明确购房者挑选房子的九大问题(价格、面积、地段、环境等)

1、明确购房者挑选房子的九大问题（价格、面积、地段、环境 等）一、价格购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。目前对 商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离/价值。另 一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看，我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。 因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题,即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行 按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的,没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的c 一般来说，高收入者，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对

2、平价房、微利房感兴趣c 二、面积购买商品房时，面积是一个豆杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。 目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用而枳两种指标。1、建筑面积c指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积。在房地产销售、出租以及房 地产产权登记时作为计量标准。2、使用面积。指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。3、面积标准。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积太小， 则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一 种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积

3、过大，都是不经济的c购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时，一定要在对使用功能分析的基础上进 行经济分析，基本方法是：1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少 数,后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的赭用，否则该功能面积不宜扩大。 三、地段：开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购 房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通

4、便捷。一、交通 评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好， 如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应j解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方 便，不远的将来将会得到缓解c因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火不站、公共汽车站和码头 有方便的联系。二、房型随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。四明结构，食 寝分离，居寝分离，功能分区明确,空间布局合理，采光、通风、私密性的房型，将成为购楼时选择的目 标。功能要求。凡成套单元住宅，必须具备

5、如下的功能空间：卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、 餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）各类功能空间即有满足基本要求的面积指标， 也有达到最佳的使用效果的面积指标。现代住宅的户型特点：住宅户型设冲受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各 户型的数目比例）。现代住宅户型设计发生一些变化：1）户型逐步扩大2）强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变喑厅为明厅，减少厅的内部交通功能3）适当增加房房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提而舒服性4）居室外的面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适，严格区分主卧、次卧5）高级住宅增加卫生间的数目，在主卧设置卫

6、生间，别里基本上每层都有有卫生间。三、朝向与楼层：住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素：1、朝向：任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响 人的生活。良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向 以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外,还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避 害，趋优避劣。1、层次：选择层次要号虑以卜.几个因索：1）遮挡及采光情况2）生活的便利程度

7、3）环境要求4）家庭人口年粉构成及健康情况5）住宅楼的总层数一般来说，在不巧虑个人因索的情况卜,住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以卜为较好的层次，此外对层 次的选择还与购厉者对数字的偏听偏好有关。四、采光、通用与层高采光可分为内接采光与间接采光，前者是指采光窗户内接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的上廊 （一般为外麻）有的虽称直接采光，但厨历、厅、卫生间利用小天井采光,采光效果如同间接采光选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用 功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依拳人i:照明，对人的身心健康都不利。住宅的通风耍满足对空气流动的基

8、本耍求，开启门窗时保证室内外空气顺利流动，特别是在炎热的夏季耍 有穿堂风。这就要求套住宅设好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东 与南，南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”）通风效果要差一些，通风的另一个要求 是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井，升井及机械装置通风。北京地区对普通住宅的层 高要求最低为27米，适当提高层高，对使用者都有利，特别是大空间的层高及净空高度定要保证。降 低层而，就等于压缩r生活空间，对使用人的心理感受、家俱布置都有不利影响。五、居住环境居住环境的舒适程度往往姑衡房住宅单词的最申要的因素，也决定若商品住宅升值潜力的大

9、小。住房周闱 的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好不要选在i:厂特别是污染严肃的匚厂附近，i:厂及其噪 声，排出的废气、废水将严重污染居住环境质量：也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线之下， 来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周闱是否有商业网点，出古仃幼儿园、 学校，是否有医院诊所、邮电通讯、文化娱乐等公共设施。六、建筑质量在选购商品房过程中，圾难以把握的就是质量问题：在日后使用过程中，使人感到烦恼及多的也是质吊:问 题。房屋质量问题主要起因于设出、施i:和使用,房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施i: 管理及质量监督几个方面。凡建成后未取得

10、质检合格证i骐的建筑，不得交付使用。因此，一祢建成的 商品住宅楼是否有质检合格证书，也是其质量好坏的一个标志c购房者应认真查看质检合格证书.并查清该证是否是所购住宅的合格证，发放单位是否为有权发证的质检部门，内容中是否有特殊说明。在 此过程中若有疑问应及时向有关专业主管部门进行咨询并寻求指导c 七、物业管理状况安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。所谓安居，关健不仅在于物 业硬件的有无，而在于营造、保持和提高整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的软环境。这一切只有专 业化、规范的物业管理才能提供。购房者在选挣房屋的同时,往往会会选择一家好的物业管理企业，以确保居住时

