无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划尽职调查报告

1、无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划项目名称：无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划集合资金信托计划申报部门： 信托经理：项目负责人：申报时间：2012年12月13日声 明 与 保 证我们在此声明与保证：此报告是按照xx信托项目尽职调查指引等有关规定，根据融资申请人提供的和评估人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接评估人： 评估审查人： 评估审定人： 目录声 明 与 保 证2第一部分 信托计划基本方案5一、信托项目基本要素5二、项目交易结构9三、风

2、险控制措施11四、资金监管及增信措施12第二部分 融资人情况分析12一、基本情况12基本情况表12股东结构13组织结构14管理层介绍14二、主营业务17三、财务分析17财务基本状况17财务指标分析21现金流分析22四、征信情况22五、回购款来源分析23六、融资方的综合评价25第三部分 无锡世贸中心二期项目介绍25一、基本情况26二、项目市场定位28市场定位28客户群定位28销售价格定位29销售策略定位29宣传方式定位29三、项目优劣势分析30项目优势30绿化设计优势31工程质量优势31四、项目投资估算及资金筹措安排32项目投资估算32土地成本33项目资金筹措33五、项目政府批文及证件情况33六

3、、项目建设进度安排34第四部分 拟投（融）资的项目概况34一、无锡世贸中心二期 - 超五星级酒店情况概述34二、无锡世贸中心二期 - 奢侈品名店街情况概述35三、无锡世贸中心二期工程尾款支付35第五部分 抵押物分析36第六部分 过度抵押物-永康世贸中心项目36一、基本情况36二、项目建设规划37三、政府批文及证件情况38四、项目建设进度安排38第七部分 担保方39一、上海世贸控股（集团）有限公司39基本情况表39股权结构39业务介绍40主要财务数据41征信情况41二、李焱然先生42三、袁丽萍女士42第八部分 项目合规性说明42一、资金来源合规性42二、资金投向合规性42三、企业自有资金的合规性

4、43第九部分 风险揭示及控制43一、风险揭示43信用风险43管理风险44利率风险44其它风险44充分风险揭示、履行尽职管理义务44第十部分 项目过程管理安排45一、成立专门的项目小组负责本项目后续监督与管理45二、严格执行公司内部相关管理办法45三、定期与不定期走访融资方，查看用款项目状况45第十一部分 项目评价与结论4547第一部分 信托计划基本方案一、信托项目基本要素无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划方案要点1.委托人合格投资者受托人xx国际信托有限公司信托资金人民币800,000,000.00元（大写：捌亿元整）,超过2亿元即可成立其中：第一期募集资金2-2.5亿元；第二期募

5、集2.5-3亿元；第三期募集不超过3亿元。信托期限a类：1.5年；b类：2年；c类：2.5年委托人预期收益率a类（第一期）a1：300-600万 10%a2：600万以上 10.5%b类（第二期）b1：300-600万 10.5%b2：600万以上 11%c类（第三期）c1：100-300万 9%c2：300-600万 11%c3：600万以上 11.5%6.信托募集7.信托收益分配信托财产专户收到融资方支付的回购价款后的5个工作日内。8.资金运用方式：用于受让以“无锡世贸中心二期-白领公寓、写字楼、会展中心、超五星级酒店和奢侈品名店街”为基础资产的特定资产收益权，融资方将款项用于上述五星级酒

6、店和名店街的装修以及支付无锡世贸中心二期项目工程尾款、置换融资方在中国银行无锡分行评估价值18.51亿元的土地及地上附属在建工程的第一顺位抵押权。融资方无锡世界贸易中心有限公司（以下简称“无锡世贸”或“转让方或回购方”）转让价款人民币800,000,000.00元（大写：捌亿元整）溢价回购率转让价款分三期支付。第一期转让价款对应的溢价回购率为【】%；第二期转让价款对应的溢价回购率为【】%；第三期转让价款对应的溢价回购率为【】%。具体比率以实际募集资金到位后确定的数字为准。转让价款支付日各期转让价款支付日为各期信托单位成立之日后第1个工作日。第一期转让价款支付日即信托计划成立之日后第1个工作日。

