信2010年厦门房地产市场研究报告

1、2010年厦门房地产市场研究报告目 录序 言3一、城市经济41、城市宏观经济4（1）2010年厦门经济企稳回升4（2）2010年厦门工业生产持续回升4（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升5（4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势5（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长6二、产业政策71、城市政策综述72、城市政策解读73、城市政策展望11三、土地供求131、经营性土地供应量132、经营性土地成交量133、经营性土地成交价格144、土地成交结构分析15（1）成交区域分析15（2）成交土地属性分析165、重点地块分析17四、行业发展201、房地产开发投资202、房地产建设规模21五、

2、市场交易221、商品房市场22（1）市场综述22（2）供求关系分析23（3）供应量分析24（4）成交量分析25（5）成交均价分析262、住宅市场27（1）市场概述27（2）供求分析27（3）供应分析28（4）成交分析30（5）价格分析313、商业市场33（1）市场综述33（2）供求关系分析34（3）供应量分析35（4）成交量分析37（5）成交价格分析384、办公市场39（1）市场综述39（2）供求关系分析40（3）市场供应量分析41（4）市场成交量分析42（5）成交价格分析44（6）商业办公项目案例分析45六、2011年房地产市场预测471、政策预期472、土地供需483、市场走势49（1）市

3、场供求走势预测49（2）房价走势预测50七、区域数据60一、思明区60二、湖里区61三、海沧区62四、集美区63五、同安区64六、翔安区65序 言2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。2010年厦门的房地产市场整体来看，成交量出现大幅下跌，成交均价再创新高，各季度表现依然跌宕起伏。一季度受春节季节性影响，同时由于2009年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量大幅下滑；随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，二季度，成交量继续呈现调

4、整和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17新政后积累的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。因此，2011年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。一、城市经济1、城市宏观经济（1）2010年厦门经济企稳回升2010年1-11月，厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值分别为19.51亿元、966.7

5、7亿元和840.59亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。三次产业结构为1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。经济继续回升将对房地产业提供良好基本面。预计2011年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。图1-1：厦门市2003-2010GDP走势图（单位：亿元）资料来源：厦门统计局（2）2010年厦门工业生产持续回升2010年111月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值3323.87亿元，已超过年初制定的3100亿元目标，增长35.2%；累计实现工业增加值804.99亿元，增长25.2%。图1-2：厦门市2003-2010工业总产值走势图（单位：亿元）资料来源：厦门统计

6、局（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升2010年我市出口市场恢复增长，1-11月,全市完成外贸进出口总额515.58亿美元，比去年同期增长32.1%。 图1- 3：厦门市2003-2010进出总额（单位：亿美元）资料来源：厦门统计局（4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势2010年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11月全市累计完成城镇投资899.93亿元，增长33.0%。 图1-4：厦门市2003-2010固定资产投资总额（单位：亿元）资料来源：厦门统计局（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长社会消费品零售总额呈现总体快速增长。1-11月，全市实现社会消费品零售总额627.24

7、亿元，比去年同期增长21.1%，增幅比去年同期提高了7个百分点；剔除商品零售价格因素增幅为17.6%，仍比去年同期提高0.6个百分点。图1- 5：厦门市2003-2010社会消费品零售总额（单位：亿元）资料来源：厦门统计局二、产业政策1、城市政策综述2010年，“4.17”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控纷至沓来，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。房地产调控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施力度，完善差别化信贷政策；同时调节住房交易环节契

8、税以及实行个人所得税优惠政策，大力增加住房有效供给，加大保障性住房建设力度，调整市场供求关系；多管齐下，楼市组合拳重磅出击，对房地产影响巨大。“929”国家房地产新政出台后，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位立即于9月30日联合下发了关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见规定，从10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，厦门的限购令比较温和，楼市的调控力度明显低于预期。土地调控是今年房地产调控的重点内容。严厉打击囤地炒地，大力增加土地供给，特别是中小型商品房和

9、保障房的用地，加大对土地闲置的查处和惩罚力度，强调了“增加供应、降低风险”的调控主旨，使得政府出让以及开发商拿地都显得更为理性。今年的金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由于CPI屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。预计货币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来一定变数风险。2、城市政策解读（1）关于贯彻落实福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知的若干意见政策要点：2010年2月11日，为加强

