【商业地产DOC】黔贵遵义忠庄项目市场调查报告126DOC

1、遵义忠庄项目市场调查分析报告 谨呈：贵州黔贵房地产开发有限公司黔贵遵义忠庄项目市场调查报告贵阳有联行置业顾问有限公司二零零七年十二月目录 第一部份、遵义市整体经济发展状况及房地产业整体发展状况调研分析第二部份、遵义市在建、在售住宅楼盘市场调研分析第三部份、遵义市购房消费者消费意向及需求调研分析第四部份、附件第一部份、遵义市整体经济发展状况及房地产业整体发展状况调研分析一、概论调查的目的 破译目标客户需求密码； 求取目标市场需求衡量； 为项目综合价值设计提供权重参数， 为项目开发计划提供需求数据支持； 为项目各档次物业的配置比例提供参考依据； 为项目的核心竞争力策划提供市场资讯。调研方法及涉及内

2、容为准确市场定位，根据该项调研性质，我司采用实地考察与相关人员访谈、问卷调查相结合的方式，依托遵义市商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论。调研内容及方面 遵义经济整体动营情况调研分析； 遵义房地产整体发展情况和现状调研分析； 遵义顾客购买心理、购买动机及媒本接确习惯调研及分析； 遵义市目前在售楼盘的全面调研及重点项目的深入调研及分析；调查程序的设计:确定问题和调研目标 拟定整合调研计划 实施调研并进行数据分析 解释并汇报分析结论。空间范围：遵义城区及遵义主要市县；入户调查的说明:住宅部分总体1000份，其中两城区600份，周边主要市县遵义县、仁怀市、桐梓县、湄潭县、绥阳县400

3、份。商业问卷500份，主要集中在市区专业市场。项目深访说明：针对项目所处地理位置，主要对东欣彩虹城和桃溪河畔作专项访谈。二、遵义宏观经济调研遵义市基本概况区位：遵义地处云贵高原东北部，属国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。气候：亚热带高原湿润气候，四季分明，雨热同季，冬无酷暑，夏无严寒。面积人口：全市国土面积30762平方公里，少数民族人口占总人口的12%，人口740万，辖二区二市十县。汇川区区：2003年12月26日设立的，辖原属红花岗区管辖的董公寺，高桥2个镇，上海路、洗马路2个街道办事处，长征镇的坪丰居、坪丰村，原属遵义县管辖的高坪、板桥、泗渡、团泽4个镇,面积共69

4、5平方公里，总人口31万人。红花岗区：全区行政区域总面积622.3平方公里，耕地面积0.92万公顷，森林覆盖率31.74%。辖7个镇，6个街道办事处，96个村民委员会，64个居民委员会。年末总人口31.9万人。遵义市宏观经济整体发展情况及分析指标2001年2002年2003年2004年2005年2006年gdp(亿元)252.75276.04307.53362.37402.32464.53人均gdp(元)352038074207491954216239gdp增长8.6%10.0%11.5%12.8%14.6%13.3%人均gdp增长7.7%8.9%10.6%11.7%13.7%12.6%遵义近

5、年几年国民生产总值发展状况: 遵义近年国民生产总值及人均gdp均实逐步稳定的增长,增长幅度最大为2005年其中：gdp增长了14.6%，人均gdp增长了13.7%。遵义人均gdp增长及gdp增长趋势图如下图所示。贵州各州市近几年国民生产总值（gdp）遵义市经济发展状况与贵阳市及贵州其它地级市经济发展状况比较分析： 如图所示:贵州各地州市国民总产值以贵阳最高,其次为遵义.但是遵义与贵阳的gdp这几年差距却着近一步扩大的趋势,从2004年相差76.11亿元扩大到了2006年138.17亿。遵义的近几年的gdp始终高于列居第三的毕节地区的gdp一倍左右。安顺与同仁相对其它地区整体经济水平较差。六盘水

6、近年的gdp涨幅较快。贵州各州市近几年人均gdp 如图所示：近几年贵州各地州市的人均gdp最高的是贵阳市，到2006年其人均gdp达到了16978元，高出列居第二的六盘水8653元，约高出了六盘水的一半。但是这几年，六盘水的人均gdp，如图所涨幅与除它区域相比是涨幅最快的一个城市，其人均gdp由2004年的5051元（比遵义高出不多）到2006年涨到了8325元，比2006年遵义的人均gdp（6244元）高出了2081元。地区生产总值： 近年遵义市经济保持平稳迅速发展，地区生产总值增幅维持在12%以上，特别是05年，增幅高达14.3%。按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的

