小户型复式产品设计研究

1、小户型复式产品设计研究2009 年 10 月 23 日、尸 、-前言 第一部分： 小户型开发中遇到的问题及对策 一、目前小户型开发存在的不足： 二、小户型的优化及对策 . 二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法 第二部分 新规范下复式小户型创新实例研究 一、复式小户型 LOFT 概述 . 二、复式小公寓 LOFT 的设计要素 三、武汉复式小公寓产品分析 第三部分 小户型的设计与装修问题 一、房型设计与装修设计同步结合原则 二、小户型设计尺度设计原则 三、小户型装修的原则 . 、八 、,前言小户型物业是一种依托于都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型 物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华

2、，交通方便的显着特征。从物业用途 来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均 存在容积率高、梯户比值高、绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹 的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互 补性，因此长期存在。小户型中的复式产品是基于小户型产品特性中的一种，是规避小户型劣势的 创新型产品。小户型复式产品是从属于小户型大系列产品中的一个分支，很多 在面积的区间和集约性使用、功能实用性最大化方面是完全一致的，在空间使 用方面更加有效。近阶段随着规划政策的不断完善，小户型复式产品发展出多种衍生类产品， 下面我们将对此逐一进行研究分析。第一部分：

3、小户型开发中遇到的问题及对策各地市场小户型住宅被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐 暴露，也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所 淘汰。因此，我们更有必要对这类产品存在的不足及其如何解决的对策做个理 性的剖析和冷静思考，以便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。一、目前小户型开发存在的不足：1、房型不合理，居住功能差现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起 居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常 居家生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住 物业的使用价值。有些小户型中一室一厅的

4、房型，虽说比一室户的房型好些，但总体来说也 不如常规住宅中与二室、三室组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一室一 厅大多是直套型的类似于传统公房中的一室半的房型。这种房型客厅采光不 足，而卧室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜 于卧室，应更充足。此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病。房型设计与装修设 计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而 全、小而精。这也同样影响到小户型的居住功能。2、得房率低，走道过长 如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有 60%，这与通常新建住宅 80%以上的得房率相比，实在

5、是相差悬殊。对 于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的 抉择。造成得房率低的一个重要因素，是其一梯十几户走道过长的陈旧设计，中 间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局。这一设计显然是 不合理的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员疏导，且 又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市 场竞争力，以及其保值增值的功能。3、识别性差，安全存在隐患 由于小户型设计的陈旧，一个层面十几户，鱼骨状状的平面布局，便必然 导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌号，几乎无其他可识 别的不同空间格局的标志，往往使人不辨

6、东西，失去方位感。一旦遇到火警便 难以迅速疏散。且外人闯入也难觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分 辨。这便给不法之徒留下可乘之机。4、公共空间拥挤 现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部 电梯要承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。5、面积不当，价格与价值相偏离现有的小户型公寓，一室户的面积多在 3550 平方左右，显然这对于一室 户来说，有些偏大了，总价随着面积的偏大而增高了，也就失去了小户型的意义与优势了 二、小户型的优化及对策1、改点式为板式，创新平面格局 改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯 三户的板式住宅，每

7、户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就 既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十 户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。2、改直套为横套，缩短进深 现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一室一厅，以及暗 卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将 其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹 进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗 户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态功能。同时又能 丰富外立面凹凸变化的筑表现，强化其造型美感。3、细化功能区隔，合理

8、面积配比 小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合 理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而 精，小得合理、便利，不影响使用。4、变化局部隔断，增加储存空间为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等多种形式的隔断。以形成大小不同、厚 薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地， 提高空间利用率。且又能保持分割墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似 的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计 中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断

9、，则小户型的设计便 能突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。5、创新型房型“偷面积”设计方法1）目前常用的设计方法a）赠送一半面积i.阳台阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。ii. 入户花园入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。iii. 内庭院内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大 室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。a）赠送全部面积i. 露台奇偶层送露台，赠送全部面积ii. 凸窗凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。iii. 夹层在层高允许的情况下