7、回购价款支付序号付款日期支付金额第一次第一期转让价款支付日起【1】个工作日内第一期转让价款2.6%第二次第二期转让价款支付日起【1】个工作日内第二期转让价款2.6%第三次第三期转让价款支付日起【1】个工作日内第三期转让价款2.6%第四次第一期转让价款支付日起届满1年之日第一期转让价款【第一期溢价回购率】%自第一期转让价款支付日至该付款日期间实际存续天数365-第一期转让价款2.6%0.5第五次第二期转让价款支付日起届满1年之日第二期转让价款【第二期溢价回购率】%自第二期转让价款支付日至该付款日期间实际存续天数365第六次第三期转让价款支付日起届满1年之日第三期转让价款【第三期溢价回购率】%自第

8、三期转让价款支付日至该付款日期间实际存续天数365第七次第一期转让价款支付日起届满1.5年之日第一期转让价款【第一期溢价回购率】%自第一期转让价款支付日至该付款日期间实际存续天数365-该期转让价款对应已支付的回购款+第一期转让价款第八次第二期转让价款支付日起届满2年之日第二期转让价款【第二期溢价回购率】%自第二期转让价款支付日至该付款日期间实际存续天数365-该期转让价款对应已支付的回购款+第二期转让价款第九次第三期转让价款支付日起届满2年之日第三期转让价款【第三期溢价回购率】%自第六次支付回购价款日起至该付款日期间实际存续天数365-第三期转让价款2.6%0.5第十次第三期转让价款支付日起

9、届满2.5年之日第三期转让价款【第三期溢价回购率】%自第三期转让价款支付日至该付款日期间实际存续天数365-该期转让价款对应已支付的回购款+第三期转让价款经xx信托同意，回购方可提前支付全部或部分回购价款。提前支付部分回购价款的的应一次性支付某期回购价款总额。10.保管费0.1%/年，保管费的收取方式由受托人与保管银行签署保管协议约定。11.发行推介费12.其他费用受托人因处理信托事务发生的相关费用，包括但不限于信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费和交易费用；因信托财产管理而产生的银行开户费、网银开通费、u盾费、网银使用费、账户管理费、电汇手续费、支票工本费及手续费等银行费用；因信托事务管

10、理而产生的银行保管费、咨询费、财务顾问费、银行监管费、代理手续费、律师费等；为维护信托财产的权利而发生的诉讼费用；信托终止时的清算费用等其他费用由融资方承担。相关应由融资方于事件发生时支付，受托人以其固有财产先行垫付的，融资方于信托成立后的5个工作日内归还受托人垫付款。风险控制措施1、融资方以位于无锡市太湖大道清扬路交叉口东南角（以下简称“无锡世贸中心二期”）的土地使用权及其地上附属在建工程提供抵押担保。目前该地块及地上附属在建工程的第一顺位抵押权人为中国银行无锡分行，且中国银行无锡分行已同意我司作为第二顺位抵押人，募集资金部分资金用于无锡世贸公司提前归还银行贷款，以解除中国银行无锡分行的第一

11、顺位抵押权。现该土地使用权及地上附属在建工程评估价值共计18.51亿元（编号：沪港预报（2012）第1696号），抵押率为43.22%。2、在置换中国银行无锡分行对无锡世贸中心二期土地及在建工程的第一顺位抵押权期间，融资方以位于浙江永康总部经济中心a-1a-2地块（以下简称“永康世贸”），评估价值为11.2亿元（编号：沪港预报（2012）第1703号）的土地及其地上在建工程作为前两期信托计划的过渡性抵押物。3、上海世贸控股（集团）有限公司（以下简称“上海世贸控股”）及其实际控制人李焱然、袁丽萍夫妇提供无限连带责任保证。风险揭示：在无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托合同中阐明可能出现的风

12、险由投资者承担。结论融资方资产状况良好，信用良好，抵押物足值，本信托交易结构合理，安全稳健，风险可有效控制，收益较高。二、项目交易结构无锡世贸为了开发无锡世贸中心二期项目，自2009年12月起，无锡世贸将其持有的无锡世贸中心二期的土地使用权（土地证号：锡南国用（2005）第165号）及其地上附属在建工程陆续抵押给中国银行，获得授信共计6亿元，用于无锡世贸中心二期项目建设，中国银行无锡分行先后向无锡世贸累计发放了4.6亿元的贷款，其中2.5亿元于2012年12月31日到期，其余2.1亿元将于2013年12月31日到期。无锡世贸中心二期项目于2009年06月正式开工，至今公司累计已投入资金约8.4

