七浦路商圈场调研

1、百度文邮-让每个人平等地捉升口我七浦路商圈市场调研一、市场概述:七浦路全长1096米，所在的七浦路商圈是口前上海最大的服装批发市场, 市场地上、地下总建筑面积约30万平方米。商圈位于闸北、虹口、黃浦三区交界：南隔苏州河（与黃浦商业区相邻），西近上海新客站，东幕四川北路商业街。商圈主要以七浦路为东西横轴向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路为南北纵向商业分支，南到33北苏州路，北到海宇路。华热路山浙甘河西肃北路潼封路阜山西北明 崇站路定位于中低档服饰零售批发。七浦路乂称“七车间J Cheap Road （便宜一条街），U前是上海最大的服装批发市场，主营中低档服装的批发零售，整体定

2、 位较低。这种定位弥补了上海中低档服装批发零售市场的空口。山于交易中间环 节少，价廉物美，在上海中低收入群体中具有一定认可度。LI前，该商圈内的一些新建商铺都开始进行新的定位尝试。例如，兴旺二期的五楼定位为休闲餐饮区，联富以及圣和圣定位为精品女装档次往高端发展，但市场反映并不理想。商业价值。七浦路节假日的平均客流有近56万人，其中以兴旺国际服饰 城最多，每天客流量约万人次，双休日2万人次。商圈LI前共有商场12家，其 中新开业及在建4家，商圈整体购物环境和各种相关配套趋于完善。租售概况。七浦黄金地段的成熟商铺的市场认可度较高，租金和售价都较为 可观。而新开商铺招商及经营处于相对劣势。新七浦商场

3、内12平米左右的一楼普通商铺年租金为23万元，商铺平均日租 金为5070元/平方米。售价为250万元，即约20万元/平方米。成熟商场的 商铺基本满租，核心地段的熟铺年投资回报率为10%o新开商铺的情况有所逊色。整体出租率维持在92%上下。新建商场开盘一 般较低调，白马大厦均价30000元/平米，七浦路批发市场均价36000元/平米（最 低10000元/平米）。圣和圣一楼内铺定价75000元/平米，U前销售情况一般（销 售剩余约20%）。2006年前后，白马、豪浦、七浦路、联富、圣和圣五家商场的集中推岀使 七浦路商铺供应量放大。商圈内租金价格（新金浦、超飞捷等非核心地段熟铺） 出现微度回调，目前

4、市场正处于消化吸收阶段。地段、交通、客流。七浦路附近有公交 66,929,14,25,17,21,510,573,13,63,502,537,18,19 路,加上轨道交通，客流到达该商 圈较为便利。七浦路的人流走向特点决定了七浦路商铺的地段优劣和整体商业价值，而人 流的走向特点乂和交通站点的位置密切相关。LI前，进入七浦路的交通站牌集中 在七浦路与河南北路的交界口，这一位置是七浦路“金三角”，人流量最密集， 商铺租金也最高。沿着七浦路向浙江北路（项LI地块）延伸，人流量和商铺的租 售价格逐级递减（参考下图）。海福路浙起始点北8潼路7H天江北冊我公司项目地块北项目目前的人漓走向百度文邮-让每个人

5、平零地捉升口我随着2010年地铁10号线天潼路站（下图中“起始点L）的开通以及2012年地铁12号线曲阜路站（下图中“起始点2”）的开通，我公司项口地块周边 的人流量预计将有较大改善 M路 一西八k % 3公弓* 烫目地V |日起始点天地铁站適车后的容流走白.comST产品与商户类型。七浦路的商品大致可以分为如下两类:商户类型产品及特点针对客户群分布经营模式外贸类批零商外贸时尚服饰（女装为 主），包括外贸原单、跟 单、仿单。款式较新， 质量尚佳，价格实惠。年轻时尚一族，女 性居多兴旺、新七浦等商 厦的低层零售为主， 兼做批发。综合类批发商国内中低档非品牌服 饰。质量和款式参差不 齐，价格低廉。

