承接查验方案.doc

1、优质参考文档优质参考文档RRR承接查验暂定方案RRR物业效劳二0一六年一月九日目录刖言 .3第一章前期介入一、 成立前期联合联络小组 .4二、 前期介入时间安排 .4三、前期介入的工作内容.4第二章承接查验一、成立前期联合联络小组 6二、前期介入时间安排 6三、 承接查验工作内容及方法 .61. 一般流程和内容 .62. 房屋本体及公共设施的承接查验内容和技术要求 113. 强电系统设备设施的承接查验内容和技术要求.144. 电梯系统设备设施的承接查验内容和技术要求 225. 平安防范系统设备设施的承接查验内容和技术要求 266. 消防系统设备设施的承接查验内容和技术要求 .327. 楼宇自控

2、系统设备设施的承接查验内容和技术要求 408. 综合布线设备设施的承接查验内容和技术要求 .459. 给排水各系统设备设施的承接查验内容和技术要求 4710. 绿化工程的承接查验内容和技术要求 5011. 钥匙的承接查验内容和技术要求 50刖言物业承接查验工作是依据国家有关法规主要?物业管理条例?以及国家有关标准标准和行业标准标准 ，明确业主及开发建设单位、物业 效劳企业各自的责任，在法律上界定清各自的权利和义务，防止物业效劳 中因房屋质量责任不清而导致的纠纷，并帮助开发建设单位提高建设质 量，增加社会美誉度，这就是物业效劳企业在物业效劳活动承接查验的目 的，也是法律赋予的工作使命。第一章前期

3、介入一、成立前期联合联络小组二、前期介入时间安排1月20日-2 月20日三、前期介入的工作内容建筑结构及功能设计包括但不限于： 物业内功能整体布局； 交通道路分布； 绿化景观等。停车系统及交通路线规划包括但不限于： 人流和车流导向； 停车场出入与计费管理系统； 行车路线； 停车标识； 停车场的分配与规划等。消防系统 监控和消防中心； 消防中心位置； 消防水池、水箱位置； 消防通道设计； 消防栓接合器位置； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。公共区域装饰装修 土建装饰装修审图； 土建装饰装修符合工程建设特点与档次； 土建装饰装修便于运营后的检修保养； 土建装饰装修便于运行后的清洁工作；

4、 土建装饰装修与其它专业的施工配合。管理用房 管理用房的数量、位置、面积； 管理用房的功能、平面布置； 管理用房的装饰标准和装饰风格建议； 管理用房的附属设备配备标准。会所 会所面积、位置建议； 会所装修档次、风格建议； 会所水、电、气供给建议； 会所功能分区建议； 会所停车区域； 垃圾处理 垃圾桶位置预留建议；电梯系统电梯装饰建议；对物业各业态的机电设施提出意见和建议各系统设计参数及配制建议配电系统 配电系统设计审图建议； 住宅电力负荷参数； 住宅区域末端点位配备建议标准； 配电系统的分界； 配电设备选型和经济评价。给排水系统 给排水系统设计审图建议； 给排水阀门位置补充建议； 雨水篦子、雨

5、水、污水检查井的分布建议； 雨水管的流向组织建议； 对下水道管网等隐蔽工程安装敷设进行跟进并对与原设计图不一致的改动工程进 行记录标记。(11)消防系统 消防系统设计审图建议； 消防电、水系统物业补充建议； 消防末端阀门位置； 消防中控室的位置、面积、装修建议； 消防系统设备的选型和经济评价。(12) 安防系统 安防系统设计审图建议； 安防系统末端点位的物业建议； 安防系统分区和门禁控制； 安防系统设备的选型和经济评价。(13) 公共照明系统 公共照明系统审图建议； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。 公共区域装饰装修)跟进物业建筑施工和设备安装过程 了解施工进度 了解隐蔽工程 公共

6、区域合理尺寸及使用材料建议 派专人学习记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使 用说明书、随机附件等。 车场合理建议第二章承接查验一、成立联合物业承接查验领导小组二、时间安排初验2月23日-4月1日 初验整改4月1日-4月30日 复验5月1日-5月7日复验整改5月8日-5月31日三、承接查验工作内容及方法1一般流程和内容物业承接查验工作流程工作流程管理内容相关文件接口1.确定是否具备1.合同/中标委托方条件通知书新工程管2.组建新工程承2.房屋验收理单位/建接查验小组，任标准/承接查设/施工单命组长/专业人员验规程位3.编制方案，与3.工作方案/同上委托方接洽，现工作文件/

7、技工程管理场摸底术资料单位4.物业资料接收4.物业资料/5.检查核对是否交接记录齐全、完整、符合5.验收记录/要求，符合接收/移交清单不符合补齐6.检验报告/6.按标准/技术资安装调试记料分组检查建筑录/资料归档物及附属设施7.合格接管/不合 格整改，资料建档 保存记录1.1. 物业承接查验工作准备1.1.1.1. 承接查验前应做好以下准备工作:(1) 与开发建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;(2) 派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收方案；(3) 提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；(4) 准备好承接查验用的记录表格1.1.12承接查验小组组长

8、拟定物业承接查验方案，物业承接查验方案应包括以下内容：(1) 物业承接查验工程清单；(2) 小组人员分工；(3) 承接查验日程安排；(4) 业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会；(5)其他(如提前介入在建工程验收等)1.2.物业资料的移交如下表：物业承接查验移交资料目录序号名称备注一一一工程建设资料1房地产开发企业证照2房地产开发工程批准文件3建筑红线图4建设用地规划许可证5建设工程施工许可证6建设工程规划许可证7规划总平面图8建筑设计防火审核意见书(消防审核意见书)9各分项工程设计方案10建设工程规划验收合格证?综合验收合格证?11建设工程竣工验收质量认定书(建筑工程质量

