某物管公司员工入职培训规定（制度附各类表单）

1、某物管公司员工入职培训规定第一章 总 则第一条 为进一步提高新进员工素质和技能，完善员工入职培训体制，通过向新员工介绍公司的概况、有关的规章制度、岗位职责等，使他们了解、熟悉公司的情况，熟悉本岗位工作职责、内容，从而适应公司的环境，胜任所从事的新工作，特制定本规定。第二章 适用范围第二条 凡公司新进员工均须进行入职培训。第三章 培训程序第三条 在新进员工报到上岗一周内，由本部门负责人组织对其进行入职培训。 第四条 由公司人事行政部制定员工入职培训规定和准备入职培训基础资料，各部门负责实施。第五条 新进员工必须参加入职培训，并填写新进员工入职培训表。 第六条 各部门应配合人事行政部对新进员工的培

2、训工作。凡涉及介绍本部门基本情况职责、工作内容的，各部门负责人均应认真准备。 第七条 新进员工在试用期入职培训完毕，将对其进行转正考核（转正考核成绩包括基础知识考试20%、专业考核30%、日常表现得分50%），将成绩记录在案（专业考核由各部门自行决定考核方式）。 对转正考核未达到60分者，公司可以延迟转正继续试用或予以辞退。第八条 对在入职培训中表现极差的，公司可以予以辞退。第九条 管理层员工入职培训表在员工签字及各级主管评价后留存人事行政部（操作层的培训表由各部门自行留存）。 第四章 培训内容第九条 培训内容：入司培训1. 公司简介（概况、企业文化、经营理念、组织机构、质量方针、质量目标等）

3、； 2. 公司人力资源管理和相关规章制度（公司选人标准、作息、打卡、考勤、请销假、门卫检查、用餐、服饰、礼仪、休假、加班、奖惩、工资管理、员工福利、试用和转正管理、员工绩效管理、培训、调离职程序、纪律处分、行为规范、安全管理等）。入职培训1. 部门/管理处基本情况介绍（项目介绍、组织机构等）；2. 岗前培训（本岗位职责、工作内容、相关工作流程等）；3. 部门/管理处规章制度介绍、卫生与安全学习等；员工投诉及合理化建议渠道；4. 引领到本人岗位工作场所、生活场所（部分岗位），并与同事见面；5. 指引宿舍（部分岗位）、乘车处、更衣处、厕所、食堂、饮水点等位置及注意事项；6. 物业管理基础知识；7.

4、 物业管理相关法律法规；8. 公文写作基础知识；9. 财务会计制度（费用报销）（限各级管理人员）；10. 办公设备使用和材料采购、申领、报废；11. 消防安全知识普及，紧急事件处理；12. 相关岗位现场操作实习。备注入司培训内容必须全员进行，入职培训内容各部门可根据该员工所在岗位选择性培训。第五章 注意事项第十条 新员工抵达公司时，公司应营造欢迎新员工的热烈气氛，专人迎接和安排培训。 第十一条 培训过程中介绍情况先务虚、后务实，按轻重缓急安排培训内容。 第十二条 培训中书面讲解、参观现场、操作示范相结合。第十三条 在新进员工入司后由员工所在部门指定入职引导人对新进员工进行个别辅导，及时解答其疑

5、问，肯定成绩，指出不足，帮助解决相关生活、学习、工作等问题，直至该员工转正为止，做好相关培训指导记录。第六章 附 则第十四条 本规定经公司总经理批准颁行，由公司人事行政部解释、补充。第十五条 本规定自二年月日起正式执行。附件1：新员工入职培训资料附件2：财务实施细则附件3：员工手册附件4：员工培训/沟通计划表附件5：员工培训/沟通记录表附件6：员工日常表现评分表附件7：新员工入职培训表附件8：转正基础知识考试题物业管理有限公司 二年月日附件一新员工入职培训资料一、集团公司介绍二、企业文化纲要三、物管公司介绍1、全称：2、简介：3、物管公司组织机构图: 总经理管理者代表人事行政部工程维修部财 务

