成都百扬商业五年发展规划

1、百扬商业发展规划 bauyea commercial development profile 201127目 录20112015五年发展规划之背景分析 p2 p5 20112015五年发展规划之指导思想 p6 20112015五年发展规划之总量目标 p7 p9 20112015五年发展规划之业态目标 p10 p13 20112015五年发展规划之区域规划 p14 p18 20112015五年发展规划之拓展模式 p1920112015五年发展规划之投资计划 p20 p21 20112015五年发展规划之财务分析 p22 p25 2011 2015五年发展规划之营运管理 p2620112015 五

2、年发展规 划之背景分析 零售商业的发展及其前景改革开放以来，我国国民经济总体上保持了持续、健康、快速发展的良好态势。2001年以后，我国经济进入一个新的快速发展期，到2010年国内生产总值已达397,983亿元，按可比价格计算，比2009年增长10.3%，已超越日本成为世界第二大经济体。在经济快速增长的同时，各项社会事业也取得了长足的发展。经济和社会发展促进了零售商业的发展。改革开放30年来，我国零售市场主体规模不断扩大，市场体系不断健全完善。2008 年全国社会消费品零售总额首次突破了 10 万亿元，达到了 108,488 亿元，到2010年全国社会消费品零售总额达154,554亿元，比20

3、09年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。零售业的增长大大高于国内生产总值的增长，也明显高于国民经济其他许多行业的增长。改革开放的三十年，也是我国城市化进程最快的三十年。我国城市化率从20%左右提高到2008年末的45.7%，城镇人口达到6.07亿，形成建制城市655座，其中百万人口以上特大城市118座，超大城市39座。我国“十二五”发展规划纲要中明确提出：要“统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展”，城市化率将在“十二五”期间达到51%。 城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段，也是零售商业发展特别是现代零售业发展

4、的重要推动力。改革开放以来，在推动经济增长的“三驾马车”即投资、消费、进出口中，我国经济增长长期依赖投资、进出口的拉动，这不仅不利于形成合理经济结构和实现经济的可持续发展，同时也带来就业不足、收入差距扩大等社会问题。为此，“十二五”发展规划纲要中明确强调， “坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变”。扩大内需已被作为重要的经济发展战略，同时也被作为转变经济增长方式的重要手段。发展零售商业是扩大内需的重要措施之一，将得到政策面的更多支持。 四川零售商业发展现状与特征从我国2008年31个省市的社会消费品零售

5、总额来看，东西部地区呈现出明显的差异，东部地区实现零售额为63,248亿元，西部地区为18,660亿元，西部地区不到东部地区的30%。东部的广东、山东分别以12,772.2亿及10,381.2亿的零售额成为我国仅有的两个过亿的省份。位居第三、第四的分别是东部的江苏与浙江。而西部省份四川排名第9位，为4800.8亿，不到广东省的38%，与东部地区形鲜明的反差，这与四川作为全国人口大省和西部经济强省的地位极不相称。零售商业业内人士普遍也据此认为四川是中国零售商业发展空间最大的省份之一。四川省2009年社会消费品零售总额为5758.7亿元，2008年为4800.8亿元，2009年比2005年的298

6、1.37亿元增加93%，比2008年增加20%。2009年人均社会消费品零售总额为7076元，2008年为5903元，2009年比2005年的3658元增加93%，比2007年增加19.9%。在社会消费品零售总额中，四川各市（州）占比极不均衡。以2008年社会消费品零售总额为例，成都市超过全省总额的1/3，达1,621.8亿元。前五位的成都、绵阳、南充、宜宾及达州合计2,553亿元，占到全省的53.2%。前十位合计3,471亿元，占到全省的72%。最低的阿坝只有18亿元，与最高的成都市相比，相差90倍。2009年成都市实现社会消费品零售总额1949.9亿元，同比增长20.3%，创近年来新高，社