6、中低收入阶层新七浦、金浦、超 飞捷等早期商厦的 12 层。零售为主， 兼做批发。品牌总代理商国内品牌服饰。质量上 佳，但缺乏市场认可， 中间流通环节少，所以 价格相对较低。主要是批发户和加 盟商。中档产品容 易被中低收入阶层 所接受。联富等新开商厦的 全部楼层。以及兴 旺等早期商厦的 35 层。批发为主， 兼做零售。部分商厦（如联富等）开始引入国内高档品牌，该定位较为尴尬七浦商 圈的零售消费群更看重价格因素；而要做为高档品牌展示区域，七浦路U前环境 发展尚未成熟，与南京西路等区域相比缺乏优势。客户群构成。从客户群的构成及特点来看，七浦路商户的大部分批发生意主 要集中在周一至周五，尤其是清晨时分

7、；而双休日的9： 00之后，是服装零售的 黃金时段，中午2： 00客流达到高峰。客户群消费时段地区消费产品消费数量本地消费者主要在双休日，上 午9： 00以后，下 午2： 00达到髙峰本市各档次均有较少本地批发户一周无休，60%主要集中在淸晨6：00-7： 00 左右本市各档次均有。市 区批发户集中在 中档、中高档较多外地批发户一周无休，60%主 要集中在淸晨6：00-7： 00 左右周边地区如泰兴、 昆山等地主要集中在中 档、中髙档和时 尚服饰较多17： 00点之后批发客流较为稀少，因此，很多商场都将营业时间定为5： 30 18： 00,即开门时间和打悻时间都比较早。但根据市场的反映悄况来看

8、，一些消 费者对较早的打炜时间有所抱怨。租售市场竞争。七浦路商铺市场正处于消化吸收期，资深商户成为各商场（尤 其是新开商场）争夺焦点。据悉，豪浦、七浦路从新金浦，超飞捷等老牌商铺带 走了部分品牌代理商户，采用的主要是价格优惠策略，另外新开商铺的格局更适 合做总代与展示。相比之下，零售类商户的分布变化不大，主要原因仍然是新开商厦的定位与 格局较为高端。其他：山西路、河南北路马路大修工程也已接近尾声，大部分街道都已铺上 了白色的水泥路面。七浦路还将进行景观道路工程建设，在近河南北路口设一个 七浦路主题景观小品。轨道交通MIO、Mil线（已规划）将在联富广场地下交 汇，据称M10将于2010年通车。

9、二、主要商厦及相关情况七铺路的大型服装批发市场经历了两轮发展，第一轮是在2001年9月，四 家服装批发市场建成营业，即新金浦、新七浦、兴旺和超飞捷。第二轮是在 20052006年，口马、联富、豪浦、七浦路、圣和圣相继开盘，七浦路服装批发 市场的格局基本确定。接下来，我们将按照地段、商户资源、硬件环境等方面对七浦路的各服装市 场逐一进行针对性分析：9地段冷入口江白马整裟批发帀场窈徨在七浦路商圈，判断地段优劣的依据是人流的走向，兴旺和新七浦在地段位 置上具有明显优势。兴旺地段最佳，进入七铺路商圈的主要公交站点（7条）就 设在兴旺一、二期的正门一侧，多数来七浦购物的客流会将兴旺作为购物的第一 站。马

10、路对面的新七浦地理位置也比较理想一一河南北路七铺路的人行横道在新 七浦一侧，继续西行的客流必然要经过新七浦。处于第二梯队的豪浦和新金浦同处于山西北路七浦路口，但从人流走向来 看，豪浦占优一一经过新七浦的客流多数会选择进入同侧的豪浦，而不是过马路 去超飞捷。接下来地段的优劣排名为新金浦、七浦路、超飞捷、白马。联富、圣和圣虽然距离交通站牌的直线距离较近，但是根据客流的行走习惯 （主干道优先，店铺密集的区域优先），这两个商场的位置并不理想。我公司项 LI地块的地段评级与联富、圣和圣、白马基本处于同一水平。但要略优于白马， 因为人流的到达距离更近。2、商户资源优秀的商户资源可以为商场带来较高的人气和营