10、房地产市场监管，切实维护广大人民群众的合法权益，根据福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知，厦门市国土房产局制定了几项新规定：房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价”的原则如实申报预售价格，经批准预售的商品房项目应一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格；房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售，销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。未重新申报预售价格的，房地产开发企业不得销售，房地产交易登记机构不予受理合同登记备案和预告登记；房地产开发企业应保证公开信息的真实性，确保购房者的知情权；商品房预售合同签订后，

11、应在10日内向房地产交易登记机构办理备案证明；进一步加强商品房预售动态监管。易居视点：厦门在新规未出台之前，由于商品房预售管理制度不完善，以致开发商捂盘惜售、随意涨价等违规行为频出。此次政策将焦点对准了商品房预售管理，但还需要政府建立明确的惩罚机制才能起到实效。（2）关于进一步加强土地出让收支管理的通知政策要点：为贯彻落实五部委关于进一步加强土地出让收支管理的通知，厦门市国土资源与房产管理局2010年3月19日发布公告，对厦门市土地出让价款支付方式做出规定。根据公告，首次缴纳比例为成交价款的50%，在成交之日起5个工作日内付清，否则取消竞得资格，不与竞得人签订合同，不予退还竞买保证金。易居视点

12、：土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响，大量的土地问题其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。通知对于土地出让金的缴纳期限和首付比例进行了明确的规定，促使开发并降低开发商未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了开发商的流动性。这样，一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也可以促使开发商加大销售力度，增加供给,加快销售回款，甚至降低其涨价的动力。（3）关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见政策要点：5月7日，继国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知下发后，厦门市政府制定并发布关于促进厦门

13、市房地产市场平稳健康发展的意见，再推十一条措施，通知切实加强和改善房地产市场调控，引导居民住房理性消费，遏制房价过快上涨的势头，解决城镇居民住房问题。进一步加强土地供应管理。实行房地产开发利用申报制度。加大对土地出让合同的监督检查力度。依法开展闲置土地的清理。进一步规范商品房预售管理。强化商品房预售动态管理。加大对商品房违法违规销售行为的查处力度。进一步健全房地产市场监测和信息发布。各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。继续加快保障性住房的建设速度，实行以需定建，确保符合保障条件的中低收入家庭、引进人才和其他“夹心层”人群得到合理的有效保障。易居视点：正是在楼市成交下降、外部经济面临二次探底

14、的背景下，厦门楼市新政细则出台。2010年5月7日，厦门出台了旨在稳定厦门房地产市场的厦门版“国十一条”，给处于混沌等待的厦门楼市一个明确的信号。厦门版楼市调控政策被冠以“温和型”，它对杀伤力最强的外地客层限购未实施、同时未来明确停贷第三套房政策，总体调控政策相对温和，整体楼市的调控压力得到一定程度的缓解。（4）厦门户籍新政8月1日起施行政策要点：2010年6月22日，厦门市政府召开新闻发布会，公布了新修订的厦门市户籍管理规定及其实施细则，外来人口持厦门暂住证或者栖身证满8年，且具备一定条件者，可在厦门落户。新规明确人才引进户口政策，允许海外人才、留学人员落户本市。落户岛外，门槛相对较低，“连

15、续满8年”放宽至“连续满5年”，其它条件和岛内落户一致。对夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受拥有合法固定住所条件的限制。购房入户也有新规定：两人以上共同买房且没有直系亲属关系，只能给一名按份共有比例不低于30%的所有权人按规定落户，其他所有权人应经公证同意放弃办理本次购房落户。上述新规，将于2010年8月1日起施行。易居视点：户籍制度本来是一种按住户登记的人口管理制度，但由于中国特殊的国情，使得户籍与福利长期捆绑。目前与户籍挂钩的个人权利，主要涉及政治权利、就业权利、教育权利、社会保障、计划生育、交通事故人身损害赔偿等。新的游戏规划一经确定，在厦门楼市掀起了不小的波

16、澜，小户型商品房尤其是学区房一夜之间变得非常抢手，房地产交易中心办理购房入户手续的窗口前，赶搭“末班车”的购房者络绎不绝。户籍新政直接拉动存量房的销售；长远来看，厦门岛内楼市将趋于高端化，购买力向岛外分流的速度将加快。（5）关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策，促进我市房地产业持续健康发展的意见政策要点：2010年9月30日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产市场调控成果，促进我市房地产市场持续健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知和财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契

17、税个人所得税优惠政策的通知，结合我市房地产市场的实际，厦门市国土局提出以下贯彻意见：执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人