7、会消费品零售总额增长居副省级城市首位；其他市（州）社会消费品零售总额尽管同比也有较大增长，但绝对值仍然较低，特别是超市连锁和物流配送为代表的现代零售业在不少地区仍是空白四川规模以上零售企业除红旗连锁、互惠商业、仁和春天、摩尔百货等少数几家有一定规模外，大部分为外资和外省企业。至2010年底，已进入四川市场的的外来大型连锁超市有：家乐福、沃尔玛（好又多）、欧尚、人人乐、麦德龙、统一优玛特、百佳、易初莲花，即将进入的包括大润发、华润万家、永辉、步步高等（见表1）。表 1 四川地区外来大型连锁超市分布（至2010.12.30）超市品牌四川地区开店状况成都及周边省内其它地区家乐福9家南充 1家 共1家

8、沃尔玛2家绵阳 1家 遂宁 1家 达州 1家 乐山 1家西昌 1家 攀枝花 1家自贡 1家 宜宾 1家 共8家 欧 尚3家人人乐9家自贡 1家 乐山 1家 泸州 1家 共3家好又多10家南充 1家 绵阳 2家 共3家麦德龙2家统一优马特3家南充 1家 遂宁 1家 共2家 百 佳3家易初莲花1家统 计42家17家由上表可以看出，目前外来大型连锁超市除沃尔玛外，其他企业在四川省内的布点基本以成都及成都周边为主，沃尔玛的重点也主要集中在省内各二级城市中，对于众多的三级市场而言，基本还处于待开发状态。到2010年，四川的外来百货有：王府井百货、伊藤洋华堂、太平洋、百盛、伊势丹、茂业、新世界、美美力诚、

9、万千、千盛、西单、华联、乐宾等，这些百货品牌几乎全部集中在成都市区布局，二级城市鲜有开店拓展。 百扬商业发展面临的机会和挑战 百扬商业由四川本土知名企业成都百货大楼集团有限公司于2010年全新组建设立，旨在承接与全面拓展成都百货大楼集团的全部零售业务。公司注册资本2400万元人民币，从事超市、百货、购物广场等多业态的经营。百扬商业成立以后，已分别在成都青羊区和都江堰市开设了面积4000平方米的同诚店和面积约10000平方米的都江堰店，并计划在2011年开设内江店、成都九眼桥店等。百扬商业的成立与发展是基于中国零售商业的良好前景和四川零售商业的巨大市场空间。由于城市化进程的逐步加快，国民收入的持

10、续增长，国家对拉动内需的政策支持，零售商业的发展将具有更为美好的前景。四川作为全国人口大省和西部经济强省，零售商业的行业集中度较低，本土零售企业无论从规模上还是业态创新上都与发达地区有较大的差距，在部分二级城市和大部分三级城市，现代零售商业还处于空白或是萌芽状态。作为一家以国际视野打造的本土零售商业企业，百扬商业在发展过程中的市场空间和政策支持上都面临不少机遇。如果能抓住这些机遇，实现可持续发展，百扬商业将具有明显的后发优势。由于起步较晚，规模偏小，在市场化程度极高的零售商业领域，百扬商业将面临极大的挑战。特别是在外资和外省商业携资本优势和规模优势大举进入四川布局的形势下，百扬商业将不得不与强

11、与自身的对手进行正面和激烈的竞争，发展过程必将面临更为严峻的挑战。如何发挥本土企业的优势，找准自身的市场定位和发展路径，据此科学制定发展战略和发展规划将是百扬商业在发展过程中必须首要解决的课题。2011- 2015 五年发展规划之指导思想 作为一家有着50多年荣耀历史的知名本土企业，成都百货大楼集团一直在寻求对传统经营模式的突破和对自身的超越。源于这一使命意识，成都百货大楼集团先后与百盛、远东等国际知名零售企业进行了多年的深度合作，以期实现传统零售企业的现代化转型。在成都市天府广场百货大楼原址，成都百货大楼集团与远东百货共同重建和经营百扬大厦，使得这种转型取得了关键性的突破。 作为成都百货大楼