11、业额，老商厦在这方面具有 一定优势，对这些商户资源，我们从如下角度进行了划分：1）从批零角度划分准零售商，重视零售，兼做批发，给批发户的价格优惠空间有限。山于成立 时间较早，兴旺（一期）积累沉淀了一批时尚服饰零售方面的资深商户，她们对 时尚服饰（尤其是少女服饰）有独到把握，在服饰的款式、搭配、定价乃至进货 渠道方面经验丰富，所经营的服饰市场认可度较高，通常以零售为主。通过实地 走访，可以发现，即便在工作日，兴旺13楼商场内的客流也较多，而且客流 中年轻女性的比例高，很多是在校的女学生。批零商，批发和零售并重，给批发户的价格优惠更多。与兴旺不同，新七浦 的老商户多年从事中档服饰的批零经营，对成本

12、价格的掌控方面更有优势。因此 新七浦在中低档大众类女装的批发方面具有明显优势（新七浦也将商场定位为专 业女装批发）。根据实地走访，七浦路清晨的批发客流60%集中在新七浦。专业批发商和国产品牌代理商，一般集中在较高的楼层（46层），主营为 中档、中低档批发。批发户能得到较优惠的价格，而普通消费者儿乎没有议价空 间。这部分商户基本无法起到为商场汇聚人气的作用。2从消费者的性别、年龄角度划分从性别角度看，来兴旺购物的以女性居多，约占到总客流量的65%70%, 主要原因是中低收入的女性对服装的需求量较大，因而对性价比（尤其是价格） 较为敬感，更倾向于选择七浦商圈这样的服饰批发零售市场。男性的服装消费较

13、 少，因而对价格的敏感程度不高，多会就近进行或选择档次较高的消费区。因此 七浦路上经营女装的商户所占比例最大，大约占到所有商户比例的70%,某些 商场更是直接将经营定位在女装。I从年龄角度看，来七浦路的购物群体以青年、中青年女性为主。多数商场的 一楼、二楼零售商户都在经营年龄层较轻的少女服饰，面向中年的精品服饰和职 业装基本在各商场的三楼。3）从消费需求档次划分外贸时尚类服饰曲于款式较新，更新速度较快，审美档次较高，比较受本地 年青女性（女学生，年青白领）的青睐。经营这类服饰的商户（外贸类批零商） 属稀缺资源，数量较少，目前主要集中在兴旺，新金浦也有少量。普通大众类服饰，款式和质量较为普通，主

14、要依靠价格取胜，主要消费者是1联富定位为“精品女装城”，新七浦定位为“女装批发”。 来沪打工一族或服装款式要求不高的中青年消费者的青睐。利润空间更小，但进 入门槛较低，因此数量较多，同时竞争更为激烈。分布在七浦路服装批发市场和 新金浦、超飞捷等早期商场的12层。3、硬件布局七浦路第一轮开发的四大商铺(兴旺、新七浦、金浦、超飞捷)在格局和装 潢等方面落后于商圈的整体水平，但毕竟经过了多年市场的考验，布局的经验和 教训仍有一定的可借鉴之处。以新七浦和兴旺为例，这两家老牌商厦的一楼和二楼的商铺开间普遍较小， 水泥墙体、过道狭窄。这种格局比较符合服装零售商户的口味。因为小开间使商 户的集中程度较高，能

15、够满足购物时货比三家的心理。过道狭窄，另一方面也有 利于汇聚人流，并放缓人流的行进速度，无形中激发购买欲。值得一提的是，这 两家商铺的45楼格局与新建商厦区别不大一一玻璃墙体，开间较大，以适应 展示需要。再以超飞捷为例，超飞捷的一楼为男装男裤和部分低档服饰，25楼为精 品女装和品牌展示，地下一层为童装市场。该商厦将一层、25层和地下1层 的入口进行了分隔引入，其主要目的是直接引导客流至地上2-5层或地下1层， 而不必通过1层。此布局的影响是1层的主出入口被压缩在一个并不突出的位置, 且1层、2-5层和地下1层之间的客流是相对独立的，不利于提高客户在商场内 部的流动，商场停留时间也会缩短。金浦的

16、商铺仿照广州商厦的旋转上升格局，容易使人产生眩晕感，消费者特 别是零售消费者对此布局的接受程度不高。4、车位七浦路各商厦的车位安排数量并不多，平均水平为每400600平米一个车 位。车位较多的商厦有兴旺(300)、圣和圣(400)以及联富(300) 圣和圣 与联富各有住宅楼盘，因此对车位有一定需求。我们认为，来七浦路购物的客流主要是中低收入阶层，交通方式为乘坐公交 线路，因此来自客流的车辆较少。七浦路的总代商户的进货主要依靠厂家直接发 货或委托货运公司代为运输，货车的泊车时间较短，且装卸货的主要时间集中在 清晨。总代商户和批零商户偶尔有紧急订单，一般依靠小型面包车进行运输。总 体来说，车位需求