18、购买90及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。在本市暂时限定居民家庭购房套数。从2010年10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。严格商品房预售管理，加强市场监管。一是进一步落实取得预售许可证后10日开盘制度，规范商品房销售现场公示，防止开发企业捂盘惜售行为。二是加强价格监管。继续加强“一房一价”、“明码标价”管理，调整价格超10的必须重新申报预售方案。三是规范商品住宅预订行为，已签订认购合同的必须在“网上房地产”公示。四是加

19、强市场巡查，查处违法违规行为，妥善处理投诉建议，切实保障房地产消费者合法权益。五是严格执行商品房预售监管和市场秩序管理的相关规定。切实加快保障性住房建设和分配。已经开工建设的保障性住房，要加快建设进度，确保按时交房。已具备配租配售条件的，要按照公开、公平、公正的原则，做好配租配售工作。同时根据我市保障性住房需求，新规划建设一批保障性住房和公共租赁住房。易居视点：继“929”楼市新政颁布后，9月30日，厦门迅速出台包括“限购令”在内的调控细则，短短十余日，深圳、上海、宁波、福州等地也相继出台了“限购令”。行政限购成为当下地方政府调控楼市的“利器”，彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心。“限购令”旨

20、在上一轮调控的基础上，巩固调控成果，进一步打击投机购房，从而抑制房价过快上涨。“限购令”的出台，抑制了部分投资需求，但是通货膨胀预期的加大，加速了厦门豪宅的全面热销，成交量持续上扬，住宅成交均价也是稳中有升，本次楼市调控并未达到预期的效果。目前，厦门已明确表示，2011年“限购令”继续执行。3、城市政策展望2010年堪称房地产调控最为严厉的一年，时值岁末，突如其来的加息令房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署2011年调控，楼市调控已经步入常态化阶段，主要在以下几个方面：第一，信贷方面。12月的中央经济工作会议表示2011年将采取“积极的财政

21、政策和稳健的货币政策”，预计新增贷款可能保持总量维持在7万亿左右。同时，因为CPI的持续高企，11月达到5.1%，较10月高0.7个百分点，创下近28个月的新高，加息呼声此起彼伏，这招致央行第六次上调金融机构存款准备金和第二次加息，不过对楼市的影响还有限。而针对楼市信贷而言，若是这次反弹持续，不排除未来会继续提高首付比例和提高按揭利率水平，未来购房者的信贷成本将会逐步增加。第二，税收方面。在房价水平不断上涨的情况，政府提出的“遏制部分房价过快上涨”的调控目标远未达到，调控或将会成为常态，在房地产市场信贷政策空前紧缩和限购政策陆续出台以后，中央明确提出加快房产税试点和推广工作，2011年房产税有

22、望在上海和重庆城市试点，对于打击投资需求，遏制房价过快上涨将会起到一定作用。第三，保障房的全面提速。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。住建部于2010年11月中向各地发出关于报送城镇保障性安居工程任务的通知，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%，远远超过此前的预期。相信未来保障房的建设力度将会越来越大，从而逐步分流商品房市场的购房需求，从而避免楼市“愈调愈涨”的尴尬，及调控放松或退出时楼市的反弹。第四，限购令继续执行。限购令带有

23、强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011年限购令仍将继续执行，暂时不会退出。2011年保障房的建设将全面提速，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。厦门市国土房产局副局长郭俊胜于12月9日表示，由于厦门房地产市场价格上涨压力仍较大，政府将坚决贯彻国务院和国家相关部委办的一系列房地产调控政策，抑制房价过快上涨，厦门从10月1日起实行的“限购令”没有明确终止期限，2011年仍会继续执行表1-2：厦门市商品房销售收入增长速度（2003-2010）年度商品房销售面积（万）商品房销售收入（亿元）商品房销售收入增速社会商品销售额增速2010年432.58375.7

24、3-10.7%21.1%2009年529.29420.82105.6%14.2%2008年389.47204.7-50.1%20.7%2007年497.7410.5949.5%19.9%2006年433.27274.752.8%20.8%2005年326.65179.7541.7%20.9%2004年305.89126.8337.9%13.0%2003年265.9191.9532.3%15.9%数据来源：厦门统计局三、土地供求1、经营性土地供应量2010年厦门市土地供应68幅，土地总面积444.85万，环比上涨42.1%，规划总建筑面积900.29万，环比上涨11.5%。本年供应的土地仍以商住

