徐州别墅类项目定位报告

1、第一部分 徐州社会经济发展状况一、社会经济背景分析1、区域中心城市地位形成徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市 圈，辐射范围近 20 万平方公里，人口 1.09 亿。国家国土规划纲要将徐州列为近期发展 的特大城市；建设部在新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要中，把徐州列为新亚 欧大陆桥东端第一个中心城市。2、城市总体经济发展良好2003 年徐州市国内生产总值 905.66 亿元，比上年增长 12.5%, 增幅提高 1.1 个百分点。 扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融 运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显

2、增强。3、产业结构有待调整2003 年，第一、第二、 第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的 16.9：46.4 ：36.7 调整为 15.4 ：48.5 ：36.1 。其中第一产业增加值 139.13 亿元，增长 3.4%；第二 产业增加值 439.48 亿元，增长 16.3%；第三产业增加值 327.05 亿元，增长 11.7%。产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、 第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。4、人均 GDP及可支配收入2003年，人均国内生产总值 9990元，按现行汇率折算再次突破 100

3、0 美元，较 2002年提高 2.1 个百分点 ;2003 年城市居民人均可支配收入达到 8950元，增长 11.4 。5、人口及居住条件全市户籍总人口至 2003 年末为 908.66 万人，比上年年末增加 4.22 万人，其中全市非 农业人口 284.50 万人，增加 34.19 万人。城市人均住宅使用面积 15.29 平米，比上年末增加 0.25 平米 , 农村人均住宅使用面积29.50 平米，增加 3.84 平米，居住条件尚有巨大改善空间。6、恩格尔系数2003 年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由 2002年的 36.5%。下降到 34.6%，下降 1.9 个 百分点，生活质量有了明显变

4、化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。二、城市规划1、城市发展方向受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104 国道与古黄河为城市主要发展轴。2、徐州都市圈构成 “ 单核心多节点放射状 ”圈域空间结构。根据徐州市总体规划纲要方案 ，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角 洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势， 加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷 ”地区的发展，推动陇海兰

5、新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战 略的重要区域。徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径100 公里左右， 包括江苏的徐州市、 连云港市、宿迁市以及安徽、 山东、河南部分城市，涉及总人口 3188 万人 其中省内 1857 万人，面 积 4.8 万平方公里 其中省内 2.7 万平方公里。构成 “ 单核心多节点放射状 ”圈域空间结构。3、新中心区建设对于徐州市产业的发展，政府提出了“V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产业带和沿 104 国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能 兼顾徐州市原有中心城区的发展

6、，徐州需要一个全新的中心，带动原有城区和两条产业带协 调发展。徐州市新中心区的建设不能是旧中心区功能的简单转移，而应以前瞻的眼光建设具有国 际水平的新中心区，有效地为周围地区提供高质量的服务，成为徐州市对外开放的窗口，功 能上新中心区将集商业贸易、行政金融、文化娱乐和旅游为一体。 结 论 1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一 个重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。但受周围经济区域发展水平影响，经 济区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。市内基础设施 较为

7、完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。煤矿业是徐州传统的支 柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产 业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改 变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源配置指数等指标不高，人才竞争力表现一般。在科技、资本、制度、开放程度、企业管理

8、水平等方面，徐州不具有较强竞争 力。GDP、6、徐州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合人均 综合人均收入等指标表现一般。7、由于近些年大力调整产业结构，发展对外经济，逐渐形成了以徐州为中心的都市圈辐射 效应，与南京、苏州、无锡相对呼应，发展状况良好。8、徐州正由单纯的以工业、农业为主的城市向综合性的中心城市发展，与周边地区形成经 济联合体，共同组成了江苏省第三大都市圈。9、目前，徐州城市发展正处于快速扩张时期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速 提升，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城

9、区，一个崭新的大徐 州都市已经拉开了发展的框架。11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。第二部分 徐州房地产市场分析、房地产宏观市场分析1、良好的政策环境为房地产发展提供了保障2002 年以来 徐州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 、徐州市区国有土地储备 办法及徐州市住房维修基金管理办法等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地 行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发 展提供了保障。 逐步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂

10、牌交易， 为徐州市旧 城改造战略的顺利实施指明了方向。 房地产市场住房货币化政策得到进一步落实， 拆迁条例及货币安置卡等制度的落实， 加 上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市 场的升温。 房地产业的市场核心的竞争力， 已由原来的融资能力、 土地资源的获取能力、 公关能力 和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。同时，让小开发商出 局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前 奏。2、房地产投资与交易持续增加 近年来，徐州房地产投资一直保持较高速增长，房地产市场不断活跃，二首房与一手房联动发展。