6、 部秩序维护部部物业管理处管理处主任物业主管客服主管协管主管绿化班长工程主管保洁班长前台接待维修工协管班长智 能 化 管 理 员文员库 管 员协 管 员4、管理处组织机构图： 5、质量方针：6、质量目标三、物业管理基础知识： 第一部分 物业管理发展概况物业管理是作为一种不动产管理的模式诞生的。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。物业管理行业的兴起在1940年左右，当时并未得到广泛的发展，真正得到社会认可是由万国博览会开始，于二十世纪五十年代左右逐渐成为一个成型的产业。

7、20世纪60年代，在香港开始出现物业管理，之后迅速辐射到深圳、广州、澳门等沿海地区。1981年，深圳市物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大陆的兴起，改革开放以后，伴随着国家公有住房改革步伐的加快和房地产行业迅猛发展，内地各大城市纷纷借鉴国外和香港的管理经验，经过10年来的不断的探索，已逐步走上了走上了具有当地特色的的专业化道路。 重庆物业管理从90年代初开始起步，距今已发展10余年，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，重庆物业管理经历了从无到有，从不规范到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展过程。1991年至1998年，重庆物业管理探索起步阶段；1998年至2001年

8、，重庆物业管理快速发展阶段；2001年至2004年，重庆物业管理平稳发展阶段。第二部分 物业管理相关概念的理解1、物业管理的理论定义物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。物业管理内涵定义：物业管理是指物业管理企业通过管理物业而服务于业主的一切活动。2、房地产、物业、不动产的区别房地产是指可开发的土地及地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。物业特指正在使用和已经投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实

9、体上的权益。不动产是指依自然性质和法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其它物，包括物质实体或依附于物质实体上的权益，三者有联系，也有区别。房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。物业侧重于使用、服务、管理角度。不动产强调它的不移动性。3、前期物业管理在业主、业主、业主委员会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘或委托的物业管理企业实施的物业管理活动称为前期物业管理。4、几种面积术语的区分套内面积 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建

10、筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。5、某些房地产术语的区分建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的

11、比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/

12、2者。 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2的隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修

13、改造。 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。6、业主与物业使用人的区别业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人，广义上的业主指产权证上注明的产权人及其配偶或法定继承人。与产权人有合同契约的，存在租赁关系或实际使用物业的人称为

14、物业使用人。7、物业服务收费的含义（发改价格20031864号）物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费包括管理、房屋设备运行、清洁、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。（重庆市物业管理条例）8、物业管理保安服务的含义（渝地房函2000144号）物业管理保安服务是指物业管理企业根据物业管理服务合同的约定，为维护物业管理区域公共秩序的一项协助管理的服务，不含业主、使用人的人身保险和私有财产保管责任。第三部分 物业管理中常见问题的说明或处理1、物业服务

15、收费定价原则（发改价格20031864号）物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。（重庆市物业管理条例中规定，前期物业服务收费实行政府定价，后期物业服务收费实行政府指导价）。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。2

16、、新建住宅交付使用必须达到的要求 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准。 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。3 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。4 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。5 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆。6 住宅所在区域必须按照规

17、划要求配建教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施；由于住宅项目建筑设施。7 住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施。8 经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发住宅交付使用许可证。3、业主逾期办理接房手续会承担什么样的责任： 房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。 2 因房屋所发生的物业管理费，公摊水、电费，电梯维护等相关费用并不因业主不收楼而免除。4、维修基金管理相关知识 为了保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年联合

18、发布。其中明确规定：凡商品住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 商品住宅在销售时，购房者应当按购房款23的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金明细户一般按单幢住宅设置。物业管理条例（中华人民共和国国务院令第379号）中更为专项维修资金，并明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的

