石家庄房地产商品住宅市场分析报告

1、2010年石家庄房地产商品住宅市场分析报告前 言 石家庄商品住宅市场经过2010年一年的发展，市场运行活跃度较2009年有了进一步的提高，新盘上市量明显高于2009年。2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一年，石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验，但在旺盛的市场需求支撑下，无论成交量还是供应量均未受到实质性影响，较2009年都有大幅度的增长。 回顾2010年第一季度石家庄商品住宅市场，业内人士称之为“夹心饼干”。一月的火爆和三月的狂热将二月的低迷中和的一干二净，总体来看，一季度继续延续了2009年楼市的火爆。 盘点第二季度石家庄商品住宅市场，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者

2、从狂热转向观望，唯一不变的是房价，坚挺依旧。在调控政策影响下，市场走势变得不再明朗，石家庄房地产开发企业在这个阶段表现的相当谨慎。 走过第二季度的观望和迷茫，石家庄商品住宅市场在第三季度呈现了回暖的气息，成交量的恢复让房企松了口气。如果用一句话来形容石家庄2010年第三季度市场运行状况，那么应该是：“不动声色的回暖，决胜金九银十”。 就在三季度石家庄楼市急速回暖之时，9月29日，“史上最严厉调控”的升级版推出，给四季度楼市定下了政策继续收紧的基调。但是，升级版调控依然没有对石家庄商品住宅市场造成实质性影响。“银十”之后，多重调控下的石家庄楼市频频上演成交火爆之景，刚需楼盘脱颖而出，本是传统销售

3、淡季的市场却并不平淡。 2010年石家庄商品住宅市场分析报告的推出，旨在介绍2010年石家庄商品住宅市场整体运行情况，总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘点和分析，为房地产开发企业实行新的发展战略提供参考建议。 一. 2010年石家庄商品住宅市场概述 古人云，以史为鉴可以知兴替。而对于遭遇前所未有挑战，但是又逆势而涨的2010年石家庄商品住宅市场来说，似乎找不到相似的年份或案例做对比和借鉴。整体来看，2010年石家庄商品住宅市场可以用以下两个关键词来形容：调控重压下逆势而涨、旺盛需求下供不应求。具体来看，2010年石家庄商品住宅市场运行状况表现为以下若干特征。 1. 调控力度前所未有

4、逆势而涨意料之中 2010年是国内房地产调控政策持续收紧的一年，石家庄楼市经历了前所未有的考验。1月7日国务院出台“国十一条”；4月初河北省出台“冀二十条”；4月中旬“史上最严厉调控”即“新国四条”出炉；9月29日“史上最严厉调控”升级版“新国五条”出台；10月20日央行三年来首度加息，同日，住建部宣布上调公积金贷款利息；12月21日石家庄市出台关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见；12月26日，央行再度加息，同样公积金贷款也再度加息；2010年末，石家庄公积金管理中心出台规定，叫停公积金三套房贷款，严禁公积金炒房。可以看到无论是中央调控政策还是地方性调控政策，都是越来越严格，目标都是

5、直指高房价。 就是在调控政策频繁出台的背景下，石家庄商品住宅市场却上演逆势而涨，无论是供应量还是成交量均较2009年有大幅度增长。对于石家庄楼市的逆势而涨，多数业内表示这是意料中的事情。在刚性需求支撑之下，石家庄楼市不存在产生泡沫的基础，因此面对重点打击投资需求的调控，不会受到很大的影响。在旺盛需求下，成交量大涨也是市场发展的必然。 2. 商品住宅开工锐减 单位面积投资增高 2010年1至11月，石家庄商品住宅累计开工面积为449.12万平方米，同比2009年下降13.4%；累计投资额为62.06亿元，同比下降8.8%。但是与2009年相比，单位面积投资额同比上涨4.9%，表明房地产开发企业对

6、于楼盘单位面积的投资上升。 整体来看，2010年石家庄商品住宅开工面积和投资额呈现倒v形走势，上半年为波动上扬期，下半年为波动下降期。其中8月为开工面积最高月份，达到95.24万平方米，投资额达12.27亿元；10月为开工面积最低月份，为9.91万平方米，投资额为1.1亿元。 总的来看，在调控政策影响下石家庄商品住宅批准开工面积较2009年下降，并且单位面积的投资额呈现上涨的趋势。这有可能会影响2011年商品住宅供应量，单位面积投资额的上升相应也会推动销售价格的上涨。 3. 商品住宅市场上演供不应求 期房唱主角 2010年1至11月，石家庄商品住宅总供应面积为372.91万平方米，同比上涨9.