11、类别年份交易面积（万）交易金额（万元）户数增量房200251.1710124560（商品房）200389.131429617520存量房200227.69210183949（私房）200378.82765917982 2004 年一季度房地产交易情况年度户数交易面积（万）交易金额（万元）套价（万元 / 户）增量住房2004年一季度191021.782498213.08存量住房2004年一季度249318.21163726.57 2004 年一季度商品房预售面积类型2004年一季度住宅（万）27.30非住宅（万）4.52 2004 年一季度增量房交易户数比较 2004 年一季度存量房交易户数比较

12、公房交易 私房交易 再上市房3、徐州房产市场均价上涨 1992 年房改后， 徐州市相当数量的购房户经过多年积累， 卖旧房购新房改善居住条件的 换房族，他们购买商品房的需求对于徐州房地产市场价格的走高起了决定性影响。徐州市在 1996-2000 年期间共分五期建造了 170 余万平方米的经济实用房，价位在 800 元/平方米左右，解决了 2 万多户居民的住房问题。 2002 年又出台了住房公积金贷款实施 细则，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达 30 万元，通过一 系列措施，使徐州房价保持了平稳态势。进入 2004 年，伴随着住房消费结构的不断调整，市场需求加大，使200

13、4 年一季度房价上涨明显，住宅均值为 1877元 / 平方米，较去年第四季度上涨 8.06%。存量房销售上涨，因徐州市近年来流动人口不断加大，中等收入者的梯级消费，城市拆 迁居民的货币安置，致使二手房市场升温，需求旺盛。由于徐州城市规模目标的确定，以面向中低收入家庭的大型社区还会进一步涌现。可以 预见，今后相当一个时期，存量房价格下滑空间不大，稳中有升应是发展趋势，尤其是市中 心区及周边地段的房产价格在现有水平上将继续平稳上升。4、区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散 随着市区城市交通格局的大改变， 促使徐州房地产业的投资热点由单一化走向多元化， 呈现出四面开花的态势。原先不 徐州市房地产

14、市场一个最显著的变化便是各区域板块冷热不均的现象逐渐淡化。 被人们所看好的东北区和西北区价格有所上升。 徐州市房地产市场上南区、中心区一统江湖的坚冰被打破，徐州北区、东区因市委市 政府对综合整治改造力度的加大，开始凸现便捷的区位优势，逐渐成为普通住宅蓬勃发展的 热门板块。特别是东北区，随着“徐州人家” “子房 美景”等楼盘的开发，使东北区的 市场供给量大增。5、二手房市场状况 近年来二手房的交易火爆为商品房的梯度消费奠定了基础，卖旧换新、卖小换大成为二 手房卖家的主要因素。存量住房买卖持续增长。通过一系列盘活存量住房、刺激住房消费、搞活房地产二级市 场的政策举措，为各类存量房屋开辟了相应的流通

15、渠道，使存量房市场规模不断扩大，买卖 成交持续增长。如房改房上市量增长较快。房屋租赁日趋活跃。个人住房出租已成为居民的一种重要的投资方式，单位非住宅用房 出租也随着经济的持续发展，出租量逐步增长，住宅租金价格稳中有升。存量房市场联动效应日益显现。存量房成交量持续放大，有力地带动了增量房的消化吸 纳。新建商品房销售成交量逐年增长。总体看来，总价在 10 万元左右的二手房最受市场欢迎， 10 万元以上的总价已经受到消 费能力限制与低价商品房的竞争。二手房市场大面积户型供应量与需求量均较少， 二手房市场多为 50-70 平方米的小户型、 老户型，购买者主要需要面积在 60-70 的二房或是面积略大的

16、三房。市区交通便利、 配套齐全区域的二手房较受欢迎。 市中心如奎园小区的二手房较受欢迎， 价格也较高，年代较近的房子卖到1800元/ 平方米，年代较远的房子卖到 1400元/ 平方米。大学周边的二手房价格已经普遍上涨至12001300 元每平方米左右。购买二手房以拆迁户、外地人、年轻夫妇为主，主要是为了满足最基本的居住要求，以 及考虑学区因素。、土地市场分析 2002年，徐州市土地出让全部采用挂牌方式，共成交38 万多，总成交额达 44380万元，创下历史新高。政府共实现土地收益2 亿多元，超出了自土地局成立以来历年土地市场收益的总和，是 2001年政府土地收益的近 20 倍。 2003年挂牌