13、亿元，其中公司自有资金超过4.2亿元。因土地升值及无锡世贸不断的资金投入，现该土地使用权及其地上附属在建工程评估价值超过18.5亿元，相对于已发放的4.6亿元贷款金额，其对应的抵押率低于24.85%，抵押物实际价值远高于中国银行对其发放的贷款金额。根据无锡世贸中心二期项目的资产价值变化及公司的资金需求情况，我部积极介入，为其设计了更好的融资方案，以提高无锡世贸的资本使用效率。基于无锡世贸的融资需求，我部拟申请设立无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划。此次信托计划资金规模不超过8亿元人民币，分三期募集：第一期募集资金2-2.5亿元，期限1.5年；第二期募集2.5-3亿元，期限2年；第三

14、期募集不超过3亿元，期限2.5年。受托人可根据实际情况在8亿元以内自主调节比例。前二期信托计划的部分募集资金约4.6亿元用于置换融资方在中国银行无锡分行评估价值18.51亿元（编号：沪港预报（2012）第1696号）的土地及其地上附属在建工程的第一顺位抵押权。前二期信托计划募集资金的剩余部分和第三期信托计划募集的资金将用于：1、无锡世贸中心-超五星级酒店和奢侈品名店街的2.2亿元装修；2、无锡世贸中心二期项目工程的1.2亿元工程尾款支付。三、风险控制措施按照合同约定，由无锡世贸按期支付回购价款，每期信托计划到期时支付全部应付未付回购价款。为保证回购价款的按期足额支付，我部采取了以下担保措施：1

15、、无锡世贸将其持有的无锡世贸中心二期的评估价值18.51亿元的土地及其地上附属在建工程抵押给我司。目前该抵押物已抵押给中国银行无锡分行。经协商，中国银行无锡分行同意我司作为第二顺位抵押权人对该土地及其地上附属在建工程进行抵押，并承诺在无锡世贸全部剩余贷款本息到达中国银行账户后3个工作日内，解除无锡世贸在中国银行的全部土地及地上附属在建工程抵押权，使我司成为该抵押物的第一顺位抵押权人。无锡世贸中心二期土地及其在建工程评估价值共计18.51亿元（编号：沪港预报（2012）第1696号），抵押率为43.22%。无锡世贸后续对二期项目的资金投入（如装修）所产生的物业升值会进一步降低我司的抵押率。2、在

16、置换中国银行无锡分行对无锡世贸中心二期的土地及地上附属在建工程第一顺位抵押权期间，融资方集团公司以永康世贸中心的评估价值为11.2亿元（编号：沪港预报（2012）第1703号）的土地及地上附属在建工程作为前二期信托计划的过渡性抵押物。3、上海世贸控股及其实际控制人李焱然、袁丽萍夫妇提供无限连带责任保证。四、资金监管及增信措施1、江苏银行（监管银行）根据同受托人和融资方签订的信托资金使用及账户监管协议负责监督投资资金专项用于【置换中国银行贷款4.6亿元贷款本金、支付无锡世贸中心二期工程尾款1.2亿元、无锡世贸中心-超五星级酒店和奢侈品名店街的装修款2.2亿元】。无锡世贸应按实际资金需求情况，据实

17、编制详细的资金使用计划，并及时提供给xx信托、江苏银行。无锡世贸使用监管账户的资金的，应向江苏银行提交划款指令和该笔款项使用符合合同约定用途的相关证明材料。2、受托人、融资方与江苏银行无锡分行签署信托资金使用及账户监管协议，融资方在资金监管人江苏银行无锡分行开立监管专户，信托期内融资方将无锡世贸中心二期项目销售回款和租金收入的50%归集于该监管专户。第二部分 融资人情况分析一、基本情况基本情况表客户名称无锡世界贸易中心有限公司法人代表盛向东注册地址无锡市南长区太湖东大道68号成立日期2004年5月26日注册资本人民币2亿元营业执照注册号320200000104124贷款卡卡号320301000

18、1749679组织机构代码76242048-2税务登记证号苏地税字3202007624200482股东结构和出资比例李焱然、袁丽萍、上海世贸控股有限公司和盛向东分别出资7000万元、7000万元、4500万元和1500万元。经营范围许可经营范围：房地产开发、经营（凭资质证书经营）。一般经营项目：电气机械及配件、五金交电、针纺织品的销售；百货的零售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外，以上经营范围涉及专项审批的经批准后方可经营）股东结构股东姓名或名称股东证件号码认缴情况（万元）实际缴付（万元）持股比例（）出资额（万元）出资时间或交付期限出资方式持股