25、为主，累计供应36幅262.14万，面积占比58.9%；办公用地11幅12.55万，面积占比2.8%；工业用地3幅27.55万，面积占比6.2%；商办用地5幅59.43万，面积占比13.4%；综合用地5幅55.06万，面积占比12.4%；商业用地3幅18.96万，面积占比4.3%；其他用地5幅9.16万，面积占比2.1%。今年全市的土地供应岛外仍占较大的比重，其中岛外同安区以21幅地块299.04万，位居供应面积排行榜榜首，名列第二的是集美区17幅297.31万，此外，湖里区11幅144.62万，思明区11幅57.44万，海沧区2幅29.45万，翔安区6幅72.43万。图3-1：2006年-2

26、010年厦门经营性土地供应情况数据来源：CRIC2、经营性土地成交量2010年，在土地供应增加的市场背景下，土地成交也相应增加。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，成交率92.65%，成交土地总面积434.11万，总建筑面积876.51万。土地面积环比上涨38.6%，总建筑面积环比增长11.5%。图3-2：2006年-2010年厦门经营性土地成交情况数据来源：CRIC3、经营性土地成交价格2010年，受政府宏观调控政策影响，开发商对未来楼市预期不明朗，尽管拿地热情依然高涨，但表现得更为理性，整体土地市场成交价格较2009年有所下跌。2010全市成交楼面价为3384元/，相比2009年3796

27、元/，降低了10.9%。其中，岛内地块成交楼面价由2009年的8204元/降低到5543元/，降低幅度达32.4%；岛外地块成交楼面价由2992元/降低到2738元/，环比降低8.5%。2009年随着经济的回暖，土地市场量价齐升，2010年土地成交价格回归理性，近几年土地市场价格增长呈“N”形波动趋势。8月8日，本年度推出的最大综合体2010P13地块规划总建筑面积达49.46万，由建发房地产集团以31.02亿元竞得，成为总价最高的地块。本年度的单价地王却意外落入同安区，加油加气站用地2010TP05地块成交的楼面价高达33000元/。图3-3：2006年至2010年厦门经营性土地成交楼面价走

28、势数据来源：CRIC4、土地成交结构分析（1）成交区域分析2010年，厦门市共成交434.11万，成交主力来自岛外各区域，岛内湖里区与思明区各有11幅土地成交，岛外共计成交41幅，成交总面积318.96万，占全市成交总面积的73.5%。同安区以16幅、106.67万成为本年度成交面积最大的区域，集美区以17幅、97.87万排名第二，其次是海沧区95.77万，此外思明区11幅14.37万，湖里区11幅37.72万，翔安区6幅18.65万。地价具有很强的区域性，同一城市的不同区域板块价值差越来越清晰，岛内成交的高价地块集中在五缘湾片区和湖边水库片区，湖边水库东侧的2010P19地块拍出今年商住用地

29、的最高价，达14187元/，也成为宝龙地产进军厦门住宅市场的取得第一块土地。岛外土地因为区域、地块面积、片区规划建设条件等不同，地价水平呈现较大的差异性。2010年全市商住用地平均楼面价4436元/，岛内思明区土地成交以商办用地为主，商住用地成交主要来自湖里区。湖边水库、五缘湾片区成为政府重点改造开发片区，陆续推出多幅地块，凭借五缘湾和湖边水库的景观优势，湖里区商住用地平均楼面价达8133元/，是全市平均楼面价的近两倍。思明区商住用地的成交楼面价为6834元/，同安区作为滨海新城重点开发区域，成交楼面价最低，为2693元/。由于厦门市特殊的地域分布，岛内存量用地稀少，未开发的土地集中在岛外，尤

30、其是同安、翔安等区域，供应结构决定了成交结构。随着“岛内外一体化建设”和“岛外新城建设”逐步推进，岛外土地市场必然是主角。岛外市场市场全面开花，同安区超越集美区成为领头羊，翔安隧道的开通也必将助力翔安区迎来土地市场和房产市场的春天。图3-4：2010年厦门市经营性土地各区成交情况数据来源：CRIC图3-5：2010年厦门经营性土地（商住）各区成交楼楼面价数据来源：CRIC（2）成交土地属性分析2010年厦门市成交的土地仍是以商住用地为主，共有33幅，成交总面积253.46万，达全市各类用地成交面积的58.4%。商办用地和综合用地分别排名第二和第三，其中商办用地成交59.43万，综合用地成交55