17、土地面积继续增长，上市土地主要集中在城北区域，城南土地供量较小。挂 牌面积达到 60万以上， 土地供应量正在放大， 预计随着未来住宅市场项目增多， 商品房市 场供应量会进一步放量，市场的竞争会更加激烈。 2004年以房地产开发为主体的经营性用地储备计划将达4000 亩。这是徐州市首次制定房地产开发市场供地计划。徐州市制定房地产开发用地计划，标志着土地管理和土地利用与 房地产市场建设的协调性发展上有了新的提高。从近期挂牌拍卖的土地来看，土地价格大幅上升，竞争激烈，外来资本开始大规模 进入徐州。较高的土地价格带来较高的开发成本，必然会带动徐州房地产市场进入新一 轮的价格上涨阶段。外来资本介入徐州房

18、地产市场，一方面是因为发达地区地价高昂，土地成本加大， 资金实力弱的公司只好到二级城市生存，另一方面，也预示了徐州房地产市场具有较大 的发展潜力，被外来资本看好。附： 2002-2003年土地出让情况土地编号位置面积（）用途成交价 （万元）2001-1中山南路西侧（原体育馆）16493.8商办、住宅48802001-2中山北路与夹何路交叉口4169.8商办未成交2002-1淮海西路 195 号10828.7商办、住宅32602002-2原汇都集团18061.1住宅29302002-3云龙湖南岸度假村20207.9度假村未成交2002-4滨湖花园242412住宅343002002-5汽车运输总公

19、司集装箱公司南25387住宅18102002-6四道街27385商业公寓办公19002002-7延平路9297商业公寓办公1902002-8兵工路49778.5住宅公寓未成交2003-1云龙湖南岸度假村20207.9住宅未成交2003-2原金属结构厂39889居住44102003-3原朱庄铜窗厂27279.8商住13102003-5原徐州压力机械厂10960商业住宅15502003-6明理街棚户区9044.3商业住宅1402003-7西后里棚户区11976.2沿街商业内部住宅2102003-8东方永久照明公司59997.9商住58902003-9矿山路原农机厂南厂区用地10303商业办公住宅1

20、0302003-10文亭街原电视台2927高层商办17102003-11双山子南区204290多层居住110302003-12双山子北区89493多层居住75002003-13黄河南路原仪表二厂用地10198住宅13202003-14二环北路原建材仓库用地5739.7商业住宅5202003-16金山桥中小学东87421住宅2003-17金山桥金贝庄园南22979.5住宅总计附： 2004年储备地块编号原单位土地位置面积（亩）规划用途1起重机厂东区新一佳淮西店东侧30商业住宅（出让）2起重机厂西区新一佳淮西店西侧35商业住宅3水泥厂南区响山路南侧100住宅（出让）4子房棚户区子房美景花园东10住

21、宅5保温瓶厂环城南路65住宅6轻工六厂东区二轻路东侧86住宅7轻工六厂西区二轻路西侧100住宅9鼓楼区马场湖征地用地块马场湖1180商业住宅10丝绸厂七里沟33.45商业住宅11昌朋鼓楼花园鼓楼花园南、徐运新河南32.3住宅12建材化工厂三环东路东、郭庄路两侧68商业住宅13徐州锅厂、水泵厂铜沛路45.2住宅14糖果冷食二厂二环西路15.244商业住宅15国信印染厂鸡嘴坝87商业住宅16飞虹网架淮海西路62商业住宅17徐州汽车电器厂郭庄路28.161商业住宅18皇后机械公司大庆路21.719储运公司汽车队响山路南14.47220储运公司 603 仓库金山桥开发区28.4321二轻机械厂铜沛路5

22、3.66住宅22有色金属公司南厂区黄河北路11.275住宅23有色金属公司北厂区铜沛路8.072住宅24九里山机场二环北路北270商业住宅25徐州皮毛厂轻公路西24.23426水泥厂北厂区响北路北200商业住宅27铝制品厂民怡园南39028市少年宫下洪、黄河东岸18.129肉联厂铜沛路仓库四兼北侧5.4830联厂石桥液化汽站金山桥开发区16.37831铜山农业局城南开发区60.832民祥园东集团征用地块民祥园东、庆丰路西121233鼓楼祥和小区北储备地祥和小区北564.7734八里村置换地鼓楼区殷庄7035麒麟饮料厂三环东路东38.8736电焊条厂翟山西24.437医疗器械厂纺织东路7.533

23、8半导体厂云龙湖南岸、大山头52.239电子管厂矿山路北3040徐州防爆电器厂马场湖41.541试剂总厂子房东路32.642化工机械厂没港路21.343新华纸板厂北郊万塞100.644方圆建筑公司延平路北4.846林场翟山西测50住宅（出让）总计三、区域市场分析徐州市房地产市场根据区域位置不同，可以分为以下几个板快1、城北板快开发规模中、低档楼盘为主，除徐州人家、子房美景花园、金山晓月开发规模较大外，其他楼盘开发规模较小。建筑形态多层建筑，出现少数小高层代表楼盘徐州人家、子房美景花园、金山晓月户型户型面积比例2房80-105 50%3房110-130 40%3 房以上135 以上10%价格区域