19、比例（）出资额（万元）出资时间或交付期限出资方式袁丽萍3303021965080712253570002008.8.30债转股3570002008.8.30债转股李焱然3303021967021504103570002004.5.26货币3570002004.5.26货币上海世贸控股（集团）有限公司31010700053300622.515002004.5.26货币22.515002004.5.26货币30002008.8.30债转股30002008.8.30债转股盛向东3303241964072800347.515002004.5.26货币7.515002004.5.26货币认缴合计1002

20、000010020000其中货币出资及比例50100005010000组织结构无锡世贸实行总经理负责制，建立了一整套科学的经营管理制度和完善的财务内控机制。公司下设行政部、营销部、财务部、工程部、审计部、总务部、开发部及物业部。公司现有员工57人，大专以上学历45人，其中研究生以上学历7人。具有高级技术职称的有3名，中级技术职称的有15名，初级技术职称的有8名。全公司平均年龄35岁。从公司组织结构上看，岗位设置合理，能充分保证人尽其才；从公司员工知识结构、工作阅历上看，公司的领导不仅具有相应的专业知识，而且拥有开发房地产20年之久的工作经验；从公司高层领导到中层干部团队来看，这一团队已经具有1

21、0年以上的合作基础；从员工个体来看，大多数管理及技术人员都具有8年以上的相关工作经验。管理层介绍1、李焱然先生（无锡世贸股东）现任上海世贸控股（集团）有限公司董事局主席。1987年6月毕业于温州大学工民建专业，此后，李焱然先生先后修完了厦门大学研究生班、澳门科技大学工商管理并获得硕士学位、浙江大学emba工商管理所有课程并取得了毕业证书。李焱然先生1987年7月至1991年3月工作于温州市城市设计院，负责设计建筑结构工程。1999年4月李焱然先生投资创业，先后成立了温州市嘉和实业有限公司，温州市泰和房地产开发有限公司，温州市信和房地产开发有限公司，温州市绿园房地产开发有限公司，温州龙湾房地产开

22、发有限公司，徐州市嘉禾置业发展有限公司，温州市恒和房地产开发有限公司，温州大自然集团有限公司。期间，李焱然先生被评为2003年度浙江省房地产十大风云人物，2007年度浙江省住宅产业领军企业。2007年9月李焱然先生成立了北京宋庄原创艺术与卡通产业集聚区开发有限公司，任法人代表，负责北京世贸文化发展中心的一级、二级开发。而后又投资了无锡世贸中心有限公司，对无锡世界贸易中心有限公司开发的一期“世贸公寓”、二期“世贸大厦”全面管理。2008年被评为“中国青年企业家先进工作者”，同时担任中国青年企业家协会副秘书长。公司实际操控人李焱然先生，在地产行业具有丰富的经验，他所带领团队已成功开发的楼盘如下：1

23、）嘉和花园居住小区：该楼盘占地66.7亩，建筑面积近8.8万平方米，系高档叠加式公寓，售毕并于2002年10月交付使用。2）温州保险大楼：建筑面积2万多平方米，纯写字楼。因其地理位置显要，未建成就被人民保险公司整体收购。3）开嘉禾花园：建筑面积10万平方米，2002年年底交付使用。此项目带动了徐州房地产市场的活跃。4）温州日月星园：占地40余亩，建筑面积5万平方米，小高层住宅小区，售毕并于2003年6月交付使用。5）温州发展大厦：建筑面积4.5万平方米，系目前温州屈指可数的高档写字楼，也是温州地标性建筑物。2002年10月交付使用。6）温州永嘉开元嘉园：建筑面积22万平方米，2007年售毕并交

24、付使用，系当地最为高档的高层、小高层住宅。7）温州永嘉滨江丽景项：占地面积6623平方米，建筑面积25104平方米，楼高29层。高层住宅附带商业裙房，具有较高居住品质和商业环境的小区。8）抚顺大自然家园：目前已经开发到第三期，总建筑面积80万平方米。9）昆山别墅群：位于风景秀丽的淀山湖北岸，毗邻上海最大旭宝高尔夫球场。整个项目占地面积近1000亩，包括159幢独立别墅和游艇俱乐部.10）永康世贸中心：现已封顶，建筑面积24万平方米，为当地地标性建筑。11）目前在建的无锡世界贸易中心。 2、袁丽萍女士（无锡世贸股东）现任上海世贸控股（集团）有限公司财务总监。1990年6月毕业于温州科技大学，同年

