保障性住房的后期使用管理方案

1、百度文库-让每个人平等地提升自我目录一、加强保障性住房使用管理的背景 1二、保障性住房使用管理目的 2三、保障性住房使用管理具体内容 2（一）保障性安居住房使用管理系统的组织关系 2（二）保障性住房使用管理部门工作管理模式 3四、保障性安居住房使用管理的具体内容 3（一）租赁管理3（二）退出管理4第一、建立申请者信用档 4第二、规定出现以下情况的，应退出保障性住房 4（三）动态监管4（四）物业管理5第一、完善物业管理的组织机构 5第二、保障性住房物业管理的内容 5五、保障性安居住房使用管理岗位及人员配备 9（一）租赁管理岗位9（二）物业管理岗位 11（三）人员配备12六、保障性安居住房使用管理

2、经费预算13（一）物业费的成本测算 13 第一、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 13第二、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 15宁化县住建局保障性安居住房的使用管理方案一、加强保障性住房使用管理的背景近年来，宁化县加大了经济适用房、拆迁安置房等保障性住房的建设力度，陆续 建成了数量可观的保障性安居社区。至 2013年，宁化县预计廉租房共 444套，共8 幢，建筑面积22746平方米；公租房310套，共6幢，建筑面积19500套。这项政 府为民办实事工程极大地改善了低收入群众的居住条件，赢得了社会群众的广泛赞誉。但是，在这些保障性安居小区建成之后小普遍出现了使用管理、物业管理的

3、难题。保障 房小区居民多数是低收入困难家庭，对付费购买物业管理服务的意识较淡薄，但权利意 识较强，造成了对待物业管理上，权利与义务认知不对等，增加了管理的难度。如果廉租房和公共租赁住房小区后期管理混乱，就可能演变成为贫民窟，从而与住房保障制度 的初衷背道而驰。而现有的物业管理条例对保障性住房的管理缺少相应法律指引， 无法提供针对性的指导。止匕外，住房保障对象大多为弱势群体，需要政府的救济和扶助, 采用普通商品住房的物业管理和业主自治模式有许多不适应的地方。因此，保障性住房 社区物业管理模式急需在实践中探索、研究。二、保障性住房使用管理目的确立“以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和

4、环境效益的综合 统一”为目的管理思路，切实规范保障性住房后期使用管理、物业管理秩序，明确保障 性住房家庭入住后的房屋使用管理职责，促进社会公平正义，构造社会和谐。/ 三、保障性住房使用管理具体内容（一）保障性安居住房使用管理系统的组织关系一个完善的保障性住房管理系统是由管理者、租住者和运行机制组成的一个有机 整体，它们共同决定着保障性住房后期管理的效果。针对不同类别的保障性住房，宁化 县保障性住房使用管理部门本着为民服务为宗旨的态度，把握好政府与物业公司、业主 委员会、用户之间的工作分配及工作关系，将廉租房、公租房、经济适用房的后期使用 管理，具体问题具体分析，采用不同的管理模式，主要加强租赁

5、性保障性住房的后期使 用管理力度。政府部门（行政产理:/物业公司（执行）业主委员会用户（反馈意见、（协助配合）协助配合）图1.宁化县保障性安居住房的后期使用管理机构示意图第一、租赁性保障性住房的后期使用管理工作主要由政府、物业公司、业主委员 会、用户四个角色共同承担。第二、购买性质的保障性住房的后期使用管理主要由业主与物业公司共同负责， 政府部门负责监督、协调物业公司的相关工作。（二）保障性住房使用管理部门工作管理模式第一、租赁性保障性住房的使用管理模式以“保本微利、服务民众、服务社会”为管理理念，由县住房保障机构组建或选 聘的专业物业服务公司承担，发展租赁管理 +物业管理=使用管理的工作模式