24、基价在 1300-1600 元/ ，平均价格在 1650 元/ 客群分析以周边企业、铁路职工为主，平均收入水平中等偏下，多数年轻 购买者已接受按揭贷款， 年龄较大有能力的购买者愿意一次性付 款。房型以面积在 80-110 之间的二房二厅、三房二厅为主。区域发展趋势徐州东北区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，优势凸 现。商品房销售均价上涨，但由于区域环境较差，本区域将逐渐 发展成为普通住宅社区。2、城西北板快开发规模中、低档楼盘为主，开发规模较大建筑形态多层建筑为主，出现部分小高层、高层代表楼盘中川艺郡、 西苑人家、西苑康庭、水云间、枫林绿洲、 水苑长桥、（天 润花园未开盘）户型户型面积比例

25、2房80-100 50%3房105-125 40%4 房以上130 以上10%价格区域楼盘均价在 1350-1500 元/, 枫林绿洲 5月推出，均价已达到 2000元 / 客群分析企事业单位中档收入者为主， 购买者接受按揭贷款， 有经济实力的购买 者愿意一次性付款。购买面积为 80-110 的二房、三房。区域发展趋势徐州西北区开始以经济适用房片区存在， 但随着生活配套设施的逐步完 善，商品房的逐渐开发，片区的形象已改善。区域市场认同度较高，销 售情况较好。3、城中板块开发规模城中开发地块稀缺，楼盘开发规模较小，中、高档楼盘建筑形态小高层、高层为主代表楼盘锦江豪庭、皇城大厦、锦绣嘉园、黄河景园

26、户型户型面积比例2房100-110 15%3房120-140 60%3 房以上150-200 25%价格区域基价在 2500-2800 元/ 之间，平均价格在 2800 元/ 客群分析市区中高收入者，包括企、事业高层领导，医生，政府官员。消费者在购房时多会考虑办理按揭贷款。区域发展趋势徐州市中心区域市场向小高层、高层等物业发展，市场供应量随土地 资源稀缺而逐渐减少。4、城南板块开发规模楼盘开发规模较大，中、高档楼盘为主建筑形态多层建筑为主， 云龙山、 凤凰山周边是别墅市场的集中地， 别墅以叠拼、 联排为主，云龙湖西岸出现独栋别墅，面积在 190-500 代表楼盘风华园、森活绿郡、泓润花园、凤凰

27、山康居家园、阳光半山别墅户型户型面积比例2房100-105 20%3房110-140 60%3 房以上150 以上20%价格多层市场均价达到 1650 以上。近期森活绿郡提价到 1740 元/ ，康居花 园市场均价已达到 2500 元/ ，云龙湖旁的小高层滨湖花园均价已达到 3100元/ ，别墅价格在 3300-5000 元/ ，市场均价在 4000元/ 客群分析大学教师、公务员、经济效益较好的企事业单位中高收入人士为主，以 二次置业换房族是城南多层住宅的主要客群，别墅主要客群以经商者为 主。区域发展趋势板块依靠大学城的人文背景，泉山森林公园、凤凰山云龙湖的优良环境 逐渐发展为中、高档物业聚集

28、，区但后续发展空间受到土地资源短缺限 制。5、铜山新区板块开发规模目前新区大规模在售楼盘只有久隆凤凰城、嘉惠园， 但市场存在较大的潜 在供应量建筑形态多层住宅、别墅代表楼盘嘉惠园、久隆凤凰城、福泽园户型多层户型面积比例2房95-110 15%3房120-150 70%3 房以上160-180 15%价格住宅均价 1450 元/ ，别墅：独立别墅 4000元/ 平方米，双拼别墅 2568 元/平方米，联排别墅 2300元/ 平方米。客群分析除铜山当地居民外，以凤凰城为代表的铜山新区项目依靠优良的环境优势吸引了市区中高收入者的关注，二次置业已经在徐州开始兴起。7、板块市场分析 板块市场小结 徐州房

29、产市场的城中、城南、城西北、城北等板块，价格梯级明显，吸引不同类型的住房 消费者。其中城区（含云龙山、凤凰山）为徐州现阶段高、中高端物业主要聚集地；城北、 城西北等为中低端市场。 城北主要是采矿业、重工业、化工区，环境差，生活配套设施一般，居住环境较差。购买 者收入水平低，对价格敏感，住房面积需求偏小，以经济适用为购买目的。 城西北板块是工作生活型住宅的主要供应板块， 价格适中， 房型偏大， 因周边环境的影响，该板块楼盘档次较低。 城中土地开发资源稀缺，市场将向小高层、高层等高端物业发展。 城南板块住宅市场定位为中高端物业，市场已被消费者接受，但周边生活配套、交通不完善。 城南依托城市发展以及