25、任温州市城郊粮油管理所会计，1999年6月任温州市信和房地产开发有限公司副总裁，会计师，负责财务工作。2003年任温州市恒和房地产开发有限公司副总裁，负责财务工作。2007年兼任无锡世贸中心有限公司财务总监，负责财务工作。3. 盛向东（无锡世贸股东兼法人代表）现任无锡世贸中心有限公司总经理。1987年毕业于温州科技大学商学院，在永嘉财税担任十年干部后于98年创建了温州嘉和涂料有限公司并担任董事长；2003年任永嘉大自然房地产开发有限公司总经理；2004任大自然集团抚顺房地产开发有限公司董事长；2004年6月至今担任无锡世界贸易中心有限公司董事长兼法人代表。4、王俊（无锡世贸执行副总经理）现任无

26、锡世贸中心有限公司执行副总经理、工程师、国家注册造价工程师、温州市招投标专家库成员。1992年毕业于浙江大学能源系，在机电部52所工作；1993年参与了温州新城大道、汤家桥路、新建路、新蒲路、新城煤气站、新府花园、新城大厦等的建设；1999年担任温州温博投资有限公司副总裁，参与了温州保险大楼、发展大厦的建设；2004年5月至今担任无锡世界贸易中心执行副总裁，兼任无锡高尔夫协会理事、无锡浙江商会常务副会长，并于2006年参加了清华大学房地产emba班的学习。二、主营业务无锡世贸中心有限公司的主营业务为房地产开发、经营。公司资产主要为正在开发建设的无锡世贸中心项目，该项目分两期，一期为四幢高层的世

27、贸公寓，已于2009年投入使用。二期由一幢45层高约为200米的世贸大厦和一幢27层高的白领公寓和1-4层商业裙房组成，预计于2012年年底结顶，2013年底竣工交付使用。三、财务分析财务基本状况无锡世贸2009-2011年的财务报表由无锡方正会计师事务所有限公司审计，无保留意见。2012年9月数据，未经审计。公司的财务状况如下表所示： 单位：元资产负责表2009年2010年2011年2012年9月货币资金135,153,567.7418,571,413.5846,479,509.9613,897,516.90 短期投资3,000,000.003,000,000.003,000,000.003

28、,000,000.00 应收账款预付账款185,995,770.52268,915,742.10182,797,803.66169,528,564.30 其他应收款45,747,494.1347,612,049.9438,518,624.8416,658,980.50 存货539,426,147.30764,315,628.16992,045,664.611,027,534,936.50 待摊费用390,881.9824,827.55流动资产合计909,713,861.671,102,439,661.331,262,841,603.071,230,619,998.20长期投资47,415,00

29、0.0043,415,000.0043,415,000.0043,415,000.00 固定资产2,480,974.852,688,647.691,312,127.211,321,077.21 无形资产1,326,063.791,247,675.831,169,287.871,169,287.87 递延资产3,324,825.09442,100.25非流动资产54,546,863.7347,793,423.7745,896,415.0845,905,365.08资产总计964,260,725.401,150,233,085.101,308,738,018.151,276,525,363.28应

30、付票据50,000,000.00应付账款145,000,652.9843,740,000.0051,501,546.8245,306,694.50 预收账款19,903,482.89其他应付款10,256,537.0525,202,077.5730,521,448.2033,536,141.17 应付工资217,926.00未交税金12,155,645.83241,600.00764,895.14其他未交款 325,176.969,664.002,548.88预提费用29,615,919.43流动负债合计267,475,341.1469,193,341.5782,790,439.0478,84

31、2,835.67长期借款189,000,000.00410,594,691.44550,590,000.00524,590,000.00 应付债券长期应付款677,442.45非流动负债189,677,442.45410,594,691.44550,590,000.00524,590,000.00负债合计457,152,783.59479,788,033.01633,380,439.04603,432,835.67所有者权益：实收资本200,000,000.00200,000,000.00200,000,000.00200,000,000.00 资本公积180,000,000.00180,00

32、0,000.00180,000,000.00180,000,000.00 盈余公积未分配利润127,107,941.81290,445,052.09295,357,579.11293,092,527.61 所有者权益合计507,107,941.81670,445,052.09675,357,579.11673,092,527.61负债及所有者权益总计964,260,725.401,150,233,085.101,308,738,018.151,276,525,363.28公司2009年、2010年、2011年总资产分别为9.64亿元、11.5亿元、13.09亿元，总负债分别为4.57亿元、4.