7、时候，当地房地产的发展存在着极为广阔的空间。 2006年，遵义市地区生产总值达465.72亿元，增幅为12.6%。今年前三季度全市生产总值初步计算为376.35亿元，比上年同期增长15.3%，比去年同期高2个百分点，为近年gdp的最快增速。遵义gdp特征总结： 近几年来遵义的gdp增长较快且增速也一直在加快，总体gdp增长势头强劲。 总体gdp较高，处于贵州各地州市的中上，但人均gdp不足，列居贵州各地州市的第三。 从人均地区生产总值来看，遵义市整体经济呈健康迅速发展趋势，人均gdp增幅不断扩大，2006年可比增幅达12.2%。对比来看，遵义市经济发展水平相对落后，2006年，遵义市人均gdp

8、达6255元，不到全国平均水平的二分之一。 遵义与贵州省会贵阳市相比较其gdp的差距有进一步扩大的趋势，发展的步伐慢于贵阳市。 遵义人均gdp与贵州各地州市人均gdp列居第二的六盘水的差距进一步的扩大。 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均gdp值之间的关系为：表: 人均gdp与房地产市场发育状况的关系表人均gdp8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据以上的标准判断，根遵义市当前人均gdp水平下，房地产处于快速上升通道的起始阶段。贵州各地州市近年gdp情况一览表 贵州各地州市近年人均gdp情况一览

9、表2004年2005年2006年国民生产总值(gdp)遵义362.37402.32464.53贵阳438.48526602.9六盘水151.3200253.5安顺87.97109123.7同仁101.0796147.5毕节地区196.03242270.6黔东南州115.75137165.7黔南州146.55182193黔西南州102.04120140.52004年2005年2006年人均gdp同仁26043729黔东南州265135103727毕节地区274034903707黔西南州331938404469安顺336137404650黔南州373946705216遵义491954706244六

10、盘水505172998325贵阳126831491016978 遵义产业结构变化统计分析 近年遵义产业结构变化一览表2003年2004年2005年2006年第一产业增值85.7895.98104.4495.77增幅6.07.15.8%3.5 %第二产业增值120.65151.55152.61200.68增幅14.217.521.2%20.2 %第三产业增值101.10114.84145.27169.26增幅13.811.915.0%。14.9 % 2003年三次产业增加值比例由上年的31.2：36.6：32.2变化为27.89:39.23:32.87。第一产业首次降到30以下 2004年三次产

11、业增加值比例由上年的27.9:39.2:32.9变化为26.5:41.8:31.7,第二产业首次上升到40以上 2005年三次产业结构由上年的27.3:37.0:35.7调整为26.0:37.9:36.1，二三次产业的比重比上年上升了1.3个百分点。 2006年三次产业结构由上年的26.0:37.9:36.1变化为20.6:43.1:36.3，二三次产业的比重比上年上升了5.4个百分点。产业结构划分标准： 第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业、副业和渔业） 第二产业：工业（包括采掘工业、制造业、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气）和建筑业。 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。由于第三产业

12、包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两部分；一是流通部门，二是服务部门遵义市产业结构特征分析： 第一产业(农业): 农业人口所占比重大，农村经济特色化不强. 城乡低收入居民增收困难，“三农”问题依然比较突出. 农业生产技术与条件尚需进一步改善；种植结构中特色农业和高效经济作物发展较慢；乡镇企业及农村私营个体经济受观念、地理环境、交通等因素制约发展停滞不前，没有起到农业示范作用。 产业结构进一步优化，第一产业结构比例进一下降。 第二产业涨幅较大，到2006年第二产业的比率占三次产业的43.1%。但与发达地区相比遵义第二产业工业化的进程相对绶慢，处于工业化初期阶段。 以流通和服

13、务业为主的第三产业，在近两年来有一定发展，到2006年占三次产业的比率为36.3%。但整体上发展缓慢，对地方经济的拉动、对农村富余劳动力的吸纳有限。劳动力仍集中在公有制经济领域。 第三产业30%左右的比重，远低于发达地区5060%的比重，未能充分发挥第三产业吸纳劳动力就业的能力。其存在的主要矛盾和问题是：下岗失业人员增多，就业、再就业压力加大。 遵义整体的产业形态：以工业和建筑业为主的第二产业占主导地位，以农业为主的第一产业比重较大。遵义市固定资产投资统计分析： 固定资产投资总额继续增长,但是涨幅有所下降。2004年至2005年遵义市全年全年的固定资产投资总额始终保持在20%以的增长,到200

14、5年至2006年其涨幅下滑到了12.9%。 遵义市在基本建设投资与固定资产投资保持了相同的趋势，在总量不断增加的同时，增幅持续递减，但在这两年又有上扬势头。2006年全年，遵义市基本建设投资总额147.31亿元，增幅为37.6%。2007年基本建设投资增幅继续回升，1-9月基本建设投资完成69.87亿元，比上年同期增长39.9%。 基本建设投资在固定资产投资中的比重份额不断上升，2006年，用于基本建设的投资占到固定资产投资总额的67%，说明，目前遵义市政府非常关注并持续加大对基础设施等城市建设方面的投入。遵义市房地产开发投资统计分析： 房地产开发投资额保持上涨趋势，增幅近年波动较大，04年，