12、集团华丽转型的一个重要标志，是成都百扬商业公司的应运而生。随着百扬大厦的建成和远东百货的开业，“百扬”品牌的影响力必将得到推广和强化，在供应商关系、消费者口碑及社会认同度等方面将为成都百扬商业有限公司的发展提供强劲的支持。成都百扬商业公司作为成都百货大楼集团全新设立的零售企业，秉承了成都百货大楼集团多年以来所坚持的国际化、专业化、现代化的道路，全面承接和全新拓展集团所有零售业务，并将成为成都百货大楼集团持续发展的重要支撑。 成都百年扬商业公司20112015年发展的指导思想是：坚持“新鲜生活 百变激扬”的经营理念，坚持国际视野、区域发展的道路，坚持正规连锁的发展模式，规模化和规范化发展同步，开

13、设新店和并购重组并重，以具有丰富现代零售企业运作经验的专业团队，以成都为中心并进入四川及周边省市的中小城市，致力于百货、超市、购物中心等多业态的拓展，在提升这些城市零售商业现代化水平的同时实现自身的快速健康发展。力争通过5年左右的努力，逐步发展成为具有国际视野并具有领先优势的区域性综合类零售企业，成为客户、消费者、员工和社会信赖的伙伴。2011- 2015 五年发展规划之总量目标 门店数量规模未来五年，百扬商业将通过新开门店、并购或合资发展等方式拓展连锁销售规模，快速提高市场店有率。预计至2015年，百扬商业将开设百货店2个，卖场面积2万平方米左右；综合超市11个，卖场面积9.9万平方米左右；

14、购物广场5个，卖场面积11.6万平方米左右，卖场总面积总计达到23.5万平方米左右。具体开店计划如下：2011年：新开超市门店3个、卖场面积1.9万平方米；购物广场1个、卖场面积1.6万平方米；2012年：新开超市门店2个、卖场面积2平方米；百货门店1个、卖场面积1万平方米；购物广场1个、卖场面积2.5万平方米；2013年：新开超市门店2个、卖场面积2平方米；百货门店1个、卖场面积1万平方米；购物广场1个、卖场面积2.5万平方米； 2014年：新开超市门店2个、卖场面积2平方米；购物广场1个、卖场面积2.5万平方米；2015年：新开超市门店2个、购物广场1个，卖场面积2.5万平方米。至2015

15、年，百扬商业连锁超市门店规模达到11个；百货门店2个；购物广场达到5个；总营业面积达到23.5万平方米。 表2 百扬商业20112015年新开门店数量目标 卖场类型开店计划百 货超 市购物广场合 计数量面积数量面积数量面积数量面积2011年3190001160004350002012年1100002200001250004550002013年1100002200001250004550002014年2200001250003450002015年 220000125000345000五年总计2200001199000511600018235000 连锁销售规模根据中国连锁零售企业经营状况分析报告

16、（2008-2009），2008年国内大型超市坪效为1.76万元/平方米年，百货业态坪效为2.72万元/平方米年。考虑到百扬商业为新品牌，尚处于起步阶段，许多门店都是新开设立，前一、二年平均坪效会低于1万元/平方米年，因此所有门店暂按平均坪效1万元/平方米年进行预测。当年计划新开门店经营期按半年预估，主要是考虑到新店应在头一年基本完成选址、合同预签及准备工作，年初正式签订合同，预计装修3-5个月，争取2-3个月免租期（装修期间租金成本只按2个月预计），这样可实现半年的营业收入。经过测算，2011年至2015年前五年的不含税营业收入分别为2.34亿元、5.7 亿元、11.2 亿元、16.55亿元

17、、21.05亿元。表3 百扬商业20112015年连锁销售目标 （单位：亿元人民币）年 度销 售 额2011年2.342012年5.72013年11.2 2014年16.552015年21.05五年累计56.842011- 2015 五年发展规划之业态目标 从商业零售行业统计数据来看，2005年中国零售连锁百强企业中多业态的企业为42家，2006为45家，2007 年为51家，2008年为55家，2009年混合业态优势继续显现，混合业态商业企业的平均销售额为87亿元，高于单一业态的企业20多亿，优势极为明显。在混合业态企业中，以百货店+便利店、百货店+超市+便利店、超市+便利店等三种业态组合占