33、8亿元、6.33亿元，对应的资产负债率分别为47.41%、41.71%、48.40%，资产负债率较低，均不超过50%。1、总资产项 目2009年2010年度2011年度2012年09月流动资产94.34%95.84%96.49%96.40%长期资产5.66%4.16%3.51%3.60% 无锡世贸的资产主要由流动资产构成，资产流动性较好。2、流动资产项目2009年2010年度2011年度2012年09月货币资金占比14.86%1.68%3.68%1.13%短期投资占比0.33%0.27%0.24%0.24%预付账款占比20.45%24.39%14.48%13.78%其他应收款占比5.03%4.

34、32%3.05%1.35%存货占比59.30%69.33%78.56%83.50%公司总资产中，流动资产占比达90%以上，流动资产中主要为货币资金、预付账款、其他应收款。随着工程进度的推进，存货占比逐渐加大，符合地产行业的特点。 3、根据经审计的2011年末财务报表，主要科目明细情况如下： 3.1预付账款3.1.1账龄分析 单位：元1年以内40,091,752.00 21.93%1-2年135,582,213.66 74.17%2-3年7,101,838.00 3.89%3年以上22,000.00 0.01%合计182,797,803.66 100%3.1.2主要往来 单位：元预付账款合计18

35、2,797,803.66其中：龙元建设集团股份有限公司60,000,000.00温州中建经贸有限公司7,101,838.00温州市嘉和实业有限公司52,000,000.00上海锦惠建设集团有限公司60,000,000.003.2存货 单位：元存货合计992,045,664.61世贸大厦（二期）725,282,406.31世贸公寓（一期）266,763,258.302009-2011年损益表 单位：元项目2009年2010年2011年一、主营业务收入693,075,000.00 475,741,475.12 96,852,580.00 减：主营业务成本408,837,032.20 255,149

36、,667.94 61,522,124.40 减：营业费用 9,602,379.82 9,568,970.30 10,013,625.80 主营业务税金及附加38,465,666.10 16,448,936.21 7,741,242.58 二、主营业务利润236,169,921.88 194,573,900.67 17,575,587.22 加：其他业务利润管理费用9,583,525.51 6,325,698.23 11,501,204.47 财务费用-58,497.25 三、营业利润226,586,396.37 188,248,202.44 6,132,880.00 减：营业外支出 397,4

37、62.61 129,835.46 194,067.87 四、利润总额226,188,933.76 188,118,366.98 5,938,812.13 减：所得税56,678,568.18 24,781,256.70 1,026,285.11 五、净利润169,510,365.58 163,337,110.28 4,912,527.02 加：期初未分配利润-42,927,762.74 127,107,941.81 290,445,052.09 其他转入525,338.97 六：可供分配利润127,107,941.81 290,445,052.09 295,357,579.11 公司自2009

38、年即形成营业收入，主要为“无锡世贸中心”项目的销售回款。2009年、2010年、2011年主营业务收入分别为6.93亿元、4.76亿元和9685万元，营业利润分别为2.27亿元、1.88亿元和613万元。公司2011年营业收入较2009年和2010年大幅下降，主要原因为2009年和2010年的营业收入来源于“无锡世贸中心”项目一期的销售款， “无锡世贸中心”项目二期在前期地质勘探时发现地下溶洞，无锡世贸本着安全第一为原则，以最快速度与相关专家商定地基加固方案并实施处理,因此，对2011年的销售收入造成一定的影响;此外，公司根据项目周边交通配套情况的改善也进行了销售战略调整，实施惜售策略。导致2

39、011年销售额与2010年相比大幅下降。根据无锡市的市政道路规划，2014年中旬，无锡世贸中心二期商场将直接成为无锡地铁太湖广场站的出站口，这将直接提升楼盘的销售单价，待2014年的地铁开通，无锡世贸中心二期的商业价值将大幅提升。公司2009年、2010年、2011年年净利润分别为1.7亿元、1.63亿元和491万元，可供分配利润1.27亿元、2.9亿元和2.95亿元。公司所开发的“无锡世贸中心”项目盈利状况较好。财务指标分析1、偿债能力分析2009年2010年2011年2012年9月流动比率3.40 15.93 15.25 15.61 速动比率1.38 4.89 3.27 2.58 随着融资