10、，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空 间舒适度一般，市场接受度不高。v.复式复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面 积，面积有较大弹性。二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法1、新规定中对于户型面积设计方面的规定住宅的层高不超过 3 米;架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视 等功能使用时，不低于 4.2 米 ;利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室 (厅)时，其 1/2 面积的室内净高不低于 2.2 米。办公建筑的标准层层高不超过 4.5 米;居住区内的配套及小型商业建筑首层层 高不超过 5.1 米，二层及以上层高不超过 4.8 米;单层建筑面积超过

11、 2000 平方米 的仓储超市、大型商场、学术报告厅等的层高不超过 9.0 米。阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积的总和不得超过单套套内建 筑面积的 15%。凹阳台围护结构外围水平投影面积不得大于8 平方米且其进深不得大于 2.4 米。凸阳台和复合型阳台围护结构外围水平投影面积不得大于 10 平方米且其进深不得大于 2.4 米。2、新规定后受限制和不能使用的方法1)受限制的方法a) 进深大于 2.4 米、面积大于 12 平方米，阳台计算全部建筑面积。b) . 高度大于或等于 2.2 米、进深大于 0.6 米凸窗计算全部建筑面积。c) 进深大于 0.6 米或高度大于 2.2 米，落地窗计

12、算全部建筑面积。大于 9 平方米异形入户花园计算全部建筑面积。2)新的测量规范出台后已不能使用的赠送方式a) 超大入户花园、阳台和露台b) 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁c) 半封闭阳台d) 两个单元之间的空中过道e) 隐藏式衣柜3、依据新规范进行的小户型创新实例1)阳台内庭改房 .赠送：6 m2L11全部赠送 二二i赠送一半按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供 可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的1 |0.1审戢平Hi區内庭院，可改 房，赠送面积9平米内庭院，可改 房，赠送面积9平米2）入户花园改餐厅餐厅或洗手间ttZEKT.餐厅入户花园，可改入户花园改入户

13、花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性 空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。内庭院，可改 餐厅3）阳台改厨房预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积4）大进深阳台进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅 5）L型阳台n双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台，较好解决露台私密 性问题。主卧L型落地凸窗赠送，形成 温馨休闲空间，同时使主卧得 到三面米光和景观。6）主卧送双凸窗双凸窗卫生间带凸窗凸窗赠送面积最大化：大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗7）衣帽间km.4H*卫生间灵活隔断，在有 限面积条件下，保

14、障私 密性。同时过道被利用主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增加使用方便性；衣帽间的设置，增加小户型的豪华和舒适元素，是小户型重要创新点8）弹性空间预留阳台客厅饭厅卧室13多功能房说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分 配。多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、 身、临时居住可变的空间体现居住的个性。8）夹层空间世金汉宫1房：二层面积全部赠 送，作为带独立卫生间的卧 室，并赠送一间多功能房。通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值，对本项目的 设计有借鉴意义9）精品小复式二二I全部赠送 二二I赠送一半赠送：1

15、0就赠送：12.6 m2根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能。借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品MM) 2MOM2&* 3MO下层rrr - m 雨T /j10）其它方法空调机安放处变生活阳台，设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层 高控制在 2.2 米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成 为一个生活阳台。虽只能“送”得 12卅左右的面积，但多出的每一平米, 对客户而言均是实惠。第二部分 新规范下复式小户型创新实例研究一、复式小户型 LOFT

16、 概述LOFT 这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚 的居住与工作方式，在全球广为流传。LOFT 在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在的 LOFT 所指称的是对既定空间的尊重与在经济限幅内空间的大胆切割、重构相 结合，有内墙隔断的高挑开敞空间。满足复合工作、生活、休闲的多重空间需 求，和形象概念归属。二、复式小公寓 LOFT 的设计要素1 、上下双层的复式结构2、类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁3、流动性，户型内无障碍4、透明性，减少私密程度5、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。6、灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝

17、 毫不会被已有的机构或构件所制约。可以让空间完全开，也可以对其分割，从 而使它蕴涵个性化的审美情趣。7、空间性， 5.6 米层高，将小户型也做成两层，形成小复式空间。小户性的 价格，复式楼的体验，并使空间自主性更强。将二楼不做任何隔断，由业主自 己根据需要、喜好自由组合自己的居住和工作空间，使住宅不仅仅是居住的功能，而是赋予了更新的生活概念小户型复式实例，总面积 80-90卅，一层只有50卅，二层为阁楼，客厅架 空，空高5.6m，使客厅的舒适通透，同时使楼上楼下有了一个交流的通道，让 小面积房子里体验多重的空间享受5.6米的小复式LOFT空间，体现完全不同的空间感受，下层为洗手间与厨 房，上层