11、的舒适、安全和方便。在 商品房预售阶段，购房者通过其他方面来。解该商品房的物业管理状况，如向开发商询问日后管理的物业 管理公司名称、情况：询问与物业管理有关的硬件设施是否到位等c如果所购买的商品房部分交付使用或 全部交付使用，则会直接到该小区去实地考察一番。主要从该小区的治安状况、清洁状况、收费水平等方 面广解住宅小区的物业管理状况，因这三点是物业管理中最基本的内容，它体现着物业管理的水平。 八、开发商实力在购买房产，消费者会认准信誉好的开发商，认准品牌。具体到购房时，消费者一般采用一间、一看、三 考察的方法。a询问房产公司的主管部门。购房者往往通过各种渠道j解选中住房的开发公司开办的时间、开

12、发的项目、 资信情况、一些i：程质量检测情况等，如发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，会考虑购买该 公司的商品房。b观看房地产公司的办公处。按照通常的时常规则，势力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注 重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他供货单位，都有良好的信誉。c考察已开发的住宅区。购房者会到该公司已开发建成的住宅区去解。一般会先看周围环境，如果环境 好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。再到住户中去探问， 管理是否好，收费是否合理。最后到已经入住的房中看质量如何。九、其它考虑闲素除以上应考虑因素外，在选房过程中还应考虑到其余众多因素

13、，如地区升值潜力、社会治安、文化环境、 亲情因素等。一、价格 购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。目前对 商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离r价值。另 一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看，我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公枳金、银行 按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消钳者是不敢问津的,一般来说，高收入者，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、

14、微利房感兴趣,二、面积购买商品房时，面积是一个豆杂而又鼓感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用面积两种指标。1、建筑面积,指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影而积。在房地产销售、出租以及房 地产产权登记时作为计量标准。2、使用面积。指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。3、面积标准。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积太小， 则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经

15、济的c购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时，一定要在对使用功能分析的基础上进 行经济分析，基本方法是：1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少 数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。 三、地段：开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购 房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。一、交通

16、评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好， 如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应r解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方 便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头 有方便的联系。二、房型随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。四明结构，食 寝分离，居寝分离，功能分区明确,空间布局合理，采光、通风、私密性的房型，将成为购楼时选择的目 标。功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：

17、卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、 餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）各类功能空间即有满足基本要求的面积指标， 也有达到最佳的使用效果的面积指标。现代住宅的户型特点：住宅户型设冲受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各 户型的数目比例）。现代住宅户型设计发生一些变化：1）户型逐步扩大2）强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变喑厅为明厅，减少厅的内部交通功能3）适当增加房房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提而舒服性4）居室外的面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适，严格区分主卧、次卧5）高级住宅堵加r卫生间的数目，在主卧设置卫生间，别里基本

18、上每层都有有卫生间。三、朝向与楼层：住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素：1、朝向：任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响 人的生活。良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向 以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外,还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避 害,趋优避劣。1、层次：选择层次要考虑以下几个因素：1）遮挡及采光情况2）生活的便利程度 3）环境要求4

19、）家庭人口年龄构成及健康情况 5）住宅楼的总层数一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以下为较好的层次，此外对层 次的选择还与购房者对数字的偏听偏好有关。四、采光、通风与层面采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊 （一般为外廊）有的虽称直接采光，但厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用 功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠人:照明，对人的身心健康都不利。住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启

20、门窗时保证室内外空气顺利流动,特别是在炎热的熨季要 有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东 与南，南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”）通风效果要差一些，通风的另一个要求 是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井，开井及机械装理通风。北京地区对普通住宅的层 府要求最低为27米，适当提高层面，对使用者都有利，特别是大空间的层高及净空高度一定要保证。降 低层高，就等于压缩了生活空间，对使用人的心理感受、家俱布国都有不利影响,五、居住环境居住环境的舒适程度往往是衡量住宅单词的最重要的因素，也决定着商品住宅升值潜力的大小,住房

21、周围 的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好不要选在二厂特别是污染严重的工厂附近，工厂及其噪 声,排出的废气、废水将严重污染居住环境质量：也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线之下， 来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周围是否有商业网点，是否有幼儿园、 学校，是否有医院诊所、邮电通讯、文化娱乐等公共设施,六、建筑质量在选购商品房过程中，最难以把握的就是质量问题：在日后使用过程中，使人感到烦恼最多的也是质殳问 题。房屋质量问题主要起因于设计、施工和使用。房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施: 管理及质量监督几个方面。凡建成后未取得质检合格证书的建筑，不得交付使用。因此，一栋建成的 商品住宅楼是否有质检合格证书，也是其质量好坏的一个标志,购房者应认真查看质检合格证书， 并查清该证是否是所购住宅的合格证，发放单位是否为有权发证的质检部门，内容中是否有特殊说明。在 此过程中若有疑问应及时向有关专业主管部门进行咨询并寻求指导。七、物业管理状况 安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。所谓安居，关健不仅在于物 业硬件