40、方流动资产的稳步增加和流动负债的大幅减少，融资方的流动比率都大幅提高，体现了公司极强的短期还债能力。随着项目的不断建设，其库存有所提高，导致融资方2012年9月的速动比率小幅下降。2、盈利能力分析项 目2009年度2010年度2011年度营业收入693,075,000.00 475,741,475.12 96,852,580.00 净利润169,510,365.58 163,337,110.28 4,912,527.02 主营业务利润率34.08%40.90%18.15%息税前营业利润率32.64%39.54%6.07%总资产收益率17.58%15.45%0.40%总资产周转率71.88%45

41、.00%7.88%公司营业收入主要来源于“无锡世贸中心”项目的销售款，2009年与2010年“无锡世贸中心”项目一期销售正常，利润率较高，全部资产的经营质量和利用效率较好，销售能力较强。目前”无锡世贸中心”项目二期进展顺利，已于2012年6月取得预售证。同时，无锡世贸根据无锡市的市政道路规划，借助 2014年中旬地铁太湖广场站出口在无锡世贸中心二期商场的开通，适时采取惜售策略，提升无锡世贸中心二期项目的价值。现金流分析项目2009年2010年2011年经营活动现金流量经营现金流入698,318,863.84455,837,992.23111,265,375.73经营现金流出397,080,59

42、7.59438,806,144.78223,263,187.91净流量301,238,266.2517,031,847.45-111,997,812.18投资活动现金流量投资现金流入12,500,000.004,000,000.000.00投资现金流出51,705.00308,531,250.6089,400.00净流量12,448,295.00-304,531,250.60-89,400.00筹资活动现金流量筹资现金流入0220,917,248.99139,995,308.56筹资现金流出184,425,492.5550,000,000.000净流量-184,425,492.55170,91

43、7,248.99139,995,308.56现 金 净 流 量 合 计129,261,068.70-116,582,154.1627,008,096.38由于客观原因，2011年销售收入减少，2011年的经营活动现金流入大幅下降，符合企业目前状况。四、征信情况经人行信息系统查询，截至2012年12月6日，无锡世贸贷款卡状态正常、无不良信用记录、无未结清不良信贷信息、无已结清不良信贷信息、无欠息信息。五、回购款来源分析公司的第一回购款来源是无锡世贸中心二期写字楼、公寓住宅的销售回款及会展中心、超五星级酒店和奢侈品名店街的销售及租金收入。根据无锡市政道路规划，2014年6月，无锡地铁一号线将通车，

44、无锡世贸中心二期商场将直接成为无锡地铁太湖广场站的出站口，便利的交通将直接提高无锡世贸中心二期的人气和销售议价能力。该信托计划的第二回购款来源是无锡世贸中心一期剩余楼盘的销售回款、其母公司上海世贸控股的其他项目收入和上海世贸控股对于集团下属公司的资金调拨。2013-2015年销售收入预测单位：万元类别2013年2014年2015年2013-2015年收入合计可售面积(平方米)单价面积金额单价面积金额单价面积金额写字楼5631625000100002.225000550002.52571164277.5129277.5公寓住宅180911.8001.91000019000280911618235

45、182奢侈品名店街115053003.25000160003.5650522767.538767.5会展中心210102002.210000220002.5110102752549525超五星级酒店57535.5003.5003.5575320135.520135.5总计（万元）11267510000112000150888272887.5注：依据评估谨慎原则：（1）上表的销售预测未包括奢侈品名店街和超五星级酒店的租金收入和经营收入。 （2）上表的销售预测未包括已预售但尚未完全确认销售收入的10605平方米写字楼（约2亿元）。 2013年-2015年期间，销售收入合计272887.5万元，其中

46、：写字楼销售收入129277.5万元、公寓住宅销售收入35182万元、奢侈品名店街销售收入38767.5万元、会展中心销售收入49525万元、超五星级酒店销售收入20135.5万元。2013-2015年现金流预测 单位：万元融资期间（年）2012201320142015期初现金余额 4648155485779872548经营性现金净流量14400122005175089500投资现金净流量0000筹资现金流入250005500000银行短期借款本次xx信托借款2500055000其他筹资资金流入筹资现金流出28500249503700063250偿还本次信托融资本金2500055000偿还本次

