房地产开发可行性分析报告30513

1、三 江 口 锦江家园项目可行性分析报告2011年7月10日房地产开发可行性分析报告一、 项目介绍随着城镇居民生活质量的不断提高，人们对住宅的需要从单纯的简单型（地房或土楼）居住向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡；所以形成了一种刚性需求的市场。二、 建设地点条件1、 该规划区地理位置优越2、 交通便利3、 周边环境适于居住4、 容积率1.7、可规划面积12288平方米，场地地形规整可建商住综合 楼20889平方米 5、 该拟建规划区给排水、供暖、电力、电信、有线电视等基础设施配套入网方便；学校、商店、银行、邮局等生活服务设施齐全。三、 投资环境分析 （一） 宏观环境分析 根据现

2、今房地产市场开发情况，大中城市已经达到近于饱和状态，均出现市场销售低迷，只有部分偏远城镇规划小城镇建设刚刚开始。三江口镇地处三省交界，交通便利四通八达，当地有丰富的农副产品资源。三江口镇与号称“东北煤都”的古榆树镇相邻，将会成为未来煤田开发的居住区域。（二） 微观环境分析拟开发地块地处三江口镇农贸大厅南侧，是小城镇的商业中心，对商业用房有很大的需求；南邻三江口镇中心小学，从2011年开始多所农村小学并入三江口中心小学，大大的增加了生源，和师资力量；也是未来住宅的主要客户群之一。四、 市场分析与价格预测（一） 市场前景分析1、 房价涨幅情况：根据三江口多年来城镇建设发展情况，房地产开发接近空白的

3、状态，有相对稳定的房地产市场。2、 房地产需求情况：镇内没有符合现在居民要求的住宅小区，一个好小区将是三江口镇靓点，也是居住人群身份的象征。3、 二手房市场交易情况：近两年来，二手房在三江口出现了很大的涨幅情况，房产的价值也逐渐被人们所重视。4、 当地房产出租价格：三江口很难租到住宅楼，而且多半没有供热；门市一般100平左右的一般地段租金在2万元左右。5、 政府对地产开发的调控力度：为了加快小城镇建设，改善人居环境，三江口镇领导为前来准备开发单位，提供了诸多优惠政策，如：返还土地出让金，减免配套费等。6、 房地产营销方式的改变：房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位

4、营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。（二） 目标客户的定位 目标客户群大致分为四类人群：1、 教师和当地政府工作人员，他们选择我们小区居住没有后顾之忧，建议组织团购，不但能促进销售而且可以提高小区人文环境；该群体适用户型在70-100左右。2、 年轻的客户群体，一般未婚或新婚的青年，他们会为方便孩子上学，选择购房；该群体适用面积户型在60-80左右。3、 部分在农贸大厅从事商业活动的群体，他们要求与大厅近、居住环境好，有集中供热的居住条件。4、 有经济能力投资购房，考虑地产增值，投资购房从事商业经营活动。建议主力面积户型在70-

5、90之间五、 营销策略树立企业的经营理念：*（1） 进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2） 实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时将购房信息传递给客户。通过沟通利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对开发产品的认识度。（3） 通过拓展销售渠道实现房屋销售（例如：广告促销、人员促销、网络促销、直销等）（4） 利用优质服务实现房屋销售。在激烈的市场竞争中要赢得客户，就需要深入了解客户，为客户提供优质完善的服务。让客户

6、感觉到有比预期更好的超值服务。（5） 利用品牌战略实现房屋销售。打造品牌，有效利用品牌效应，提升企业核心力，加强创新力，提高房屋竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6） 结合价格策略实现房屋销售。采用稳重有升，低开高走的价格策略，给以客户 “增值、保值”的信息，坚定购买信心。六、项目的主要建筑指标序 号项 目单 位数 量1总用地面积平方米122882总建筑面积平方米208892.1住宅面积平方米128892.2商铺面积平方米80002.3车库面积平方米8003容积率1.74建筑密度5可售住宅面积平方米80006可售商铺面积平方米7000七、项目投资估算与盈利分析1、投资估算 序号科