19、非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。5、物管公司何时开始收取物业服务费纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。（发改价格20031864号）物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。（重庆市物业管理条例）物管公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物管公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时

20、，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。物业管理费计算面积，购房人在未取得产权证以前，按购房合同上的建筑面积计算，购房人取得产权证以后，按产权证上的建筑面积计算。6、物业服务费的收取形式和构成（发改价格20031864号）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。7、物业服务成本构成一般包括以下部分： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域

21、秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。8、物业管理公司在管理中最重要的义务是告之义务和提醒注意义务。什么是告之义务简单的讲就是告诉义务，对于业主拥有的权利和义务，我们事前告诉他没有，如装修不能破坏哪些地方，室内智能化报警探头是否可私自移位等等这些问题，如果我们事前履行了告知义务（一定要学会留下书面的记录资料），我们就可免去很多责任。什么是提醒注意义务，简单的说就是告诉别人“小心，危险”。对于我们来说，应该

22、做的就是在施工时，放上“正在施工”的提示牌。下雨天，放上“小心路滑”的提示牌。时不时地张贴“请勿高空抛物”告示。夏季来临，通知各位业主“注意关门关窗、不要在阳台边缘放花盆、检查检查自家的空调架是否牢固”等等，这些细致周到的提醒，会大大降低我们的管理风险。9、问题：有业主问你们是一级资质的物业管理公司应按一级标准收费，一级多层住宅最高只能收取0.52元，一级高层住宅最高只能收取0.65元，你们怎么收1.00元呢。答：一个小区物业服务费收取的标准是按照重庆市物业管理收费实施办法的规定采取按质论价收费，具体的说就是根据所管小区具备的硬件设备设施和物业公司提供的软件服务内容、服务质量、综合考评其等级，

23、再按考评等级经物价局审批后收取，也就是说拥有一级资质的物业管理公司可以管理不同等级的楼盘，我们这个楼盘硬件和软件标准经考评已达特级标准，所以收取高于一级标准的物管费，是合理合法的。10、问题：我装修后的空置房为什么要全额交纳物业管理费。答：物业管理公司受委托是对小区公共部位、公共设备进行管理，产生的是公共管理的运行费用。这种管理不会因你没有入住而减少工作量，也不会因你没有入住减少管理费。你不入住说明你对自用物业没有使用，或不想使用。但物业管理费的使用是公共部位、公共设备，它不涉及自用物业。因此，你不入住只说明你放弃了自有物业的使用权，但并不能放弃承担缴纳管理的物管费的义务，并且对于装修房物管公

24、司承担的义务更大，因为业主装修后的房屋价值远远大于清水房，所以你应全额交纳物管费。11、问题：交了物管费，为什么还要交公摊水、电费。答：按照重庆市物价局关于对重庆城市物业管理服务收费实施办法执行中的相关通知（渝价（2004）778号）第六条规定因为业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第四部分 物业管理相关法律法规国家法律法规1、中华人民共和国房地产管理法2、中

25、华人民共和国价格法3、中华人民共和国合同法4、中华人民共和国建筑法5、中华人民共和国消费者权益保护法6、中华人民共和国招标投标法7、中华人民共和国反不正当竞争法8、中华人民共和国城市居民委员会组织法9、中华人民共和国消防法10、中华人民共和国土地管理法11、中华人民共和国劳动法12、中华人民共和国治安管理处罚条例13、中华人民共和国行政处罚法14、中华人民共和国民法通则部颁文件及法规1、物业管理条例国务院令379号，2003年9月1日起施行2、城市房屋修缮管理规定建设部第11号(1989年7月8日) 3、城市居民住宅安全防范设施建设管理规定公安部令 第49号4、城市生活垃圾管理办法建设部第27