6、。业主委员会：收集整理用,及时向物业公司 反馈物业公司：将业主委员会 提出的意见贯彻落实，保 证用户的住房条件第二、购买性保障性住房的使用管理模式购买性保障性住房的后期使用管理即通过政府聘请专门的物业管理公司或由业主 委员会组织用户自行购买物业管理服务，政府负责监督、协调工作。四、保障性安居住房使用管理的具体内容（一）租赁管理住房保障机构与申请人签订保障性住房租赁合同合同应在合法、公平、自愿 的条件下签订合同，合同期限要明确，做到三个“要”：要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修；要规定因使用不当造成房屋或附属设施 损坏的，应负责维修或赔偿。要规定承租户应按时交纳政

7、府规定的租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。（二）退出管理第一、建立申请者信用档第二、规定出现以下情况的，应退出保障性住房1、凡采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得租赁住房的、转租、出借的；2、改变租房结构或使用性质的、承租人无正当理由连续空租6个月以上的；3、拖欠租金、物业服务费累计 6个月以上的； 4、在租房中从事违法活动的；/5、违反租赁合同约定的；/ 6、解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。7、对于承租户租赁合同期满后，应退出租赁房；需要续租的，在合同期满前重新 申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；对承租人

8、通过购买、获赠、继承等方式 获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房； 对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期；拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申 请人民法院强制执行。（三）动态监管动态监管即监督管理，是指整合住房城乡建设、民政、人力社保、公安、税务、 工商、金融等部门信息资源，动态监测保障性住房使用情况和保障对象家庭人口、住房 和经济状况变化情况。政府应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和 个人予以配合，如实提供资料。在监督检查过程中，应作出四项规定：1、规定2名以上工作人员可持工作证，在至少 1名成年家庭成员在场的情况下， 进

9、入租房检查使用情况2、规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改正的权利3、规定对提供虚假证明材料的有关部门的直接责任人通报其单位追究责任4、规定房产中介机构接受租赁户委托代理出租、转租的的处理措施。同时应做好以下4项工作：1、定期入户走访。及时掌握承租保障性住房家庭的成员、收入、资产、住房等变 化情况，定期对配租资格进行调查。如发现不符合配租资格的，按合同约定处理并告知 县住房保障管理部门。2、开展日常检查/发现转租、转借、闲置、改变用途、违章搭盖、擅自拆改 房屋和违规使用公共空间等各类违规行为的，应按照合同约定及时制止，做好相关记录 并告知县住房保障管理部门。做好投诉、举报事项的接待工

10、作，认真进行调查、核实。3j建立保障性住房承租家庭档案。对入住家庭基本信息进行登记，根据家庭 变化情况及时做好动态管理工作。/ 其他工作。做好政策宣传等其他事项。(四)物业管理第一、完善物业管理的组织机构保障性住房物业管理与商品住房物业管理不一样，它不能完全靠市场运作，必须 要靠政府给予特殊优惠政策扶持，才能生存和发展。针对租赁性保障住房，根据租赁保 、 障住房后期使用管理模式，政府部门应做好小区物业公司的招聘、培训等工作，并同物 业公司号召、筹备小区业主委员会，鼓励用户积极参与到小区的物业管理，创造小区文 化氛围等。第二、保障性住房物业管理的内容1、物业管理前期筹备工作/(1)、管理人员、水

11、电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、 水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保 养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。(2)、建立整理保障性住房的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资 料，做到档案齐全，有序管理。(3)、依据相关文件及保障性住宅特点制定/小区业主公约，管理处岗位职责， 以及员工的规章制度。(4)、制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，水电设施、设备 巡检计划，公共照明维护计划，监控与消防系统维护计划等。(5)、规范各部门的日常管理工作”在政府的监督下，做好人员调配岗位培训， 一个月内所有员工必

12、须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。2、接管后的日常管理服务工作(1)接待工作管理/设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户 的咨询和投诉。服务做到十二字方针(即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等)。(2)房屋管理及维修养护房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图；保证保障性住房外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象；开关安装统一，防护网安装统一；协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量，并与业主协商做好 房屋公共部位与设

