上半年常州房地产市场报告50页易居研究

1、2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 1 -2009.062009.06常州房地产报告常州房地产报告changzhouchangzhou realreal estateestate reportreport 市场报告市场报告易居（中国）房地产研究院易居（中国）房地产研究院常州分院常州分院2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-

2、869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 2 -本月导读本月导读.3易居视点易居视点.3关注楼盘关注楼盘.4第一篇、市场背景篇第一篇、市场背景篇.5第一章：政策资讯 .51. 政策法规.52. 市政动态.63. 市场资讯.8第二篇、市场分析篇第二篇、市场分析篇.10第二章：土地市场 .101. 本月土地市场.102. 本月出让分析.103. 本月成交分析.10第三章：商品住宅市场 .131. 市场综述.132. 供求关系分析.133. 供应量分析.144. 成交量分析.155. 成交均价分析.156. 新盘分析.16第四章：产品分析 .25一、 产品综述.25二、 案例分析

3、.28第五章：营销媒体 .331. 营销视点.332. 典型项目世茂香滨湖.393. 媒体投放情况分析.44第三篇、区域数据篇第三篇、区域数据篇.48一、城北区域 .48二、城西区域 .48三、城南区域 .48四、城东区域 .49五、城中区域 .492009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 3 -本月导读本月导读6 6 月楼市销量再创新高月楼市销量再创新高市房管部门昨天通报 6 月份我市房地产市场情况：上月，常州房地产市场继续呈现积

4、极向好的趋势，商品房销售量持续放大，市场余量得到进一步消化。 详情请见详情请见 p8p8市区商品住宅供应量下调，成交量、成交均价上升市区商品住宅供应量下调，成交量、成交均价上升6 月份，常州市区商品住宅批准预售面积 23.49 万，同比上升 43.49%，环比上升 12.42。常州市区商品住宅销售备案面积为 52.34 万，同比上升 80.42，环比上升 6.08%。详情请详情请见见 p14p14常州土地市场常州土地市场本月常州土地市场挂出地块 3 宗，成交地块 5 宗，无住宅地块挂出。详情请见详情请见 p10p10易居视点易居视点6 6 月回顾月回顾6 月份常州房地产市场依然延续了前几个月的

5、强劲的复苏势头，本月市场实际新增供应较上月有大幅回落，市场成交小幅上升，成交均价小幅上涨，市场存量得到进一步消化，整体市场趋于稳定健康的发展。相对于 5 月份而言，常州商品住宅市场新推项目由 5 月份的新推案和后期加推项目 10个减少至本月的 8 个，新推案面积由 5 月份的 18.17 万方减少至本月的 9.65 万方。实际新推案量的回落，主要是目前市场存量还是过于庞大，再加上前几个月的实际推案量也较大，开发商们快速将存量去化、回笼资金是各项目的当务之急。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：05

6、19-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 4 -在成交方面，本月成交量小幅上升，主要是前期去化过快。根据常州房管局发布的数据，6 月份常州市区商品住宅销售备案面积为 52.34 万，同比上升 6.08，环比上升80.42%。一方面 6 月份的成交大幅上升说明目前市场形势仍然较好，但另一方面，在市场存量过大、宏观经济环境依然严峻的大环境下，再加上传统淡季的到来，这样良好的趋势能持续多久有待于时间的考验。6 月份常州全市商品房成交均价为 5182 元/，环比上升 3.35；其中，商品住宅成交均价为 4526 元/，环比上升 5.67。这种平均价格在目前看来还属于正常涨跌范

7、畴，而非开发商顺势涨价。从价格走势来看，虽然成交量大幅回升，但由于开发商存货压力依然巨大，价格大幅度提升的可能性并不大，另一方面，由于业内对市场前景看法不一，再加上目前去化形势大好，因此并不排除少数开发商误判形势、上调价格的可能。7 7 月展望月展望6 月份常州市场量升价升，但幅度都不大，市场存量得到进一步消化，市场信心度有了进一步的提升。但是在大环境并未改观的情况下，这波行情能持续多久是市场关心的共同话题。7 月份，随着天气的变化，常州市场将逐渐进入传统的淡季，成交能否延续前期的良好态势，价格走势会不会依然平稳，还有待时间的考验。关注楼盘关注楼盘中央花园中央花园中央花园整体规划占地约 20