15、受全国开发景气的影响，遵义市房地产开发投资增幅显著，高达57.8%，而2005年的国家调控，使得投资额有所收缩，2006年，又回复了上涨势头。 趋势上来看，在固定资产投资总额增幅下降的背景了，房地产开发投资额增幅平均有上升趋势，而房地产开发投资在固定资产投资中的占比也呈现出一个基本稳定、略微上升的趋势。 可以看出，遵义市房地产开发投资受国家政策影响比较强烈，在固定资产投资中的比例基本稳定，固定资产投资的侧重点主要还在于基本建设方面。遵义市房地产开发投资与贵阳市房地产开发投资比较分析：单位：万元年份总的固定资产投资产地产开发投资房地产开发投资所占比重贵阳市1998年778072147325189

16、%1999年954297225549236%2000年1136510310516273%遵义2005年19401042376311225%2006年21677372740981264% 遵义市的房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重始终保持在12%左右，只有在2004年有所增长达到15%，但随后回落。（如上所述） 遵义市全社会固定资产总额2005年和2006年均高于贵阳1999年和2000年的固定资产投资总额，分别达1940104万元和2167737万元，但其在房地产开发投资的额度和占比均要低于贵阳市2000年的开发投资。由此可以说明：遵义目前房地开发的投资额度相对较小，还有待进一步的发展。

17、房地产正处于起步阶段。遵义固定资产投资统计分析关键词： 稳定逐步增长 产业结构进一步优化 第二产业发展速度 农业比重大 房地产投资绝对值增加 房地产处于起步阶段 遵义居民生活水平统计分析：遵义人口现状:年份200120022003200420052006总人口（万人）697.4704.85713.49723.01725.54732.33其 中非农业人口（人）100.88105.99108.2111.96108.78农业人口（万人）596.52595.14605.28611.05616.76人口自然增长率（）9.89.28.97.66.95.6年末城镇登记失业率(%)444.24.14.13.9

18、注以数据为户籍人口 根据公安部门统计，年末全市户籍人口732.33 万人。根据贵州省统计局人口变动调查,全市年末常住人口为 745.84万人。根据市人口与计划生育局统计，全市人口出生率为11.2，死亡率为5.6，人口自然增长率为 5.6。 其中遵义市区人口: 遵义市市区户籍人口为85万人,汇川区人口约31万人,红花岗区人口约54万人 .两城区城镇人口占总人口比重大致为50%。遵义市人口特征: 人口基数大，农业人口比重大,达到了总人口数的70%以上，城市化水平较低。 城市人业失业率基本保持不变,约在4，但绝对值有所增加。 中心城市流动人口比重约为17%,遵义城市城市辐射能力和经济吸引能力有限人口

19、发展与城市化水平目标 200万以上人口中心城市空间布局。以现有909平方公里城市规划区为核心，周边8个镇为卫星镇（板桥、团泽、新舟、虾子、团溪、尚嵇、乌江、鸭溪），3个县城为卫星城（桐梓县、绥阳县、湄潭县），城区总面积为1050平方公里，构成200万以上人口中心城市框架和用地发展方向初步方案。 启动编制中心城区轨道交通规划，打造200万人口基础设施。在对外交通方面，完成“四纵三横三联两环”道路规划建设，形成对外交通骨架网络。通过初步调研，加大供电、供水等基础设施建设力度，中心城区资源环境承载能力能满足200万以上人口中心城市需要。 200万以上人口中心城市生产力空间布局。 构建200万以上人口

20、中心城市的主要区域包括红花岗区、汇川区、遵义县、桐梓县、绥阳县等，该区域是全市现代工业生产中心、商品流通中心、金融保险中心、科技信息中心、市域的核心竞争区域和重要的旅游节点。 区域产业发展重点方向为：现中心城区南部坪桥至乌江，沿铁路沿线发展为冶金、能源化工、新材料等产业带，从而带动沿线集镇群的发展。现中心城区北部：以布置高科技工业园为主和发展无污染企业。着力抓好六一基地民品和海尔冰箱为主的机电产业，建设好航天高科技园区、高桥绿色食品工业园区和董公寺药业园区等。桐梓县着重抓好桐梓火电厂、桐梓煤化工等项目建设。现中心城区东部：加快新蒲科教园区规划建设；结合新舟机场启用，规划建设新舟航空港区。 东部