7、61%；其中期房总供应面积为365.88万平方米，现房供应面积为7.04万平方米。现房与期房悬殊的供应面积对比表明，2010年石家庄商品住宅市场已经进入“期房时代”。 整体来看，石家庄商品住宅供应量呈现波动调整的趋势，1月107.15万平方米的供应巅峰一直没有被打破，8月37.78万平方米的供应量成为年内第二高峰。而分季度来看，商品住宅供应面积呈现递减的趋势，一季度为140.76万平方米、二季度为102.68万平方米、三季度为92.27万平方米、四季度（暂缺12月）为37.2万平方米。 2010年石家庄商品住宅的一大特征就是供不应求。数据显示2010年1至11月石家庄商品住宅供应成交比为1:1

8、.07，其中有六个月份出现当月供应面积低于当月成交面积的现象。 通过对1至11月供应成交对比的分析，我们发现2010年前三季度石家庄商品住宅的累计上市面积依然高于成交面积，但是进入四季度之后，这一状态迅速被扭转，供应总量开始低于成交总量，这与市场需求在第四季度爆发有很大关系。 4. 成交量未受调控影响 市场淡季销量不凡 2010年是石家庄商品住宅市场上演奇迹的一年，1至11月，商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%；累计成交34364套，同比上涨19.7%。在成交套数方面，期房成交33732套，同比上涨38.6%；现房成交632套，同比下降85.6%，这一数据再次印证了石家庄

9、商品住宅的“期房时代”特征。 整体来看，2010年石家庄商品住宅成交量呈现波动上扬的趋势，并且在第一季度和第四季度这样的传统市场淡季中上演了“淡季不淡”的销售奇迹。分季度来看，第一季度成交面积为96.03万平方米、第二季度为107.65万平方米、第三季度为103.86万平方米、第四季度（暂缺12月）为91万平方米。虽然单月成交面积出现波动调整的现象，但是各个季度之间的起伏并不大，并没有分出明显的淡旺季。 在频繁遭遇调控政策的背景下，石家庄商品住宅市场成交量却大幅度上涨，我们认为这与石家庄楼市主要以自住需求为主有关。调查数据显示，2010年一至四季度，石家庄楼市自住需求比例基本保持在85%左右，

10、投资性需求比例仅占15%。中央和各级政府政府推出调控政策在直指高房价的同时，主要以压制投机和投资需求为主，而以自住需求为主的石家庄楼市自然不会受到较大的影响。因此成交量并未受到实质性影响，在2010年保持了稳重有升的态势。 5. 商品住宅均价首破五千 价格走势先扬后抑 房价可以说是房地产市场买卖双方交易过程中最敏感的问题。2010年1至11月石家庄商品住宅成交均价为4697元/平方米，同比上涨22.06%。整体来看，价格走势呈现了先扬后抑的趋势。其中2010年1月至7月，为成交均价的上扬期。在达到7月的峰值之后，从8月开始，成交均价开始呈现下滑的趋势，进入四季度后，商品住宅成交价格保持了稳定的

11、态势。 值得注意的是，2010年石家庄商品住宅成交均价首次出现突破5000元的现象，从5月开始，成交均价基本都保持在5000元/平方米以上，尤其是第三季度，价格都是在高位运行。价格的走势直接决定成交量的走势，通过价格走势与成交面积走势的对比来看，价格最高的7月是年内成交最低的月份之一，也是第三季度成交量最低的月份。 虽然是先抑后扬，但相比2009年，石家庄房价还是有所上涨。在调控影响下，消费者对2011年房价走势的预期不再明朗。调查显示，28%的受访者认为2011年石家庄房价将上涨，同样也有28%的受访者认为房价将下降。此外，22%的受访者认为房价将处于平稳状态，另有15%的购房者认为房价走势

12、不可预测，7%的购房者认为房价将继续调整。 6. 自住需求为市场主力 双向置业成楼市新宠 政策的调整以及房价的变化都会对消费者的心理产生影响。根据2010年四个季度石家庄消费者购房目的的调查数据，我们发现刚性需求比例波动下降的趋势，从第一季度的62%下降为第四季度的46%；而改善型需求比例则呈现上升的趋势从第一季度的26%上升为第四季度的38%；投资性需求比例变化不大，保持在15%左右。虽然刚性需求和改善型需求比例出现此消彼长的态势，但是整体来看，自住需求依然是市场主力。 随着石家庄主城区房价的上涨，越来越多的人开始选择到价位较低的近郊或者郊县置业，其中正定新区和西部山前区域最受关注。调查数据

13、显示，如果条件合适，64%的受访者表示会到石家庄近郊或者郊县置业。在区域选择方面，35%的受访者表示在郊县购房者时首选城北区域、26%的受访者首选城西区域、22%的受访者首选城东区域、17%的受访者首选城南区域。 针对2011年消费者置业意向的调查显示，累计超过六成受访者表示计划在2011年购房。具体调查结果为，计划在一个月内购房的受访者占12%；计划三个月内购房的受访者占到3%；计划在六个月内进行购房的占到33%；准备一年之内购房的受访者占33%；另有39%的受访者表示暂无购房计划。 二. 2010年石家庄商品住宅市场数据分析 （一）开发投资情况分析 1.商品住宅开工面积 提要：2010年1