8、万平方米、建筑总面积约 50 万平方米，园区内规划有 27 幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市内最大社区之一。项目内的 27 栋高层布局错落有致，层次分明。世茂世茂香滨湖香滨湖本项目总用地面积约为 89 万平方米，建筑总面积约为 150 万平方米，绿化率约为 65%。住宅部分由高层、小高层、townhouse 三部分组成。整个项目以“水”为特色，依水而建，临水而居，其宣传口号为“开启 150 万 m2 醇美湖居生活” 、“一城欧风半城湖” 。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-

9、869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 5 -第一篇、市场背景篇第一篇、市场背景篇第一章：第一章：政策资讯政策资讯1.1. 政策政策法规法规表表 1-1- 1-11-1：20092009 年年 6 6 月全国房地产相关政策列表月全国房地产相关政策列表资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容6 月 2 日国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路

10、53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 6 -2.2. 市政动态市政动态吊桥路、中吴大道吊桥路、中吴大道 1010 日开始扩建改造日开始扩建改造6 月 10 日起，吊桥路、中吴大道将实施全线道路扩建改造，施工期间，两条道路沿线交通管理作相应调整。吊桥路施工分为两个阶段进行：第一阶段自 6 月 10 日至 8 月 5 日，北半幅路面实行封闭施工，保留南侧 5 米宽的通行空间，期间吊桥路全线实行机动车由西向东单向通行；第二阶段自 8 月 5 日至 10 月 31 日，南半幅路面实行封闭施工，施工完毕的北半幅

11、路面开放并实行机动车双向通行。从 6 月 10 日至 11 月 30 日，因中吴大道菱港桥需拆除重建，中吴大道（丽华北路凤凰路）将进行全封闭施工，该路段禁止车辆、行人通行；途经这一路段的车辆、行人可通过劳动路、丽华路、凤凰路等绕行。(2009 年 6 月 4 日 常州日报)易居点评：中吴大道的扩建改造，不仅可以缓解东西方向的交通压力，而且改善了周易居点评：中吴大道的扩建改造，不仅可以缓解东西方向的交通压力，而且改善了周边居民的居住环境，同时也将为沿线的住宅物业提供一个全面改善生活环境的重要硬件设边居民的居住环境，同时也将为沿线的住宅物业提供一个全面改善生活环境的重要硬件设施，这一区域必将会成为

12、常州楼市在未来几年内的一大热点。施，这一区域必将会成为常州楼市在未来几年内的一大热点。高架道路二期启动高架道路二期启动昨天获悉，我市正式启动高架道路二期工程建设。为保证安全施工，6 月 30 日至明年9 月 30 日，高架道路二期工程 312 国道段部分路段将全封闭施工。据了解，我市高架道路二期工程包括三部分，北部为龙城大道；东部为青洋路，其中部分与新 312 国道共线；南部为长虹路青洋路至武宜路段，全线总长度约 27.5 公里。为迎接明年 10 月份在常州召开的 17 届省运会，该工程计划从 6 月至明年 9 月进行施工。工期不到 16 个月，为确保工程按期竣工通车，同时减少对 312 国道

13、路段车辆通行的影响，施工单位将在这个施工段落中使用旋挖钻机等大型施工机械。为保证施工安全，312 国道青洋大桥至长虹路部分路段将全封闭施工。6 月 30 日至明年 9 月 30 日，312 国道奔牛西立交桥、无锡洛新高架桥、镇江河阳横塘将设置外围分流点，引导过境车辆绕道行驶；312 国道与 232 省道互通、312 国道龙城大桥将设置强制分流点，禁止过境车辆驶入。 2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 7 - (2009 年 6

14、 月 25 日 现代快报)易居点评：根据常州城市空间发展方向和易居点评：根据常州城市空间发展方向和“一城两翼一城两翼”的空间发展结构，通过多方案的空间发展结构，通过多方案比选和专家论证，规划形成比选和专家论证，规划形成 “两纵两横两纵两横”的高架道路系统，线路总长约的高架道路系统，线路总长约 75km75km。目前，。目前，“一纵两横一纵两横”的一期高架道路已建成投入使用，成效明显。高架道路二期工程的建成，将的一期高架道路已建成投入使用，成效明显。高架道路二期工程的建成，将大大方便东南西北四个区域的道路贯通，并且利用高架出入口形成与周边地区的快速连接。大大方便东南西北四个区域的道路贯通，并且利