18、主流，但在单一业态的企业中，百货店、超市、专业店占的比重比较大。从目前已经上市的区域性商业零售股份公司的业态来看，也多呈现双业态或多业态发展的趋势。如步步高商业连锁、新华都购物广场、人人乐商业均是以百货、超市（包括大卖场、统合超市）双业态为发展方向。对于现阶段坚持区域发展的百扬商业而言，只有多业态同步发展，才能迅速扩大销售规模，有效提高市场占有率。百扬商业经营业态包括： 百扬超市 百扬商业将超市业态定位于以下两种类型：l 标准超市 ( standard supermarket ) 在一、二级城市的新兴社区中，发展以销售食品、生鲜食品、主副食品和日常生活用品为主、以顾客自选的销售形式，满足顾客日

19、常生活需求的超市业态；作为日常居家生活所必须的生鲜食品、各类食品、洗化用品、家用杂品等，是标准超市目标商圈内消费者基本生活的重要组成部分，生鲜食品 / 洗化用品 / 日用品 将成为该类型超市的主打商品，同时，标准超市内以强化生鲜、主副食品的鲜度、加工工艺等手段，来吸引目标商圈内家庭主妇的频繁光顾，其主要特点为：1. 选址通常在居民密集住宅区、交通要道、商业区；2. 目标辐射区内，顾客15分钟左右即可到达卖场；3. 卖场面积在2500 4000 平方米左右；4. 商品结构以生鲜食品、酒水饮料 、 洗化用品、日用品等，有着较高购买频率的商品为主，满足消费者日常居家生活必须；5. 目标客层以卖场周边

20、居民为主要消费对象，6. 营业时间不低于15小时；l 综合超市 ( bau-mart ) 以销售大众化实用商品为主，能提供多品种商品选择机会，购物环境较舒适，满足顾客一次性购足需求的零售形态，其特点是：1. 选址通常在城市密集住宅区、城乡结合部或商业密集区，交通便利，有较充足的停车地点；2. 卖场面积在8000 10000 平方米左右；3. 商品结构涵盖标准超市所有商品品种，同时增加了化妆品 / 服装 /鞋皮 / 家电 / 儿童用品 / 床上用品 等一些通常为百货公司所经营的商品品种，更加突出了商品的广度（指商品的种类繁多）和深度（指同一商品的规格、等级、品种、品牌的丰富程度）；4. 目标客层

21、主要为消费者中占比最大的中等收入阶层和家庭；5. 收银线外有一定规模的百货特色店中店作为补充和完善；6. 卖场环境较好，设施完善； 百扬百货 ( bau - fashionable department )在具备市场条件的二、三级城市中，选择口岸极佳的位置开设单体时尚百货店，或者在购物中心内结合超市经营面积的适当口岸位置开设时尚百货，在满足主流人群生活需求的前提下，以引领潮流和时尚为诉求点之定位，面向主流时尚消费群体； 其特点主要为：即以引领潮流和时尚为诉求点的定位。现代人，尤其是青年，追求自我的释放，关注流行时尚，渴望走在潮流的前端，其特点是：1. 引进主流时尚品牌引入主流时尚品牌吸引消费者

22、认同，引进个性品牌形成特色，引进畅销品牌形成销售热点；2. 营造卖场氛围时尚购物往往感性重于理性，因此通过灯光、动线的设计，背景音乐的烘托，营造繁华、时尚的氛围，使消费者获得体验时尚生活方式的乐趣；3. 促销组合创新时尚消费者往往把购物作为一种生活方式，充分运用多种促销组合策略，并不断推陈出新，使消费者发现需求，唤醒消费者的购物欲望；4这种时尚型定位的百货店，选址必须在一、二线城市内的都市级中心商圈内，交通便利，并有较充足的停车场地；5. 卖场面积在15000 - 30000平米左右， 百扬购物广场 ( bau - shopping center )在省内各区域性中心二级城市中，结合目前较流行