13、备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。 做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修 30分钟内赶到现场，及时回访。(3)共用设备管理保证设备良好，定期保养无事故隐患；共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路 面平坦。(4)供水、供电系统。/保证保障性住房小区正常供水、供电，停水、停电 1天以上通知用户，告知原 因；做好线路、水管排查工作，保证租户用电安全，用水方便；尤其在汛期，需保证道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。(5)消防系统。建立消防安全制度及防火、防盗责

14、任制，定期检查消防器械设备设施齐全、完 好无损，可随时起用； 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。保证配有消防系统设施设备，能随时启用； 订有突发火灾应急方案； 开展消防知识宣传教育活动； 加强与县保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好 治安环境。/ (6)保安及车辆管理。 专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放，注意前后左右规定的安全距离，出入车辆有序，在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号，保证无堵塞交

15、通现象，不影响行人通行。门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需业主开具证明条；在危及人身安全处设有明显标志和防范措施，不准辗压绿化草地损坏路面、损 坏路牌和各类标识，不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施，如有损坏应照 价赔偿；不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场指定车 位内停放，非机动车必须停放在专用场地内(消防车、警车、救护车除外)；/保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主 应即行处理。(7)环卫绿化管理/为了保持保障性住房小区的干净整洁，居住内外环境优美、舒适，为全体业主创 造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，可制

16、定以下规定：公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每 3天清扫1次，楼 梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次, 及时清除小区内主要道路积水、积雪。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木修剪整齐美观，无病 虫害，无折损。生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运，保证绿地无纸屑、烟头、石块等杂物；小区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小 便。除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管 道每年疏通1次；每季

17、度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查 1次，每年要清理一 次。确保保障性住房小区的绿化完好率达到 98%以上。 豢养动物的业主(住户)应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让 宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。保持小区的安静，不得在休息时间(12: 00-14 : 00, 19: 00-8 : 00)制造 噪音。(8)社区文化设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。制有“居民精神文明建设公约” 。/业主满意率95%以上。/3、保障性住房小区的公共秩序和全体业主生命财产安全/根据中华人民共和国治安管理公司处罚条例，可制定如下规定:/(1)各业主(住户)应将全部常住人员情况如实填写在业主入住

18、登记表中， 并留下紧急联系办法；(2)小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负 责；(3)保障性住房小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主(住户)应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；(4)各业主(住户)不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利 用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；(5)为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填 写物品搬迁登记表经管理公司核实同意(房屋使用者需经业主签名同意) 方可离开

19、;(6)凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写物品搬迁登记表，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；(7)各业主(住户)有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效 使用；(8)住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。五、保障性安居住房使用管理岗位及人员配备(一)租赁管理岗位、运营管理手心：住房保障机构,-=j-综合协调办:一居委会等尸财务室：居委 陞租管理办：物业公司、业主委员会 j 工程部：物业公 ijj 、一 物业各办 ji3.图3.宁化县保障性安居住房使用管理岗位示意图1、县住房保障行政管理岗，即保障性住房的运营管理中心，主要负责宁化县保障 性住房使用管

20、理的全局工作，对房屋产权单位和受托物业服务机构人员加强培训和监督 指导，督促其完善工作机制，建立工作日志，健全日常检查制度，定期组织对保障性住 房房屋使用情况、受托物业服务机构及其他受托机构的工作情况进行检查、考评，完善 家庭居住管理和机构考评等制度。集合小区居委会或街道办事处、业主委员会，共同探 讨保障性住房的后期使用管理和物业管理；2、设置保障性住房小区居委会或街道办事处，即保障性住房小区的综合协调办， 主要负责保障性住房的审核、复核及房屋监督管理等工作。整合民政、计生、人力社保、 公安、税务、工商、金融等部门动态监测用户的信息变动情况，充分掌握用户的租赁变 动条件。针对情况变化，未按规定