15、用高架出入口形成与周边地区的快速连接。至此，常州的快速道路网也将初步形成。至此，常州的快速道路网也将初步形成。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 8 -3.3. 市场资讯市场资讯常州常州 6 6 月住宅均价上涨月住宅均价上涨 5.675.67 近期仍将上涨近期仍将上涨市房管部门昨天通报我市 6 月份的房地产市场情况：上月商品房销售量继续维持高位，成交均价有所上升，新增供应量环比增加，可售余量进一步消化。销售量维持高位。全市商品

16、房销售备案面积为 84.66 万平方米，同比上升 95.66，环比下降 1.74；其中，商品住宅销售备案面积为 65.21 万平方米，同比上升 88.47，环比下降 1.70。成交均价有所上升。全市商品房成交均价为 5182 元/平方米，比上月上升 3.35；其中，商品住宅成交均价为 4526 元/平方米，比上月上升 5.67。新增供应量环比增加。全市商品房批准预售面积 47.44 万平方米，同比下降 3.44%，环比上升21.86；其中商品住宅批准预售面积 33.06 万平方米，同比上升 30.57%，环比上升76.89。存量消化速度加快。截至 6 月末，全市商品房月末累计可售余量较 5 月

17、末减少37.22 万平方米，较去年 10 月末最高点减少 208.58 万平方米；其中，商品住宅的可售余量较 5 月末减少 32.15 万平方米，较去年 10 月末最高点减少 216.03 万平方米。 (2009 年 7 月 8 日 常州日报)易居点评：易居点评： 6 6 月份我市楼市延续热销，多个楼盘纷纷推出二期、新品，楼盘新增量开月份我市楼市延续热销，多个楼盘纷纷推出二期、新品，楼盘新增量开始回升。随着房地产资本金比例大幅下调，开发商的资金压力大大缓解；由于商品房量价始回升。随着房地产资本金比例大幅下调，开发商的资金压力大大缓解；由于商品房量价回升，近期房价仍将维持上涨趋势，这也促使开发商

18、加快新开工面积和拿地的速度，因此回升，近期房价仍将维持上涨趋势，这也促使开发商加快新开工面积和拿地的速度，因此地价也将呈现稳中有升的局面。地价也将呈现稳中有升的局面。 我市商品住宅价格稳定销售火爆我市商品住宅价格稳定销售火爆昨天上午，房地产市场三楼房产大厅人头攒动，相隔一层的四楼公积金服务大厅也同样是人声鼎沸。市公积金管理中心副主任陈慧告诉媒体，这个月的公积金贷款需求仍然相当旺盛，市区的公积金个贷率已达 98%了，为了保障职工的住房消费，他们进行了内部的资金调整，因为最近全市每天 80 笔左右的公积金贷款业务中，市区要达 60 多笔，金坛、溧阳相对较少。2009 年 6 月常州房地产市场报告常

19、州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 9 -公积金贷款的火爆，反映的是住宅市场。不过，据市房管局市场处处长陈福宝介绍，最近我市商铺成交比例也明显上升，2 月份商铺成交占商品房的比例为 10.73，3 月份占比 13.71%，5 月份已经增至 17.47%。据了解，从担心紧缩到担心通胀，现在消费者的投资需求又开始活跃，一些投资型物业，如小公寓、小办公、产权式商铺、产权式酒店又渐受青睐。与此同时，改善型需求也在增加。朗诗国际的的一期已经售罄，现在已经在推二期了，市场情况相

20、当好，购买他们这种高端的恒温、恒湿、恒氧精装修住宅的，绝大部分都是有一定消费能力的改善型需求。(2009 年 6 月 17 日 常州日报)易居点评：我市房地产市场当前的繁荣，有两方面原因：一是房价与全国其它城市的易居点评：我市房地产市场当前的繁荣，有两方面原因：一是房价与全国其它城市的情况不同，常州的房价上涨幅度较小，房价比外地城市更加稳定；二是一系列政策拉动的情况不同，常州的房价上涨幅度较小，房价比外地城市更加稳定；二是一系列政策拉动的因素，还有刚性需求的支撑以及投资、改善型需求的助力，是多种因素交织形成的一种繁因素，还有刚性需求的支撑以及投资、改善型需求的助力，是多种因素交织形成的一种繁荣

