要以6060平米以下为主，平米以下为主，6060平以上较少；平以上较少；p需求与供应量不成比例，需求与供应量不成比例，26-4026-40商铺的供应量商铺的供应量7 7个，而需求高达个，而需求高达5151个；其中个；其中40-60 40-60 、60-80 60-80 的需求中有不少是认筹客户的第二、第三选择，未来销售过程中可以通过现场氛围进行引导；的需求中有不少是认筹客户的第二、第三选择，未来销售过程中可以通过现场氛围进行引导；认筹客户

4、意向价格：客户意向单价集中于认筹客户意向价格：客户意向单价集中于4-54-5万，大面积（万，大面积（6060平米平米以上）客户意向总价较低以上）客户意向总价较低各面积段客户意向总价各面积段客户意向总价p26-40平意向总价100-200万为主；p40-60平意向总价200-300万为主；p60-80平意向总价200-300万为主；p80平以上意向总价为200-400万为主；认筹客户类型：主要以星河系业主重购、中原二、三级市认筹客户类型：主要以星河系业主重购、中原二、三级市场转介为主场转介为主认筹客户区域及渠道：认筹客户以福田和龙岗为主认筹客户区域及渠道：认筹客户以福田和龙岗为主除了打电话向业主

5、释放商铺销售信息，时代业主重购，中原三级市场转介时代业主重购，中原三级市场转介外，其次是老带新、短信、户外、楼体等了解商铺信息9 9批认多个筹客户情况：主力需求批认多个筹客户情况：主力需求40-6040-60平面积的商铺，非平面积的商铺，非连铺需求购买者，可考虑不优先选铺。连铺需求购买者，可考虑不优先选铺。p其中龙岗其中龙岗5 5个，福田个，福田3 3个，盐田个，盐田1 1个个p其中其中4 4个为中原转介，个为中原转介，4 4个为时代业主重购，个为时代业主重购，1 1个时代老带新个时代老带新p其中有其中有1 1个客户认筹个客户认筹4 4个，其余均认筹个，其余均认筹2 2个个p其中其中26-40

6、26-40平面积需求平面积需求3 3个，个， 40-6040-60平面积需求平面积需求6 6个，个， 60-8060-80平面积需求平面积需求2 2个个编号编号姓名姓名认筹个数认筹个数意向面积意向面积客户类型客户类型区域区域08-10孙茂颖426-40平米中原大梅沙分行转介盐田12、16李炳森260-80平米中原紫薇花园转介龙岗14、15吴菊云240-60平米中原摩尔城转介龙岗28、29马铭才240-60平米星河时代业主重购福田35、36徐开敬240-60平米中原紫薇花园转介龙岗38、56林岳展240-60平米星河时代业主重购福田54、55梁济鹏226-40平米星河时代老带新龙岗80、81李喜

7、杰226-40、40-60平星河时代业主重购福田101、102陈德付240-60、60-80平星河时代业主重购龙岗星河员工推荐到访情况：共推荐星河员工推荐到访情况：共推荐8 8个客户到访个客户到访部门部门员工姓名员工姓名推荐新客户姓名推荐新客户姓名销售代表销售代表深圳公司李强华陶先生李磊丹堤物业李怡宣陈小姐黄素兰丹堤物业李怡宣文小姐黄素兰营销策划部郭艳英陈小群黄素兰龙岗项目部孙旭红张应文黄素兰星河集团张水春张水春吴平平龙岗项目部孙旭红黄万程黄素兰财物徐三森陈强生隋晓华员工介绍的客户认筹共员工介绍的客户认筹共8 8个个编号姓名意向面积员工介绍（名称）1卢小玲26-60平米李德轩4陈华26-40平

8、米郭夏凌13蔡少玲26-40平米星河第三空间员工介绍32张水春26-40平米员工重购37苏波宇26-40平米邹勋青41邹芳40-60平米邹新明95陈强生60-80平米徐三森98阎玉凤80平米以上邹新明T Thinking思路思路竞品分析竞品分析时代金街时代金街开盘建议开盘建议认筹客户认筹客户分析分析价格表价格表制定制定绿景大公馆商铺概况绿景大公馆商铺概况沿黄阁路住宅底商，昭示性较好，整体商沿黄阁路住宅底商，昭示性较好，整体商铺面积偏大，主力面积铺面积偏大，主力面积80-11080-110平米，销售均价平米，销售均价4.34.3万元万元/ /平米平米黄阁路黄阁路龙翔大道龙翔大道绿景大公馆大运第一