21、时间申报或经审核不再符合保障条件的，取消保障资 格，上报运营管理中心，下达经租办。3、设置经租办主要包括物业公司、业主委员会。经租办主要由物业管理分工具体 明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体 工作。/ 物业公司主要负责保障性住房小区内的房屋建筑及其设备，、绿化、卫生、交通、 和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的 有偿服务；业主委员会主要负责协调物业公司与业主、用户与用户之间的关系，接收来 自承租户的电话、保修、反馈意见等。4、设置综合协调办财务室，主要负责报送运营管理中心收缴的租金报表；核算、 发放保障性住房租赁

22、管理岗位工作人员的工资、福利待遇以及发放政府给予物业公司的 经营补贴，做好与物业公司的财务沟通工作。5、设置工程部，主要在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中综合协调办、经租办负责人、财务室、工程师直接对运营管理中心主任负责。17(二)物业管理岗位图4、宁化县保障性住房后期物业管理岗位示意图1、办公室：主要包括人事部、财务部、小区行政、档案管理人员等(1)负责日常事物，代收代发报纸信件；(2)检查楼宇和绿化养护、保洁； (3)协调处理邻里关系；2、工程部：(1)负责房屋质量检查；(2)建立设备设施维保计划；(3)做好日常维修保养工作；/3、财务部

23、：/(1)管好用好财务；/(2)负责日常收管理费、租金、代收费，以及参与保障性住房管理岗一一财务部的租金，补贴核发工作。/(3)统购日常维修器材、分发器材等；/4、保安部：/11)选好保安员搞好培训，管好保安/(2)加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序(3)与街道建立联网治安，加强周边环境安全(三)人员配备1、租赁管理岗位的人员配备岗位名称员工组成成分岗位人数运营管理中心宁化县住房保障中心出纳个人统计、档案同1人办公室主任1人、综合协调办居委会或街道办事处办公室主任1人档案、信息变动统计同1人政策宣传解木1、联系人1人、经租办物业公司由物业公司决定人数业主委员会由每幢保障性住房选举1

24、人财务部居委会或街道办事处出纳1人会计1人工程部居委会、物业公司居委会负责人1人，其他由物业公司决定/物业各办物业公司由物业公司决定普通员工人数表1.宁化县保障性住房租赁管理岗人员配备表格2、物业管理岗位人员配备/考虑到廉租房用户大多为中低收入人群，为增加中低保人群的收入，同时为降低 物业公司经营成本，缓解当前就业压力，可将部分物业管理岗位面向租户进行招聘，达 到“以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一”的 使用管理宗旨。其中8人为物业公司必须派出的管理人员，政府按工资 的比例给予补贴，其余人数可资源合理利用招聘小区中低保租户，增加低收入人群收入。建议该 人群由业

25、主委员会参与管理。岗位名称员工组成成分岗位人数总经理物业公司1人、工程部（维修）物业公司主管、租户主管1人，维修人员8人安管队 /物业公司主管、租户队长1人、保安廉租2人，公租2人保洁（绿化）物业公司主管、租户主管1人、清洁绿化8人行政、前台接待物业公司主管、租户主管1人，助理3人人事部物业公司主管、租户主管1人，助理2人财务物业公司会计1人、出纳1人表2.宁化县保障性住房物业管理岗人员配备表六、保障性安居住房使用管理经费预算（一）物业费的成本测算第一、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 1、人员编制和基本工资标准：见表（3）序号、项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注一管

26、理人员8/10350 /1经理120002行政主管11200/12003人事主管11200 /12004财务员2、会计1000、1800出纳8005维修主管1 /1200 12006保安主管/18008007保洁主管15505508 /业主委员会会长2廉租房1人800、公租房1人8001600 二普通员工19/114001维修员5100050002保安员460024003绿化员450020004保洁员45002000三合计21/21750表3.宁化县人员编制和基本工资2、费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（4）序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.m2 ）一基本工资217501 /二福利费注暂按15%测算三合计/表4.工资福利费测算表注（1）:福利费为工资总额的%,其中福利基金占工资总额的14% ;教育基金占工 资总额的;社会保险占工资总额的20%。第二、公共设施、设备日常运行、维修及保养费1、采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/m2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40% 提取。注：因小区新建