21、局面。荣局面。我国经济已经开始见底回升我国经济已经开始见底回升国家统计局有关专家 23 日在国家统计局官方网站发表署名文章指出，统计数据和有关行政记录显示，当前我国经济已经开始见底回升。从 gdp 运行走势看，根据 4、5 两个月主要经济指标的表现及走势分析，二季度gdp 预计可能接近 8%，呈现出较为明显的止跌回升之势。从 gdp 季度同比情况看，此轮经济的底部应该在去年四季度和今年一季度。从有关部门初步测算的 gdp 季度环比情况看，去年三季度增长 2%，四季度增长 0.1%，今年一季度增长 1.5%，二季度预计增长 2%以上，由此判断，此轮经济的底部应该在去年四季度。(2009 年 6

22、月 24 日 常州晚报)易居点评：从去年第四季度以来，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我国经济运易居点评：从去年第四季度以来，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我国经济运行初步遏制了增速下滑的势头，呈现出企稳向好的积极变化，且积极因素在累积增加，如行初步遏制了增速下滑的势头，呈现出企稳向好的积极变化，且积极因素在累积增加，如果不出现新的大的意外，基本可以断定，当前我国经济已经见底，最困难的时候已经过去，果不出现新的大的意外，基本可以断定，当前我国经济已经见底，最困难的时候已经过去，下阶段经济可望企稳向好。下阶段经济可望企稳向好。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州

23、市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 10 -第二篇、市场分析篇第二篇、市场分析篇第二章：土地第二章：土地市场市场1.1. 本月土地市场本月土地市场本月常州土地市场 3 宗地块公告，成交地块 5 宗，均为上月出让地块，由于房地产市场的回暖，土地市场基本走出低迷局面。2.2. 本月出让分析本月出让分析表表 2-12-1：20092009 年年 6 6 月份常州土地出让情况一览表月份常州土地出让情况一览表地块名称地块名称区区域域出让面出让面积积容积率容积率用地性用地性质质交交地地标标准准起始价起

24、始价（万元）（万元）出让日期出让日期汉江东路以南建东路以西地块城北111054.0商业/50002009-6-11 云台山路东新科中路南地块城北767470.7-1.2教育/2302.412009-6-16大成厂地块城中774903.0商住/650002009-6-22 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统本月常州土地市场有 3 宗地块出让，共占地 165342 平方米，其中有 2 宗为商住性质地块，1 宗教育性质地块，主要分布在城北和城中两个区域。继 09 年常州土地市场上半年的集中放量后，本月进入缓和期。当前政府控制土地出让的调控思路明显，近来房地产市场的回暖，也给土地需求带来一定的

25、机会，上月供应的几宗商业住宅地块，本月基本得到了成交，故本月政府继续供应商住性质地块。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 11 -3.3. 本月成交分析本月成交分析表表 2-22-2：20092009 年年 6 6 月份常州土地成交情况一览表月份常州土地成交情况一览表地块名称地块名称区域区域出让面出让面积积容积率容积率用地性用地性质质交地标交地标准准起始价起始价（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元） 竞得人竞得人成交日成

26、交日期期和平中路东侧dn-070602 地块城中1209001.8住宅/29874利驰有限公司2009-6-17和平中路东侧dn-070107、dn-070604 地块城中1177403.0/2.5住宅/42528利驰有限公司2009-6-17和平中路东侧dn-070103、dn-070106、dn-070104 地块城中1459603.2/3.0住宅/62296利驰有限公司2009-6-17和平中路东侧dn-070606、dn-070501 地块城中1518452.5/2.2住宅/46358利驰有限公司2009-6-17东头村地块城中215903.5商业、住宅/200常州华信置业有限公司20

27、09-4-18数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统本月常州土地市场共成交 5 宗地块，成交总金额高达 181256 万元，成交地块主要为商住性质。成交地块分布均集中在城中区域。城中区域土地非常稀缺，故上月挂出的 6 宗地块本月即成交 5 宗，且拿地价格较高。原常化厂 4 宗地块被华润集团旗下利驰有限公司耗资 18.11 亿元摘得。当前房地产市场逐渐回暖，市场信心逐渐恢复，尤其是刚性需求旺盛，市场趋于利好形势，市场余量得到进一步的去化。政府根据开发商拿地的积极性，有节奏地出让土地，今年土地市场的低迷状态逐渐得到好转。上月土地市场的供应在本月基本得以去化，从目前来看，土地市场有回暖的迹象。2

28、009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 12 -3.13.1 总体成交走势分析总体成交走势分析图图 2-12-1：常州市：常州市 20082008 年年 1 1 月月-2009-2009 年年 6 6 月土地市场成交走势月土地市场成交走势05010015020025030008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6万平方米