7、 目单 价金额（万）备 注1前期规划与可行性分析建安工程费3%502控详图2 3土地出让金300 70%4土地使用税土地占面积适用单位税额 185规划设计建筑面积7.50元/15.66676人防建筑面积20.00元/41.77841.7787消防建筑面积6.00元/12.53348环保建筑面积1.00元/2.08899墙改基金建筑面积10.00元/20.88910散装水泥建筑面积0.60元/1.253311图纸设计建筑面积7.00元/1412审图建筑面积2.00元/4.177813价调基金商10元/+住5元/14.444514预算建筑面积1.00元/2.088915招投标可以协商316地勘50

8、0.00/孔217验桩20000.00元218土建建筑面积1100.00元/2297.7919主体验收20000.00元220监理费建筑面积5.00元/1021自来水建筑面积15.00元/31.333522排水建筑面积30.00元/62.66723电配套建筑面积60.00元/125.33424供热配套建筑面积59.00元/123.245125小区绿化建筑面积50.00元/1026气象避雷检测建筑面积1.00元/2.088927城市基础设施配套费建筑面积130.00元/028房产测绘费建筑面积3.00元/6.266729初始登记费销售额0.5%330各种营业税费销售额15%70031劳保统筹建筑

9、面积2.00元/4.177832管理费销售额1.5%6033挂靠费销售额1%2034销售费用4%-6%8035不可预见费用开发成本3%100合 计4143.824243.778实际投入3900.0462、拆迁情况预计：1) 根据两次和镇里摸底调查现有拆迁面积如下：现有住宅面积：2740.08现有商业面积：615.192) 县政府有相关地上房屋征收方案1:1或1:1.1不等；为了降低公司投资风险预算回迁比例1:1.5计算：回迁住宅面积4000回迁门点面积1000有原厂部预计200万元3、预计销售收入根据三江口镇现有楼盘销售情况住宅销售销售均价在2325元/左右；门点销售均价在4200元/；车库2

10、800元/。1) 住宅销售收入可售建筑面积80002300元/=1840万元2) 门点销售收入可售建筑面积70004200元/=2940万元3) 车库销售收入可售建筑面积8002800元/=224万元总计可实现销售收入5004万元4、项目预计获利销售收入-开发成本=5004万元-3900万元-200万元=904万元九、结论经过认真调查和精确计算，三江口镇开发的地产项目“锦江家园”具备开发的可行性，可以进行投资开发。编写人：丁 洪2011年7月10日优良品牌的logo演变调研报告引言 标志、徽标、商标(logo)是现代经济的产物，它不同与古代的印记，现代标志承载着企业的无形资产，是企业综合信息传

11、递的媒介。标志作为企业cis战略的最主要部分，在企业形象传递过程中，是应用最广泛、出现频率最高，同时也是最关键的元素。企业强大的整体实力、完善的管理机制、优质的产品和服务，都被涵概于标志中，通过不断的刺激和反复刻画，深深的留在受众心中。logo设计将具体的事物、事件、场景和抽象的精神、理念、方向通过特殊的图形固定下来，使人们在看到logo标志的同时，自然的产生联想，从而对企业产生认同。标志(logo)与企业的经营紧密相关，logo标志是企业日常经营活动、广告宣传、文化建设、对外交流必不可少的元素，它随着企业的成长，其价值也不断增长，曾有人断言：即使一把火把可口可乐的所有资产烧光，可口可乐凭着其

12、商标，就能重新起来，银行也会争着向其贷款。 因此，具有长远眼光的企业，十分重视logo设计同时了解标志的作用，在企业建立初期，好的logo设计无疑是日后无形资产积累的重要载体，如果没有能客观反映企业精神、产业特点，造型科学优美的标志，等企业发展起来，在做变化调整，将对企业造成不必要的浪费和损失。logo的特性：1 识别性 关于识别性要求必须容易识别，易记忆。这就要做到无论是从色彩还是构图上一定要讲究简单。 2 特异性 所谓特异性就是要与其他的logo有区别，要有自己的特性。否则设计的logo都一样。 3 内涵性 设计logo一定要有它自身的含义，否则就算做的再漂亮，再完美也只是形式上的漂亮，却