30、大学城得到发展，未来规划为新城区，城南板块是房地产市场发展重点，发展趋势向城中板块靠拢。四、各类物业发展态势1、物业价格稳步攀升，市场潜在供量庞大如果说 2001 年是徐州房地产市场高档住宅的发展年，20022003 年就是徐州中档住宅的发展年， 2004 年随着徐州房价稳步上升，徐州市民对中高档次住宅的需求进一步增加。开发项目一改过去的千篇一面，在小区规模、规划设计、房屋品质、绿化配套及相关服 务等方面都有较大程度的提升，以产品高性价比的优势达到占领较多市场份额的目的。随着市场潜在储备地块、 2002 年以来大量挂牌土地的开发， 市场潜在供应量将持续 增长，竞争将更加激烈。2、小高层开始启动

31、，高层继续充当市场“ 看点 ”徐州高层住宅市场目前还不成熟。高层因户型面积普遍偏大、房款总价过高、绿化率较 低、后期入住成本较高等客观因素的制约，再加上徐州市整体物业管理水平的相对滞后，使高层的发展在住宅市场上还只能充当市场“看点 ”的角色，住宅空置率也越来越高。介于高层和多层之间的小高层物业异军突起，销售价格稳步上升。3、多层住宅规模化开发成为市场追捧的焦点随着徐州房地产市场的日趋成熟， 城市中见缝插针式的单幢建筑已到了尽头， 按现代的 生活方式，大制作、大配套、大整合，缔造完全家居、成熟社区的 “大盘开发模式 ”成为开 发商最大限度地发挥资源整合的优势，降低成本的最有效途径。4、别墅市场不

32、温不火，价格上调乏力 ，经济型别墅走俏市场徐州的别墅市场可以说是波澜不惊，因为别墅的目标客户只是针对金字塔顶的那一小部 分特定的消费群体，市场需求有限，基本上属二次置业者，消费挑剔性极强，再加上受徐州 地区经济发展水平的制约和传统思想的影响，使徐州的别墅物业价格上调显得乏力。然而 2002 年末开始推出的九龙凤凰城却在一路乏力的别墅市场掀起了一股别墅热，究其原因，是以优良的环境、较低的总价吸引客户， 40 万出头的一套别墅，只相当于市区一套高 档公寓的价格，经济型别墅自然成为二次置业者的宠爱。5、住宅面积趋小化趋势明显徐州住宅长期以来主力面积在 140 平米左右，户型面积偏大。从目前市场供需情

33、况来看， 中小户型产品热销，大户型产品相对销售速度较慢，由徐州房地产整体市场需求特征及市场 发展前景分析，未来几年， 80-120 平方米的公寓户型是市场发展主流。五、市场重点个案行销主题项目名称行销主题橙黄时代城南大型 PARKHOUS社E区健康生活每一天半山别墅在阳光森林，与自然风景心灵交语 树是回家的方向康居花园自然趣味 私有空间 山水为邻 康居为家徐州人家大型生态居住社区，锁定蓝天，拥有白云嘉慧园十六万平米自然风情山水主题社区高尚住宅特区，依山拥水，阳光无限久隆凤凰城欧典山水高档社区，财富领袖时尚生活法兰西浪漫情怀 塞纳河畔 超低密度欧洲风情洋房森活绿郡森活绿郡，风华园旁绿色人文社区没

34、有象这样面对自然有多久 呼吸风景呼吸绿色源动力枫林绿洲城市中的一丝绿意，自然中的家，生活和自然的艺术福泽园流彩生活 温情寓所 卓越精品 傲然南城 从目前市场项目行销来看，行销概念较为肤浅，基本停留在卖地段、卖环境等初 级阶段，对于项目的深层次卖点挖掘不够。 市场在生活方式、主题社区等方面还没有较为出色的项目出现，整合营销手段还 较为落后，存在着巨大的市场空间。六、徐州房地产市场产品特征分析1、建筑风格A、徐州居民对于楼盘的建筑风格、外立面色彩等并不十分重视，居民购房的消费意识还停 留在地段、价格、交通、户型等较为实在的楼盘卖点上。B、但这不表示徐州居民不喜欢优雅、时尚、 具有品质感的楼盘外观，