31、.06万，各占土地成交总面积的13.7%和12.7%。与2009年循序渐进的推地方式比较，今年商住用地集中在八、九、十3个月份放量，推出岛内外的多幅优质地块，经历楼市调控政策调控的短暂缓冲，土地市场被盘活依然充满活力，办公等其余业态的土地则主要在年初和年尾上市。图3-6：2010年厦门市经营性土地业态分布图数据来源：CRIC5、重点地块分析n 地块指标表3-7： 2010P13地块经济指标列表地块名称2010P13地块地址五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧出让方式拍卖土地用途住宅、商业、办公、酒店、幼儿园占地面积199529.83起始总价227580总建面积494630成交总价310200

32、容积率2.48成交楼板价6271元/数据来源：CRICn 地块位置：五缘湾板块，城市重点建设片区，规划起点高地块位于枋湖南路北侧，仙湖路东侧，南侧为已出让的2009G24地块，东侧道路正在路基修建，东侧相邻为已出让的2009G41地块；地块内的五缘环湾道已建成通车，地块东侧、北侧道路路基施工中。五缘湾片区是厦门岛内新开发区域，片区规划定位为厦门新客厅，成为厦门市新一轮城市建设的核心区域。片区规划定位以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区。项目地块位于五缘湾西片区，片区规划起点高，具备良好发展前景。 n 交通条件：交通便捷，

33、通达性强五缘片湾区，位于厦门机场和翔安隧道两大门户之间，区域内交通路网发达，如湖里大道、县黄路等城市主干道；能够较快抵达成功大道、仙岳路、环岛干道等城市快速路。地块与翔安隧道、集美大桥距离都比较近，对外交通辐射能力强。且地块临近BRT穆厝站，公共交通便捷。n 景观资源：一线湾景资源+湿地公园景观资源：南面直接临湾，属于五缘湾第一排，湖景资源优良，临近城市绿肺“五缘湾湿地公园”。n 周边配套：优质教育资源+大型商业配套教育配套：地块临近五缘学村和双十中学枋湖校区；五缘学村已经建成并投入使用，五缘学村含中央音乐学院钢琴学校、厦门实验小学分校、厦门二中、五缘湾幼儿园等。百年名校双十中学枋湖校区距地块

34、约500米。商业配套：地块紧邻的特易购商业中心已开始建设，规划商业面积约为8万平米，特易购商业中心运营后可能成为区域商业中心。万达城市广场规划建设为大型城市综合体，将成为岛内东北部地区的大型商业中心。 表3-8：2010P13地块SWOT分析表优势劣势n 一线湾海景观n 五缘湾高起点规划n 紧邻主干道、BRT，交通便利n 规模效应，产品多样化n 地块南侧沿湾景观面较窄n 周边居住氛围还有待提升n 周边生活配套有待提升机遇威胁n 五缘湾板块首个城市综合体n 未来高端居住氛围将逐渐成熟n 未来片区将形成区域商业中心n 宏观调控下，需求受抑制n 片区开发量大，周边竞争项目较多n 办公、商业体量大，未

35、来竞争压力大n 地块价值分析 优 劣 地产因子优良一 般较 差差土地级别自然景观交通环境生活配套公共效能学区情况社会人文增值价值区域形象n 项目规模大，起拍门槛高项目规模大，物业多，开发周期长，2.7亿元的起拍价、400万元以上的增价幅度，也将限制不少开发商的参与。该地块的出让条件中，除了要求办公、酒店、商业持有型物业所占比例较大，且不得分割出售外，还要面临周边包括万达广场在内的同类物业竞争，因此要求开发商具备较强的综合开发运营经验，应具有较强招商能力外，还需要长期的运营能力。n 项目发展方向具有规模优势和湖景资源优势，地块具备打造高端社区的基本条件，且区域处于快速发展期，未来可打造成集五星级

36、酒店、休闲娱乐商业、高端住宅、高档写字楼结合的高端城市综合体。n 拿地企业分析8月8日举行的拍卖会上，经过138轮叫价，建发旗下的控股子公司上海兆瑞投资以31.02亿竞得该地块。项目开拍前多家开发商表示有购买意向，但拍卖现场仅有保利现身，经过一番角逐，最终还是由本土企业建发房产收入囊中，也因此引发媒体“强龙不压地头蛇”、“本土黑马成功击败地产大鳄”等评论。2010年，保利地产进军厦门房地产市场的计划最终没能实现。建发集团作为本地实力品牌国企，深耕岛内东部多年，从上东美地、书香佳缘到畅销的中央美地，对于区域的价值和购房客户的需求特性研究经验丰富。2010P13地块的高总价让许多房地产企业只能望其