17、并不紧张。我们随机调查了超飞捷、口马、新七浦和豪浦的地 下车库，这些车库儿乎没有车位拥挤的情况。5、旺铺期七浦路商铺的“旺铺期” 一般在23年，通过23年的经营，新开商铺将 成为市场认可度较高的“熟铺”。在“旺铺期”期间，商场将通过优胜劣汰逐步 积累一些优秀商户资源，而这些商户在经营的过程中，也逐步培养了自己的客户 资源和进货渠道，经营将逐渐趋于稳定。在“旺铺期”期间，商场的知名度和定 位对消费者也将更为清晰。6、管理从市场情况来看，新建商厦的经营管理水平比早期商厦更高。以口马为例， 口马商厦的物业管理方在近期展开了购物促销活动，来为商场吸引更多的客源。 包括口马和七浦路在内的新商厦的招商部还

18、主动负责为有转租需求的商户提供 招商服务。但是，从市场反映来看，经营管理方面的优势对商铺租售水平的提升 比较有限。表1：七浦路九大商厦综合指标调査兴旺（、 二期新七浦新金浦（含 天阜童装家浦七浦路（原七浦369）超飞捷联富白马杀和圣开盘时间2001年9月2001 年 9 月2001年9月2006年1月2006年3月2(X)1年9月2006 年 5 月2003 年 9月2006 年 9 月地段佳(100)佳(95)较佳（85）较佳（88）较住（75）较佳（75）般(70)般（65）较差（55）优势产品中低档时尚 女装、外贸 服饰（原单、 跟单、仿单）中低档男 女服饰，外 贸服饰中低档国内 品牌男

19、女服 饰、儿童服饰中档、中高 档男女服饰中低档男女 装中低档女装中档、中 高档国内 品牌男女装中档、中 高档国内 品牌男女装中档、中 高档国内 品牌男女装优势业务零售零售+批发零售批发+总代+零售批发+总代+零售零售+批发批发+零 售+总代零售+批 发零售+ 批发商户资源极佳（100）较佳（85）较佳（75）较佳（80）较佳（75）-般（75）般（70）一般（70）般（70）扶梯321222222百度文邮-让每个人平零地捉升口我每部扶梯 服务的单层面积4222平米3000平米4000平米3300平米2200平米2000平米2600平米4000平米2500平米直通梯客梯4部 （其中观光 梯2部）

20、 货梯3部货梯2部观光梯1部 货客梯3部货梯1部客梯4部货梯1部客货两用梯2部，客梯I 部在建观光梯1部，货梯2部货梯1部客梯2部货梯2部总建筑面 积万耐3万nf2万nf4万nf万耐2万nf万耐万册2万m总车位300505083834030060400客流情况极佳(100)极佳（95）较佳（80）较佳（85）较住（80）较佳（80）般(70)般（60）较差（55）销售情况售完售完售完低层售完：咼层等待低层为回迁 户：高层只 租不售售完12楼只 租不售售完销售剩余20%租赁情况 情况100%100%100%96%90%100%95%93%85%三、租金及主要决定因素1. 租金情况通过市场调研我们

21、掌握了七浦路各主要商铺的一层租金情况，如下表: 表2、九大商厦的租售情况位置单位年租金单位售价物业费租金年投资汇 报率投资回收期付習白马服装批 发市场街铺700010000040%七浦路、浙江 北路内铺51007200040%超飞捷服装 批发市场街铺820015500025%七浦路、福建 中路内铺69009200025%七浦路服装 批发市场街铺1287017300024%七浦路、福建 中路内铺850024新金浦街铺1700018300024%山西北路、七 浦路内铺137009970024%豪浦服装批 发市场街铺1650019500090%山西北路、七 浦路内新七浦服装