21、特色经济带。包括东南部乌江沿岸次区域和东北部特色经济次区域，主要围绕农业产业化经营等，建成全市的主要农特产品生产加工基地。其中湄潭县（纳入200万以上人口的中心城市框架），凤冈县要着力抓好以茶叶生产和加工为主的基地建设，力争建成国家级基地。 赤水河流域经济区。包括赤水市、仁怀市和习水县。该区域主要发展红色旅游、生态旅游和国酒文化旅游以及资源开发为重点，着力抓好赤水20万吨竹浆林纸一体化项目、习水二郎火电厂和以茅台酒为龙头的具有“茅台河谷”地域特征的中国“波尔多”酱香型白酒基地建设。 遵义人均可支配收入统计：遵义人均可支配收入特征： 2006年遵义城乡居民收入继续提高，生活水平进一步改善，城镇居

22、民可支配收入为8943元，比上年增加736元，增长9 %，扣除物价因素，实际增长6.6 %。农民人均纯收入2453元，比上年增加135元，增长5.8 %，扣除物价因素，实际增长4.8%。 2007年，城镇居民可支配收入增加迅速，1-9月全市城镇居民人均可支配收为8429元，比上年增长26.8。 总体来看，遵义市城镇居民可支配收入不断提高，增幅绝对值虽然较小，但与人均gdp相比，城镇居民收入水平处于相对较高的位置。地区2004年2005年2006年贵阳8989元9928元11222元涨幅-10.4%13%遵义7256元8207元8943元涨幅-12.9%6.6%遵义市人均收入与贵阳市人均收入对比

23、分析 到2006年遵义人均收入与贵阳人均收入相比相差2279元,处在贵州各地州市第三名的位置,购买力较强.遵义人均消费性支出情况统计遵义人均消费性支出情况特征： 总体来看，城镇居民在可支配收入不断增加的前提下，也逐渐增加了消费支出，但，支出占收入的比例却有逐渐下降. 由表可知近几年遵义市居民的存款余额每年均以19%左右的涨幅在增,这说遵义市民的投资渠道较少,存款绝对值到2006年达到了498.44亿元,城镇居民储蓄倾向有上升势头,购买能力较强.遵义居民储蓄存款水平年份200120022003200420052006指标存款余额(亿元)206.24245.91294.15354.57424.14

24、498.44增幅-19.2%19.6%20.5%19.6%17.5% 城镇居民恩格尔系数逐渐降低，消费结构不断改善。2005年，城镇居民消费性支出6098元。2006年城镇居民恩格尔系数为37.6%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。说明，城镇居民恩格尔系数逐年递减居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。 居民的消费结构进一步改善：消费结构已由过去的吃、穿、用扩展到住、玩、乐、健、学等多元化需求,生活方式不断向方便、舒适、享受型方向发展。 随着经济增长和人民生活水平的提高

25、，社会消费品零售总额呈现快速增长的态势，近几年来社会消费品零售总额增长速度与经济增长速度相差不大。2006年，全社会消费品零售总额为140.21亿元，同比增长12.2%。遵义市居民生活水平分析统计小结：可支配收入比率进一步提高,列居贵阳各地州市的前三名.消费结构进一步调整,生活水平不断提高,正从小康向富裕型转变.居民存款绝对值不断增加,人民投资渠道少.购买力强劲.第二部份、遵义市在建、在售住宅楼盘市场调研分析一、遵义房地产发展状况的分析讨论:遵义房地产的历史性回顾: 遵义房地产市场经过10多年的发展经历了起步、持续发展和快速发展三个阶段： 第一阶段:萌芽阶段时间:19921998年为遵义市房地

26、产的萌芽阶段.价格:这个时期房价的平均价格在500元/左右。产品特征:这一时期的商品房开发建设主要以单体的房屋开发建设为基本特征。建筑风格单一、不讲究房间的功能分区与布局。市场特征：房地产开发的萌芽阶段，人们开始初步接触地产概念，对房地产的认识不深入，此时的房地产市场压力小，房地产市场形态为一个纯卖方市场。 第二阶段：起步阶段时间：19992001年为遵义市房地产的起步阶段产品特征：这一时期以商品房开发建设投资和规模增长为主要特征，平均每年竣工面积达到了120万至150万平方米左右，建筑风格已经开始出现了从单体建筑到住宅小区转变，这个时期出现了瑞安和天安两个住宅小区，因此带动全市房地产开发风格