14、至11月，石家庄商品住宅批准开工面积累计达449.12万平方米，同比下降13.4%。8月成为开工面积最高月份，达95.24万平方米。进入下半年之后，石家庄商品住宅批准开工面积整体呈现波动下降的趋势。 图1-1 2010年1至11月石家庄商品住宅批准开工面积根据石家庄市建设局网站公开发布的数据显示，2010年1至11月，石家庄商品住宅累计批准开工面积449.12万平方米，同比下降13.4%。如图1-1所示，2010年石家庄商品住宅批准开工面积呈现倒v形走势，8月为石家庄商品住宅批准开工面积最高月份，达95.24万平方米。进入下半年之后，石家庄商品住宅批准开工面积整体呈现波动下降的趋势，其中10月

15、份达到最低点，商品住宅批准开工面积9.91万平方米。 从折线图中，我们同时可以发现4月是石家庄商品住宅开工面积的低潮期，这与4月中旬出台的调控政策有很大的关系，政策影响了房企对于未来市场的预期。5月至8月是石家庄商品住宅开工面积快速增长期，进入9月之后，石家庄商品住宅批准开工面积出现了大幅度额下滑，其中9月开工面积环比8月下降52.8%，在“9.29新政”的影响下，10月开工面积将至年内最低。 进入四季度后石家庄商品住宅开工面积迅速反弹，11月批准开工面积为47.75万平米，这与此时期石家庄新盘热销的现象相呼应，也是石家庄四季度楼市淡季不淡的有力佐证之一，同时证明房地产开发企业的市场信心再次恢

16、复。 2.商品住宅投资额 提要：整体来看，2010年1至11月石家庄商品住宅开工面积明显低于2009年同期水平，但是投资额却相差无几，这表明2010年石家庄商品住宅单位面积投资呈现了上涨的趋势。 针对商品住宅投资额的分析，能够从宏观层面了解房地产资本市场的活跃程度，以及房地产开发企业资金链的情况。2010年石家庄商品住宅1至11月累计投资62.06亿元，同比下降8.8%。与2009年相比，单位面积投资额同比上涨4.9%，如图1-2所示，2010年石家庄商品住宅投资额与开工面积基本走势一致，清晰的反映出2010年石家庄商品住宅市场的资本活跃程度。 图1-2 2010年1至10月石家庄商品住宅投资

17、额从折线图中可以发现，8月与11月分别是年内的两个投资高峰期，其中8月为12.27亿元，11月为11.12亿元。通过对比8月与11月的情况我们发现，这两个月的开工面积差额明显高于投资额的差额，除了8月低价盘开工面积较大之外，也表明下半年开始房地产开发企业对于单位面积的投入开始增大，楼盘质量与品质也会有相应的提高。 综合上述两节分析，2010年1至11月石家庄商品住宅开工面积明显低于2009年同期水平，但是投资额却相差无几，这表明2010年石家庄商品住宅单位面积投资呈现了上涨的趋势。分析原因，一方面由成本造价上涨引发，另一方面也表明房地产开发企业更加注重产品质量和品质，加大了单位面积的投资力度。

18、 （二）供应情况分析 1.商品住宅供应面积 提要：2010年1月至11月，石家庄商品房累计上市面积为561.42万平方米，同比增长26.67%；其中商品住宅累计上市372.92万平方米，同比增长9.61%。分季度来看，2010年石家庄商品住宅供应面积呈现递减的趋势。 图1-3 2010年1月11月石家庄商品房面积供应走势如图1-3所示，石家庄商品住宅供应面积整体呈现出波动调整的态势，1月107.15万平方米的供应巅峰一直没有被打破。分季度来看，商品住宅供应面积呈现递减的趋势，一季度为140.76万平方米、二季度为102.68万平方米、三季度为92.27万平方米、四季度（暂缺12月）为37.2万

19、平方米。 从折线图走势来看，1月、4月、8月和11月分别是一年中各个阶段的供应高峰月；与高峰相对应的是，3月、6月、10月分别是一年中的供应低谷期。但是除1月之外，各个月份的供应面积差值并不大，供应高峰和低谷之间过度趋势比较平缓，并没有明显的淡旺季之分。这表明2010年石家庄商品住宅供应相对比较平稳，受调控政策的影响并不大。 根据2010年商品住宅供应走势及住宅用地出让量，我们判断2011年石家庄商品住宅可能会出现整体走弱的趋势。特别是在调控政策下，房地产开发企业的融资能力受到一定的限制，必然会影响企业的开发能力，引发供应量的走弱。尤其是随着二环内新建项目的减少，主城区商品住宅变得稀缺，这必然

20、会导致二环内房价的进一步走高。2.商品住宅供求比 提要：2010年1至11月石家庄商品住宅供应成交比为1：1.07，呈现供不应求的趋势。石家庄商品住宅单月成交供应比基本处于动态调整之中，在经过8月的供求基本平衡之后，商品住宅连续三个月出现供应面积低于成交面积的现象。 商品住宅供应面积和成交面积的对比，能够反映出一段时期内市场的供求关系。整体来看，2010年1至11月石家庄商品住宅供应成交比为1：1.07，呈现供不应求的趋势，其中六个月份出现当月供应面积低于当月成交面积的现象。 商品住宅成交面积高于供应面积，在证明2010年石家庄商品住宅需求旺盛的同时，也表明2010年正在大量消化存量住宅。上述

