发达国家防范房地产金融风险的经验及其借鉴意义

1、_发达国家防范房地产金融风险的经验及其借鉴意义 摘要：房地产金融风险是银行等金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。中国房地产金融的发展时间较短，还处于逐步完善和发展的过程之中，风险防范措施还很不完善。本文旨在通过借鉴和分析美国等国家转移和分散房地产金融风险的措施，为中国房地产金融的风险防范提供思路。 关键词：房地产金融风险 经验 借鉴 一、发达国家防范房地产金融风险的主要做法 1美国 健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制度是各国分散风险的普遍做法，其中

2、以美国的政府担保制度最为完善和具有代表性。20世纪30年代大萧条后，美国成立房主贷款公司(holc)，为抵押贷款提供资金，债务由联邦政府担保，并可在公开市场上出售。1934年成立的联邦住宅管理局(fha)，成功地降低了抵押贷款银行的风险，改善了住宅标准和条件，帮助holc建立了全国性的抵押市场。二战后建立了退伍军人管理局(va)，实施对抵押商的贷款保证，为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外，美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司，为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保，大大降低了这些金融机构的经营风险。 完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷款风险，美国建立了完善的二级抵

3、押市场，使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施，美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商，即联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构，房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商，也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款，从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的二级抵押市场，房地产抵押贷款证券化起主导作用，它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力，为房地产市场提供了具有竞争性和选择性的资金来源，又通过产权重组，分散和转移了房地产贷款风险。

4、美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(reits)、房地产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产，构成了房地产融资的多元化基石。 英国 房地产金融机构专业化，避免了分散经营风险。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构

5、遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。 政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争，并能求得不断发

6、展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。 房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款“品种”来满足不同居民的需要。 二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义 政府深层参与并积极支持 美国等国家的发展经验表明：个人住房抵押贷款的发

7、展是一个巨大的系统工程，涉及社会的各个方面，非常需要政府介入、参与协调各项基础性事务，如建立住房抵押贷款保险体系和住房抵押证券担保体系等，政府的深层参与、扶持是使住房金融机构能够按照市场化原则正常经营推进房地产金融发展的一个必不可少的环节。而中国政府在这些方面发挥的作用还不够，使得房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，其发展潜力和防范风险能力都受到很大影响。 政策性和经营性房地产金融有机结合 完善的房地产金融载体包括三个组成部分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向融资提供担保和保险的机构。专业性房地产金融机构是专门从事住房金融业务的机构，各国都有此类机构。例如英国的住房

8、协会、美国的储蓄贷款协会等。非专业性住房金融则是指各种类型兼营住房金融业务的金融机构。例如各国的商业银行都兼营住房金融业务，但由于面向广大中低收入居民发放住房贷款的信用风险较大，因此必须有相应的担保和偿债保证。中国目前房地产金融体系还不完善，专业性房地产金融机构并未完全建立，商业银行成为房地产金融组织体系的主要部门，相应的担保和保险机制也不完善，因而应该加快这方面的建设，将政策性和经营性金融有机结合的结合起来，以保证住房资金的来源，调动金融机构的积极性，刺激居民的住房需求，解决居民的住房问题。 加快金融产品创新，健全房地产金融体制 在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企

9、业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不

10、同阶层的需要, 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。 严格房地产贷款审查制度和信誉审查制度 西方发达国家在长期的发展过程中，形成了一套规范的程序，最大限度地减少和避免了经营风险。包括：严格的贷前审查制度、完善的个人信用制度体系、健全的违约处理机制和科学的风险管理制度。中国在这些方面还存在许多缺陷，如在目前的个人住房抵押贷款中一个突出的问题就是在借款人违约的情况下，银行能够凭借什么机制进行抵押住房的没收、接管、拍卖等一系列民事法律行为，以维护银行的利益。从当前的法律支持环境来看，这种机制实际上是

11、不存在的，银行的根本利益没有得到充分的法律保障。因而应该加快这些方面的建设，以防范房地产金融风险。 完善法律体系，规避制度风险 市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境。 参考文献： 1、 熊莹房地产金融风险的监测上海证券报2004-11-27（第三版） 2、 陈洪波美国房地产金融政策及对中国的启示中国房地产金融2006，2：5052. 3、 郑之杰房地产金融北京：中国财政经济出版社，2001 4、 曾国安英国住房金融的特点及其借鉴意义中国房地产，1995，1：98100 其他参考文献：1.赵慧芝.加强高校科研经费管理的几点思考j.现代经济信息,2010(12).2.付林,李冬叶.高校科研