全程定价流程设计.doc

1、全程定价流程设计1、成本因素成本因素，是制定价格时最根本的信息成本因素除产品成本外，还必须考虑到预期销售管理费用。2 、商品力价格竞争的源泉是商品的性能和质量。3、 销售能力销售能力包括广告宣传能力促销能力销售体制及制造商品品牌的形象力等。4 、利润目标根据预期利润水平的不同， 价格制定的标准不同。 如果每单位利润目标是定较低的价格水平。1. 单价单价指的是单位建筑物面积的房地价格， 但对一个拥有几十套甚至上百套的楼盘来说， 一个单价并不能说明问题。 下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解。1）起售单价。因为有层次、朝向等因素的差异，同一大楼的每套单元的单价并不划一。 习惯上，我们

2、将底楼朝南单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数， 各个单元的单价由此计算而来，这个计算基准我们便称之为起售单价。2）最低单价。最低单价往往是层次、朝向等条件最差的单元所标定的单价，通常，最低单价便为起售单价 , 有时，为了促销的原因，有些条件好的单元也以最低单价出现， 此时，最低单价便演变为促销价格。3）最高单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。4）平均单价。平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价，其中总销金额为可销售面积的总的销售金额。 理论上，总销金额平均单价可销面积。5）主力单价。主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价，是

3、我们判断楼盘客户定位的关键。2. 总价总价指每一个销售单元的房地总价格。销售总价销售单价单元建筑面积。1）最低总价。最低总价一般是面积最小支次、朝向等条件最差的单元所标定的总价。2）最高总价。最高总价一般是面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元所标定的总价。3）总价范围。总价范围是指最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围，如果最低总价为28万元，最高总价为 60 万元，则总价范围我们表示为： 28 万 60 万元。4）主力总价。主力总价是指所占建筑面积比例最高的单元所的销售总价。如在下面的“总价配比表”中主力总价便为40 万元。5）车位总价。车位总价是指单个车位的销售总价。每个车位所占有的动

4、态面积一般为3050 建筑平方米。6）总价配比。总价配比是指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额3、付款方式1）一次付款。一次付款是指购房者下定签约后，立刻将所有的购房款项一次性付给发展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，这主要取决于该楼盘距离交房期的时间长短。2）建筑付款。建筑付款是指整个购房款被分成若干比例，购房者依楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。 这种付款方式避免了购房者对发展商缺乏束缚的缺点， 使其通过付款来监督工程的进度， 是相对稳重和公平的一种付款办法。3）时间付款。时间付款是指购房者下定签约后，按时间逐一交纳房款。这种付款方式类似于建筑期付款， 但它的

5、付款进度未与工程进度进行实质上的挂，而是简单的与时间挂钩。4）银行贷款。银行贷款是指购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后， 取得房屋总价的部分贷款， 依抵押约定，按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款的担保。目前，房屋贷款分为公积金贷款和商业贷款，二者同时使用时通常被称为组合贷款。5）延期付款。延期付款是指购房者在交纳一定比例的前期房款后，到交房入住或未交房入住时， 在以后的若干年中按月分期付清剩余款项。有的发展商为了促销， 习惯把延期付款包装为所谓的“发展商贷款”。其实，延期付款和银行没有一点关系，它仅是发展商提供的一种付款便利。 出师表两汉：诸葛亮先帝

6、创业未半而中道崩殂，今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”

7、，是以众议举宠为督：亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，