实现居者有其屋的经济学思考

1、实现居者有其屋的经济学思考 摘 要：自取消福利分房，实行货币化分房以来，在我国住房制度改革运行中出现了许多问题。自十七大以来，中央把构建和谐社会，保障和着力改善民生放在突出重要的位置，其中如何确保居者有其屋是保障和改善民生的一个重要方面。文章通过对我国当前住房公积金制度产生的背景、存在的问题进行分析，提出住房储蓄银行这一新的进一步改善我国居民住房问题的制度建议。 关键词：住房商业银行贷款制度 住房公积金制度 住房储蓄银行制度 中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1004-4914（2016）05-160-02 一、引言 推动发展的根本要求、最终目的是改善和保障民生。要持续着力民

2、生，持续解决好什么是为民、为什么为民、怎样为民的问题，应时刻把柴米油盐酱醋茶、衣食住行教医保等这些民生大事放在心上，始终着力破解群众之难、群众之忧，始终着力公平正义、公道正派，促进职能转变，做到周到服务，让广大群众更多地享受到改革发展的成果。大力保障和着力改善民生，构建和谐社会，是我国改革和发展到当前急需解决的大事。中央自十七大，尤其在“十二五”规划中又进一步把构建和谐社会，大力保障和着力改善民生放在突出重要的位置。其中当前的住房问题是确保和改善民生的极为重要的一方面，住房问题已经成为老百姓能否信任政府，对政府是否抱有希望的一个重要因素。让每一个老百姓能够买得起房，实现居者有其屋是改善和保障民

3、生的目的。中国自取消福利分房，实行货币化分房以来，在我国实行的住房公积金制度也已经运行了多年，但也出现的很多问题。在当前，如何保障和改善住房民生，确保居者有其屋是构建和谐社会，促进经济发展和社会稳定之关键。 二、我国现行住房公积金制度产生的背景和存在的问题 所谓住房公积金就是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。 （一）我国住房公积金制度产生

4、的背景 过去城镇住房政策是盖公房，分配式，低房租，是一种福利。住房由国家和单位负担，职工的工资不含住房工资。后来，国家开始了“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式”的住房制度改革。改革初期，为了多渠道筹集建房资金，1991年上海市借鉴新加坡经验，率先建立了住房公积金制度（当时在上海实行公积金制度是通过全体市民讨论决定的，体现了自愿互助的特征）。住房公积金制度在建立个人住房基金、扩大住房建设资金来源和解决城镇居民住房问题方面发挥了作用，建立住房公积金制度被认为是大中城市，尤其是特大城市启动房改的有效途径。1994年，在对部分大中城市建立住房公积金制度试点情况进行总结的基

5、础上，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443号），提出全面推行住房公积金制度，要求所有行政和企事业单位及其职工，均应按照个人存储、单位资助、统一管理、专项使用的原则交纳住房公积金，发挥住房公积金制度在转变住房分配体制、积累住房资金、建立政策性抵押贷款制度、提高职工购房能力、促进住房建设中的作用。1994年11月，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行正式出台了建立住房公积金制度的暂行规定（1994财综字第126号）。1999年，国务院出台了住房公积金管理条例（国务院令第262号，以下简称条例）。党的十五大报告也提出了“建立城镇住房公积金，改革住房制度。”至此，住房公积

6、金制度从最初上海全民自愿互助发展成由国务院行政法规约束的强制性互助。 （二）我国现行住房公积金制度存在的问题 虽然住房公积金制度对我国取消福利分房，实行货币化分房，确保居民住房所需和改善住房条件发挥了重要作用。但是随着经济的发展和社会的进步，现行的住房公积金制度明显不能适应社会发展需要。尤其是近几年来，公积金在运行中出现了许多这样那样的问题。其主要问题：一是保障功能范围小。由于政府职能转变，事业单位改革，财政供养人员减少，国有经济战略性调整，国企改革，国有单位职工也将减少，很多非公有制单位的职工、个体工商户、社会自由职业者、城镇失业人员、无业人员、农民工等未参加住房公积金制度。非公有制经济由于

7、各种原因游离于制度之外不积极参加住房公积金制度，造成我国住房公积金制度覆盖范围小，不能惠及所有公民。二是受地区、行业等不同所缴比例和数量差距大，有失社会公平，不利于社会和谐。通过大量调查发现，受地区和行业收入不同的影响，个人住房公积金所缴比例和数量差距很大。一些效益好的行业、单位一个月给职工交几百元甚至上千元，比如垄断性行业，电信、电力、石油等；可有些效益不好的行业、单位，公积金一个月缴5元，甚至还有的一分未交。比如商业企业，纺织、烟酒、副食品等行业。这样反而出现了单位好的，能买得起房的，甚至本来单位就分有住房的，有更多的公积金储存；而那些单位效益不好的，还有一些没有单位的，本来他们就住房紧张

8、，甚至没房住，这样靠公积金这一住房制度还是对买房望尘莫及。三是住房公积金政策法规不配套，执行难。由于国家相关部门出台的有关政策与住房公积金的有关政策不配套、不严密，造成执行难。一些单位和企业受眼前经济利益和狭隘思想的驱动，对住房公积金制度认识不到位、重视不够，总是以各种理由拖欠上缴公积金，还有一些职工对住房公积金制度也是不关心，造成推行和执行难。另外，我国对住房公积金的使用效率不高，也是当前住房公积金制度存在的问题，应亟待解决。 三、完善住房公积金制度实现居者有其屋的建议 由于我国的住房公积金制度借鉴了新加坡的中央公积金制度。但我国毕竟与新加坡相比在许多方面有不同之处，比如：人口、就业、政策法