23、的城市综合体项目，发展百扬大中型都市商业复合型门店，经营业态涵盖超市、百货，以及餐饮、娱乐、休闲、服务类项目，为消费者提供满足一站式购物或服务需求的大型商业中心。其特点主要有：1 适用于省内一线城市的中心商圈内，或区域商圈的中心地带，以及二线城市的中心商圈内；2 所在位置必须交通便利，并且有足够宽敞的停车场地；3 经营面积在30000-100000平米左右；4 百扬购物广场内经营业态涵盖超市、百货，以及其它不同种类的餐饮、娱乐、休闲、服务类项目，为消费者提供能满足一站式购物或消费需求的都市复合型商业中心； 5 目标客层以中等收入的家庭或个人为主； 2011-2015 五年发展规划之区域规划 随

24、着城市化进程的加快，大量中、小城市的规模不断扩大，城市功能不断完善，现代大型零售卖场的开店条件逐渐成熟。一些以往只在大中型城市才能看到的城市综合体项目在很多三级城市中开始出现，这些商业物业的出现使具有品牌效应的大型连锁零售卖场，有了开设的依托和支撑。与此同时，消费者对消费环境、服务水准以及商品丰富度的要求越来越高，消费升级的趋势极为明显，对现代零售业的发展有着强大的需求。但目前外资、外来大型零售连锁企业的扩张重心，基本上还处于由一级市场向二级市场过渡的阶段，暂时还未对三级市场进行渗透，因此百扬商业的区域拓展仍有很大的市场空间。基于以上特点，2011-2015年百扬商业将以成都为中心，以省内具有

25、区域辐射效应的二级城市为支撑，以市场潜力较大的三级市场为重点，快速形成六大市场区域重点发展的格局。即在建好成都连锁总部和标志门店的基础上，以具有区域辐射效应的省内二级城市为依托，在这些城市中开设一至两家具有区域辐射效应的百扬区域型中心店，再由此向周边三级市场快速拓展。表4 20112015年百扬商业六大区域市场规划片 区区域中心重点市场重点辐射成都片区成都市双流 郫县 温江都江堰 龙泉驿 新都彭州 邛崃 金堂 崇州 大邑 仁寿绵德片区绵阳德阳广元 广汉 什邡 江油 三台 绵竹 安县 中江 盐亭 内宜片区内江宜宾自贡 泸州 资阳资中 简阳 富顺 威远 隆昌 荣县 富顺 南溪 泸县 合江 安岳乐至

26、 宜宾县 纳溪南充片区南充遂宁 广安 达州 巴中 南部 阆中射洪 西充 营山 蓬安 渠县 仪陇 岳池 邻水 乐山片区乐山眉山 雅安 彭山峨眉山市井研 汉源 犍为 洪雅青神 攀西片区攀枝花西昌攀枝花 西昌 德昌 会理 盐边 米易图1 成都百扬商业未来五年拓展规划及六大区域划分示意 成都片区随着百扬青羊店和都江堰一号店的相继开业，为百扬商业的开局打下了良好的基础。接下来在成都市区将以三环路附近沿线众多新兴社区为拓展重点，大力发展百扬社区店；成都市区以外，结合成都市政府统筹城乡建设发展规划，逐步拓展周边卫星城镇市场。拓展重点：双流、郫县、温江、龙泉驿、新都、邛崃。 区域目标：20112013年 成都

27、市区形成23家左右片区门店规模；至2015年 大成都范围内形成4家门店左右片区门店规模； 绵德片区2012年内在绵阳、德阳这两个片区中心城市中，各开设一家门店。以此为中心，重点辐射广元、广汉、什邡、江油、三台等四川北部地区。区域目标：20112012年 绵阳、德阳市区内各开1家区域型中心店； 至2015年 在该区域形成3家门店左右的片区规模； 南充片区以南充为中心点，重点辐射遂宁、广安、达州、巴中、南部、阆中等四川东北部地区市、县。区域目标：2012年 南充一号店、营山店开业；20122013年 南充片区内再开设一家区域型中心店； 至2015年 在该区域区形成3家门店左右的片区规模； 内宜片区