27、的转型。市场特征：此阶段随着开发建设投资和规模增长加大，市场竞争开始加大。加上人们开始对房地产进一步了解也越来越挑剔，已不居于为买房子而买房子，更强调房屋的空间布局的合理，合适性。对屋房周边环境开始逐步关注。市场开始由卖方市场向买方市场变。此阶段的房开商实力参差不齐。 第三阶段：快速发展阶段时间：2002年至今为遵义市房地产的快速发展阶段。产品特征：这一阶段以小区式开发建设、住宅品质快速提高和物业管理起步为特征。这个时期房地产开发企业得到不断壮大。这一时期无论房屋品质、企业实力、开发模式上都有了较为成熟的表现。商品房开发主要以住宅小区为主；小区配套设施、景观环境更趋人性化；绿化率保持在35%左

28、右；物业管理成为新兴的住宅小区主要元素。市场特征：市场竞争快速加剧，大量代理商开始出现，市场推广手段多样化，市场更关注生活理念的传递，不再是先期的为卖房而卖房。具有品牌效应的项目开始出现，大型房开商开始抢滩遵义市场，小型房开商面临被淘汰的危险。购房顾客更加趋于理性，在强调房屋本身的同时更强调小区环境和社区配套，更加追求生活的舒适。 第四个阶段：高速发展阶段时间：未来产品特征：此阶段将以高品质大型社区建设为主要特征。城市建设的郊区化，大盘化开始加快进程。社区的规划布局更加科学化合理化，对景观设计，园林规划都上升到一个更的层次。产品个性化突显。市场特征：市场竞争将由原来无序的拼杀，转为房开商之间一

29、种内在的真正实力的竞争。市场开始全面洗牌，中小企业将会逐步退出市场。大型企业开始寻求开发模式的转变，由最早的拿到就开售，到后来的部份房屋建成开售，再到后期部份房屋和部份景观建成开售，到如今的景观先行全面建好后开始预售。今后开发将更强调房开实力，人们可能会要求现货现款。遵义市目前整体房地产市场概况描术： 城市房屋状况 :1) 2005年底止，城镇实有住宅建筑面积4483.22万平方米。2) 私有（含自建）住宅建筑面积4403.81万平方米，公有住宅建筑面积79.41万平方米。3) 全部住宅中成套住宅建筑面积3871.72万平方米，37.62万套，成套率86.36% 。4) 各级（a级、b级、c级

30、、d级）城市危险房屋建筑面积总计72.36万平方米，居住户7280户。 5) 城镇房屋减少面积343.64万平方米,房屋拆迁面积335.66万平方米，拆迁户数25751户。6) 住宅房屋拆迁面积296.00万平方米，拆迁户数24079户。2006年计划拆迁房屋面积53.22万平方米，拆迁户数5007 增量市场情况 1) “十五”期间，全市房地产开发投资总额142.19亿元，2) 竣工商品住宅房建筑面积1316.14万平方，3) 销售面积932.28万平方，占竣工商品住宅的70.83%。 商品住宅房市场投入：1) 普通商品住宅投资总额931491万元，竣工商品住宅1135.71万平方米；2) 经

31、济适用住房投资总额44044.78万元，竣工建筑面积67.39万平方米。3) 廉租房投资金额2690.00万元，竣工面积6.40万平方米，1146套；4) 普通商品住宅房、经济适用住房、廉租住房竣工面积分别占全部住宅竣工面积的86.29%、5.12%、0.49%； 商品住宅房市场销售：1) 普通商品房销售面积864.89万平方，销售金额869739.00万元；2) 经济适用住房销售面积67.39万平方米，销售金额39685.69万元；3) 廉租房出租1247户。5) 商品住宅房、经济适用住房竣工面积分别占全部住宅销售面积的83.39%、6.50%； 6) 套型面积90平方米以下普通商品房和经济

32、适用住房占全部住宅竣工面积的22.38%。 7) 抽样调查全市商品房开发项目规划控制平均建筑容积率2.33，其中，单体多层住宅房3.21,高层住宅7.25,多层住宅小区2.08； 8) 商品住宅房空置三年以上（含三年）建筑面积31.04万平方米，占全部住宅竣工面积的2.36%。 存量市场情况 :1) 存量房转让21978宗，建筑面积234.36平方米，成交金额102157.74万元，2) 房改房交易5623宗，建筑面积44.12万平方米，成交金额19388.66万元；3) 房屋租赁42620宗，建筑面积255.11万平方米。 房地产金融 :1) 住房抵押贷款面积2374.10万平方米，抵押贷款

33、金额505244.06万元，2) 住房公积金抵押贷款面积163.28万平方米，抵押贷金额94076.00万元。 分析小结： 遵义整体人均住宅面不足2005年遵义市城镇人口：209.44万人，城镇实有住宅建筑面积4483.22万平方米，人均平均住宅面积：21.405/人。2005年全国人均住宅面积：26/人。 中心城区人均住房面积较高2005年，中心城区人均住房建筑面积25.34平方米，常住家庭户均建筑面积93.76平方米。贵阳2006年人均住宅面积：23.04/人。 增量市场活跃，供需两旺商品住宅市场投入：普通商品住宅投资总额931491万元，销售金额869739.00万元，资金回笼93.3%