26、号5、城市新建住宅小区管理办法建设部33号6、电气安全管理规程机械工业部76号7、房屋建筑工程质量保修办法建设部80号8、高层居民住宅楼防火管理规则公安部1992年10月12日施行9、建设工程质量管理条例国务院279号令10、住宅室内装饰装修管理办法建设部110号11、普通住宅小区物业管理服务等级标准中物协20041号12、关于印发前期物业管理服务协议(示范文本)的通知13、前期物业管理招标投标管理暂行办法建设部200313014、物业管理企业资质管理办法 建设部第125号 令15、物业服务收费明码标价规定发改价检20041428号16、物业管理收费管理办法发改价格20031864号17、关于

27、印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房 1998213号）18、城市异产毗连房屋管理规定中华人民共和国建设部令第94号（1990年1月1日起施行）地方性文件、法规及相关配套法规1、重庆市物业管理条例2002年11月1日起施行2、重庆市城市物业管理服务收费实施办法渝价1999398号3、重庆市物价局关于渝价1999398号文件执行中有关问题的通知 渝价1999398号4、重庆市业主大会实施办法渝国土房管发2004548号5、关于贯彻执行建设部第125号令的通知渝国土房管发2004287号6、重庆市委、市政府印发重庆市文明小区创建与管理的规定渝委办1999272号7、物业管理优秀住宅

28、小区（大厦、工业园区）考评办法的通知渝地房发2004586号8、关于印发业主临时公约示范文本的通知渝国土房管发2004293号9、重庆市业主自治机构管理办法渝国土房管发2003年1月10日施行10、解除物业服务合同的程序渝国土房管局2003年6月1日起施行五、物业管理相关法律法规中的重要条款城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）中第十四条房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：（一）擅自改变小区内土地用途的；（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，

29、在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；（四）不照章交纳各种费用的。 物业管理条例中第五章“物业的使用与维护”及第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物

30、业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。重庆市物业管理条例中第五章物业的使用和维护及第六十四条物业维修基金的本金和利息属于业主所有，专项用于物业保修期满后共用部分的大、中维修、更新和改造，不得挪作他用。 第七十九条物业管理企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。 城市异产毗连管理规定中第六条所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害

31、他方利益的行为。第七条 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。第八条 一方所有人如需改变共有部位的外行或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 第九条 凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理：(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在房屋所有人负责；其结构部位，由毗

32、连层上下房屋所有人按份额比例分担。（四）屋盖的修缮。1、不上人屋盖，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2、可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层共有，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围复盖下各层房屋所有人按份额比例分担。（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：1、各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；2、为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。（六）房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气

33、、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。（八）房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。第十条 异产毗连房屋的自然损坏，应按第九条规定及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。第十一条 异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。第十二条 异产的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为时，他方有权采取必要措施，防止危险发生；如造成损失，责任方应负责赔偿。第十三条 异产的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。重庆市物业管理收费实施办法（398号文）中第十一条 为保障业主在装修房屋时，房

34、屋主体结构和共用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。装修保证金的限额：住宅每户最高不超过2，000元，非住宅每户最高不超过10，000元。装修完毕，经验收房屋主体结构和共用设备、设备未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主装修队应负责赔偿。装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运。若委托物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。第二十条 凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或大厦内的待销商品房和已购买并办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人（含开发商）应交纳50%的物业管理费。重庆市物价局关于对重庆城市物业管理服

35、务收费实施办法执行中的相关通知（渝价（2004）778号）第六条由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50的物业服务费。

36、第八条住宅小区停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。住宅室内装饰装修管理办法（建设部110号）中第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙

37、体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（

38、以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（二）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）

39、其他需要约定的事项。第三十条物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。3、各管理处办理入住（业主接房）、装修进场及装修管理流程和相关收费标准，必须清楚，不要觉得这是管理处别的部门的事。4、熟悉市政供水、供电、供气、闭路、宽带、电话的开通流程及各项收费标准，这已应是熟记的。5、熟悉本物业的业主临时公约和住户手册的内容，特别是某些重要的约定，如门面不能占道经营、不能在园区里养宠物的规定等。六、公文写作基础知识（一）公文的概念：公文是机关、团体、企事业单位之间传递信息的主要工具，用于贯彻党和国家