29、-202468101214宗数占地面积成交幅数数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统本月土地市场成交面积 55.8 万方，环比上月下降 64.06%。继 5 月份土地市场成交反弹后，6 月份出现平稳去化，成交 5 宗商住地块，且成交地块占地面积较大，均分布在城中区域。常州土地市场逐渐走出低迷，趋于好转。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 13 -第三章：商品住宅市场第三章：商品住宅市场1.1. 市场综述市场综述6 月份，常

30、州商品住宅市场需求方面较 5 月出现明显上升趋势，成交均价方面也有小幅上扬的趋势，前期庞大的市场存量得到进一步去化。从供应层面来看，本月供应量继续小幅回调，开发商新推案量较 1-3 月明显放缓，其主要原因是由于前期市场的存量仍然较大。从需求层面来看，由于上月五一和端午小长假效应的延续，本月刚性需求仍然较旺盛，在加上目前一部分投资性客户放弃观望，选择适时入市，而恰恰是这部分需求的入市，支撑了本月成交回升的行情。从价格层面来看，成交均价微涨，属于正常涨跌范畴，但由于该阶段成交状况良好，不排除开发商顺势涨价的可能。图图 3-3- 1-11-1：20082008 年年 1 1 月至月至 2009200

31、9 年年 6 6 月常州市商品住宅供求走势图月常州市商品住宅供求走势图0102030405060708008.1月08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月09.1月09.3月09.5月万平方米3000330036003900420045004800元/平方米供应量成交量成交价格资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统2.2. 供求关系分析供求关系分析6 月份，常州商品住宅市场供求比较上月有小幅下降，但仍保持前期强劲的市场成交回升势头，市场供应和成交较上月都有小幅上调，前期市场存量得到进一步消化，供过于求的压力得到一定程度的缓解。从市场供需矛盾来看，主要的矛盾点依然

32、集中在前期庞大的市场存量上，在供过于求的市场局面已经形成的情况下，如何有效、持续的促进成交以去化存量仍是目前市场的当务之急。从走势来看，虽然消化存量的任务长期而艰巨，但近2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 14 -几个月供求比均为求大于供，可见，目前成交情况正在明显好转，市场供求关系的矛盾还是在逐步缓和中。图图 3-2-13-2-1：20082008 年年 1 1 月至月至 20092009 年年 6 6 月常州市商品住宅供求

33、情况比对月常州市商品住宅供求情况比对02040608008.1月 08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月 09.1月09.3月09.5月万平方米01234567891011供应量成交量供求比资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统3.3. 供应量分析供应量分析6 月份，常州市区商品住宅批准预售面积 23.49 万，同比上升 43.49%，环比上升12.42。本月推案量较上月小幅上升，一方面是 5 月份的推案量较少，另一方面目前市场去化状况较好，开发商由于前期的市场存量去化情况较好，故本月加大推案量。同比 08年 6 月来看，09 年市场供应规模整体偏小，鉴于市场

34、存量依然过于庞大，开发商的推案还是会较为谨慎，不会过于激进。图图 3-3-13-3-1：20082008 年年 1 1 月至月至 20092009 年年 6 6 月常州市商品住宅供应量比对图月常州市商品住宅供应量比对图 02040608008.1月08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月09.1月09.3月09.5月万平方米2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 15 -资料来源：cric 中国房地产决

35、策咨询系统4.4. 成交量分析成交量分析6 月份，常州市区商品住宅销售备案面积为 52.34 万，同比上升 80.42，环比上升6.08%。从整体走势来看，今年一季度成交量呈现明显的攀升势头，二季度呈现稳步上升趋势，其原因是 08 年政府“救市”政策效应的显现。08 年被抑制的刚性需求在这几个月集中爆发出来，使得这几个月成交量稳步上升， ，进入二季度，由于基数较大，上升幅度放缓，本月，成交较上月有所回升，主要是上月的刚性需求的延续效应，再加上部分投资者看好此波形势，放弃观望，选择入市。从后市来看，短期内政府不会出台新一轮的利好政策，而部分置业者放弃等待、择机入市。因此，我们相信，在中短期内市场

36、成交放量将会持续，但不排除传统淡季的到来对房地产市场产生一定的影响。后市如何，还有待时间的考验。图图 3-4-13-4-1：20082008 年年 1 1 月月-2009-2009 年年 6 6 月常州市商品住宅成交量走势月常州市商品住宅成交量走势010203040506008.1月08.03月08.05月08.07月08.09月08.11月09.1月09.3月09.5月万平方米成交量数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统5.5. 成交均价分析成交均价分析6 月份，常州全市商品住宅成交均价为 4615 元/，同比上升 7.2，环比上升9.54%，成交均价在 2 月份之后呈现稳步上升态势，当