13、没有一点意义。这就要求logo必须有自己的象征意义。 4 法律意识 关于logo的法律意识一定要注意敏感的字样、形状和语言。 5 整体形象规划（结构性） logo不同的结构会给人不同的心理意识，就像水平线给人的感觉是平缓、稳重、延续和平静，竖线给人的感觉是高、直率、轻和浮躁感，点给人的感觉是扩张或收缩，容易引起人的注意等。 6 色彩性 色彩是形态三个基本要素（形、色、质）之一。logo常用的颜色为三原色（红，黄，蓝），这三种颜色纯度比较高，比较的亮丽，更容易吸引人的眼球。色彩为工业设计学科中必须研究的基本课题。色彩研究涉及物理学、生理学、心理学、美学与艺术理论等多门学科。一个好的logo应该具

14、备怎样的特点呢？logo应该具有视觉冲击力，通过其便于记忆的特点，起到让消费者联系到企业，并且能够让消费者感受到企业通过logo所要传达的企业文化并对品牌产生认知感；同时logo也要较为简单，让消费者能够第一眼就留有印象，方便消费者日后的联想与回忆。由繁到简，色草丛但一到丰富，构图由平面到充满立体感，渗透着行业特色与时代特色，当然最重要的就是企业特色。品牌给人最直观的印象就是logo，首次购买的时候传达出企业的形象和产品的特色等信息，而再次购买活动中，logo就是让消费者获得安全感，人们购买品牌的重要原因之一，就是要消除随意选择带来的不确定感觉，使自己行为的后果能够被自己确定和预测；也能找到一

15、种归属感，找到自己一个阶层的消费群体。当消费者第一眼看到自己心仪品牌logo的时候，就获得了安全感，即使是第一次看到的，也会因为它传达出的信息获得安全感。logo还有很重要的一点，与时俱进的品牌让人使用起来有自豪感，获得的满足除了使用效果之外，还有炫耀的效果。最简单最直观的炫耀，就是品牌的符号。一个品牌中，最具有价值的，不一定是产品，也不一定是技术，往往就是品牌本身。就现在的趋势看来，品牌logo越简单越时尚的潮流正在改变。在变化中保留自己最为突出和最有意义的象征符号有利于加大消费者印象。好的logo能够表现出品牌的吸引力和张力。调研的目的成功不是偶然，能够取得成功的企业，往往都是在各方面都能

16、做到超越同行业其他企业的佼佼者，而logo作为企业展示给消费者的标签，必须要具备一定的特点。我们小组希望通过研究现有的一些比较优秀的品牌的logo的演变过程，以及现有的一些logo演变历史补偿，但仍取得比较良好效益的品牌，验证我们所认定的logo应该具有的特点是否于品牌logo的演变规律相符合。研究历史是为了未来的发展，找到logo对品牌的重要影响，好的logo所应该具有的特点，和logo未来发展的趋势，每个行业logo表现出的不同的特色，对以后新品牌和现有品牌的进步能够起到很好的参考作用，就是我们这次调研的目的。正文我们的探索分为三个部分，一是对现有企业的logo做了研究总结，考察近年来lo

17、go的演化趋势；二是对logo的形状做了一个初步的统计，根据行业的不同发现logo的特色，凸出的是不是行业的特点；三是研究色彩在品牌logo中发挥的作用，吸引消费者，表现自己企业特色和行业特色，反映与时俱进的特点。 logo的简化趋势 logo是企业的标签，是消费者建立对企业的形象的途径，因此，logo要能够使消费者轻易能够在脑海里留下记忆，logo不宜过于复杂（当然，简单不仅仅是指logo的图案只是寥寥的笔画构成，如果生动形象的图案能够让人轻易记住，如动物等，也是可以的）。很多优秀的品牌在长期的发展过程中，logo也在不断地发生在改变，以在不同的时期赋予其不同的含义，以下选取了几个典型的品牌