40、的方针、政策，发布行政法规和规章，请示和答复问题，指导和商洽工作，报告情况，交流信息和经验等方面。（二）行政公文写作技巧公文写作的要求很高，尤其是要求起草者具有工作实践的基础，懂得工作中许多微妙的关节，而在具体起草中要求较好的文字语言工夫。公文语言总的要求是庄重、平实、概括。公文语言功夫的核心是选词。选词一要根据所反映的客观实际需要，二要符合明晰、 确切、简练的标准，三要根据具体的语言环境， 为避免上下文重复而选择不同的词语，注意文中所涉及对象和阅读对象。多用书面语和文书用语，少用形象和描绘性词语和口语，不用方言土语，十分规范。需要特别提出公文结构用语：1、开头用语， 用来表示行文目的、依据、

41、原因，伴随情况等。如：为（了）、关于、由于、对于、根据、按（遵、依）照、据、查、奉、兹等。2、结尾用语。如：为要（荷、盼）、是荷、特此通知（报告、函告）等。 3、过渡用语。如为（对、因、据）此、鉴于、总之、综上所述等。4、经办用语。如：经、已经、业经、现经、兹经、办理、责成、试行、执行、贯彻执行、研究执行、切实执行等。5、称谓用语。有第一人称：我、本；第二人称：你、贵；第三人称：该。等等。国家行政公文有12类13种，即命令（令）；议案；决定；指示；公告、通告；通知；通报；报告；请示；批复；函；会议纪要。（三）上行文即下级机关向上级机关运行公文，该公文为上行文，或曰下级公文。1、报告报告是下级向

42、上级汇报工作、反映情况、提出建议的陈述性公文文体。报告也可以用来答复上级对有关问题或事项的查询。报告一般不要求上级答复，主要是向上级提供信息。报告由标题、主送单位、正文、落款构成。报告一般事后、事中行文。（1）报告的结构和写作要领【标题】a 调查报告/研究报告（公文规范标题法） b关于的报告（事由加文种标题法，事由就是报告所针对的问题，文种即“报告”）【主送单位】主送单位就是受文单位。【正文】由报告缘由、报告事项、报告尾语三部分组成。a报告缘由主要交待报告的起因、理由或注明目的、意义等，是正文的开头；后接“现将有关情况报告如下”，“为此，提出如下安排意见”，“为此，建议做好以下几项工作”过渡用

43、语，从而转入报告事项。b报告事项即正文的主体内容，如基本情况、措施与办法、成效与问题或者是经验与教训、意见与建议、打算与设想等。c报告尾语根据类别而定，呈报性报告往往以“特此报告”或“以上报告如有不妥，请指正”等语作结。呈转性报告则会提出“以上报告如无不妥，请批转各有关单位执行”的要求。d报告按正文内容有差异，大致分为二种：一是综合性报告正文，或称总结性报告。政府及机关单位都要在大会上作此种工作报告（各级各类行政机关每年都要作这种总结式的报告）。a情况简述：工作时间、地点、背景、条件或各项工作的开展情况。这种开头称为概述式。此外还有结论式（议论判断）、 说明式（用“为了”）等。百字上下。b成绩

44、做法：这是主体。可以简要叙述一下工作过程。 成绩常常通过数字、比较、事实来表现。安排形式有条陈式、 小标题式、阶段式和贯通式。c经验教训：要有观点、看法和规律， 又要有具体的典型事例以及理论分析。常常占五分之一篇幅。d今后计划：往往写成今后的工作计划。常常占三分之一篇幅。二是专题性报告正文，着重汇报某项工作或某个问题， 特点是专项、特殊，一事一报。a概述情况。讲清工作开展情况，或问题发生的原委， 事项的起因和经过。b说明理由、做法和反映。或取得的成绩和经验， 或分析存在的问题及原因，或说明工作做法，或写出群众反映。c提出意见。写基本看法，解决问题的建议和办法。报告要用事实说话，以叙述为主，叙议