35、 而是市场缺乏好产品。 我们也看到，徐州房地产市场也已经出现了一批建筑风格与外观设计良好的楼盘（如森活绿郡、滨湖花园、凤凰城等） ，获得了消费者的认可。2、景观环境A、居民购房正从注重地段、交通、套型等基本因素向注重环境转变，对环境的要求越来越 高，这从“森活绿郡” 、“康居花园” 、“滨湖花园”的热销可以看出。B、居民对于环境的理解还停留在较低阶段，仅仅知道有山有水的绿色，还不清楚什么是真 正的绿色与生态。C、居民在选择户型时，已经非常看重面对社区中央花园等景观良好的方位，这要求景观设 计应具有良好的均好性。D 、居民对小区、小区周边环境要求较高。3、户型特征A、户型徐州居民对于好户型的理解

36、与选择，在于注重户形的全明设计，采光通风效果良好，功 能布局合理等基本方面， 对于房间的南朝向特别感兴趣。 但对于户型的附加功能 （大露台、 转角飘窗等） ，由于市场缺乏创新性好户型，还没有表现出显性的需求。徐州房产户型相对南京等地区同等功能套型房间面积偏大，但面积已有偏小趋势，逐渐 向面积的合理性回归。整体市场户型设计较差， 但随着外来开发商、 代理商的进入， 已经出现一批较好的产品。 在市场供应户型面积普遍较大的情况下， 面积适中， 功能合理的户型， 两房面积在 85-95 平方米左右，三房的面积在 110-130平方米左右的户型同样具有较强的市场潜力。B、客厅与卧室 “大厅小卧”的户型在

37、徐州较受欢迎，居民要求客厅面积较大，采光、通风好，客厅开 间一般在 4.2-4.8 米之间，面积在 30 平米左右，具有良好的活动空间。客厅大落地推拉门设计较受欢迎。卧室面积适中， 三房户型一般要求有两卧朝南， 冬季温暖， 主卧在 1520 平米左右， 次 卧中可有一较小 10 平米左右房间。由客厅朝向统计可以看出，城北、城东北、西北等价格较低区域的客厅北向比例较大，城中、城南等区域的客厅南向比例相对上升。这说明中高端户型设计南厅的比例较高，同时高端客户也越来越倾向于接受南厅。 （附图徐州市场客厅朝向比例）C、阳台大多数为全封闭阳台。D、其他房地产较发达地区流行的厨房连工作阳台、大露台、客卧连

38、接大阳台、转角飘窗、入户花园 等在徐州还较为少见。E、地下室大多数楼盘有半地下室，且与房屋搭配销售，由于有半地下室，所以对户内储藏间的要求不高。F、顶层做法顶层大多数为六层带阁楼，顶为坡屋顶。顶层阁楼大多数赠送或者低价销售。部分顶层阁楼的销售具有重要启示作用：阁楼单独作为一户，不作为顶层跃层，带有室 外楼梯，层高适当增加，单独销售，由于户形较小，加上价格较低（500 700 元/ ），2.2以下部分不计建筑面积，总价较低，吸引部分承受能力不强的人群需求。部分楼盘因六层 带阁楼去化较慢，将阁楼单独分割出来销售。G、车库： 半地下自行车库和房子配售。购房者对汽车库并不十分重视，且汽车库的配比较小，

39、多数楼 盘没有地下汽车库，但关注停车问题的购房者将越来越多。汽车库面积在 20-30 之间，价 格在 2-6 万之间。多数楼盘有露天停车车位。H、供暖设施绝大多数新建楼盘有供暖设施， 但供暖设备质量普遍较差 ,费用高， 徐州市冬季的供暖期 为本年十二月到来年的一月、二月共三个月，老百姓普遍希望冬季能有暖气供应。供暖计量必须向分户计量方向发展， 避免出现由于部分住户不交供暖费， 引发供暖纠纷， 形成恶性循环。I 、交房标准 全部为毛坯房交付，精装修房目前还未在徐州房产市场出现。J、定价原则多层的定价原则是：一般五层为基价,在基价的基础上 ,楼层不同按一定百分比加价。三层的加价最高，一般加价在 2

40、0%左右。朝东的房子有朝向的加价，一般加价在20-40元/ 平方米之间。目前徐州尚未实行购房房款“一价清”制度,在总房款之外还要收取如单元防盗门、暖气初装费等费用。徐州地区的半地下室基本上都有产权,且一般买房都必须购买地下室 ,地下室的价格售价一般在 500-600元 / 平方米左右。徐州的多层顶多为坡顶，一般顶层带阁楼。多层顶层带阁楼的房子去化较慢，阁楼的卖 法各家不同。有的楼盘顶层带阁楼，阁楼 2.2 米以上的部分有产权，阁楼单独计价，单价在 800-900 元/平方米左右，六楼的价格在基价的基础上要减价。有的楼盘阁楼没有产权，但六 楼在基价的基础上要加价。别墅类高档物业基本是一房一价。小