21、现象从侧面表明，频繁出台的调控政策并未对石家庄楼市产生实质影响，旺盛的需求推动了成交量的上涨，但是开工不足导致供应增速低于成交增速。 图1-4 2010年1月至11月石家庄商品住宅供求比如图1-4所示，2010年商品住宅单月成交供应比基本处于动态调整之中，在经过8月的供求基本平衡之后，商品住宅连续三个月出现供应低于成交的现象。进入11月之后，供应成交差值拉到最高，供应成交比达到1:2.78。 通过对1至11月供应成交对比的分析，我们发现前三季度石家庄商品住宅的累计上市面积依然高于成交面积，但是进入四季度之后，这一状态迅速被扭转，供应总量开始低于成交总量。 分析上述现象产生的原因，我们认为这与四

22、季度石家庄刚性需求与改善型需求再度爆发有很大的关系。经过前三季度的释放之后，石家庄在售楼盘供应量大幅度减少，甚至有楼盘已经售罄，导致市场有效供应量的下降。此时，市场需求并没有随供应量的降低而减少，特别是部分刚性需求和改善型需求在经过观望之后，看到房价呈现下滑的趋势，进而选择出手，最终形成岁末楼市淡季不淡的反常现象。 基于上述现象和分析，我们认为楼市需求在岁末释放之后，会迎来一个积蓄期，因此2011年一季度将会是市场的一个平静期，尤其是2011年1月，市场活跃度会大幅度降低。预测2011年走势，由于2010年已经出现了供不应求的现象，将会刺激房地产开发企业加大市场供应量，我们判断2011年第二季

23、度、第三季度石家庄商品住宅供应量将会迅速复苏，届时会出现供销两旺的现象。 （三）成交情况分析 1.商品住宅成交套数 提要：2010年1至11月商品住宅累计成交34364套，同比上涨19.7%；其中期房成交33732套，同比上涨38.6%；现房成交632套，同比下降85.6%。从期房与现房成交套数对比来看，2010年石家庄商品住宅市场进入“期房时代”。 图1-5 2010年1月至11月石家庄商品住宅套数成交走势 图1-5反映了自2010年石家庄商品住宅成交套数走势。从图中可以清晰的发现2010年石家庄商品住宅主要是以期房为主，这无疑会增加消费者的购房风险。针对这一现象，石家庄房地产主管部门曾出台

24、相关措施，规范房地产开发企业的预售行为，降低了消费者的购房风险。 从2010年石家庄商品住宅期房和现房成交对比来看，我们判断2011年石家庄房地产市场仍将以期房为主，这将更加凸显现房的稀缺价值。2010年期房成交量的大幅度上升，表明了石家庄房地产市场需求的旺盛与急迫性。由此我们判断，2011年石家庄房地产市场需求仍将保持在高位状态，这必然导致房价上涨压力进一步增大。石家庄市政府12月下旬出台的调控政策直接目标之一就是控制房价快速增长，因此我们建议房地产开发企业采取合理的定价措施，保持适度的利润空间，以免招致更加严厉的调控政策。 2. 商品住宅成交面积 提要：2010年1至11月石家庄商品住宅累

25、计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%。2010年石家庄楼市在成交方面基本保持了稳中有升的态势，并且在第一季度和第四季度这样所谓的成交淡季中上演了“淡季不淡”的奇迹。 2010年1至11月石家庄商品房累计成交473.59万平方米，同比上涨19.26%；其中商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%。如图1-6所示，整体来看，2010年石家庄商品住宅成交量呈现波动上扬的趋势，其中1月、4月、6月、9月、11月为年内成交高峰月；与之对应的是，2月、7月、10月为年内成交低谷月。 图1-6 2010年1月至11月石家庄商品住宅面积成交走势 分季度来看，一季度成交面积为96.03

26、万平方米、二季度为107.65万平方米、三季度为103.86万平方米、四季度（暂缺12月）为91万平方米。虽然每月成交面积波动调整，但是各个季度之间的起伏并不大，并没有分出明显的淡旺季。同时，根据11月的成交走势以及市场的运行状况，可以相信四季度的成交面积较三季度将会走高。 从折线图反映出的商品住宅成交走势来看，2010年石家庄楼市在成交方面基本保持了稳中有升的态势，并且在第一季度和第四季度这样的传统市场淡季中上演了“淡季不淡”的奇迹。尤其是前三季度的成交面积，与2009年同期相比，分别上涨了163.7%、78.2%、126.9%，涨势非常明显，当然这也与2010年商品住宅供应量大幅度上涨有着

27、很大的关系。 综合分析2010年商品住宅成交情况，我们认为成交量的大幅增长一方面与供应量的增长有关，2009年做为楼市回暖的第一年，在成交增长的同时，也引发了房价的上涨，从而刺激房地产开发企业在2010年加大开发力度，供应量随之上涨。 另一方面与需求的集中爆发有关，2009年石家庄房价的上涨引发了部分消费者的观望，特别是在2009年末强烈的政策预期下，不少消费者持币观望，等待房价的下调。但是2010年石家庄房价并没有出现预期中的下调，反而呈现继续上涨的态势，这一情况直接刺激了持观望态度的消费者选择出手。在上述原因的综合影响下，2010年石家庄商品住宅成交量大幅上涨。 根据2010年成交走势，以