45、结合。【落款】正文结束，在右下方署名署时并盖公章。（2）在报告的写作中，经常犯的毛病事实不具体，言之无物；表述不清晰，缺乏对材料的认真组织与安排；综合性报告常犯堆砌材料的毛病，重点不突出；例行报告往往千篇一律，写不出新意来；有时在报告中带请示内容；请示性报告，所报请审批意见，有的缺乏可行性。这些常犯的毛病，在写作时应注意避免。2、请示请示是向直接上级请求指示、批准的公文。请示由标题、主送单位、正文、落款构成。 必须事前行文，一事一文，篇幅短小。上级应在一定的时限内批复。请示的结构和写作要领【标题】一般由发文单位、事由、公文种类三部分组成。 如：学校关于创办校园文学报的请示。可以省去发文单位。【

46、主送单位】接受请求的直接上级单位，在标题下面一行顶格写起。如需同时送其它单位， 应用抄报（在文末左下角写明）形式。【正文】a请求缘由。一写情况依据（往往用“目前”开头），二写目的说明（用“为.”开头）。b请求事项。分层分项写清具体要求，并说透理由， 提出充足的事实和理论根据，不能模棱两可。同时，依据实际情况， 提出切实可行的处理意见，作为上级单位进行判断和指示的参考。c结尾。只是一句祈使性的话：“当否，请批复”或“以上如无不当，请批准”。【附件】如请示内容比较复杂，需要详细研究审查，通常制成附件，如有关材料、图表或其它文件，在正文中可只说明请示内容的要点，并在正文之后（隔一行）注明附件名称和顺

47、序。【落款】正文结束，在右下方署名署时并盖公章。（四）下行文即上级机关向下级机关运行公文，该公文为下行文，或曰上级公文。1、通知通知适用于批转下级单位的公文，转发上级单位和不相隶属单位的公文，传达要求下级单位办理和需要有关单位周知或者执行的事项，任免人员。通知内容广泛，形式多样，是应用最为广泛的公文文种。通知的特点：功能的多样性，运用的广泛性，一定的指导性，较强的时效性。根据其作用分为五种：发布性通知（规章制度）、批转性通知、事项性通知（活动举行）、告知性通知（放假、更名、迁址）、会议通知和任免通知。通知由标题、主送单位、正文、落款构成。通知的结构和写作要领【标题】标题灵活，有时只用“通知”两

48、字做标题。发布性通知的标题一般由发文单位（常省略）、事由、公文种类三部分组成。如“国家纪委、建设部关于印发城市住宅小区物业管理收费办法的通知”。批转性通知的标题一般省略文种，即：“批转（或转发）（始发单位）原文标题”。【主送单位】主送单位就是受文单位。【正文】发布性通知和批转性通知的正文：“主体（发布或转发的文件）批语”。 如：“现将办法发给你们，请认真贯彻执行/请结合实际情况贯彻执行/遵照办理/参照执行。”事项性通知：原由事项结语（特此通知）。如“特作如下通知”/“现将有关事项通知如下” 事项“特此通知”。会议通知：名称、时间、地点、内容、人员、报道时间和地点、需带材料等。【落款】正文结束，

49、在右下方署名署时并盖公章。标题中有发文单位结尾不署名。2、批复 适用于答复下级单位的请示事项。批复由标题、主送单位、正文、落款构成。批复有以下特点1.行文的被动性（批复是用来答复下级请求事项的，下级有请示，上级才会有批复）；2针对性（批复的针对性极强，下级单位请示什么事项或问题，上级单位的批复就指向这一事项或问题，决不能答非所问，也无需旁牵他涉）；3.集中性和明确性（由于下级的请示是一事一报，请示内容十分集中，相应的批复也是一文一批，答复的内容也十分集中。因此批复的篇幅一般都不长）；4.政策性和依据性（对于撰写批复的上级单位而言，不管是发出指示还是批准事项，都必须有政策依据，不能随意为之；对于