37、前市场成交明显放量，价格出现了小幅上扬，由于今年各大楼盘销售形势较好，不排除开发商顺势提价的的可能。从价格走势来看，09 年以来，常州商品住宅成交均价基本在 4400-4500 元/左右的价格线上下波2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 16 -动，总体上走势较为平稳，而当前成交量的大幅回升已经使得房价稳步上升。另一方面，虽然成交量大幅回升，但由于开发商存货压力依然巨大，价格大幅度上升的可能性还不是很大，但不排除开发商顺势涨价的

38、可能。图图 3-5-13-5-1：20082008 年年 1 1 月月-2009-2009 年年 6 6 月常州市商品住宅成交均价走势图月常州市商品住宅成交均价走势图300035004000450008.1月08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月09.1月09.3月09.5月元/平方米成交价格数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统6.6. 新盘分析新盘分析表表 3-6-13-6-1：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月市区新推项目一览表月市区新推项目一览表新新盘盘/ /后后续续楼盘楼盘名称名称板板块块属属性性建建筑筑形形态态当前销售价格当前销售价

39、格( (元元/)/)总规模总规模( (万万)本次推本次推出出( (万万)本次本次推出推出套数套数首次开盘首次开盘价格价格( (元元/)/)新推新推去化去化套数套数新盘景泰家园城东住宅小高层4500100.9796450052后续朗诗国际街区城西住宅小高层8000-1000013.82.63200950092后续香江华庭城西住宅小高层54005.940.6664480030后续世茂香槟湖城北住宅别墅140001501.294112000242009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话/p>

40、52009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 17 -后续清水湾城北住宅多层4300450.2430370028后续中央花园城北住宅高层6500501.4284580059后续新城长岛城南住宅小高层4200600.97102380037后续香江壹品城南住宅小高层430016.231.47144370096数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统2009 年 6 月，常州商品住宅市场后续加推 7 个项目，有一个新开盘项目，为景泰家园，比上月多了 2 个项目，共有 9.65 万方的项目进入市场销售。6.16.1 新盘数据供应量分析新盘数据供应量分析（1 1） 、规模分析、规模分析表表 3-6-

41、23-6-2：6 6 月新盘规模列表月新盘规模列表 图图 3-6-13-6-1：6 6 月新盘规模分布图月新盘规模分布图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月后续加推项目较多，后续加推项目的总规模都在 5 万方以上，而 30 万方以上的推案比例最高，占 50%。可见各大楼盘看准了本月较好的市场时机，加大推新盘的推案量以达到回笼资金的目的。规模规模新盘量（个）新盘量（个）5 万方以下/510 万方21030 万方230 万方以上4合计830万方以上50.0%5-10万方25.0%10-30万方25.0%2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号

42、常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 18 -（2 2） 、建筑形态分析、建筑形态分析表表 3-6-33-6-3：6 6 月新盘建筑形态列表月新盘建筑形态列表 图图 3-6-23-6-2：6 6 月新盘建筑形态分布图月新盘建筑形态分布图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统本月新盘建筑形态主要是以小高层产品为主，除复合型产品无供应外，其余产品供应量都一样。（3 3） 、区域分析、区域分析表表 3-6-43-6-4：6 6 月新盘区域分布列表月新盘区域分布列表 图图 3-6-33-6-3：6 6 月新盘区

43、域分布图月新盘区域分布图规模规模新盘量（个）新盘量（个）城北3城西2城南2城中/城东1合计8 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统规模规模新盘量（个）新盘量（个）多层1小高层5高层1复合型/别墅1合计8城北37.5%城南25.0%城东12.5%城西25.0%多层12%小高层62%高层13%复合型0%别墅13%2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 19 -本月新盘区域分布较广，新推案项目和后续加推项目的数量共计为 8 个，各

44、个区域除城中外，本月都有新盘供应。尤以城北供应最多，达到 3 个之多。（4 4） 、房型分析、房型分析新盘户型分析新盘户型分析图图 3-6-43-6-4：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月新盘户型分布图月新盘户型分布图 012345678一房二房三房四房五房复式别墅数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统本月后续加推项目中复式无供应量，其余房型均有供应量，其中以二房的供应量最多。其次是 3 房。上市房型分析上市房型分析表表 3-6-53-6-5：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月上市新盘房型表月上市新盘房型表 房型配比房型配比房型房型单位数单位数（套）（套）房