37、兴叹，而成交的楼面价6271元/，相对五缘湾片区周边地块，具有较强的价格优势，具有可观的开发前景和投资利润。四、行业发展1、房地产开发投资图1-6：厦门市2003-2010房地产投资总额（单位：亿元）资料来源：厦门统计局受去年底以来土地交易市场回暖的影响，今年我市房地产开发投资高速增长。1-11月房地产开发完成投资378.84亿元，增长75.4%，其中土地购置费250.06亿元，比去年同期增长1.54倍，占房地产投资比重达66.0%，占城镇固定资产投资比重为27.8%。2010年，虽然楼市调控不断，但房地产开发投资的信心和热情并未削减，投资总额同比增长。在物价上涨，通胀压力加剧的情况下，房地产

38、尤其是高端物业是消费者青睐的保值商品，人们看好房地产未来发展的大趋势并未改变。2、房地产建设规模施工面积同比下滑1.4%受今年新开工楼盘大量增加的影响，全市房地产在建工程总量降幅继续缩小。1-11月全市商品房施工面积达3003.09万，下降1.4%，下降幅度比上月累计缩小0.7%。其中全市商品房新开工面积600.79万，比去年同期增长1.9%。图:1-7：厦门市2003-2010商品房施工面积走势图（单位：万m2）资料来源：厦门统计局图1-8：厦门市2003-2010商品房新开工面积走势图（单位：万m2）资料来源：厦门统计局1-11月待售面积增加92.9%由于近年房地产项目竣工数量相对较多，导

39、致待售面积大量增加。特别是因为近年竣工的标准厂房、商业店面和写字楼销售状况较差，造成商品房待售大幅增加。至11月底止，全市商品房待售面积达191.84万，增长92.9%，其中住宅待售面积39.22万，增长43.7%，占全市商品房待售面积的比重为20.4%；非住宅类商品房待售面积162.62万，增长111.4%，比重为79.6%。在非住宅类商品房待售面积中，办公楼待售面积44.99万，增长83.7%；商业营业用房待售面积35.16万，增长152.2%；厂房待售面积72.56万，增长1.2%。五、市场交易1、商品房市场（1）市场综述2010年厦门商品房市场新增供应357.94万，同比增长15.5%

40、；成交432.58万，同比下降23.3%。年度市场供应量增长，成交量萎缩，供求比1:1.21，供需差距趋于平衡。受宏观政策面及市场成交横向和纵向交叉结构影响，全市商品房成交均价上涨，为8686元/m2，同比涨幅14.4%。图5-1：2010年1-12月厦门市商品房供求走势图数据来源：CRIC表5-1：厦门市2010年1-12月商品房各类指标变化表指标2009年1-12月2010年1-12月同比增长（%）供求比1:1.821:1.21-供应量（万m2）309.91357.9415.5%成交量（万m2）563.89432.58-23.3%成交价格（元/ m2）7596868614.4%成交总额（亿

41、元）428.33375.73-12.3%数据来源：CRIC（2）供求关系分析n 供求比趋于平衡，供求结构改善2010年厦门商品用房供求比为1:1.21，供应量较上一年有所增长，而成交量在宏观调控影响及大市走势的作用下同比下跌。2009年市场供应节奏滞后的情况在2010年有所缓解，供求结构逐渐改善。（注：供求比即面积供销比=1：当前合同成交面积/当前批准预售面积）图5-2：2010年1-12月商品房供求情况对比数据来源：CRIC（3）供应量分析n 供应量稳步增长2010年市场新增供应58个商品房项目，新增供应面积为357.94万，同比增长15.5%，主要物业类型新增供应量同比多为上涨态势。其中商

42、品住宅新增供应占比63.7%，同比上升24.0%；销售型办公新增供应占比15.1%，同比上升357.9%；商业用房新增供应占比6.8%，同比上升26.5%；车库、工业厂房等其他类型物业供应量占比14.4%，同比下降45.8%。在经过上半年的市场观望期后，2010年下半年开发企业推售节奏明显加快，全年商品房供应量在年底（尤其“金九银十”的传统强推期）出现较大反弹，显示了市场信心的向好趋势。图5-3：2010年1-12月商品房供应量走势图数据来源：CRIC图5-4：2010年1-12月商品房供应结构图数据来源：CRIC（4）成交量分析n 成交量萎缩在经历2009的大幅反弹行情后，2010年厦门市商