28、及消费者市场预期的调查分析，我们认为2011年石家庄商品住宅市场消费需求依然保持旺盛，若没有足够的供应量，可能再度会出现供不应求的现象。 （四）成交价格分析 提要：2010年1至11月石家庄商品住宅成交均价为4697元/平方米，同比上涨22.06%。值得注意的是，2010年石家庄商品住宅成交均价首次出现突破5000元的现象，截至11月，已有六个月份的商品住宅成交均价在5000元以上。 2010年1至11月石家庄商品住宅成交均价为4697元/平方米，同比上涨22.06%。如图1-7所示，2010年石家庄商品住宅成交均价整体呈现倒v字形走势，在7月和8月达到年内最高峰，分别为5361元/平方米和5

29、342元/平方米；1月是年内最低值，为3940元/平方米。值得注意的是，2010年石家庄商品住宅成交均价首次出现突破5000元的现象，截至11月，已有六个月份的商品住宅成交均价在5000元以上。图1-7 2010年1月至11月石家庄商品住宅成交均价走势从折线图可以清晰的看到，2010年1月至7月，石家庄商品住宅呈现波动上扬的趋势。在达到7月的峰值之后，从8月开始，成交均价开始呈现下调的态势，进入四季度后，商品住宅成交价格保持了稳定的态势。分析上述走势的原因，我们认为与改善型需求比例的变化有很大关系。 第二季度和第三季度为石家庄房价高位运行的阶段，这与该阶段改善型需求购房者增加有关，第二和第三季

30、度为石家庄二环内楼盘的一个上市高峰期，吸引了大量改善型购房者，该部分房源的销售单价基本都在5000元以上，直接拉升了平均成交价格。进入第四季度之后，大量价格相对较低的新盘上市，吸引了刚性需求购房，改善型购房者的比例随之下降，平均成交价格也随之下降。 基于上述综合分析，我们判断2011年石家庄商品住宅成交均价将会全面突破5000元，房价上涨的压力依然很大，不排除政府出台新调控政策的可能性。 二2011年石家庄商品住宅市场调查分析 1. 消费者置业目的分析 提要：2010年石家庄楼市虽然遭遇了前所未有的调控力度和密度，但是市场需求并未收到实质性影响。整体来看，2010年石家庄商品住宅市场需求比较旺

31、盛，主要以刚性需求和改善型购房者为主，投资性需求基本保持在15%左右。首付不足和可选择房源不足成为困扰消费者的两大问题。 自住需求占据石家庄商品住宅市场主流 如图2-1所示，自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位。调查数据显示，46%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，38%的受访者是为了改善居住条件。 数据同时显示，13%的的受访者表示购房用于保值投资。可见，在2010年通胀加剧预期越演越烈的情况下，部分市民选择将资金投向不动产进行保值增值，另有1%和2%的受访者分别表示购房目的是用于短期倒差价及其它原因。 图2-1 消费者购房目的 购房需求呈现多样化状态 三成市民受首付困扰 我们针

32、对消费者购房目的和在购房中面临的主要问题进行了调查，以便更好地对楼市销售市场提供参考意见。如图2-2所示，在受访者中，30%的购房者表示购房中遇到的首要问题是首付不足，26%的购房者表示按揭压力过大。 此外，29%的购房者表示满足需求的房源太少，另有15%的购房者受到楼市政策收紧的影响。以上情况中可以反映出，虽然政策并不是为了打压刚性需求，但每轮政策都会对刚需购房者带来一定的观望时期，影响购房者的市场预期。 值得注意的是，29%的购房者表示满足需求的房源太少，这表明石家庄商品住宅在产品类型方面需要进一步的创新，在产品细节方面需要进一步的优化。 据搜狐焦点网石家庄站对楼市销售市场的调查，石家庄不

33、少高端楼盘在今年都取得了火爆的销售成绩。这表明购房者对楼盘的品质要求越来越高，开发企业也应推出更多满足市场需求的高品质房源。图2-2 消费者购房时面临的问题市场需求主体基本稳定 楼盘品质亟待拉开层次 如图2-3所示，在2010年四个季度的消费者购房目的趋势变化中，刚性需求的比例呈现下降的趋势，改善型需求比例上升较快，投资性需求比例变化不大。具体来看，一季度和三季度为刚性需求比较旺盛的阶段，二季度和四季度为改善型需求的活跃期。 我们判断2011年石家庄商品住宅市场仍将以自住型需求为主，其中刚性需求主要青睐的还是低价位或者性价比较高的项目，但是改善型需求对于楼盘的品质和配套开始呈现多样化的需求，对