18、的logo发展历史，以来说明logo的简化发展趋势。pepsi的logo演化过程福特的logo演化过程施乐的logo演化过程ibm的logo演化过程 除此之外，现实生活中各行各业还有很多的成功品牌，他们的logo很多也是简洁而便于记忆，却又不乏视觉冲击力，以下选取了一些知名品牌的logo： 从上述的品牌logo来看，大部分的优秀品牌的logo都比较简单，无论是通过简单的图形组成或者是常见的事物（如动物，几何图形等），便于消费者的记忆，而其中的很多品牌的logo在过去曾经很复杂，在信息爆炸的现代生活中，如何迅速给消费者留下能忘的印象，证明了品牌logo会从复杂向着简单的方向发展，从而在同行业的竞

19、争中脱颖而出，在消费者群体中取得先机，从而获得成功。随着时代的变迁或品牌自身的发展，logo所反映的内容和风格，有可能与时代的节拍和品牌的变革不相吻合，因此对徽标也应该进行革新，与时俱进。 品牌有三种常见形态：一是只有图案，如雪弗兰；二是品牌名称成为logo，如ibm；三是图案加上品牌名称，现在广告中这人是最常见的，这样可以提高广告的效应，使消费者知道品牌的信息。传达好企业信息，消费者购买过程中就可以降低寻找的顾客成本。 logo的形状对其内涵表达的影响，以及未来发展的趋势的探究：形状是logo最重要的特点之一，因为根据人的视觉习惯，多数人会一开始对logo的外形形成一个整体的印象，然后再从细

20、节处慢慢观察它；而对于一些著名的品牌来说，人们更是会在一开始就辨识出它所代表的品牌，而这也往往是基于它的形状而来的。那么，什么样的形状能够让受众轻松接受并记住，并对之产生积极的心理认知呢？我们小组做了一下分析： 首先，不同行业企业的logo所产生的效用是不一样的。其次，同一行业不同档次的产品的logo也是不一样的。我们先就不同行业的角度来对logo的形状进行分析。我们在此列举了一下行业（按照国家2002年版的经济行业分类标准）：1、 制造业（以汽车制造业为例） 福特汽车logo的变迁 奔驰汽车logo的变迁 标致汽车logo的变迁 1850年 1927年 1948年 1955年 1980年 2

21、002年根据我们对汽车logo形状的研究，我们把它们大致归纳为以下几种形状：圆形、椭圆形、方形、盾牌形、其他不规则形我们以新浪汽车车型总汇所提供的全部品牌，对其做了一下归类： 圆形 椭圆形 方形 盾牌形 其它宝马北京汽车北汽威旺宝骏阿尔法罗密欧奔驰北汽制造本田保时捷amg别克比亚迪长安帝豪阿斯顿马丁大众布加迪法拉利华晨金杯奥迪东风柳汽长城江铃柯尼塞格奔腾东风小康长丰扬子雷诺兰博基尼标志菲亚特昌河汽车东风裕隆纳智捷劳斯莱斯宾利海马川汽野马西雅特莲花长安标志雪铁龙恒天东风风神中欧奔驰房车迈巴赫大发华晨中华东南汽车众泰南汽新雅途道奇霍顿丰田荣威福田吉利福迪gmc凯迪拉克广汽长丰哈飞路特斯广汽乘用车悍

22、马mg黄海红旗欧宝江淮华泰讴歌陆风捷豹起辰广汽吉奥jeep日产九龙克莱斯勒萨博开瑞铃木上海华普雷克萨斯理念世爵力帆林肯斯柯达路虎mini沃尔沃玛莎拉蒂欧朗英伦马自达奇瑞起亚全球鹰斯巴鲁瑞麒双环上海大通双龙三菱天津一汽smart天马五菱威麟雪弗兰现代雪铁龙英菲尼迪一汽吉林一汽通用永源中兴2538101133以上总共是117个品牌，我们对其进行分类整理，得出以下数据： 形状圆形椭圆形方形盾牌形其它总计数量2538101133117比例21.4%32.5%8.5%9.4%28.2%100%针对这个调研结果进行分析，我们可以得出以下结论：我们可以很直观地发现：一、选择椭圆形和圆形作为汽车的logo的主