18、为小卧室。（预留相关管道） 三、武汉复式小公寓产品分析1、金地国际花园奋斗2小复式该产品是稀缺地铁小户型，推出时间正是08年11月房价下行最低俗的阶段，在周边楼盘面价均价跌至 6400元以下时，该小户型复式产品折后价达到 7400元的均价，但开盘当天销售 95%。图为72卅金地 国际花园奋斗2小复式产品为南北通透的复式跨界产品，但 当时并未出跨界这一概念，72卅两房跨界小户型设计规避小户型产品连廊的不 通透性和公摊面积的浪费；6米大开间，9.8米短进深的合理面积控制，加大空 间利用的高集约性和总价格的合理性；由于为规划前审批项目，送全面积大露 台，成为其一大亮点。加大卧室开间的75川设计。2、

19、万科朗苑楼盘位于武昌徐东才华街西侧，南侧毗邻万科集团经典建筑社区万科润园07年8月开盘价6800元，复式小户型（89川）单套90万元但平层单套仅70 万元。一方面原因是当时市场过于火热，另一方面是由于户型设计较为合理， 隐性赠送面积较多。两房两卫舒适型89川小户型复式，阳台上空后来被较多客户改成卧室增容 面积。3、万科金色家园跨界N LOFT万科跨界N LOFT是万科武汉金色系列产品，项目处于老汉口江汉路与武广 商圈的核心地段，拥有轻轨交通和多路公共交通系统的集合，资源优势明显。万科跨界有别于其它产品的在于其更大强调LOFT对于商业、商务、居住的功能性价值，并将极为强调其双层使用空间的合理性功

20、能体现，在概念包装上 将客户推广到极致。跨界N LOFT挑高空间为约5.6米，约6775卅框架结构空间较为合理，依 然强调小户型低总价优势。其最大优势是规避了普通开发小户型项目的高容积 率低绿化景观率的特点，建设多功能公园中庭，将赏景、休憩的作用与业主后 期可能的商务商业功能相结合，使得其与户型产品价值得到共赢。其它创新还有如一条贯通一座楼层的漫步回廊；约2.2米处备有两根向外扩张的支撑衡梁，增添二层的使用面积；入户大堂首次运用观光电梯；万科物业 创新，办公、经营、居住物业的联合功能，实现产品与服务的完美标配。物业服务1）万科专业装修顾问2）12小时大堂经理服务3）无休憩家政预约服务4）全年水

21、电代收代缴5）24小时值班电话4、天下晶立方该项目是典型市中心小户型公寓楼，产品涵盖小户型平层和小户型复式的跨界产品和类产品。项目最大卖点是买一层送一层，小面积低总价，70卅约40万起。将于 2009年10月25日开盘，据业内消息截止 10月19日，该项目实际认 筹约 260 套（网上传言的千人认筹消息不实，后 156 个号的客户需要摇号购房， 而且是前面 156 人选剩下的户型，所以 156后面认筹的多半买不到好房子，很多 客户就没有认筹了，估计冲天客户在 260 在 300 组）。项目占地3027 m2，总建面15322 m2,最小户型面积约29平米，主力户型38平米 复式（使用面积达 6

22、0 平米），空高 5.4 米。4、其它 LOFT 产品借鉴参考户型为跨界 LOFT 的类产品，保留了复式两层模式和跨界产品的双向采 光通风优点，但采用小开间短进深客厅，在空间利用上更加强调卧室功能而弱 化客厅的居家功能。B 户型跨界 LOFT 的类产品，采用下沉式设计，保留了跨界产品的所有优 势，值得借鉴。5、总结从现在 LOFT 小户型复式系列发展来看，有较多的创新型产品正在进一步发 展完善中。设计的发展方向主要就是尽可能保留小户型的面积属性，也就是保 证小户型的低总价属性 （偷面积设计） ；第二个是充分利用好可用空间，向上、 向下和向外发展 （高空间设计） ；为规避一般性小户型产品单向朝向