34、于高端楼盘的需求量将会增加。图2-3 2010年消费者购房目的趋势变化2. 消费者购房倾向分析 提要：在消费者置业倾向方面，80至120平方米户型最受欢迎，裕华区依然是最受青睐的区域。 同时，城区和郊县双向置业的情况开始在石家庄楼市中出现，在郊县置业的调查中，城北区域最受消费者的欢迎。调查同时显示，石家庄购房者的品牌意识相对较弱。 成熟区域为购房首选 新区域投资性购房增加 在购房区域选择上，通过四个季度的对比，裕华区作为成熟区域，一直是购房者的首选，桥西区、桥东区、新华区、长安区等依次排序。成熟的行政区域由于完善的生活配套，一直成为购房者较为青睐的区域。而正定新区和西部山前区域，则由于配套尚待

35、进一步完善和楼盘放量较少等，购房者对其关注度相对较低。 在五大传统区域之外的新区中，正定新区由于受到城市向北发展的影响，商品住宅投资现象比较普遍。根据搜狐焦点网的调查数据，正定区域内107国道附近的楼盘价格涨幅直追市区，在正定进行购房的市区购房者高达50%左右，且大多为投资性购房。可见，政策引导对楼市还是起到了重要的作用。 图2-4 消费者倾购房首选区域80至120平方米户型区间最受消费者青睐 在消费者倾向的户型区间方面，如图2-4所示，37%的受访者在购房时首选80-100平米的户型区间；25%的购房者首选100-120平米的户型区间；20%的购房者选择60-80平米范围的小户型；另有11%

36、的购房者选择120-150平米的户型；而选择150平米以上和60平米以上分别只占到受访者的3%和4%。 由此可见，80-120平方米的户型一直是石家庄楼市中最受购房者青睐的户型，这一户型区间的购买者基本是以刚性需求为主，同时包含少量改善型需求。图2-5 消费者购房首选户型城区与郊县的双向置业趋势逐渐形成 随着城市中心的土地逐渐减少，越来越多的购房者开始将目光移到周边郊县。而郊县中的高收入阶层，也逐渐将置业目标移动到城区，这样的现象在2010年越发明显。 由于城市“4+2组团”发展方向的确立，使得郊县与城区结合处的楼盘一时成为了双向置业的结合点。城北区域的楼盘在正定新区的带动下，主要以改善型购房

37、和投资性购房为主，35%的受访者表示在郊县购房者时首选城北区域；排第二位的是城西，以西部山前区域为代表的城西，由于交通设施不断完善，在售楼盘逐渐为消费者所关注，同时城西的楼盘价格相对较低，受到刚性需求和首次置业者的青睐。 关注度紧随其后的是城东和城南区域，分别为22%和17%，以开发区为代表的城东区域发展相对比较成熟，但是由于价格相对较高，因此没有城西的关注度高。城南为石家庄房地产开发的一个新区域，在新客站的带动下，潜力较大。但是目前来看，市政和生活配套方面欠缺，特别是在新客站的影响下，房价上涨较快，因此关注度目前不高。图2-6 消费者石家庄郊县置业倾向区域价格对于消费者影响度上升 如图2-7

38、所示，在影响消费者选房的要素指数方面，价格要素以76.9点居第一位，其它要素依次分别为地段、交通、户型、配套、物业和开发商。由此可见，价格和地段依然是决定消费者买房的重要因素。而消费者普遍对楼盘开发商和物业管理关注度不高，表明石家庄购房者的购房心理有待成熟。特别是开发商要素仅有19.2点，表明石家庄商品住宅市场还没有形成良好的品牌环境，消费者在选房时品牌意识较弱。随着越来越多的一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购房时的品牌意识会增强。 基于上述分析，我们也建议石家庄本土房地产开发企业有意识的去树立和培养企业和楼盘的品牌与形象，注重营造品牌环境和品牌价值。图2-7 影响消费者选房的要素指数3.

39、 消费者市场预期分析 提要：在消费者房价预期的调查中，35%的受访者认为石家庄房价将会下降或波动调整，40%的受访者认为石家庄房价将上升或保持平稳。在政策预期方面，51%的受访者认为调控将继续收紧。在置业意向方面，超过六成受访者表示计划在一年内买房。 消费者对房价走势态度不一 市场预期不明 如图2-8所示，28%的受访者认为2011年石家庄房价将上涨，同样也有28%的受访者认为房价将下降。在第三季度的调查中绝大部分购房者认为房价将会持续上升，而四季度的调查认为房价下降的受访者比例增加。 此外，22%的受访者认为房价将处于平稳状态，另有15%的购房者认为房价走势不可预测，7%的购房者认为房价将继

40、续调整。可见，政策收紧预期、年度政策调整的影响之下，购房者对未来房价走势的态度也呈现出迷茫，市场预期变得不再明朗。 图2-8 消费者对2011年房价走势的判断 51%消费者认为调控政策将继续缩紧 在房价之外，我们针对政策对购房者的影响进行了调查分析。51%的受访者都认为楼市政策会持续收紧；26%的受访者认为目前政策将会保持稳定；18%的受访者表现出对政策市场的不稳定性；另有5%的受访者认为政策会是逐渐放松的趋势。 在受访者中，认为政策将持续收紧的受访者多达51%，可见未来政策走势将是决定消费者市场预期的重要因素。因此，我们提醒房地产开发企业注意政策调整对于消费者购房行为的影响。2010年石家庄