28、百扬内江店即将于2011年5月正式营业，进一步以此为中心，重点向自贡、宜宾、泸州、资阳、资中、简阳、仁寿、富顺等四川东部、东南部目标市场进行辐射；区域目标：2011年 内江百扬区域型中心店开业；至2013年 自贡、宜宾、泸州各开1家百扬连锁； 至2015年 在该区域形成4家门店左右的片区规模； 乐山片区2011年底，百扬乐山店即将开业，以此为中心向四川南部地区的眉山、雅安、峨眉山市等重点城市进行辐射；区域目标： 2011年 乐山店开业； 至2015年 在该区域形成2家门店左右的片区规模； 攀西片区以攀枝花和西昌为区域中心，重点辐射德昌、会理、盐边、米易等四川西南部的地、市、州；区域目标：201

29、2年 攀枝花店开业至2014年 在西昌开设一家区域型中心店，使该区域形成2家门店左右的片区规模；2011- 2015 五年发展规划之拓展模式 独资开设新店在区位优势明显、市场潜力大、辐射功能强的城市，选择物业条件相对较好、租赁或购买成本较低的物业，直接投资开设规模较大的新店，以聚集和发挥这些门店在商品资源、人力资源、物流配送、市场影响等方面的优势；在2011-2015年规划发展门店中，独资新开设门店应占总门店总数的50%以上。 并购重组门店在四川，本土商业零售企业发展相对弱小。全省性企业数量不多，规模有限。在省内二、三级市场中，有数量众多的门店数量少、销售规模小的区域性小型商业零售企业，全省整

30、个行业发展的集中度较低。这些企业由于发展较慢，抗市场风险能力弱，但占有的商业物业等商业资源等条件相对较好。百扬商业作为本土商业零售企业，在并购资讯、政府支持方面具备很好的并购重组这些企业的条件，可以有所作为。在2011-2015年规划发展门店中，并购重组门店应占总门店数的30%以上。 合资开设门店由于百扬商业是全新成立的商业零售企业，尽管起点较高，也具备一定实力，但在商品资源、人力资源和营运体系等方面还存在一个调适的过程。对于一些区位优势明显、市场潜力大、幅射功能强的城市，而租赁或购买成本较高的物业，采取与一些沿海地区入川发展的优势零售企业共同合资开设新店。通过这种方式一方面减少投资压力，规避

31、投资风险；另一方面实现合资双方在门店资源、商品资源、人力资源和物流配送等方面的优势互补和共同发展。2011- 2015 五年发展规划之投资计划 2011-2015投资总额预测在2015年达到年销售20多亿元的规模，将通过分五年新开门店的方式实现。预计2011年至2015年新开百货店2个，营业面积2万平方米；综合超市11个，营业面积9.9万平方米；购物广场5个共计11.6万平方米，预计累计投资总额为2.6亿元。每平方米固定资产及长期待费用（含装修、设备、货架等开店费用）按1106元左右综合测算，其余流动资金可以通过流动负债包括供应商帐期等实现。 20112015年资金投入进度历根据2011-20

32、15年百扬商业发展规划的门店规模及进度规划，2011年初开店投资计划为1800万元，2011年下半年投资计划为2200万元，2012年及2013年均计划为6050万元，2014年及2015年均计划为4950万元，共计2.6亿元。 表5 百扬商业20112015年资金投入计划 （单位：亿元人民币）年 度投资额20110420120605201306052014049520150495五年累计2.60 2011-2015年投融资计划 股东资本金投入百扬商业在2010年成立时由股东投入2400万元，计划在2011年通过增资扩股2600万元，使注册资本达到5000万元； 间接融资投入社会化方式融资（如