22、 批发市场街铺2000021600023河南北路、七 浦路内铺1700018360023%兴旺内铺1550020000020%河南北路七浦 路联富内铺820012500024%河南北路天潼路圣和圣内铺73507500024%河南北路、塘 沽路结合实地调查，七浦路商铺的租售还有如下具体特征:1、同一楼层商铺的租售情况因位置差异而大相径庭。靠电梯、出口、通 道交义口的“包口”、“转角”商铺租售情况要远远高于其他普通商铺。 七浦路服装批发市场二楼包口商铺的租金水平儿乎和一楼的普通内 铺相当。2、不同定位的商铺之间可能产生干扰性影响。以七浦路服装批发市场为 例，该商场12楼为马路回迁商户，主要从事中低

23、档服饰批发零售; 36楼为中高档批发展示商铺。从现场情况来看，后者的经营环境受 到了 12楼商户的影响，租售价格和出租率都要明显落后于格局非 常相似的豪浦。3、开间面积较小的商铺有利于取得较高的租金和售价，适合“零售为主, 批发为辅”的中小商户，经营上有利于商场提升人气和购买气氛。4、面积较大的商铺有利于整体出租，适合以“展示、批发”为目的的代 理商，但不利于为商场积聚人气。5、被调查者的对出售商铺普遍意愿较小，尤其是新七浦、兴旺、豪浦等“黄金”商铺。除了近期出台的房产税售调整原因外，我们认为对七 浦路核心地段商铺价值长期看好也是一个主要原因。6、各市场年租金回报率差异较大。7、商场的装潢档次

24、并不是决定商场租金的主要因素。早期商场的“黄金 商铺”依靠的主要是特色化的商品服务。相比之下，一些新建商场（如 圣和圣、白马）装潢较为现代，但偏离了七浦路商圈的核心竞争优势 价廉物美。（评析：我司项目的设计与装修应做到明亮、整洁， 不必过分追求豪华装潢）8、核心地段商铺的资深商户的搬迁愿意较小，对租金的敬感度也较小。 因为他们的经营、品牌已经和商铺紧密相连，搬迁有可能将导致老客 户的流失，不确定性较大。9、一些新建商场并不急于将所有商铺出售，如联富的商铺采用只租不售 的形式，先将商铺按5年打包出租，租赁者在5年后具有优先购买权。 （评析：成熟商铺的经营价值和市场认可度更高，经营新铺而后出售 的

25、方式值得分析与借鉴）10、各商场中扶梯对客流的引导作用较为明显，建议适当增加。而另一方 面，部分新建商场增加了直通客梯其至观光电梯的数量，从客流的实 际乘坐情况看，收效有限，建议慎重考虑。11、绝大多数商场地下都安排有仓库，部分商场（新金浦）还将高层部分 空置店面改为仓库。从实地考察情况来看，将高层商场安排为仓库可 能会影响高层的经营氛围。2、租金的主要决定因素根据调研得到的商厦的各项经营指标（表1）和租售情况（表2）,我们对各 商场租售情况和各项指标进行了量化测评（表3）,并分别对租售悄况和各相指 标进行相关性（协方差）分析，对结果如表4：表3兴旺新七浦金浦（原 兴浦）豪浦七浦路 （原七浦

26、369）超飞捷联富白马圣和圣租售情况 打分10()7341人流9610087846048584247开盘时间1001001008080100808080地段1009585887575706555产品特色909070856560656062中咼档定 位706565807068908590管理606560807570808575商户资源909060806860656075车位8550606565708570100设施布局607060908065888587表4相关性检验结果指标人流开盘时间地段产品特色中高档定位管理商户资 源车位设施布1局指标与租售情 况的相关性各项指标与商铺租售情况的相关性1.5

27、10.50-0.5一1冋12疋W位根据上面的统计分析结果，我们可以得出如下结论：1）决定七浦路商铺租售的首要因素是人流，人流影响了商铺的商业价值, 也间接决定了商铺的地段优劣：七浦路商铺的租售情况和地段的因素相关性明显，即地段优劣是七浦路商场 租售的最主要决定因素。主要原因是： 七浦路虽然不长，但经营的业态较为单纯一一服饰批发零售，不存 在休闲和观光等场所；各家商场的容量普遍较大（2万平米4万平米），楼层较多（56 层），品种趋同度较大；这都导致了七浦路购物的实际步行距离较长，购物客流容易产生购物疲劳， 往往逛完最初的35家商场就已经身心俱疲。另外，产品的趋同度较大，逛完 最初的儿家商场大部分