45、型面积（房型面积（）套数比例比例（% %）一房4876486.31%2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 20 -80466.04%二房13180-1308511.17%9012416.29%三房36690-14324231.80%14411815.51%四房139206212.76%五房36188364.73%复式/别墅41234-523415.39%合计761/数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统从上表我们看出：6 月

46、份新推案量主要还是以三房的推案为主，占 48.09%，其次是四房，本月复式无推案。6.26.2 新盘数据成交量分析新盘数据成交量分析去化房型分析去化房型分析表表 3-6-63-6-6：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月上市新盘去化表月上市新盘去化表 房型房型上市量上市量( (套套) )去化量去化量( (套套) ) 去化比例去化比例（% %）一房481327.08%二房1316851.91%三房36623865.03%四房1397251.80%五房3638.33%复式/别墅412458.54%合计76141854.93% 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统2009 年 6

47、 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 21 -本月新盘去化情况较好，总去化率达到 54.93%。其中三房的去化比例最高，达到65.03%，其次是别墅，其比例达到 58.54%，二房和四房的去化比例也都达到了 50%以上，本月复式无成交量，三房是本月是市场供应的主流，供应量达到了 366 套，占整个市场供应量的 48.09%，去化量也相对较好，这主要是延续了前几个月三房的较好的去化形势，由此可见，本月刚性需求仍然比较旺盛。区域房型供求分析区域房型

48、供求分析图图 3-6-53-6-5：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月区域房型供求分布图月区域房型供求分布图050100150200250300350400一房二房三房四房五房复式 别墅供应量成交量数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统从上表可以看出，推出的房型都有成交，但成交量相差较大，成交量最大和成交比例最高的均为三房。同时，与上月相比，本月复式无成交量。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 22 -表表

49、 3-2-73-2-7：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月项目供求明细表月项目供求明细表楼盘楼盘一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房别墅别墅名称名称面积面积段段（）供供应应（套）套）成成交交（套）套）面积面积段段（）供供应应（套）套）成成交交（套）套）面积面积段段（）供供应应（套）套）成成交交（套）套）面积面积段段（）供供应应（套）套）成成交交（套）套）面面积积段段（）供供应应（套）套）成成交交（套）套）面积面积段段（）供供应应（套）套）成成交交（套）套）景泰家园764813/ / / /12424201292419/ / / / / / /朗诗国际街区/ / / /876

50、432133-14310057/ / / /188363/ / / /香江华庭/ / / / / / /93-115422828129222 2/ / / / / / /世茂香槟湖/ / / / / / / / / / / / / / / /234-523412424清水湾/ / / /65-73121182-891817/ / / / / / / / / /中央花园/ / / /13021161704234206219/ / / / / / /新城长岛/ / / /78349 987-1206828/ / / / / / / / / /香江壹品/ / / / / / /897254106-1

51、237242/ / / / / / /数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统从上表我们可以看出，本月各区域都有后续加推项目，共计 761 套，开盘当日共去化418 套。6.36.3、区域分布、区域分布本月城西新增住宅供应面积最高，共计 3.29 万方，占全市新增住宅供应总面积的34.09%，居各区域之首；其余各区域本月新推案量相对较少，其中以城东最少，只有 0.972009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 23 -万方，占全市的

52、 10.05%。图图 3-6-63-6-6：20092009 年年 6 6 月各区域新增住宅供应情况月各区域新增住宅供应情况0200400600800常州总量 城西城南城东城北套051015万平方米本月新增住宅供应面积本月新增住宅供应套数数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统6.46.4、产品特征、产品特征本月主要是以小高层产品新增供应为主，其中小高层产品的新增供应量最大，达到6.7 万方，占全市商品住宅新增供应的 70%；其次是高层产品，新增供应 1.42 万方，占全市商品住宅新增供应的 15%。图图 3-6-73-6-7：0909 年年 5 5 月各建筑形态住宅供应比例月各建筑形态住宅

53、供应比例多层2%别墅13%小高层70%高层15%资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统6.56.5、销售情况、销售情况2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 24 -以开盘销售来看，本月销售情况较好的楼盘是清水湾。推案 30 套，当日共去化 28 套，去化比例达到 93.33%，其次是中央花园，其去化比例达到了 70.24%，推案量最大的楼盘是朗诗国际街区，推案量达到 200 套，只去化 92 套，销售率也达到了 46%，去化