47、信托融资利息3750120008250银行借款本金2500021000银行借款利息 3500200其他筹资性资金流出筹资现金净流量=-350030050-37000 -63250总现金流量净额 =+10900422501475026250期末现金余额=+15548577987254898798注：依据评估谨慎原则，上表的现金流预测未包括奢侈品名店街和超五星级酒店的租金收入和运营收入。在本信托计划存续期内（2013年-2015年），在归还本信托计划的各期本息后，无锡世贸的期末现金余额仍稳中有升，可见融资方的未来预期现金流非常充足，足以保证信托本息的收回。六、融资方的综合评价无锡世贸资产负债率较低

48、，各项偿债指标均高于行业水平，企业盈利能力较好，有较强的回购款能力。此外，无锡世贸中心二期项目在无锡市当地具有稀缺性，项目的预期销售收入可观，未来预期现金流充足，可完全覆盖本信托计划的本息偿还。第三部分 无锡世贸中心二期项目介绍一、基本情况 无锡世贸中心项目位于无锡市南长区太湖大道与清扬路交叉口东南侧，东临通扬路，西临清扬路，北靠太湖大道，是太湖广场商业圈的核心位置。本案地址如下：地铁-太湖广场站-出站口本案所在地项目建成后的效果图如下：无锡世贸中心项目二期竣工后效果图：施工现场图（2012年9月形象工程）：地铁-太湖广场站-出站口无锡世贸中心项目一期无锡世贸中心项目二期无锡世贸中心二期用地面

49、积为28488平方米，总建筑面积约17万平方米，总可售面积约112676平方米（建设规划的总可售面积约123281平方米，客户已预定10605平方米），总投资约人民币12亿元，预计收入超过27亿元人民币。无锡世贸中心二期项目于2009年6月开始施工，预计2013年底交付使用。无锡世贸中心二期项目由一幢24层的白领公寓、一幢46层的世贸中心大厦（含写字楼、酒店）和裙楼4层连体的商场构成建筑群。1、白领公寓可售面积为18091平方米。2、商场由会展中心和奢侈品名店街组成，奢侈品名店街可售面积为11505平方米、会展中心可售面积为21010平方米。3、写字楼可售面积为56316平方米。4、超五星级酒

50、店可售面积为5753平方米。该项目由多次获“鲁班奖”、“白玉兰奖”的施工资质为国家特级的龙元建设集团承建。建成后的无锡世界贸易中心将集“世贸公寓、5a写字楼、会展中心、超五星级酒店、奢侈品名店街”等多功能于一体，满足跨国公司、企业集团、住户及消费人群对优越办公、商务、居住、休闲、高档次购物环境的需求，塑造无锡城市的新地标二、项目市场定位市场定位无锡世贸项目地处无锡城市副中心，周边有太湖广场、人民大会堂、大型超市、图书馆和规划中的“五馆二楼二中心”等。作为世界贸易中心协会（wtca）一级会员，无锡世界贸易中心是一个档次高、配套全、功能齐的城市建筑综合体，定位将比照上海的”徐家汇商圈“和北京的“世

51、贸天阶商圈”，是商业和成功人士首选的高端物业，项目的稀缺性勿容置疑。建成后的无锡世界贸易中心将集“世贸公寓、5a写字楼、会展中心、超五星级酒店、奢侈品名店街”等多功能于一体，满足跨国公司、企业集团对优越办公、商务、居住、休闲购物环境的需求，塑造无锡的城市地标与荣耀。客户群定位未来项目的目标客户群体分析：1、世贸公寓：、客户群分析65%客户群%外企高管20%投资客户及其他25%私营业主55%2、5a写字楼：、客户群分析65%客户群%私营业主63%国有企事业单位23%投资客户及其他14%3、超五星级酒店：、客户群分析65%客户群%外资单位接待35%国有单位政府单位30%公司高层20%国际贵宾15%4、奢侈品名店街：、客户群分析65%客户群%私营业主27%政府官员13%企业单位高管及其他60%5、会展中心：、客户群分析65%客户群%演艺公司活动35%文化艺术品展览45%工业设计单位20%销售价格定位根据项目本身的成本构成（包括土地成本、建筑成本、销售费用、财务费用、税金等），市场目前的销售价格，竞争者的销售价格，及项目所处的地理位置，周边环境的特点，本项目的价格定位为：随着整个综合体景观的不断完善，超五星级酒店和奢侈品名店街的逐步成型，前期销售的推动，销售价格也适当上调。具体销售价格详见2013-2015销