23、的劣势，设 计出跨界产品和其类产品。但很多小户型产品由于做到了集约化功能设计，很多时候需要与后期装修和 家居相联系，也必然将影响客户入住后的生活习惯。因此，很多小户型项目选 择了装修交房，装修交房也正在形成一种趋势。第三部分 小户型的设计与装修问题在小户型的规划设计中，事先就需要考虑到装修的需要，将二者结合起 来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户 型空间，特别是小户型复式发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸 视觉空间，使小空间不决其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱 的设计镜面墙的运用

24、，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断等，提高空 间的利用率，增强房型的实用性和功能性。一、房型设计与装修设计同步结合原则小户型的优点在于总价低，易于过渡、容易出租基本上可以满足置业者的居住需求。小户型的居室虽然面积较小，但只要设计合理，空间功能可以不 减，仍能烘托出高质量的生活氛围。如何科学营造小户型的设计风格，这离不 开以下三个元素：1、科学营造小户型设计风格的三个要素1）色调小户型的居室如果设计不合理， 会让房间显得更昏暗狭小，因此在结合业 主爱好的同时，色彩设计一般可选择冷色调。冷色调有扩散和后退性，使居室 能给人以清新开朗、明亮宽敞的感受。当整个空间有很多相对不同的色调安排 时，房

25、间的视觉效果将大大提高。但需注意的是，在同一空间内最好不要过多 地采用不同的材质及色彩，这样会造成视觉上的压迫感，最好能以柔和亮丽的 色彩为主调。2）家具 家具是居室布置的基本要素，如何在有限的空间内使居室各功能既有分隔 又有内在联系，不产生拥挤感，这在很大程度上取决于家具的形式和尺寸。造 型简单、质感轻、小巧的家具，尤其是那些可随意组合、拆装、收纳的家具比 较适合小户型。或选用占地面积小、比较高的家具，既可以容纳大量物品，又 不浪费空间。3）空间分割 在平面格局上，小户型的设计通常以满足实用功能为先，应合理地布置各 个功能分区、人行路线和一些大型家具。可以采用开放式厨房或者客、餐厅并 用等，

26、在不影响使用功能的基础上，利用相互渗透的空间增加室内的层次感和 装饰效果。在户型较小的居室内，应尽量避免绝对的空间划分，如完全独立的玄关会占去客厅的不少空间。可以利用地面、天花板不同的材质、造型，以及 不同风格的家具以示区分。、小户型设计尺度设计原则1、小户型空间布局要按照中国人的人体工程学与家具尺寸进行设计，借用 餐厅、客厅空间每一寸空间。比如家具尺寸决定空间大小客厅开间；液晶电视的普及，可适当缩减客厅面 宽；主卧开间；液晶电视的普及，3.6米以上的卧室面宽看电视也可不会局促2、小户型空间布局要按照中国人的生活习惯来设计，设计紧凑的布局与适 宜的尺度。如厨房设计中将厨房空间开放，与客厅融为一

27、体，家人和孩子的活 动一览无余，一边做饭，一边闲聊，即打破了煮饭的单调，又促进了与家人的 交流。如在户型设计中利用竖向和边角空间作储藏。因厅房面积小，对储藏及收纳 空间需求大，在90平方米左右的住宅中，固定的储藏空间需要占到总面积的 7%,加上非固定的储藏空间，基本达到 13%。国外案例中，日本厨房多采用降板处理，降板后的空间可作储藏。拉开这个 盖子，下面是一个储物空间。增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一 体。3、优秀小户型借鉴案例前期设计的可步入式宽阳台与后期装修完善使得并不大的客户略显宽敞。将客厅大电视背景墙设计成统一格调的墙柜，将功能与艺术进行墙柜做到了家庭日常用品储物 间的功能。家庭办公、卧室的静区与客厅休闲动区相组合利用，在定位居住 人数并不复杂的小户型居所，达到空间的合理高效运用。 客厅进深与开间刚好达到可以使用家