54、率最低的是新城长岛，去化比例仅有 36.27%。总体来看，本月与上月相比，各盘的去化形势较为良好。图图 3-6-83-6-8：20092009 年年 6 6 月常州商品住宅新推去化情况月常州商品住宅新推去化情况050100150200250景泰家园朗诗国际街区香江华庭世茂香槟湖清水湾中央花园新城长岛香江壹品0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%供应量成交量供求比资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话/p>

55、2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 25 -第四章：产品第四章：产品分析分析一、一、 产品综述产品综述1 1、热销、滞销产品、热销、滞销产品热销产品热销产品朗诗国际街区朗诗国际街区销售状况： 09 年 6 月加推 200 套房源，当月销售达到 49%，在高端项目中销售最佳，位居常州 6 月份普通住宅销售面积排行第三。产品亮点：处于钟楼区核心地段，离市区仅 3 分钟车程，周边配套齐全，生活氛围浓，区位优越；项目为常州第一个科技住宅概念楼盘“恒温、恒湿、恒氧” ；本次以“自由”选择装修与否的形式公开，自由度较高，人性化较强，故开盘赢得热销。中央花园中央花园销售状况： 09 年 6 月加推

56、 84 套住宅房源，当月销售率达到 59 套，销售率高达70%，在高端项目中销售较好，位列常州 6 月份普通住宅销售面积排行第六。产品亮点：项目地处常州新政府中心，人文、商贸核心聚集地，交通便利、周边配套齐全，区位优势明显。项目 50 万方大盘，规划错落有致，层次分明。2 2、特色楼盘推荐、特色楼盘推荐中央花园中央花园项目简介项目简介 由中国百兴集团与江苏武房集团联合众房地产知名服务团队倾力打造的常州中央花园，地处常州新行政中心，毗邻新市政府。人文、商贸核心聚集地。西邻晋陵北路，北接外环路，交通便利，33、42、11、26、302 等多条公交线路贯穿，出行便捷通畅。随意徒步即可感受博物馆的庄严

57、，大剧院的震撼，体育中心的激昂，市民广场的适宜；商贸、餐饮、学校、银行等生活配套齐全完善。2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 26 -规划设计规划设计 中央花园整体规划占地约 20 万平方米、建筑总面积约 50 万平方米，园区内规划有 27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市内最大社区之一。项目内的 27 栋高层布局错落有致，层次分明。整个项目坐北朝南。整个项目自晋陵北路向外环线，形态由“简洁规整”向“自由舒展”自然过

58、渡，高度由低到高灵活变化从而在两条道路上形成不同形态的街景轮廓。住宅底层 4.5 米的 11000 架空区域使景观和人的活动得以渗透和延伸。图图 4-1-14-1-1：中央花园总平图：中央花园总平图 建筑风格建筑风格项目立面设计典雅大气，层次细腻，形体独具韵律感，空间开合有致，建筑线条舒展流畅圆润，色调压暗，大体量中凸显精致，绿色的玻璃和压暗的金色墙面与城市景观相和谐。图图 4-1-24-1-2：中央花园外立面效果图：中央花园外立面效果图2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话/p>

59、52009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 27 - 景观设计景观设计小区内 45000 平米中央景观造就天然氧吧，10000 平米生态湖，中央绿地把入口景观大道和宅间绿化休闲场地连成一体，尽显中央的尊崇。应中心水景而生的观景平台，利用部分分期建成的道路，添加部分人行木制步道，蜿蜒曲折，穿梭于建筑和景观之间，丰富了景观的三维空间层次。图图 4-1-34-1-3：中央花园景观效果图：中央花园景观效果图 户型设计户型设计表表 4-1-14-1-1：楼盘户型组合表：楼盘户型组合表2009 年 6 月常州房地产市场报告常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：21

60、3000 电话：0519-869159252009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 28 -从上面的户型配比表中可以看出，3 房和 4 房户型较 2 房户型所占比重多出 50%的体量，因此预计面对的客户群应该属于中高端需求人群。其中 3 房户型所占比重 50%，2 房户型所占比重 25，在产品定位上应该属高端楼盘，从户型面积控制上来看，总价控制较合理。从客源定位上来看，主力客户群还是面对私营业主、个体户以及公务员。图图 4-1-44-1-4：中央花园户型图：中央花园户型图 主力户型分析：中央花园 206户型户型设计上为全明设计，客厅采用宽敞的景观阳台设计，令户主可以清晰的看到小区内的各色各