9、街绿景大公馆大运第一街p位置：沿着黄阁路住宅底商p可售面积：24791平米p可售间数：20间p面积区间：50-230平米p主力面积：80-100平米p开盘时间：2011年8月p均价：4.3万元p产品概况：开间9米，层高6米，赠送2-2.4米高地下室，不可做餐饮及搭建两层；商铺商铺面积面积50-8050-80平米平米80-11080-110平米平米130-180130-180平米平米200-230200-230平米平米商铺商铺数量数量1 111115 53 3均价均价6 6万万5.15.1万万4.24.2万万3.63.6万万绿景大公馆商铺绿景大公馆商铺VSVS时代金街商铺时代金街商铺指标对比体系

10、指标对比体系绿景大公馆商铺绿景大公馆商铺时代金街商铺时代金街商铺对比对比地理位置地理位置紧邻主干道，昭示性强，但人流量少爱联村对面，昭示性较差绿景大公馆昭示性强绿景大公馆昭示性强品牌品牌绿景星河星河知名度高，商业运营经验丰富星河知名度高，商业运营经验丰富小区业主小区业主700多户1000多户-周边配套周边配套大运场馆Cocopark、学校、双地铁口依托依托cocopark大型商业，未来处于大型商业，未来处于龙岗商圈核心，人流量大龙岗商圈核心，人流量大产产品品情情况况面积区间面积区间55-23020-100 商铺面积区间跨度小商铺面积区间跨度小主力面积主力面积80-100 40-80 主力户型为

11、小户型主力户型为小户型户均面积户均面积12361户均面积较小户均面积较小开间开间9米5-8米绿景大公馆开间大绿景大公馆开间大径深径深10-11米10-11米径深相当径深相当层高层高6米米4.5-4.8米绿景大公馆层高较高绿景大公馆层高较高实用率实用率92%98%但柱子较多柱子较多，不好使用柱子较多，不好使用赠送赠送赠送2米层高地下室，但无通风采光无赠送绿景大公馆赠送地下室绿景大公馆赠送地下室规整度规整度骑楼设计，规整度较差纯街铺平，比较方正规整度好，方正实用规整度好，方正实用业态限制业态限制不可做餐饮不可做餐饮均不可做餐饮均不可做餐饮改造限制改造限制不可搭建两层不可搭建两层不可搭建两层不可搭建

12、两层租约限制租约限制部分商铺带租约，但租金水平较低不带租约绿景大公馆带租约销售，但租金水绿景大公馆带租约销售，但租金水平较低平较低销售情况：由于面积较大，总价过高，销售速度缓慢销售情况：由于面积较大，总价过高，销售速度缓慢15绿景NEO异地开盘2011年8月7日认筹方式认筹方式缴纳2 2万元诚意金万元诚意金，填写认筹协议，享受开盘98折优惠，认筹协议明确租户优先购买权每个商铺最多认3 3个筹个筹，一批客户可同时认多个筹或重复认筹正式启动蓄客，交2万申请98折优惠2011年7月12日销售情况：销售情况：推出2020套套，共销售销售1212套套，其中10套为110平以下单位，2套110平以上单位成

13、交均价4.34.3万元万元万科天誉商铺概况万科天誉商铺概况4646套街铺，主力面积套街铺，主力面积21-6021-60平米，销售均价平米，销售均价5.55.5万元万元/ /平米平米万科天誉道万科天誉道位置：1号楼住宅底商p可售面积：6000平米p首期共78个铺，其中46个单层（首层）街铺，32个复式铺。p首层街铺面积区间：10-94平米p首层街铺主力面积：20-60平米p开盘时间：2011年12月p首层街铺均价：5.5万元p首层街铺产品概况：开间2-8米，层高4.8米，径深8-14米，部分可做餐饮；街铺面积10-20平米21-40平米41-60平米61-80平米81-100平米数量818172

14、1均价7.5万6.2万5万4.1万3.8万万科天誉商铺万科天誉商铺VSVS时代金街商铺时代金街商铺指标对比体系指标对比体系万科天誉道街铺万科天誉道街铺时代金街商铺时代金街商铺对比对比地理位置地理位置位于龙岗核心地段，坐拥政商、经济等配套，龙岗第一地段；处于大运新城片区，地段较偏万科天誉处于龙岗中心地段万科天誉处于龙岗中心地段品牌品牌万科品牌星河品牌虽然万科品牌知名度更大，但是万科虽然万科品牌知名度更大，但是万科在商业运营经验不如星河在商业运营经验不如星河小区业主入伙及数小区业主入伙及数量量虽然2013年业主入伙，但周边商业较旺2012年7月底业主正式入伙，但周边商业较差万科天誉商铺培育期短万科