28、购物行为可能已经完成其至终止。这也是导致白马商厦LI 前经营状况欠佳的主要原因。从口前来看，我公司所处位置的人流悄况优于口马及圣和圣，但较兴旺、新 七浦要逊色一些。然而，随着天潼路地铁站以及曲阜路地铁站的建成，我公司项 U的人流优势将逐渐显现，并且苏州河商务休闲区建设丄程的完成也会提升浙江 北路的商业环境，对客流的引导作用值得期待。（评析：现阶段的人流引导策略14百度文邮-让每个人平零地捉升口我楼内铺每平米年租金价格图1:租金、地段示意图可以从紧缺服务入手，具体地，可从餐饮业态入手。目前，七铺路的餐饮业态 相对较少，且卫生情况及就餐环境都较为欠佳。我公司项目可考虑引入干净卫 生的中低档特色餐饮

29、，以填补该项服务的空白。根据以前商业街运作经验，紧 缺业态一一餐饮服务方面的优势对吸引人流可起到促进作用。）2500020000150001000050000兴旺新七浦豪浦新金浦七浦路联富超飞捷白马圣和圣2）产品特色和商户资源也是影响七浦路商铺租售的重要因素七浦路市场经历了 20多年的发展，商场经营者和商户都已较为成熟，产品 也难免越来越趋于同质化，因此找到交错定位的突破口是带动商场整体品质提 升，发挥区分效应的关键：处于超飞捷地下一层的天阜童装城就是一个很好的例子。童装是七浦路市场 经营和竞争较少的一块业务，但是利润和需求却比较可观（童装的利润其至高于 某些女装品种），这样精准的产品定位，使

30、得天阜童装城虽然缺乏地段优势，但 是经营效益和认可度都较高（一些消费者和批发户其至一进七浦路就直奔天阜童 装城）。3）开盘时间早晚，是影响七浦路商铺租售的重要因素早期的商场山于经营时间较长，优质商户及其掌握的客户资源都较多，产品 具有一定特色，同质性相对较低。因此经营环境和整体氛圉都较新开商场具有优 势。4）部分商场的高档、中高档定位并没有获得市场认同。部分新建商场将经营定位在高档、中高档（如联富），相关性检验数据显示, 市场的认可度比较有限。通过市场调查我们发现，经历了 20多年的发展，消费 者对七浦路有较为一致的市场认同一一价格便宜、品种较多（有可能买到物美价 廉的服饰）一一这是七浦路服装

31、市场的核心竞争力和未来发展方向。一味追求高 档次、高品味将逐渐丧失宝贵的客户认同。5）处于租售劣势的商场，被迫从提升管理水平、装潢水平、购物环境等方 面入手，但收效有限。相关性检验显示，管理水平、装潢水平、车位等因素与租售水平呈负相关关 系。但这并不是说管理水平、购物环境的提升会降低商铺的租售水平。更合理的解释是，山于处于租售劣势的商场，将被迫从提升管理水平、硬件 设施等方面入手（最明显的例子是口马商厦），因此她们在这些指标上要优于处 于租售优势的商场。但这些指标LI前还不是决定租售的决定性因素，因此从实际情况和数据面上 看，收效有限。四、品质提升策略1、创造地段优势。根据前面的分析可知，地段

32、和客流是商场商业价值的决定性因素。我公司可 向市公交部门开展公关，将周边地段的公交站点（如浙江路上距离较近的14路 和15路）集中搬迁到我公司项地块附近，并展开相关宣传攻势一一目的是使 大批客流经浙江路七浦路口进入七浦路商圈，这样将提升我公司的项LI地块的地 段优势和物业的商业价值，建议作为前期工作的重点。2、把握七浦路核心优势，定位中端、中低端。零售批发的客流量以及销售情况表明，联富、圣和圣等新开商场的中高端、 高端定位的市场认可度有限。其主要原因是没有把握住七浦路主要核心优势一一 价格低廉、款式新颖。七浦路的商业氛圉、地理位置、交通和业态配套等方面无 法与南京西路、徐家汇等商圈相比。吸引消