41、 结：徐州市房地产市场整体开发水平较低，小区整体规划、户型、景观设计水平一般，物业 管理水平不高，开发商在对项目的整体规划、户型设计、景观设计、物业管理等诸多方面均 有较大提升空间，市场可操作与提升空间较大。随着外地开发公司和营销公司的进入，徐州 房产市场的营销水平逐步提高，市场正走向正规化。七、市场需求特征总结1、购房考虑因素 徐州居民购房考虑因素按其重要性排序依次为： 地段、价格、户型与面积、配套、学区、建筑质量、景观、物业管理、开发商品牌。2、期房、现房的差异 徐州居民现基本能接受期房，但会根据用房迫切程度与开发商的信誉和实力选择取舍。 市中心期房的接受度较高，但郊区期房接受度相对较低。

42、3、套型需求分析户型面积上来看，目前市民认可的户型使用面积在90120 平方米为宜。所占人数比例在 80%以上，市场购买量较大。消费者购房先看单价能否接受，其次根据自己的积蓄和未来的收入预期决定购买总价。 普遍承受总价在 16-20万，高收入者可接受 2530 万元以上的价格。南区单价接受在 1600-2000元/ 平方米，北区单价在 1300-1500元 / 平方米。4、户型设计要有明确合理的功能分区：公共活动区，如客厅、餐厅、门厅等； 私密休息区，如卧室、书房； 辅助功能区，如厨房、卫生间、健身房、贮藏间、阳台；这些分区，各有明确的专门使用的功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。较理

43、想的卧室面积应在 1216 平方米之间，较理想的客厅面积在30 平方米。居民比较接受错层户型。5、购房区域认识徐州居民对改善居住条件的欲望较强烈，置业的同时也较看重房产的保值和增值，城南 地区因环境较好且受城市总体规划南移的利好前景看好。徐州周边县区居民在徐州市区购房的欲望随经济实力与工作选择，但向往居住市区。 徐州城北的居民也普遍感到城南地区更适合居住， 只是因为考虑价格和工作的便利性才 选择在其他区域置业。城南片区客群购买商品房以二次置业为主，主要是为了改善居住的条件和环境。 有经济实力的居民对郊区环境良好、档次高、价格较高楼盘已接受。6、居民对房产价格承受度 消费者购房先看单价能否接受，

44、其次根据自己的积蓄和未来的收入预期决定购买总价。普遍承受总价在 16-20万，高收入者可接受 2530 万元以上的价格。南区单价接受在 1600-2000元/ 平方米，北区单价在 1200-1500元 / 平方米。7、按揭贷款接受度徐州居民贷款按揭购房有一定的积极性，部分居民在选择贷款的时候有一定的顾虑：一 方面考虑贷款利息较高， 居民传统的不希望负债的心理， 另一方面对未来预期具有不确定性， 在有能力付款的条件下尽量选择一次性付款。但是现实的房地产市场中， 70%左右的大部分人已选择按揭贷款购房。 年轻人有较强的超前消费意识，在贷款额度不高的情况下再适当延长贷款年限，每月的 还款本息也就在

45、300-400元左右和租房每月的费用差不多，基本上能够承受。本地居民中部分投资意识较强且有投资渠道的人以及部分生意人在购房时考虑自有资 金周转的问题，会选择贷款购房。徐州购房贷款最多可贷到七成，多家银行提供购房贷款的服务，徐州现已有专业的代办 贷款手续的公司。8、房地产投资意识居民的房产投资意识较差，但房产投资（出租、升值出售）的意识逐渐形成。徐州房地产价格的增幅较小，投资回报率较低也阻碍了投资意识的形成。本地居民在购买商品房的同时也在考虑房产的保值和增值， 所以环境好有增值潜力的商 品房受到消费者的青睐。9、对于教育的重视程度徐州大型的厂矿企业较多，这些单位都有自己的子弟学校，教学条件和质量

46、都还不错。本地居民注重教育，但购房时考虑学校的不多，主要是希望住处离学校较近接送孩子方便。有些徐州本地居民甚至会为此在学校周边租房，造成了学校特别是名校周边的房屋租赁 的价格偏高。10、区域认知访谈徐州市民对徐州未来房地产市场发展前景乐观，普遍认为徐州的房产还有一定的增值空间，认同城南地区的发展优于城北地区，但现阶段不够成熟与便利，市民更倾向于选择城南 风华园大学城附近生活便利的区域。徐州居民对于政府南迁具有广泛的认知，并普遍认同城南区域将来的发展前景，但同时也对政府的实现能力具有一定的质疑。并且认为现阶段城东南区域还较落后，政府的南迁目前只是规划，并没有实质性进展，政府南迁的进度对于城南区域