23、体造型是比较主流的一种做法，短时间内也可以说是一种趋势；我们的看法是，可能厂商和消费者觉得汽车就是交通工具，轮子让人生活便利，轮子很好的体现出汽车的功能属性，圆形和椭圆形也给人一种亲切、舒服的感觉，有安全感，潜意识中会偏好圆形椭圆型的；二、一些国际知名的品牌，像保时捷、劳斯莱斯一般都会选择古老的盾牌外形作为其主体状，因为这种logo能够让消费者联想到它悠久的发展历史，同时，盾牌又是勇士的象征，这又给消费者产生一种锐意进取，永不放弃的企业文化的认识，再者，盾牌也是安全感的一种物质体现，让消费者产生对其的依赖和信赖的感情；三、在统计的过程中，我们发现还有不少汽车品牌采用简单的英文字母或汉字加上图形

24、来作为logo的构成要素，而这些往往是在特定国家的特殊设计，很容易让消费者联想到它的来源国形象，从而增加消费者对其的好感度。 2、 餐饮业（以经济型连锁酒店业为例） 我们在此对艺龙网推荐的20家经济型酒店为样本，进行整理分析：圆形椭圆形方形盾牌形其它格林豪泰汉庭如家速8锦江之星维也纳七天莫泰城市便捷布丁禧龙城市客栈宜必思今天连锁99旅馆欣燕都城市之家戴斯尚客优南苑e家根据这个表格的统计数据，我们有以下几点看法：一、方形的logo在酒店业是比较受企业欢迎的，究其原因，我们推测大概是因为方形给人一种家的感觉，而对于酒店而言，就是要给消费者一种宾至如归的感觉，而消费者本身对于这个形状也是有一种安全感

25、的，容易产生信赖的情感；二、我们在调研中还发现，无论是什么形状的logo，它在设计的时候都是尽量避免棱角太分明的设计的，即使是方形的，对于有明显的棱角的部分，他们也尽可能对其进行羽化处理。这样做，我们认为，主要是为了给消费者一种温和温馨的感受，落脚点还是为了给消费者产生一种家的感觉。品牌logo演变之色彩篇logo色彩的选择， 从某些方面来讲，会一定程度上决定logo所承载的传达、识别与象征作用，同时，也使logo能够更加快速、准确地传达出设计的理念和个性特点。作为造型艺术的重要因素与组成部分，logo的色彩和其他设计形式语言一样，影响着人们的创造性思维和设计方法。所以，在设计中，应依据log

26、o所处不同的行业特性来确定选用不同的色彩。色彩生理感受心理联想红色系兴奋、刺激、强迫热烈、喜庆、火、血、男性黄色系明亮、温度、食欲太阳、宗教、食物蓝色系平静、宽松、清凉天、海、空气、宇宙、清洁紫色系不确定、想象、排斥妖艳、神秘、梦、女性绿色系舒畅、清新、透气、安全自然、生命、鲜美、中性高彩色明亮、刺激、扩张、兴奋鲜活、热情、生命、优秀低彩色抑制、冷静、想象、平和沉稳、含蓄、梦、气质、权威而除了adidas和nike之类的黑色logo，企业的主要精力是放在产品的色彩变化上面而不是改变logo的形状颜色，大部分的企业都在为自己的logo上色。与所有进步中的事物一样，标志logo商标标识设计中，色彩

27、的变化也和时代紧密结合，从某种程度上来说，标志商标logo设计上色彩的变迁，也一定程度反映了社会的进步和多元。80年代或者更早之前的标志，笔者接触较少，所以，我们今天就谈谈80年代后的标志设计定色。80年代或者是90年代初期的标志logo商标设计，其定色相对单纯，主要以蓝色、红色、绿色、黄色等大众通用色彩为主，蓝色（包括天蓝、海蓝、深蓝、浅蓝等各种蓝色）非常纯净，容易让人联想到海洋、天空、水、宇宙，纯净的蓝色表现出一种美丽、冷静、理智、安详与广阔。由于蓝色沉稳的特性，具有理智、准确的意象，在商业品牌形象的设计中，强调高科技、高效率的商品或企业形象，大多选用蓝色当标准色，企业色，如电脑，汽车，影