43、品房市场受宏观调控及地方政府政策影响，本年度成交总量平稳下行。总成交面积为432.58万，同比下跌23.3%。其中，商品住宅成交占比53.4% ，同比下降20个百分点；销售型办公用房成交占比12.8%，同比上涨8个百分点；商业用房成交占比4.9%，同比上涨1个百分点；车库、工业类厂房等其他物业类型成交占比18.3%，同比下降2个百分点。就本年度成交走势来看，经过3、4月份成交量的大幅上涨之后，各月成交量明显受到抑制，表现出平稳的涨跌幅度，基本控制在30万/月左右。图5-5：2010年1-12月商品房成交量走势图数据来源：CRIC图5-6：2010年1-12月商品房成交结构图数据来源：CRIC（

44、5）成交均价分析n 全市商品房成交均价上扬2010年厦门市商品房成交均价为8686元/ m2，同比上涨14.4%。其中商品住宅成交均价为11672元/ m2，同比上涨31.4%；销售型办公用房成交均价7776元/ m2，同比下跌5.9%；商业用房成交均价15937元/ m2，同比上涨15.9%；其他物业类型均价2345元/ m2，环比上涨21.7%。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均价同比上扬。图5-7：2010年1-12月商品房成交均价走势图数据来源：CRIC2、住宅市场（1）市场概述从4月17日出台的“国十条”之后，9月29日又出台了深化调整的“国五条”，调控成为2010年楼市的主旋

45、律。经过两轮调控后，厦门楼市成交量虽然下滑明显，但成交价格依然坚挺。表5-1：2010年商品住宅各类指标变化表指标2010年2009年同比增长供求比1：1.011：2.22供应量（万m2）228.53184.3224%成交量（万m2）231.10408.84-43%成交价格（元/ m2）11672888131%成交总额（亿元）269.74363.07-26%数据来源：CRIC （2）供求分析2004-2006年，商品住宅逐渐升温，市场成交活跃，供求关系基本趋于平衡，07年住宅新增供应量剧增，供求比为1：0.72，市场表现供过于求，2008年受金融危机影响，市场低迷，供需双双大降，供求比来到低点

46、，2009年在政策扶持下，市场迅速回暖，供求比上扬，市场表现供不应求。2010年，经历了“4.17和”9.29两轮调控，需求量大幅萎缩，在供应量回升下，市场供求趋于平衡。图5-1：2004至2010年厦门商品住宅供求走势数据来源：CRIC图5-2：2010年1月至2010年12月厦门商品住宅供求走势数据来源：CRIC（3）供应分析从2004-2010商品住宅新增供应量趋势线来看，09年商品住宅新增供应量最少，07年达到供应高峰为442万m2。2005-2007年，商品住宅新增供应量呈递增，07年底，国家出台一系列调空政策，对厦门楼市影响显著，再加上08年全球金融危机影响，楼市成交低迷，许多项目

47、推迟入市，07-09年供应量呈递减趋势。在09年市场回暖带动下，2010年市场新增供应面积小幅回升，商品住宅新增套数20426套，新增供应面积228.53万，同比增加24%。图5-3：2004-2010年厦门商品住宅供应量走势图数据来源：CRICn 金九银十，供应井喷2010年1-12月，厦门新增供应主要集中在传统的销售旺季期“金九银十”。开发商推盘力度加大，市场供应量达到高点。一季度，受传统淡季春节及09年末调控影响，全季度市场供应量偏低，供应量凸显不足。进入四月份，市场供应有所反弹。二季度，4.17新政出台后，开发商暂缓推盘计划，使得市场供应持续走低，6月份达到低谷。三、四季度，传统销售旺

48、季刺激消费，9月份开发商集中释放供应，造成供应井喷局面，供应量陡然上升。图5-4： 2010年厦门商品住宅供应量月度走势图数据来源：CRIC（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡2004-2007年，厦门楼市进入快速发展期，楼市成交活跃，商品住宅成交量维持在300万m2左右波动。2008年，受金融危机、“9.27”新政的出台影响，导致2008年以来商品住宅成交低迷，成交量来到低点102万m2，主力支撑2007年厦门商品住宅成交的投资需求极大程度地排挤出了市场，楼市陷入自2004年以来前所未有的低迷。2009年，在经济逐渐回暖和多重优惠政策的刺激下，08年末抑制已久的购房需求在09年集中释