47、的开发起着重要作用，但政 府的政策导向并不能直接影响购房者的消费趋向。八、市场结论1、 徐州市房地产市场供需基本平衡，市场温和，开发水平较低，居民投资意识不高，正处 于市场化水平的起步阶段，市场竞争层次较低（价格竞争） 。2、 开发商开始重视项目的概念开发、生活方式的营造，但从供给与需求的角度看，总体还 处于从用家市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境、地段、户型向卖生活方式、文 化过渡）。3、大企业集团购买用作福利性的住宅仍占一定的比例，目前徐州房产市场正由集团购买逐 步向个人购买过渡。4、购房者对于小区内在环境、周边环境、交通便捷等要素要求高，需求面积适中、功能较为合理的商品房。小区整体规

48、划、户型、景观设计水平一般，物业管理水平不高。5、房地产需求市场的主要动因来自于改善居住条件（以小换大、以旧换新） 、结婚购房、外 来人员购房，城市改造引起购房。引发市场大规模需求的动因不足，市场需求处于正常 的自然增长阶段。6、徐州市场呈现南北两极化， 中低端物业主要集中在城北区， 中高端物业主要集中城南区。 房地产项目开发规模小，物业以多层为主，小高层、高层开始出现，购买者对小高层接 受程度较好，高层接受度较差。7、城北片区价格较低，均价在 1500 元 / ，购买者因经济承受能力较低，购买面积较小主 要集中在 100 左右的二房、三房，多数购买者已接受贷款购房，有经济实力的购房者 愿意一

49、次性付款。客群主要以工矿、企业职工、铁路职工为主，由于城北片区属于工矿 区，环境较差，市场认同度较低，主要以普通多层住宅为开发对象。8、城南片区以中高档物业为主，价格较高，均价在 2000 元/ 以上，消费客群由中高收入 者组成，多数消费者能够接受按揭贷款，购买面积偏大 110-130 。城南生活配套齐全， 市场认知度较高。未来发展中，城南板块是徐州房地产市场发展的重点。9、中等收入家庭将成为购房主体，大众精品型房地产市场潜力巨大。购房者购买目的主要 满足住房需求，投资意识淡薄。10、随着外来开发商、 代理商的进入， 徐州房地产市场在学习、 模仿发达地区经验的基础上， 也出现了一批开发较为成功

50、的项目，如康居花园、九龙凤凰城等。随着外来一批高水平 营销策划公司的介入，市场竞争也逐步变得更激烈，但总体开发水平、营销水平还有很大提升空间。第三部分 竞争市场分析一、项目竞争态势徐州房产市场的城中、城北、城西北、城南、铜山等板块，经过市场盘整已形成各具特 色，价格梯级明显，吸引不同类型的住房消费者的明显层次。本案所处的区域市场属于城南板块。城南板块作为徐州高档居住区的聚集地，受到徐州 居民的一致认同，然而较高的价格使区域客群与其他区域区别开来。因此， 本案的市场竞争， 将不再是单纯的板块内项目的竞争， 而是在基于共同环境资源、 价格水平、客群层次等具有共性物业间的同质竞争。同质竞争圈是指在全

51、市范围内，与本项目地缘相似、品质相当、价格相近的项目。同质 竞争圈没有集中的区域性，而是以项目质素为界定标准（交通便利，周边配套设施完善，自 然环境或人文氛围优良， 项目规模较大， 开发理念先进） ，目前本案的同质项目， 分布较为零 散，但其较高的定位与价格，本案同质竞争项目主要集中在自然环境优良的山水景观区域， 如滨湖花园、康居花园等。二、重点公寓项目分析1、重点项目列表个案项目森活绿郡康居花园凤凰城滨湖花园地址三环南路北侧凤鸣路铜山新区湖北路南侧开发商广宇房产润发房产徐州久隆滨湖房产占地面积6.26 公顷355 亩1500 亩（公寓住宅190 亩）365 亩建筑面积8 万25 万13 万5

52、2 万总户数550200010224000 户（一期 1020）3房 2卫 112-160 40 2 房 102 、 105 户型（）2 房：99-101 27 3房2卫： 123 、140 52%4 房： 162 21 4房160-190 50跃层 200 10 项目后期开发 110-150 房型2 房： 99-110 403 房 2 卫：120-140 60253房 1卫 125-135 40%3房 2卫 145 、152 254 房 147 10 售价元/m2一期均价 165025001500（公寓）3000一期基本去化完毕目前只推出 d 、 e 区去化量（去化售价为前期开发已基本去化完毕300 户左右， 去化未售1500-1600 )70左右。车库、地下室半地下室、无地下车 库车库 3000 元 / 车库、地下室售价未定价格未定物管费（元/0.30.3多层 0.5未定/ 月）客群大学老师、公务员居 多医生、公务员、烟厂职工、