34、。经济适用住房投资总额44044.78万元，销售金额39685.69万元，资金回笼90.1%。 商品住房价格稳中有升，价格上涨在合理范围内-全市商品住宅价格年均上涨9.8%。价格上涨的主要因素：一是商品房开发建设刚性建设成本加大，即住宅小区建设水平提高，土地出让价格大幅上涨和建材价格上涨导致的建设成本增加；二是投资周期延长导致成本增加；三是市场需求较为旺盛，拉动价格上涨 结构比例偏低-全市90平方米以下普通商品住宅房占全部住宅竣工面积的22.38%,对照国六条结构比例要求,存在结构比例偏低的问题。 存量住房交易不活跃，租赁管理有待理顺-全市存量交易面积占全部住宅交易面积的20.09%，占全部新

35、建住宅交易金额的10.10%.国办发200637号文件下发以后，开征二手房转让环节营业税和个人所得税，使二手房交易受到较大影响。存量住宅房租赁面积占全部住宅房面积的5.69%。同时，国务院取消租赁许可以后，使本来就尚未理顺的租赁市场的管理，面临更大的困难。 遵义房地产市场的发展趋势： 政府职能部门调控方向 ：1) 根据市场实际需求，适度调整90平米以下套型面积所占主比例-根据调查“十五”期间，建筑面积144平方米以下，建筑容积率1.0以上的普通商品住宅房占全部住宅竣工面积的91.90%，占全部住宅销售面积的89.89%，套型面积在120平方米左右的住宅需求量较大。2) 加强经济适用住房建设提高

36、经济适用住房建设比例，以增强经济适用住房对住房价格的平抑和调节作用。 3) 提高住宅小区规划设计和建设水平，提高商品住宅小区建设规模和水平-“十五”期间，4万平方米以上的封闭式住宅小区仅占全部住宅竣工面积的47%左右，比例较低。4) 加强以物业管理为核心的商品房售后服务工作。5) 加大二手房和房屋租赁市场的培育工作，推动二手房交易流转，实现增量市场和存量市场两个轮子同时运转。通过搞活二手房市场，促进一手房市场的进一步活跃。遵义市目前中心城区房地产市场概况描术： 住房规模：中心城区共有住房建筑总面积1890万平方米，成套住房21万套，建筑面积1852万平方米。开工商品住房943万平方米，竣工商品

37、住房767万平方米。 人均居住水平：2005年，中心城区人均住房建筑面积25.34平方米，常住家庭户均建筑面积93.76平方米。 住房保障情况：中心城区通过经济适用住房建设解决了6950户中低收入家庭的住房问题，通过廉租住房政策，对394户特困家庭实施了住房保障。 商品住房交易量:中心城区商品住房交易量736万平方米，年均147万平方米。二手房交易量73万平方米，年均14.5万平方米。 住房需求总量:中心城区房屋拆迁计划和100万城市人口的发展目标，预测规划期内，住房总需求为950万平方米，拆迁房屋被动需求260万平方米，占需求总量的27.37%，城市人口增长等主动性需求690万平方米，占需求

38、总量的72.63%。 住房建设总量新增各类住房9.15万套，总建筑面积950万平方米，普通商品住房6.00万套，建筑面积570万平方米；经济适用住房1.20万套，建筑面积100万平方米；非普通商品住房1.84万套，建筑面积268万平方米；廉租住房0.24万套，建筑面积12.00万平方米。 住房结构比例调整和控制住房供应市场投入结构比例，使普通商品住房占建设总量的60.00%经济适用住房占10.53%，非普通商品住房占28.21%,廉租住房占1.26%。二、房地产宏观市场分析 土地供应与开发情况: 近年遵义市土地供应不断增加，2004年全年供应土地127万平方米，2005年受政策影响，土地供应收

39、缩，仅供应71万平方米。 遵义市2002-2004年土地开发面积不断下降，开发开发力度不足。大盘项目比例增加，开发周期长。受政策影响，2005年开发面积有所增加，但增幅很小，有一定囤地现象。 遵义市场土地存量变化统计： 2002年-2005年，遵义市市场土地存量变化系数均大于1，2004年为最大值2.89，2005年萎缩，这部分土地供给在2005、2006年的开工面积和竣工面积的放量显示，已消耗了不少。 商品房供给分析 受国家宏观调控的影响，近年遵义市商品房新开工面积有一定程度的波动。2004年为一个谷底，新开工面积仅为193万平方米。2005年，房地产开发投资升温，2006年，新开工面积达3