9、认定书)12消防工程验收合格证(审核意见书)13工程竣工验收备案表(质检备案表)14工程建筑放线、验线、验收意见书15公共平安技术防范工程设施使用证16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告17供水、供气协议书18供用电合同、燃气验收合格证19同意供电通知20申请门牌审批表21白蚁防治合同书22有线光纤电视许可证、 网络验收合格证23?房屋质量保证书?、?房屋使用说明书?24?建筑工程质量保修协议书?25公共设施、设备清单26其它相关资料二二物业产权资料1房屋所有权证、土地使用权证2销售资料业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等3房屋设备及其固定附着物清册4房屋分户产权办理情况说明5

10、建筑执照6拆迁安置资料7其它相关资料三建筑工程技术资料1地质勘察报告2工程招、投、定标书3工程施工合同及开、竣工报告4施工图总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防 雷、强弱电、智能化系统及设备安装等5图纸会审记录6工程设计变更通知包括质量事故处理记录7隐蔽工程验收签证8沉降观察记录9竣工验收证明书10主要建筑材料质量保证书钢材、水泥等11新材料、构配件的鉴定合格证书12砂浆、混凝土试块试压报告13竣工图建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线 等14其它工程竣工图绿化、景观、二次装修等15各分项工程施工单位

11、资料16各分项工程/隐敝工程验收表/测试报告17水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书18供水试压报告19机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录20弱电、安防、智能化系统集成及布线图21停车场设施系统图22设备试压、试运行合格报告23防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录四设备资料一供电系统1供电系统设备购置、安装合同2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址4上下压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数型号、数量、重量、 额定电压、电流、频率等5上下压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料安装使用说明 书、技术图纸、机房布置图

12、、产品合格证、安装配件清单等6上下压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料生产单位、 技术参数、说明书、产品合格证等7咼低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许 可证8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料生产单位、技术参数、说明 书、检测报告、产品合格证、强检资料等9灯具等末端用电器具资料生产单位、技术参数、说明书、产品合格 证等10配套装置、仪表、电度表资料检验记录、测试报告、原始数据记录、 强检资料等11绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录12发电机随机相关技术资料五设备资料一给排水系统1给排水系统设备购置、安装合同2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料3给排水系

13、统设备产权所有者及用户的名称和地址4水泵等配套设备参数型号、额定功率、扬程、编号等5设备随机资料安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品 合格证、随机配件清单、主要配件资料等6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消 毒记录7主要材料和制品的合格证或试验记录8配套装置、仪表、水表资料检验记录、测试报告、原始数据记录、 强检资料等9其它相关资料六设备资料一消防系统1消防设备购置、安装合同2消防设备制造、安装单位、维护单位资料3消防设备产权所有者及用户的名称和地址4消防播送、消防栓等设备参数5随机资料安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格 证、随机配件清单、主

14、要配件资料等6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录8消防验收合格证书9其它相关资料七设备资料一弱电系统1弱电系统设备购置、安装合同2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3弱电系统设备参数系统、型号、规格、数量4弱电系统随机资料安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、 随机配件清单、主要配件资料等5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备 国家许可使用证明6有线电视及 协议7设备试压、试运行合格报告8防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录9其它相关资料注：资料移交最迟在地产商将楼宇资料报送市档案馆的同时，移

15、交一 份到物业公司存档。1.3.物业的承接查验1.3.1. 编制承接查验工作方案各专业组按照承接查验方案安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施水、 电、机电设备、消防设施、道路、管线等进行现场查验，并填写相关记录；查验采 用观察和使用、试验的方法进行。1.3.2. 承接查验的内容包括：1.321.房屋本体及公共设施的承接查验；1.3.2.2. 公共配套设备设施的承接查验包括强电系统、电梯系统、平安防范系统、 消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化 工程等；1.3.2.3. 钥匙的承接查验；2.房屋本体及公共设施的承接查验内容和技术要求2.1. 查验内容房屋本体

16、、公共设施等。房屋本体包括：地基根底、梁、柱、板主体、顶棚、墙 面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公共 设施包括：根底设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、 垃圾箱房、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、 雕塑和文化娱乐设施等。2.2. 检测查验要求及方法2.2.1. 地基根底查验2.2.1.1. 地基根底沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损 坏。2.2.1.2. 查验方法：观察检查。2.2.2. 梁、柱、板等主体查验2.2.2.1. 无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。22

17、22无钢筋外露。2.223.查验方法：观察检查。2.23 外立面检查2.2.3.1. 房屋墙体露出地面局部无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。2.2.32散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现 象。2.233.查验方法：观察检查2.2.4.天台：2.2.4.1. 屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层外表无裂 缝。2.2.4.2. 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。2.2.4.3. 阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水(排水坡度必须符合设计要求)不 得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管 与

18、屋面的连接等应安装牢固，接口平密，不渗漏。2.2.4.4. 天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。2.2.4.5. 按设计要求检查、观察检查。2.2.5. 顶棚的查验2.2.5.1. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕 迹、无污渍。2.2.5.2. 查验方法：观察检查2.2.6. 墙面的查验2.2.6.1. 抹灰应外表平整，不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。(允许偏差值4mm 空鼓不超过400c m2.用2m锤子敲击、靠尺、楔形塞尺和检查。)2.2.6.2. 饰面砖应外表洁净,粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。(1) 外表平整度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(2) 立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托