49、放，成交量创出新高达376万m2。2010年，政府打击房地产过热的力度加强，连续出台的各项法规对地产形成“围剿”之势，受政策影响成交量从09年的高位急速下落，全年房地产销售整体平淡。图5-5：2004-2010年厦门商品住宅供应量走势图数据来源：CRICn 楼市调控下，成交量再度下滑综观全年楼市，市场成交分为三个阶段：调控前，第一轮调控期，第二轮调控期调控前（1-4月）：1-2月，春节传统淡季，市场成交冷淡，市场观望情绪，进入3月下旬后，厦门楼市在岛外新城启动、福厦高铁、翔安隧道即将通车等多重利好下，前期观望的潜在客户纷纷出手，投资客重回市场，市场成交活跃，成交量大幅反弹，上演“小阳春”行情。

50、第一轮调控期（5-9月）：楼市呈现先抑后扬，4月中下旬，一系列新政密集出台，市场调整的预期在供求双方逐渐形成，开发商纷纷延迟推盘，购房者选择观望，投资客也逐渐离场，成交出现明显萎缩，5-7月成交量持续走低。金九银十”来临之际，9月份岛内外楼盘扎堆推向市场，不同档次的楼盘给广大购房者更多的选择空间，第二轮调控期（10-12月）：楼市二轮调控出台，但对市场影响低于预期，购房者信心逐渐恢复，另外开发商开始调整营销战略，低调开盘，采取适度下调售价的方式，并取得较好的效果，成交量逐渐攀升。图5-6： 2010年厦门商品住宅成交量月度走势图数据来源：CRIC（5）价格分析n 成交均价稳步上扬，2010年均

51、价突破万元大关从整体来看， 2004-2008年至今房价整体保持一路上升的态势，住宅市场成交均价呈现跳跃上升趋势。2008年，受国内外经济环境的综合影响，住宅成交市场陷入低迷，直至2009年房地产市场再次迅速回暖，但因岛外成交占比大幅上升，商品住宅价格小幅调整至8881元/。2010年全年成交均价达到11672元/，环比上涨31%，呈现跳跃式上涨并首次突破万元大关。经过09年的楼市疯狂销售后，开发商的资金较充足，岛内高端楼盘相继入市并拉高全市均价。图5-7：2004-2010年厦门商品住宅供应量走势图数据来源：CRICn 2010年厦门住宅成交价格呈现波浪震荡2010年厦门全市商品住宅成交均价

52、为11672元/。今年房价走势在不同阶段呈现以下特点： 1-3月，在新政调控和成交量大幅跳水下背景下，销售价格上涨乏力，房价高位盘整。从项目实际价格来看，开发商在等待两会后政策的走向，基本处于观望阶段，个别项目采取的活动、折扣措施也仅仅是为了吸引人气，基本无实质的降价，因此实际项目价格仍保持在高位。4-6月，新政伊始，楼市成交量萎缩，而厦门限购令的出台更是限制投资、投机性需求，受成交结构及成交量下滑影响，4月起，价格初现下降趋势。9-10月，受新盘、新推案上市的影响，楼市上涨趋势明显，全市商品住宅成交表现价量齐升，成交量及成交面积均大幅上涨，同时结构性原因导致住宅均价上涨。图5-8：2004-

53、2010年厦门商品住宅供应量走势图数据来源：CRIC（6）项目分析在最为严厉的调控期内仍有个别楼盘逆市热销，在政策面和经济面不断收缩情况下，多数开发商选择变相降价，以价换量，刺激市场，以保证楼盘的正常销售步伐 。从住宅成交面积排行榜来看，全市年度成交量超过10万m2只有2个，市场整体销售良好，成交热点楼盘集中在岛外片区，以集美、海沧、翔安为主，其中万科金域华府，年成交999套，位列销售冠军。市场上高性价比的楼盘仍是当今客户首选，如万科金域华府、金色悦城等中小户型产品，项目借开盘所推出优惠活动等促销手段，开盘即形成热销。此外，在通胀预期不断加强下，岛内中高端物业成交回暖，部分大户型项目如联发五缘

54、湾1号去化情况良好。表5-2：2010年商品住宅成交面积前10位排行排名项目区域成交套数（套）成交面积（m2）成交均价（元/ m2）成交主力户型累计销售率1万科金域华府集美区99910089510939两房80-90三房110-12099%2未来海岸系天湖海沧区8371002609159三房104-13763%3万科金色悦城翔安区1039941727948二房70-90三房80-12090%4禹洲城上城湖里区6898879916109三房110-16084%5中央美地湖里区9118845214408两房80-100三房110-14092%6特房美地雅登翔安区1132863116571二房80-9094%7联发五缘湾1号湖里区4698283316809三房150-16093%8国际邮轮城湖里区6587838216531二房96-11099%9绿