9、规、政府的财政支持、金融信贷等，住房公积金制度在新加坡实行可以达到居者有其屋这一目的，但在我国就未必。多年的实践已经证明这一住房制度在我国存在很大弊端，不能惠及广大普通老百姓。现就如何完善住房公积金制度实现居者有其屋特提出如下建议。 为帮助实现“居者有其屋”的理想，许多国家政府都以种种政策优惠支持住房金融体系的发展。例如在美国和德国有储贷协会、互助储蓄银行、商业银行和抵押银行，在英国有建筑社、商业银行和保险公司。通过对世界各国政府在公民住房这一重大民生问题上的比较，笔者认为，在我国应采取住房商业银行贷款制度、住房公积金制度和住房储蓄银行制度并行的住房保障制度，并且大力推广和实施住房储蓄银行制度

10、，从而达到居者有其屋的效果和目的。住房商业银行贷款制度和住房公积金制度，目前来说在我国已经运行多年，有其成熟的模式，下面就住房储蓄银行制度着重论述一下。 所谓住房储蓄银行就是为普通老百姓解决住房问题的银行，具体就是凡是需要购买住房的老百姓都可以在住房储蓄银行开户存款，一般按每月或每年存款数量不同，结合你购买的房款，在一定年限内住房储蓄银行放款给个人（一般三年），使开户者都能实现住房梦。这里着重说明一下：在住房储蓄银行储蓄的利率高于国家规定的利率，而贷款的利率低于国家规定的利率。这主要是凡是参加住房储蓄的公民，政府给予一定的利率补贴，同时政府也给住房储蓄银行利率补贴。这样，公民存一定年限到期可以

11、得到很大的本金和利息，又能获得很低的利率贷款。 住房储蓄银行制度与住房商业银行贷款制度和住房公积金制度相比，有许多优点，它弥补了在我国为实现居者有其屋其它两种制度不能实现的缺陷。比如住房贷款制度贷款利率高，还要缴纳一定比例的首付，对低收入和没有稳定可靠收入来源的家庭，通过这一方式难以实现其住房梦想。住房公积金制度对于效益好的单位职工可以实现，但对于效益不好，没有单位，不能缴纳住房公积金的公民就难以实现购买住房这一梦想。而住房储蓄银行制度不论对什么样的公民（单位效益好与不好，有工作与没工作，能不能交纳住房公积金）在购买住房上都能实现，它体现了社会的公平，惠及广大公民，有利于社会和谐和安定。 住房

12、储蓄银行制度和住房商业银行贷款制度与住房公积金制度相比，它的优势如下： 一是与住房商业银行发放的住房抵押贷款和公积金贷款比较，住房储蓄房行贷款的利率优势毋庸置疑。它所推出的贷款利率不仅明显低于市场利率，减轻广大中低收入者贷款买房负担，而且由于实行固定利率政策，还贷额清楚明确，借款人能准确预知未来还贷额。因此从利率角度看，住房储蓄银行对广大中低收入居民具有相当大的吸引力。 二是资金供应有保证。吸引力大了，市场需求多了，会不会出现对信贷资金的过度需求，而最终导致资金入不敷出呢？虽然住房储蓄银行经营模式与公积金制度都具有封闭式运行的共性，但不同的是，住房储蓄银行有最低储蓄年限和最低储蓄金额的规定，并

13、本着先存后贷，存贷挂钩的经营原则，所以它完全能保证长期信贷资金的充裕，保证每位自愿储蓄者都能享受到低息贷款的权利，一般极少出现信贷资金短缺的现象，而且通过最低存款年限的约定，对于我国个人信用的培养和建立，对于刚刚起步的其他消费贷款、对于防范金融风险都是颇为有益的。 三是客户群体数量规模大。利率有优势，信贷供给也很充裕，那客户群体怎样，是否有足够广阔的市场需求呢？我们都知道，市场需求强弱很大程度取决于客户群体的多寡，而客户群体的多少又与其消费门槛的高低紧密相关。住房储蓄银行实行的是一种自愿存贷原则，理论上，所有有买房需求的居民都可以是它的客户群体，但考虑它与公积金贷款及商业性住房抵押贷款之间替代

14、和互补的关系，对于经济收入不高，无法承担商业性住房抵押贷款的高额利息负担，而又享受不到公积金贷款的中低收入买房群体，住房储蓄银行理所当然将成为他们首选的贷款渠道。 四是有完美的配贷机制，确保公平实现购买住房。充裕的资金供给，也有潜在的信贷需求意愿，而住房储蓄银行能否将其优势转化胜势还得取决于一座桥梁配贷机制的完美嫁接。所谓配贷机制是指如何将所筹集的资金有偿让渡给借款人，以满足储户购房的资金需求。为架好这座桥，住宅储蓄银行设计了一套完善的配贷机制。它将每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低确定借款人资格和贷款的分配顺序。具体做法是以储户存款的时间乘以存款金额得出评

15、估值为标准。存款时间越长、金额越大，所得评估值也就越高，也就越容易获得所需的贷款。这无疑保证了不同储贷者都能得到公正平等的配贷机会，使得中低收入者能顺利地将贷款买房的梦想真正转变为现实。 四、结语 我国地域辽阔，地区和行业经济发展极不平衡，为实现居者有其屋，不可能采用一种住房金融模式，结合中国实际情况，建议在我国应大力实施与推广住房储蓄银行制度，并且在实施和推广过程中与住房贷款制度和住房公积金制度并行。通过三者并行，实现居者有其屋，保障和改善民生，促进社会和谐稳定。 参考文献： 1 季小立，何沛东.中国住房公积金制度运行中的问题与出路j.常州工学院学报，2006（6） 2 钱凯.改革和完善我国住房公积金制度的