41、推出了一系列的房地产调政策，特别是石家庄于2010年12月下旬出台的调控政策，我们认为它将对2011年购房者的心理预期产生影响。 图2-9 消费者对于2011年房地产政策走势的判断超六成购房者计划一年内购房 为了对2011年石家庄商品住宅市场需求有一定的了解，我们针对消费者的购房意向展开了调查。如图2-10所示，计划在一个月内购房的受访者占12%；计划三个月内购房的受访者占到3%；计划在六个月内进行购房的占到33%；准备一年之内购房的受访者占33%；另有39%的受访者表示暂无购房计划。 从调查数据中可以发现，超过六成的受访者表示计划一年内购房，可见，2011年石家庄商品住宅市场需求依然会保持旺

42、盛的局面。我们判断2011年石家庄楼市仍将会保持供销两旺的局面。值得注意的时，2010年石家庄商品住宅开工面积大幅下降，可能会影响到2011年的市场供应。 图2-10消费者2011年购房意向 三. 2011年石家庄商品住宅市场走势预测 1. 2010年商品住宅开工面积下降 未来市场或面临供不应求 关于调控对市场的影响，主要表现为消费者和房地产开发企业两个方面。对于消费者的影响主要表现为成交量的变化，截至2010年11月，石家庄商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%；商品住宅供应成交比为1:1.07，市场明显呈现出供不应求的趋势。成交量的逆市上涨，表明市场需求依然很旺盛，调控政

43、策并未对消费者的购房欲望产生较大影响。 政策对于房地产开发企业的影响，主要表现为开工面积和投资额的变化，截至2010年11月，石家庄商品住宅累计批准开工面积为449.12万平方米，同比下降13.4%；累计投资额62.06亿元，同比下降8.8%。开工面积和投资额的降低，表明房地产调控政策对于房地产开发企业的市场预期造成了一定的影响，在投资方面变得更为谨慎。 综合本节分析，我们认为2010年商品住宅开工不足将会影响2011年的供应，商品住宅供不应求的局面短时间内难以改变，这必然会加大房价上涨的压力。从另一个角度来看，成交量的大幅上涨充裕了房地产开发企业的资金量，这将有助于缓解商品住宅投资不足的现状

44、，改善商品住宅供不应求的状态。 2. 政府调控决心未变 2011年石家庄房地产市场再临“政策年” 2010年的房地产市场，可以称得上是不折不扣的“政策年”。从年初的“国十一条”，到4月初的“冀20条”，再到4月中旬的“史上最严厉调控”即“新国四条”，以及9月29日“史上最严厉调控”升级版即“新国五条”，最后到12月下旬石家庄出台的关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见。央行也是在时隔三年之后两度加息，住房公积金贷款也全面收紧。整体来看，2010年石家庄房地产市场遭遇的调控政策力度和密度之高，前所未有。 尤其值得注意的是2010年12月下旬石家庄市政府公布的关于促进全市房地产市场健康平稳发

45、展的实施意见，该意见多项政策直指高房价，在加大住房保障的同时，严查囤房和炒作房价的行为，同时针对定价过高的项目展开严格的稽查措施，控制房价的决心非常坚决。 不仅决策层表出现极大的调控决心，同样，针对消费者的调查数据也显示，超过一半的受访者认为2011年房地产调控政策将会收紧。综合上述分析，我们认为2011年房地产调控不会出现明显的放松趋势，甚至在房价上涨压力下有可能进一步收紧。 政策的持续收紧一方面会影响消费者的市场预期和购房行为，2010年商品房信贷政策调整后，就曾出现部分刚性需求和改善型需求弃购的现象。如果2011年信贷政策继续收紧的话，将会直接影响到石家庄商品住宅的成交量。同样，房地产调

46、控的收紧，特别是金融政策的收紧，将会影响到房地产开发企业资金回笼状况。虽然2010年的火爆成交量为企业积累的丰厚的资金，但是我们建议石家庄房地产开发企业仍须关注政策收紧可能对资金链造成的影响。尤其是政策在融资和信贷方面的控制，将会直接决定企业的开发能力和发展安全。 3. 商品住宅市场进入期房时代 2011年成交均价将全面突破五千 2010年1至11月商品住宅累计成交34364套，同比上涨19.7%；其中期房成交33732套，同比上涨38.6%；现房成交632套，同比下降85.6%。进入2010年之后，石家庄商品住宅期房成交套数和现房成交套数形成了鲜明的对比，现房成交量除1月之外，每月的成交量都