28、印机，摄影器材。在标志商标logo的设计中，蓝色的应用非常普遍，特别是在韩国和日本的企业中，绝大多数的公司品牌标志定色，都为蓝色。那个时候的商标标志，可能和当时的广告制作或印刷技术（或成本）有关，标志的色彩简单，往往以某一种单纯的颜色作为标志的色彩，而商标logo标志的色彩，不外乎是蓝色、黄色、黑色、绿色、红色、紫色等色彩，这些单纯的颜色，在商标或logo标志后期实际应用时，其相对单一的色彩，更加有利于名片或其他广告的印刷和制作。进入90年代后期，随着互联网和多媒体的蓬勃发展，标志商标设计中的色彩，发生了翻天覆地的变化，商标标志的设计更加具有个性化，色彩定色也更加多元化，渐变色、混合色等以前传

29、统印刷制作时无法达到的颜色，开始在商标的设计中广泛被应用。logo的色彩定色更加大胆和独特，只有想不到，没有做不到，传统商标标志设计色彩定义，已经完全被颠覆，紫色不再是内衣品牌通用的色彩，黑色应用也更加没有禁忌，行业和行业之间的色彩定义不再界限分明，传统的色彩定义完全被打破，在商标标志logo的设计中，讲究的是个性，讲究的是敢为天下先。标志logo商标的设计，其结构和色彩，反映了当时社会整体对设计作品的欣赏喜好，也从一个侧面反映了人的思想和社会文化的意识形态，将来，谁也不知道，在品牌形象设计视觉系统中，标志商标logo设计的色彩，会不会返璞归真，又回到以往单纯色彩的年代？logo的历史很久远，

30、直到现在远古的图腾还在影响我们的日常生活。品牌logo对品牌的反作用非常大，而且不能轻易更换。时代的特色对logo的改变有影响logo的传承体现着企业、行业和时代特色。我们选取了一个更换品牌logo失败的例子，说明到了某种程度下，logo不是依附于品牌的纯粹附加价值，更多时候是体现了企业文化和企业形象的，当产品不变的时候，仅更换logo对企业形象的提升有害无益。李宁：李宁在2010年更换了logo。运动品牌李宁的“品牌重塑计划”已经过去整整一个月。沿用了多年的李宁经典旧标告别它主导的时代，名为“李宁交叉动作”的新logo将成为李宁品牌的新标志，而原有口号“一切皆有可能”也被更为国际化的“mak

31、e the change”取代。不过，该重塑行为并未收获满堂彩，关于新logo“二流”、新广告“立意有问题”的诟病不绝于耳。新logo被批“倒退”，记者在李宁官网和官方商城看到，新标志被放在显著位置。尽管李宁公司表示，原有标识和“一切皆有可能”的口号将一直保留，并作为一条生产线继续沿用，但李宁的新logo一亮相还是遭到如潮水般的批评。“如果抛开换标对品牌的战略意义，单纯从标识设计的角度看，李宁换标很失败。”一位业内人士评价道。而相对于广告界人士温和的表达，网友们的评价则更为辛辣和直接，“像个二流品牌的标识”，“没有超越前面的logo，是一种倒退”。还有不少网友认为李宁的新logo“山寨”了以前李宁的盗版，“我最近买了一件李宁，被告知logo换了，更郁闷的是买了一件回来还被人家误以为是盗版的。”与此同时，“make the change”的新口号则也被普遍认为不如“一切皆有可能”大气。为了配合“品牌重塑计划”，李宁公司选择频繁在各种媒体播出以“90后”为主题的广告，以贴近年轻消费群体。近些年来，整体用户群年龄偏大一直困扰着李宁。不过在把所有的赞美都送给了“90后”之后，李宁新广告又陷入“矫枉过正”的窘境，同时也引发了“70后