40、30万平方米。增幅高达61%。 因2003年新开工面积的剧增以及两年竣工面积的减少，2004年商品房竣工面积达到一个高点，市场供应大幅增加，当年竣工面积达242.05万平方米，增幅129.2%。2005年，受宏观调控的影响，竣工面积相应减少，06年又恢复增加。 可以预见2007年，整个遵义市商品房供应市场将大幅放量，市场继续升温。 商品房需求分析： 近年遵义市商品房销售情况良好。销售面积稳定增加，2003年为一个转折点，销售面积和销售额均有大幅上涨。2005年，受宏观调控的影响，商品房需求得到抑制，销售面积和销售总额的增幅有所回落。2006年，由于房地产市场持续火热，抑制的需求中释放，销售面积

41、与销售总额恢复50%以上的增幅。 供求分析： 近年遵义市房地产市场表现出供求两旺的态势。供求比总体来看表现出不断下降的趋势。2004年，受当年竣工面积剧增的影响，供求比表现为一个突起的点。2006年，商品房的供求比为1.07，供略大于求，供求关系良好。 总体来看，新增商品房消化系数保持上升趋势，市场对商品房的消化能力较强。2006年，新增商品消化系数高达1.16，市场需求旺盛，消化能力较强。 遵义市近年商品房空置率分析： 近年商品房空置率总体上保持在一个5%14%合理水平。2004年，受当年竣工量大幅增加到影响，当年空置率达14%。 2006年，商品房空置面积58.49万平方米，空置率仅为8.

42、8%。说明，整个遵义市房地产市场运行状况良好，供求关系相对健康。 商品房价格情况： 受2003年销售情况的趋好，2004年，遵义市商品房销售价格开始大幅上升。2005年，商品房价格上涨23.3%，受调控影响，2006年商品房价格涨幅有所回调，同比上升11.4%。虽然涨幅较大，但因价格基数较低，价格上涨的绝对值较小，因此，2006年商品房销售价格仅为1393元/平方米。商品房价格具有较大上升空间。三、遵义市目前在售市场的具体调研分析: 遵义市市场的区域划分:北部新区为了能更加准确的分析和总结市场，我们将 遵义主城区房地产市场分为四大板块，分别是城市北端的北部新区汇川区；城市中央老城区及外环；高桥

43、城市西市区高桥板块；和城市南部南部新区。老城及外环路注:区域的划分主要是根据此区域的开发时间, 自然环境,价位区域等综合因素而定.南部新区 区域特征说明:汇川区-1. 开发时间较早，目前正走向成熟开发区开发时间较早，目前已经发展的初具规模，与老城区连成一片。随着开发区的逐步成熟，北部城区与老城区的差别正逐步缩小，而且发展前景得到了广大市民认可。2. 政府配套设施完善，并得到政府政策支持开发区地理位置上距老城区较近，并且有多条主干道相连，交通方便，而且市政府、四大银行总部、体育场都座落在开发区内，为开发区以后的发展奠定了坚实的基础。并且开发区还得到了省政府和市政府各种优惠政策支持，因此开发区在这

44、几年得到了高速的发展。3. 市场供应量大，开发水平高开发区经过了前几年的发展后，目前已经是整个遵义市房地产开发最热的地区，其市场供应量占了整个遵义市场的一半以上，并且涌现出了一批大规模高品质的楼盘，如香樟印象、东方星园、都市名苑、天安星园等，代表了当时遵义房地产发展的水平。4. 开发接近尾声，但未来2年仍将占据大部分的市场份额。目前开发区的大部分土地都进行了开发，剩余的土地在未来2年也将进行开发，整个开发区的开发即将进入尾声。但未来2年，开发区的量能仍将是市场的主流。南部新区-海尔大道沿线至忠庄1. 地理位置较偏，交通相对便捷，目前政府正在着力开发忠庄片区是政府即将着力发展的下一个热点，目前处

45、在加速开发的时期。该区域以海尔大道为轴心，两侧有东联线、状元路两条快速干线，交通便捷畅通。随着遵崇高速公路及贵贵高速公路的开通，南部城区的区位交通优势得以迅速提升，为随后的大规模开发打下了坚实的基础。2. 环境污染严重，较大的制约了房地产的开发八七电厂排放的大量废气对忠庄片区造成了严重的污染，污浊的空气严重的影响了当地居民的生活，也较大的制约了忠庄片区的整体开发。但八七电厂在今年就将开始逐步搬迁，在未来2年污染状况将得到缓解。3. 南部片区占地面积大，现有居民少，可供开发的土地较多，是未来城市发展的主要方向。政府这几年开始对该区域进行开发，在随后的几年内海尔大道沿线将成为房地产开发最集中的区域