47、在百套以内，9月甚至出现了11套的低值。 通过上述分析可以判断，石家庄商品住宅市场已经进入以期房成交为主的阶段，将会增加消费者的购房风险。尤其值得注意的是，石家庄购房者中首次置业者比例较高，在购买期房时风险会更大。期房成交套数占总成交套数的98%，也从侧面反映出石家庄商品住宅市场需求的急迫性。随着石家庄存量房大量被市场消化，我们认为未来一段时期石家庄商品住宅供应将以期房为主，现房的稀缺性将会更加凸显。 虽然2010年1月至11月，商品住宅成交均价为4697元/平方米，但是有六个月份的商品住宅成交均价都在5000元以上，7月甚至达到5361元/平方米的峰值。8月之后的成交均价有所下降，但是相对上

48、半年以及2009年来说，依然是处于高位运行的状态。特别是市场出现供不应求的现象之后，房价上涨压力将进一步增大，我们判断2011年石家庄商品住宅成交均价将会全面突破5000元。 房地产调控的主要目标就是控制房价过快上涨，从2010年的基本情况来看，我们认为2011年石家庄商品住宅的价格上涨压力较大。特别是消费者对于明年的政策预期较为强烈，如果价格上涨过快，可能引发消费者新一轮的观望。因此我们提醒房地产开发企业在定价策略方面采取较为谨慎的态度，合理控制价格上涨幅度，保持合理的利润空间，以免因价格上涨过快而招致更为严厉的调控措施或者引发消费者新一轮的观望。 4. 自住需求成商品住宅市场成交主体 裕华

49、区或不再一枝独秀 2010年末关于石家庄房价泡沫的讨论成为社会最为关注的话题之一。综合调查显示，2010年全年，石家庄商品住宅市场自住需求占总需求的比例基本保持在85%左右，投资性需求基本保持在15%左右，不存在产生大量价格泡沫的基础。我们认为，2011年石家庄商品住宅市场仍将以自住需求为主体，但是在通胀预期和调控政策的影响下，投资性需求将会呈现波动调整的态势。 在消费者购房倾向方面，裕华区连续四个季度都居消费者购房首选区域的首位，作为石家庄房展比较成熟、供应量较高的区域，裕华区商品住宅市场活跃度一直保持在各个区域的首位。值得注意的是，在2009年活跃不高的新华区开始在2010年受到消费者关注

50、，首选该区域的消费者甚至超过桥东区和桥西区。这与该区域2010年商品住宅放量增加有很大的关系，未来该区域也将是石家庄旧城改造的重点。 长安区在五大行政区划中的关注度最低，这与该区域一直以来较低的市场供应量有关，但是随着东北区域大量城中村改造的进行，商品住宅上市量将会大幅度增加，届时将会吸引更多消费者注意。桥东区和桥西区作为石家庄的老城区，市场供应量在逐步减少，特别是桥东区，上市楼盘的销售价格较高，因此消费者的关注度并不高，主要是吸引投资性或改善型购房人群。 综合本节分析，我们认为2011年石家庄商品住宅市场仍将以自住需求为主，投资性需求比例将会随政策而调整。随着石家庄旧城改造的进一步推进，长安

51、区和新华区的商品住宅供应量逐步增多，我们认为这两区域的市场活跃度将会大幅度增加，裕华区市场一枝独秀的局面将会逐渐得到改变 5. 超六成受访者计划在2011年购房 消费者房价预期不明朗 2011年石家庄商品住宅市场需求主体的心理预期和动向是业内最为关注的议题之一。2010年第四季度消费者市场预期调查数据显示，超过六成的受访者表示计划在2011年购房者，可以判断2011年石家庄商品住宅市场需求依然会很旺盛。在政策预期方面，51%的受访者认为调控政策将会继续收紧，实际上12月下旬，石家庄推出地方性调控政策，目标直指2011年石家庄房地产市场。在对房价走势的判断方面，认为房价上涨和下降的受访者比例惊人

52、的一致，都为28%，另有15%的受访者认为未来石家庄房价走势难以判断。上述现象表明，在政策预期加重和房价持续走高的双重影响下，消费者对于房价走势的预期变得不再明朗，这将直接影响消费者的购房行为。 当然，在政策和房价之外，还有众多影响消费者购房者行为的因素。 调查显示，首付不足和可选房源不足是消费者在购房中面临的两大主要问题。这表明商品房贷款首付比例的提高将会对消费者购房产生极大的影响，特别是在石家庄市民收入相对偏低的情况下，首付的调整将会压制大量有效需求。在影响消费者选房的要素指数中，价格和地段的指数最高，这表明消费者在选房时越来越倾向于房屋的性价比，单纯的价格优势对于购房者吸引力将会降低。 综合本节分析，我们认为虽然2011年消费者的购房欲望比较强烈。但是对于房价预期的不明朗以及政策收紧预期将会影响未来市场成交量，特别是在石家庄房价上涨压力加大的情况下，不排除产生新一轮观望的可能性。 6. 城市扩容带来房地产发展新机遇 2011年双向置业将兴起 石家庄都市区城乡统筹规划显示，石家庄市未来将形成“2+4”的组团式城市功能空间，其中“2”为正定新区和老城区，“4”为鹿泉新城、栾城新城、藁城新城和空港新区。我