33、银行、个人、可转换债、风投、信托等）计划融资3000万元；因刚开始经营，期初经营规模及赢利能力较弱，折旧及摊销费较少、净利润较差、供应商帐期留存因规模小而无法满足前期开店资金需要，预计2013年资金状况将大幅改善，完全可以偿还该部分借款本金。 根据预测通过实施上述两种投融资计划后，公司新开门店投资支出均可以企业自有资金解决，如固定资产折旧及长期待摊费用摊销、当年净利留存及企业供应商帐期付款留存流动负债可用资金等。 企业供应商帐期付款留存流动负债可用资金企业供应商帐期留存流动负债可用资金是按上年度已正常经营门店全年预计一个月平均营业收入（不含税）估计。根据目前行业经营特点，供应商帐期均为1-1.

34、5个月；2011- 2015 五年发展规划之财务分析 本财务分析是基于百扬商业2011-2015年每年均有不同的开店计划及投资资金支出；每年均有正常经营门店产生营业收入；当年新开门店均按当年可经营半年并产生营业收入预测；新投入使用的固定资产折旧及长期待摊费用摊销均假设日后能正常经营6年且按6年折旧摊销成本。股东注册资金投入第一阶段2010年2400万元，第二阶段2011年增资扩股到5000万元计算，其余借款融资按资金占用费方式正常支付利息。 不可控成本 不可控成本包括固定资产折旧及长期待摊费用摊销、经营租金两项，一般不会随着门店经营而随意变化，为固定成本，它可能会因经营业绩的好坏而改变（降低或

35、增加）所占营业收入的比率。折旧及摊销综合估计为6年，无残值，当年新开店按半年时间摊销进入成本；经营租金考虑到百扬商业主要是在成都周边及省内二、三级市（县）开店，租金相对成都市区较低，综合预计为40元/平方米*月。 可控成本 可控成本内容主要包括：人工费、广告促销费、水电气费、低耗品（含摊销）、修理费、其它经营管理费及财务费用八项。可控成本考虑到与经营收入的变动关系较为紧密，采用按当期实现营业收入的一定费用比率来控制和预测。其中：人工费用率为5%，广告促销费率为0.3%，水电气费率为1%，低耗品（含摊销）率为0.6%，修理费率为0.1%，货损率为0.6%，其它经营管理费率为1%，合计8.6%。财

36、务费用按实际占用资金及年利息率7%测算。 税金及附加税金及附加主要包括消费税、营业税、城建税、教育费附加等，按营业收入的0.5%预测。综上所测，百扬商业2011年至2015年前五年的营运总成本占营业收入的比率分别为17.48%、17.31%、16.47%、16.05%、15.98%。随着规模效应的体现，费用率逐年呈下降趋势。 毛利预测根据中国连锁零售企业经营状况分析报告（2008-2009）反映，大型超市及百货的毛利率分别为12.9%、14.1%，而另据爱建证券研发部对步步高、武汉中百、华联综超等六家公司相关统计显示，主营毛利率平均值为12.51%，综合毛利率平均值为19.36%，人人乐的主营

37、毛利率为11.84%，综合毛利率为20.5%。结合百扬商业实际状况，销售毛利率按12%，综合毛利率按17%进行预估；以此计算，百扬商业2011年至2015年前五年的不含税综合毛利（综合贡献额）分别为3978万元、9690万元、1.904亿元、2.8135亿元、3.5785亿元，五年累计9.6628亿元。表6 百扬商业20112015年企业综合毛利额目标 （单位：亿元人民币）年 度综合毛利额2011年0.39782012年0.9692013年1.9042014年2.81352015年3.5785五年累计9.6628 利润预测经过以上测算，百扬商业2011年至2015年前五年可实现利润总额分别为-112万元、-178万元、589万元、1579万元、2149万元；可实现净利润分别为-112万元、-178万元、514万元、1184万元、1612万元，累计实现净利润为3020万元。表7 百扬商业20112015年企业赢利目标 （单位：万元人民币）年 度年度利润总额年度净利润 2011年-112-1122012年-178-1782013年5895142014年157911842015年21491612五年累计40273020表8 百扬商业未来五年财务指标预测项 目2011年初2011年2012