46、老城区及外环路-1. 遵义市民传统意义上的城市中心区域,由于此区域土地供应量较小,特别是老城区,整体开发供应量较小。2. 外环路目前的开发主要以作市场，作批发的定位为主。如现新起来的万福五金机电市场，义乌商城等。由于受到批发市场，火车道，和车站等因素的使得这一区域的周边环境较差。房产项目的整体档次也受到了一定的影响。高桥板块-1. 此区域板块整体自然资源较为丰富，有湘江，三阁公园，凤凰山等遵义主要的自然景观。但是由于此区域为遵义的老城区域，城市规划较差，房屋的建筑年代较为久远。2. 是目前遵义别一个旧城改造的重点区域，随着官井隧道等基础设施的不断完善,此区域将与南部联成一片,成为遵义重点开发区

47、域. 说明:本报告对楼盘的统计范围主要指总建筑面积在1万平方米以上、全市有一定知名度、具有代表性的部分物业，未涵盖区域内所有在售物业。且在时间上主要以2005年起至今为其主力销售期的楼盘，不包括在2006年已进入尾盘推售期的部分物业，特此说明。 遵义市房地产开发商特征描述:遵义市现有各楼盘的开发商多数为本地企业，但近几年外地的知名开发商纷纷在遵义市开发、立项，整体开发实力明显提高。知名开发企业的进驻对提高遵义市房地产市场的整体开发水准有较大的带动作用，但同时也对本地的中小型开发企业形成了巨大的压力，而为抢占更多的市场份额，竞争也将日趋激烈建筑类型统计：板块汇川区域类别小高层多层高层别墅比例17

48、%9%73%1%板块高桥区类别小高层多层高层别墅比例38%391%24%0板块外环路部类别小高层多层高层别墅比例22%53%25%0板块海尔大道类别小高层多层高层别墅比例33%44%22%0 汇川区域的在售房屋主要集中在以珠海路和香港路的十字交汇处为中心，包括了南京路和大连路一带。此区域建筑类型主要以单体独栋的高层建筑为主。占到其总量的73%左右。 高桥片区：小高层，多层，高层，建筑形态平均分配。由于这一区域整体开发时间要晚于汇川新区，其项目的起动：沿街多为高层小高层。沈阳路一带为多层居多。 外环路：多层为主，小高层和高层占到一半。此区域前期开发的项目主要还是以多层为主，但随着房地产开发的不断

49、深入，和人们对高层建筑物逐渐接受，使得这一区域高层开发量也逐渐放大。如这区域的大林鑫城就是以高层为主的围合式小区。 南部新区（海尔大道）：高层22%，主要集中在海尔大道沿线。多层比重较大比率为44%，主要是受到多个大型项目的影响。随着这遵义房地产开发的不断发展，郊区化，大盘化的来临。此区域的大型社区还会不断增加，多层的比率还会更进一步的提高。遵义市城区总体建筑形态统计： 就建筑类型而言，遵义区域内物业主要以多层物业与高层并重，有着逐步扩大市场份额的趋势。短期内由于受到北部汇川区域高层放量的影响所以高层和小高层的比重较大。但虽着南部各个大型项目的起动，在随后的近几年内多层占比将会近一步扩大，且量

50、会远远高于其它类型的建筑形态。 桃溪河畔一期为原遵义市唯一的纯别墅物业，近几年也有个别的项目在产品规划上也有一些别墅物业，但由于其量较小且多接近销售尾声，顾其比重较小 花园洋房：由于遵义市房地产开发的整体步伐较晚，其市场上的产品较为单一。作为花园洋房档次较高的产品，通过我司的调查发现，遵义大多数的项目虽称其自身为花园洋房，但就其产品结构而言，并不能称花园洋房。顾花园洋房的比重十分的小。 多数小区内至少包含两种建筑类型的物业，反映出开发商在物业定位时大多希望兼顾到更多的消费需求；产品类型一般为小高层与高层的组合，或花园洋房与别墅的组合。而产品单一性较强的物业不多，且以高层为主。遵义市楼盘规模比较分析： 此次我司走访的40多个主要在售楼盘中由于受到北 部汇川区大量单体高层项目的影响使得在5万方以下的小型楼盘比重较大达到了35%，且主要集中在北部。 大于25万项目虽然比重只占到了此次走访调研的17%，但是由于其体量大，所以其对遵义楼市的影响力度比较大。 随着北部项目的逐步进入尾声，多个小型项目的结束，和南部各个大型项目的起动，我们可以看到遵义市房地产大盘时代的来临。总建面（万平方米）25楼盘数量17 如右图所示：虽然在走访中北部的楼盘数最多，但是其目前在售的楼盘总建筑面积只有150.8万方。明显低于南部海尔大道沿线的项目