15、天誉商铺培育期短周边配套周边配套世贸百货、万科广场大商业、吉祥站地铁口Cocopark、学校、双地铁口天誉距离地铁口仅天誉距离地铁口仅50米米产品产品情况情况主力面积主力面积单层商铺面积为20-60平40-80 （均为单层）主力户型为小户型主力户型为小户型户均面积户均面积40 61户均面积较小户均面积较小开间开间首层2-8米5-8米首层首层径深径深首层8-14米5-11米-层高层高4.8米（首层）米（首层）4.5-4.8米万科天誉层高较高万科天誉层高较高结构结构方正实用柱子较多柱子较多，不好便用柱子较多，不好便用数量数量46个单层街铺39间纯街铺产品较均一产品较均一业态限制业态限制部分可做餐饮

16、不可做餐饮不可做餐饮不可做餐饮改造限制改造限制不可搭建两层不可搭建两层-租约限制租约限制不带租约不带租约-销售情况：商铺产品较好，因其定价合理（低于周边销售情况：商铺产品较好，因其定价合理（低于周边商铺），销售速度较快。商铺），销售速度较快。18现场开盘2011年12月13日认筹方式认筹方式缴纳5 5万元万元诚意金，填写认筹协议， 5 5万抵万抵1010万万正式启动蓄客，交5万抵10万2011年11月销售情况：销售情况：推出4646套首层街铺套首层街铺，全部售完整体均价均价5.55.5万万以低于周边市场定价（周边商以低于周边市场定价（周边商铺定价铺定价6 6万），实现快速走货万），实现快速走货

17、大型购物中心30%时时代代金金街街p世贸百货p万科广场商业p离地铁口仅50米p世贸百货p风临国际商业街，俪景鸿都商业街等p周边大量成熟小区项目p以20-60居多，开间在2-8米，进深约8-14米，进深比不合理p部分可做餐饮p层高4.8米pCocopark的即将开业p对面为爱联村小商铺，商业非常不成熟p沿爱联村分布,非城市主干道p离地铁口300米昭示性10%片区商业成熟度20%产品10%交通30%p主力面积40-80p不可做餐饮p柱子过多p层高4.5-4.8p与万科广场的距离较近p非主要干道且对面为爱联村，昭示性较差；p与cocopark的距离相对较远p但与深圳实验学校相邻25252515165

18、86888259万科万科天誉道天誉道5.55.5万万/ /平平通过对比万科天誉道商铺，得出本项目街铺均价约通过对比万科天誉道商铺，得出本项目街铺均价约3900039000元元/ /平米平米大型购物中心30%时时代代金金街街pCocopark，但距离较远p主要沿主干道分布，通达度高p当前离地铁口较远p未来轨道12号线地铁口商业p片区商业氛围较差p100米对望大运场馆和大运体育公园p主力面积80-110平，面积较大，不可做餐饮p层高6米，产品开间9米p每户赠送2-2.4米高地下室p离Cocopark最近的商业街p对面为爱联村小商铺，商业氛围及形象较差p沿爱联村分布,非城市主干道，通达性较差p离地铁

19、口300米昭示性10%片区商业成熟度20%产品10%交通30%p主力面积40-80，面积小p不可做餐饮p柱子较多p层高4.5-4.8p紧邻主干道，昭示性强p产品开间较大，铺的昭示性强p非主要干道且对面为爱联村，昭示性较差；p与cocopark的距离相对较远p与深圳实验学校相邻152525155566956056绿景大绿景大公馆公馆4.34.3万万/ /平平通过对比绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价约通过对比绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价约4000040000元元/ /平米平米 通过对比通过对比万科天誉道街铺万科天誉道街铺，得出本项目街铺均价，得出本项目街铺均价约约3900039000元元/ /

20、平米平米 通过对比通过对比绿景公馆商铺，绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价得出本项目街铺均价约约4000040000元元/ /平米平米 时代金街商铺价格建议时代金街商铺价格建议综合以上两个商铺项目的对比，建议时代金街商铺实综合以上两个商铺项目的对比，建议时代金街商铺实收均价约收均价约4000040000元元/ /平米平米天誉道天誉道大公馆大公馆时代金街时代金街T Thinking思路思路时代金街时代金街开盘建议开盘建议竞品分析竞品分析认筹客户认筹客户分析分析价格表价格表制定制定时代金街定价原则时代金街定价原则1、参考周边竞品项目价格（天誉道街铺均价5.5万元/平，大公馆复式街铺均价4.3万元/平

21、）；2、根据认筹客户的情况，关注小面积段（26-60平）的诚意客户90个，关注大面积段（60平以上）的诚意客户24个，需通过价格进行合理引导；3、项目需实现高解筹率，本月底清盘；因此，本项目商铺按照因此，本项目商铺按照4000040000元元/ /平进行价格制定。平进行价格制定。1 1、开间、开间进深比进深比分值数量 2 2、人流动线、人流动线分值数量3 3、面积体、面积体系系分值数量 4 4、空间格局、空间格局分值数量1301临小区主入口或学校10326-45208方正实用，没有柱体3070.8-1186次临近小区主入口或学校81345-601210方正实用但有转角或柱体面积小24130.6