33、费者到七浦路购物的主要原因是价格 便宜、实惠，七浦路能够满足消费者“淘便宜货”的心理。而这些消费群体主要 是中低收入阶层，且为数众多。将市场定位在低端还是高端，都只是手段，主要LI的是使商场的产品特质（价 格、款式）满足消费者的需求，这样商户的销售和利润才能保障，商铺的商业价值才能获得市场认可。因此，我司项LI的市场定位宜为“中档、中低档服饰零售与批发”。具体定 位和楼层排部参考如下：1楼层商品档次经营侧重进入通道备注地下一层饰品、皮具低档70%零售，30% 批发扶梯业态的体量有限， 楼层面积的1/22/3一层时尚少女 服饰、部分时尚男装低档、中低档60%零售，40% 批发入口通道二层时尚少女

34、 服饰低档、中低档60%零售，40% 批发扶梯三层童装总汇中低档、中档、 中高档50%零售，50% 批发观光电梯、扶梯四层成年女装、男装休闲中低档、中档50%零售，50% 批发观光电梯、扶梯业态的体量有限， 可考虑适当引入其他商品五层国内品牌 厂家直销中档30%零售,70% 批发观光电梯、扶梯3、商场环境宜整洁、清爽，档次分明，重视人性化服务。我司项LI的设施品味应较新金浦、超飞捷等早期商铺有所提升，但应吸取联 富、圣和圣的教训，不宜过分追求豪华装潢：商场环境应做到整洁清爽、明亮，以此区别于早期商铺，使购物环境更 加舒适： 12层开间不宜过大，合理建筑面积在1520平米（实际面积78平 米）；

35、36层开间适当放大合理建筑面积在30平米左右（实际面积15 平米）以利于厂家直销和展示。 轻装潢，重设施。具体地说，就是不宜过分追求商场的整体装潢，而应 将资金和精力放在如何使吸引客流和方便客流上下购物上。商场内的扶 梯应在35部（每部包含上下梯两部），外墙可设置46部观光电梯， 出口宜设为68个。我公司项口的地段劣势明显，因此在入口、电梯和楼面广告方面应力求做到最佳:车库设置不宜过多，标准宜设在车位数：建筑面积平米=1： 500,可占用 地下一层的1/3面积。考虑设置一定数量的地下仓库。可占用地下一层面积的1/4用作仓库， 建设时可与车库一体，可根据实际需要随时调整仓库与车位的比例。 七浦路

36、多数商场的关门时间较早（18： 00）,主要原因是此时段之后批发 客流较少。这种安排具有一定的不合理之处，我公司可考虑将营业时间 适当延后，并以此作为服务亮点。 LI前七浦路正规餐饮业态的数LI和档次都较低，仅兴旺二期引入了部分 餐饮行业如肯德基，街客等。我公司也可考虑引入12中低档次的餐饮 店面，这些店面最好同时也能提供休憩场所，如麦当劳等等。主要的 是区别化服务，为商场招揽更多客源。4、精准招商，吸引厂家入驻直销U前七浦路的一些新开商场都将招商视线集中在较为高端的总代商，整体功 能定位为展示、批发，这种定位具有一定的合理性，符合服饰营销的趋势。但我 公司项目的定位应有所突破，主要原因如下：

37、 做为市场后进入者，我司具有后发劣势，地段较差，项目成本高，不易 采用价格策略争夺市场内有限的代理商。总代理商的经营成本相对较高，盈亏平衡点和淘汰率也高，很多商场内 都因为更换代理商而出现暂时性空置。总代理商比较轻视零售，而注重招揽加盟和批发，不利于商场的发挥核 心价格优势。七浦路的核心价值和竞争力是商品的经手环节少、价格低廉，商场的经营应 该紧紧围绕这一点。日前，江浙地区的服装加工产业发达，厂商众多且经营实力 不俗，直接争取厂家租铺或购铺直销，是上佳的选择：厂家直销更具有价格优势，且零售与批发并重，有利于树立商场的整体 经营。如果经营得法，厂家直销一般较代理更为稳定。服装厂家一般更具有资金优势，更容易对商铺形成潜在购买。19百度文库让每个人平等地捉升口我五、租售策略1、商铺成熟经营期需