物业知识教材：公寓别墅物业管理概述

1、本文格式为word版，下载可任意编辑物业知识教材：公寓别墅物业管理概述 物业知识教材：公寓别墅物业管理概述 一、公寓别墅管理的概念 (一)公寓 公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。 公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前国家尚无统一收费标 准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。 虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，

2、公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有 更高的要求。 (二)别墅 别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全;管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。 我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。 别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地 产大规模

3、发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。 我国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济的发展，房地产被确 认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定 会有一个更快的发展和提高。 二、公寓的特征 (一)建筑档次高，硬件设施齐备 我国目前新建高档公寓，一般是按规定在统一规划，综合开发的原则下进行开发建 设的，其设计规范，设备设施配套;专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配

4、备和装修上更具匠心，如: 1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间;在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。 2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1:1.51:2。因此居住起来宽敞舒适。 3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱;家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳;厨具，如灶具、炊具、餐具等。 要说明

5、的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，有多有少，还 有待于进一步发展和规范。 (二)客户相对稳定，服务周期长 我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。 1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出;物业管 理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大;下班后，人走楼空;物业管理只留少数人值班就可以了。 2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工

6、作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服务好。人员层次不一，无形中增大了管理服务的难度。 (三)管理要求严，服务层次高 公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求也高的，特别是保安 、保洁和服务等方面:要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求，不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。 在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如:购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。 一、机构设置的指导思想与原则 (一)公寓物业管理机构设置的指导思想 公寓物业管理机构设置的指导思想是: 1.有利于加强公寓的物业管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值; 2.有利于物业管理公司的自身发展; 3.有利于为物业管理公司股东创造一定的效益。 (二)公寓物业管理机构设置的原则 公寓物业管理机构设置的原则是: 精简效能，即在保证搞好物业管理与服务的前提下，尽力精简机构，压缩编制定员 。可设可不设的机构，坚决不设;可要可不要的岗位，坚决不要。 二、公寓物业管理制度建设 公寓的物业管理工作是一个系统工