22、-0.81211离主入口和学校较近，但人流相对较少6660-80614空间内部有少量柱体，影响部分实用率 1880.45-0.6611离主入口和学校较远，依然是人流主动线3138007空间内部有较多柱体，影响部分实用率 1260.45010非人流主动线04空间内部有较多柱体，影响实用率 64空间多拐角，内部柱体多01时代金街评分体系时代金街评分体系时代金街39间铺均为沿街商铺，外部的价值实现资源共享，因此，价格制定考虑的主要因素从自身价值差异进行评分：时代金街商铺分档时代金街商铺分档根据商铺的面积区间大：26-112平米，因此，在价格制定中，依据商铺面积的情况，分为四个档进行价格的制定和调整。

23、26-45平米 共8间铺：12、15、17、18、20、26、28、3745-60平米 共10间铺：06、08、09、29、31、38、39、40、41、4260-80平米 共14间铺：07、10、11、13、16、21、25、27、30、32、 33、35、36、4380平米以上 共7间铺：01、02、03、05、19、22、23、时代金街商铺分档时代金街商铺分档26-4526-45平米实收价格平米实收价格26-45平米 共8间铺：12、15、17、18、20、26、28、37总建筑面积：259.65259.65平米；平米；实收总价：14301430万元；万元；实收单价：5507455074

24、元元/ /平米平米实收总价区间：155-210155-210万元万元1242.37200万472031527.13160万589751737.14210万565431838.23210万549312026.23155万590932627.62155万561192833.54185万551583727.39155万56590时代金街商铺分档时代金街商铺分档45-6045-60平米实收价格平米实收价格总建筑面积：533533平米；平米；实收总价：22902290万元；万元；实收单价：4296442964元元/ /平米平米实收总价区间：200-280200-280万元万元40-60平米 共10间铺：

25、06、08、09、29、31、38、39、40、41、420654.9 280万510020851.49 225万436980948.6215万442392950.26245万487473154.96200万363903859.49225万378213949.06250万509584055.18220万398704157.12225万393914251.94205万39469时代金街商铺分档时代金街商铺分档60-8060-80平米实收价格平米实收价格总建筑面积：996.33996.33平米；平米；实收总价：35853585万元；万元；实收单价：3598235982元元/ /平米平米实收总价区间

26、：205-345205-345万元万元60-80平米 共14间铺：07、10、11、13、16、21、25、27、30、32、 33、35、36、430764.33210万326441063.62225万353661164,2205万319311374.22230万309891669.54270万388772169.73260万372872573.69215万291762769,91265万379063073.91280万378843270.87250万352763378.23345万441013578.87335万424754374.21235万316673671.09260万36573时代

27、金街商铺分档时代金街商铺分档8080平米以上实收价格平米以上实收价格总建筑面积：658.61658.61平米；平米；实收总价：24902490万元；万元；实收单价：3780637806元元/ /平米平米实收总价区间：260-425260-425万元万元80平米以上 共7间铺：01、02、03、05、19、22、23、0187.59335万382460591.16 260万285211980.52285万万353952296.37405万420262396.98425万438230293.69 375万4002603112.3405万360640187.59335万38246实收均价实收均价40

28、01940019元元/ /平米，总实收平米，总实收97959795万元万元0293.69 375万400260591.16 260万285210654.9 280万510020764.33210万326440851.49 225万436980948.6215万442391164,2205万319311242.37200万472031374.22230万309891527.13160万589751737.14210万565431838.23210万549311980.52285万万353952026.23155万590932296.37405万420262627.62155万561192833.

29、54185万551582950.26245万487473154.96200万363903727.39155万565903859.49225万378213949.06250万509584055.18220万398704157.12225万393914251.94205万39469平均总价2511538 铺位号最高总价4250000 23最低总价1550000 20 最高单价59093 20最低单价28521 05 总价段分布套数比例（0，200万】513%（200万，250万】17 44%（250万，300万】10 26%（300万，400万】4 10%（400万，500万】3 8%合计3910

30、0%2396.98425万438232169.73260万372872573.69215万291762769,91265万379063073.91280万378843270.87250万352763378.23345万441014374.21235万316673671.09260万365733578.87335万4247503112.3405万360641063.62225万353661669.54270万38877总价调整铺位调整前调整后05255万260万25205万215万31210万200万42210万 205万010102020303050506060707080809091010111112121313 1515 16161717 1818 1919 2020 2121 222223232525 2626 27272828 2929 3030 3131 3232 333335353636 37373838 3939 4