对住房土地使用权期限届满的后续问题的思考

1、对住房土地使用权期限届满的后续问题的思考 【摘 要】土地国有是我们国家的基本体制，房屋所有人得到的只是土地的使用权，按照土地的不同用途，把住房使用权规定在70年之内。本文通过对我国现行的住房土地使用权现状的分析，针对期限届满的后续问题，分别从开发商售楼处和政府两个角度提出相应的解决对策。 【关键词】住房土地使用权期限届满问题解决 1、引言 我国现行的土地制度是公有制。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定 土地使用权出让最高年限按下列用途确定居住用最高使用为七十年，对这项规定，老百姓产生诸多质疑，如使用期限满后老百姓的

2、安置、住房的处理以及对一些相关人员的影响等问题。因此本文针对此问题进行了分析，并提出相应的解决对策。 2、住房土地使用权期限届满的后续问题 2.1侵害不知情建筑物所有权人的利益 房地产开发商或投资者一般属于专业人员，他们知道土地的使用权的年限。然而对于一般的缺乏法律知识的老百姓，奋斗多年终于可以买一套属于自己的房子了，在购房时很有可能不知道土地使用年限对于其所购房屋的意义，这在无形之中就侵害了这些不知情建筑物所有权人的利益。 2.2土地使用权期届满后住房的处理问题 当土地使用权期满后，地上建筑物处理问题也引起广泛争议。虽然，关于土地使用权期满后地上建筑物的归属问题，我国现行法律中有所规定。在城

3、镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：“土地使用权期满， 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”1土地使用权期满由国家无偿收回，这无可非议，但地上建筑物、其他附着物的所有权也由国家无偿取得，这似乎有些不合道理。而且建筑物有其价值，使用权人在建造此建筑物时投入了一定的建筑材料，同时付出了一定的时间与劳动，这些都是价值所在，这些也相当于建筑物所有权人的资本。当政府要收回土地时，也就意味着收回了建筑物所有权人的一部分资本，因此，政府在收回土地时，应该按照一定的补偿标准对建筑物所有权人进行合理的补偿。 2.3土地使用权期满后房屋所有权人的安置问题 物权法第149条第1款规定：

4、“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”2然而这种续期并非是无偿的，在土地使用权届满后房屋所有权人还要向政府缴纳一定的土地使用权出让金才可以继续使用住房，这无疑给所有权人增加负担。 这里存在着几点疑问：如果所有权人支付不起出让金的数额怎么办？如果房屋所有权人能支付得起这笔费用，但忘了申请续期，时间一过，其所有权便丧失了，那他除了支付一次土地使用权出让金之外，是否还必须把自己的房子再买回来？可见目前的物权法对于土地使用权期限届满后的规定还有不完善之处，并不能保证这一部分老百姓的利益，这也是政府今后需要进一步探讨的问题。 2.4土地及社会财富造成浪费 我国按照土地用途将土地使用权出让年限规定在

5、4070年之间，但实际上一般钢筋混凝土结构物的建筑物完全可以使用100年以上，即使是普通砖混结构的建筑物，也可使用7080年。3而且随着科技的进步，人们广泛使用更加结实且耐久的建筑材料，大大延长了建筑使用寿命，必会超过规定的使用年限。但是当土地使用权到期，根据国家的规定，将被国家收回，而且国家不仅不会给予补偿，可能还要拆除地上建筑物进行出让，使原来投资在构造建筑物上的资金化为乌有，这不得不说是一种浪费。其次，投资者对于土地投资之前往往会考虑土地的使用年限还剩余多少，如果时间太短，他们就会放弃投资，改寻其他的土地，这也不利于土地的开发和利用。与此同时，随着土地使用权期限的临近，地上的建筑物也必会

6、大大的贬值，土地使用权人会减少对土地的投资，甚至不投资，这片土地很有可能被废弃，直到使用权届满后被国家收回，这也必将影响土地经济价值的充分发挥。 3、结论与建议 3.1结论 对于住房土地使用期限届满的后续问题，我们应该考虑怎样在最大程度上避免不知情建筑物所有权人的利益侵害问题，如何处理好期满后地上建筑物的归属问题、房屋所有权人的安置问题，使国家和土地使用权人都受益，同时也要避免不必要的土地及社会财富的浪费，我们应从兼顾公平与效益的角度出发来解决问题，使我国房地产制度更加的合理化、科学化。 3.2建议 第一，明确卖方责任 一些老百姓在购买房子的时候，并不知道有关法律上的规定，对于住房的使用年限可

7、能也只是略微听说，为了保障建筑物所有权人的利益，政府应该加大住房使用权期限知识的普及，让人人清楚自己所拥有的权利，防止在购买房产时候上当受骗。 同时，政府应该规定开发商或投资者，确保百姓是在对自己要购买的房屋的使用期限明确的基础上对房屋进行出售，不能在购买者毫不知情甚至在被蒙蔽的情况下将房屋出售，否则将受到法律处置。在签署购买合同时，卖方也应该在合同上明确注明房屋的剩余使用年限，让购房者了解自己对于房屋的使用状况，从而保证广大购房者的利益。 第二，实行国家有偿取得地上物所有权制度 保护财产合法所有权是我国宪法确立的原则，有偿取得也符合民法等价有偿、平等互利的原则。尽管有人认为，对于建筑物所有权

8、人都给予充分合理的补偿会增加国家的财政支出，这看似不适合我国现有经济发展水平，也会使利益分配过于向土地使用权人倾斜。但是我们应明确，建筑物是有价值的，使用权人在建造该建筑物时投入了一定的资本。国家在收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权时，应合理评估建筑物后对建筑物所有人进行一定的补偿。如此对房屋所有人来说，当他们再投资下一处房产的时候就会有一定的资本，而不至于从头开始。此外，政府也可以用类似拆迁安置的办法来解决上面的问题。对于一些需要拆掉的房子，政府可以用另一处房屋对建筑物的所有人进行补偿。 第三，完善续期制度 首先，在土地使用权期限届满前，有关部门应向土地使用权人发出通知，告知其土

9、地使用权期限即将届满，通知其尽早与土地所有权人进行协商。其次，征询双方的续期意愿，若土地使用权人无意续期，所有权人可以给予适当的补偿。再次，应该规定如果续期，只能续期一次，期限应为建筑专家对建筑物的安全使用年限做出的评估年限，最长与国家所规定的最高使用年限一致。当然，对于续期的批准程序，也应该做一个公正、严密的规定，保证政府不会滥用批准权，防止出现贪污受贿现象。 第四，延长住房土地使用权年限 基于上文对住房土地使用期限的限定对于土地和社会资源造成浪费的探讨，政府可以根据建筑物材料普遍的耐久程度来延长住房土地使用年限。随着科技的发展，人们越来越多的使用更加结实而且耐久的材料来建造建筑物，这些建筑物坚固、耐用，使用期不再仅仅是70年，有的甚至可以达到上百年。因此，政府有必要适当延长住房土地使用权年限，确保土地资源和社会资源得到充分利用，避免造成巨大的资源浪费。同时，政府应该出台相关政策，鼓励土地使用权人以及投资人对土地进行开发和利用，充分发挥土地的经济价值。 参考文献： 1城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：“土地使用权期满， 土地使用权