50、发出请示的下级单位而言，批复一旦到达，就是行动的依据，不得违背）。批复的结构和写作要领【标题】批复的标题一般采用公文常规模式写法，即发文单位主要内容文种。略有不同的是，批复往往在标题的主要内容一项中，明确表示对请示事件的意见和态度，如国务院关于同意陕西省撤销榆林地区设立地级榆林市的批复，其中“同意”两字就是用来表明态度和意见的。如果不批准请求事项，标题中可以不出现态度和意见，到正文中再表态。如果是答复请求指示的请示，也无须在标题中表态。 【主送单位】批复的主送单位，一般只有一个，那就是发出请示的下级单位。 【正文】 批复的正文由三部分组成，分别是批复依据、批复事项、执行要求。 a批复依据批复依

51、据主要涉及两个方面：一是对方的请示，二是与请求事项有关的方针政策和上级规定 。可表述为：“根据关于的规定，现作如下答复。”必要时，可标引文件名、文件编号和条款序号。如果下级请示的事项在上级文件和规定中找不到依据，这样的文字便不需出现了。 2批复事项针对下级单位请示所发出的指示，做出的批准决定，以及补充的有关内容，都属于批复事项。如果内容复杂，可分条表述，但必须坚持一文一批的原则，不得将若干请示合在一起用列条的方式分别给以答复。 3执行要求对下级执行批复的要求可写在结尾处，文字要简约。 【落款】正文结束，在右下方署名署时并盖公章。批复撰写要注意及时、明确、庄重周严、言简意赅。3、通告通告是在一定

52、范围内公布应当遵守或需要周知的事项性公文文体。通告宣布的事项具有一定的范围性。可分为两类：周知性通告（告知某事项）；法规性通告（具有特定的执行和遵守的要求）。通告由标题、正文、落款构成。通告经常出现在报纸或其它媒体上。4、决定决定是对重要事项或重大行动作出安排的公文文体。决定具有法规性和行政约束力，要求下级单位坚决执行。决定分为两大类：布告性决定(对重要事项做出安排并告知公众，如人事安排、机构设置、表彰、处分等)；部署性决定（往往要求下级单位执行）。由标题、正文、落款构成。5、指示指示是上级单位对下级单位布置工作，阐明工作活动的指导原则的公文文体。属于指导性文件，具有权威性和约束力。由标题、正

53、文、落款构成。正文首先说明指示原因和目的，然后分项分条具体阐述具体内容，最后或提出要求或提出希望。层次分明，条目清楚、语言简洁。10、所在项目的情况介绍: 7、 物管软件及收费软件的应用:8、 各类表格的使用:9、 各相关专业知识：由各管理处/部门根据情况指定专人指导七、其他培训资料介绍1、员工入职培训光碟。（下发各部门）2、公司iso9001：2000质量体系文件（各部门操作手册）：主要掌握所在岗位职责、操作流程、记录表格等。（下发各部门）2、员工手册。（下发各部门）3、财务管理实施细则。（下发各部门）七、结束语：通过上面的简要介绍，使各位新入职的员工对物业管理有限公司有了一定的认识，同时也对物业管理基础知识有了一个初步的了解。回顾物业管理有限公司几年来的发展历程，每一处都伴随着员工付出的辛勤汗水和聪明才智，才使得物业管理有限公司逐渐成长、壮大，使之成为一个众所周知的品牌企业；同时，公司也记住了曾经为她做出贡献的优秀员工，并在物质和精神上都给予了丰厚的回报。希望在末来的日子里，因为有您的加入，给公