浅谈土地承包经营权转让协议是否有效

1、浅谈土地承包经营权转让协议是否有效 摘要案情简介：原告张某金系巫山县某村四组村民，被告张某宣系原告张某金之子，被告陈某系被告张某宣妻子。原告张某金、被告张某宣、被告陈某同为张某金农村承包经营户成员，原告张某金为户主。文章围绕签署的土地转让协议来展开探讨。 关键词土地转让；承包 中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1006-0278（2014）01-140-01 1982年，原告张某金作为户主，在巫山县某村四组承包土地4.05亩。2008年5月4日，被告张某宣、陈某与被告巫山县某民用煤销售有限公司签订土地转让协议，将张某金农村土地承包经营户承包的的荒山转让给被告巫山县某民用煤销售有限公

2、司。被告巫山县某民用煤销售有限公司一次性补偿被告张后宣、陈某208000元。该协议后经过了该村集体组织的认可。被告巫山县某民用煤销售有限公司在转让该荒山后，将其用作修建办公生产综合楼用地，并向行政部门申请了审批，相关审批手续得到了国土房管部门审批，用地许可证正在办理过程中。在被告巫山县某民用煤销售有限公司办理用地审批时，被告张某宣、社长张某林，村民委员会出具了土地转让情况的证明，证明土地转让情况属实，请相关部门按照相关政策办理相关手续。后该荒山划在新城改造范围内，土地升值，故原告以被告签订的土地转让协议没有经过原告允许，也违反国家法律法规规定，起诉要求确认土地转让协议无效。 争议焦点：本案涉及

3、农村承包土地转让问题，归结到本案就是原被告之间签订的土地转让协议是否有效的问题。 本案在审理过程中，出现了以下几种不同的观点： 第一种观点认为：中华人民共和国物权法第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。本案中，虽然原告张某金为该农村承包经营户的户主，但被告张某宣、陈某作为该农村承包经营户的成员，其与被告巫山县某民用煤销售有限公司签订土地转让协议转让荒山土地的行为，实际上是一种农村土地承包经营户的代表行为，所签订的土地转让协议，对其他家庭成员具有约束力。同时双方签订的土地转让协议征得了发包方的同意，该合同没有违背法律、行

4、政法规的规定，应属有效。 第二种观点认为：根据中华人民共和国物权法第一百四十条，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。中华人民共和国土地管理法第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因兼并、破产等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中二被告陈某、张某宣将该村集体所有的土地的使用权转让给被告某民用煤销售有限公司，用于建设企业生产、生活用房，改变了农村土地的用途，某公司使用该土地至今未取得国家有权机关的批准，其行为违反了国家土地管理法中的效

5、力性强制性规定，应认定无效。 第三种观点认为：被告巫山县某民用煤销售有限公司在受让原告的荒山后，虽然计划用于修建企业生产生活综合楼，但并未进行违法建设，改变土地用途的行为也没有连续实施，被告巫山县某民用煤销售有限公司所购买的土地为荒山，并非耕地，所转让土地用于公司经营，并无违法。如果某民用煤销售有限公司在转让土地后改变了土地原先的规划性质，那么该土地承包经营权转让协议就应当无效。但现在某民用煤销售有限公司在转让土地后还没有改变土地用途，只是计划用于修建企业生产生活综合楼，因此该土地承包经营权转让协议应当是效力待定。 案件评议： 对于本案，赞成第一种观点，理由如下：首先根据中华人民共和国农村土地

6、承包法第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。被告巫山县某民用煤销售有限公司在转让原告家庭所有的荒山后，虽然计划用于修建企业生产生活综合楼，但该行为经过了国土房管部门的审批，且用地许可手续正在办理过程中，被告巫山县某民用煤销售有限公司在申请过程中至今，并未进行违法建设，改变土地用途的行为也没有连续实施，被告巫山县某民用煤销售有限公司所转让的土地为荒山，并非耕地，所转让土地用于公司经营，并无违法。故对原告张某金以改变土地用途为由，要求法院判决确认转让协议无效的理由不成立。 其次根据中华人民共和国合同法第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。农村土地承包经营户是以家庭为基础的农村土地承包和流转的主体，故农村土地的转让主体应是农村土地承包经营户而不是家庭某一成员。本案中，虽然原告张某金为该农村承包经营户的户主，但被告张某宣、陈某作为该农村承包经营户的成员，其与被告巫山县某民用煤销售有限公司签订土地转让协议，实际上是一种农村土地承包经营户的代表行为，被告巫山县某民用煤销售有限公司受让原告张某金农村土地经营户所经营的荒山，支付了相应的价款，客观上提高了荒