某房地产开发有限公司工程管理指导书

1、xx房地产开发有限公司 工程管理指导书xx房地产开发有限公司世纪星城项目工程管理指导书(初稿)编制单位：xx地产工程部编制时间： 目 录一、前言二、工程部的职责1. 工程部职责三、工程管理程序1项目施工过程管理程序 2工程部对工程质量、安全检查管理程序 3专业图设计审查管理程序 4工程质量检查管理程序 5项目中间验收管理程序.6工程竣工验收管理程序7工程档案管理程序四、工程管理指引1. 项目施工总进度计划编制指引 2. 工程部例会指引3. 工程部文件管理指引 五、专业图设计审查指引1结构图设计检查指引2给排水图设计检查指引3电气图设计检查指引4燃气图设计检查指引5. 采暖通风图设计检查指引 .

2、 六、工程质量检查指引1地基基础工程质量检查指引. 2砌体结构工程质量检查指引. 3钢筋砼结构工程质量检查指引.4建筑装饰工程质量检查指引. 5门窗工程质量检查指引.6楼地面工程质量检查指引. 7屋面和防水工程质量检查指引. 8幕墙工程质量检查指引. 9给排水及燃气工程质量检查指引. 10电气工程质量检查指引 11通风与空调工程质量检查指引12电梯工程质量检查指引第 170 页 共 171 页一、前言随着公司项目的快速增长，工程管理尤显重要，根据公司总体要求对一线公司职能部门进行“规范、监控、支持、引导”的职能目标，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理规范，期

3、望工程建设在公司内施行整体管理，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。为使本管理规范具有较强的可操作性，规范由五部分组成：第一部分为工程工程部的职责划分；第二部分为工程管理程序文件；第三部分为工程管理指引性文件；第四部分为专业图设计审查指引；第五部分为工程质量检查指引。本规范编制过程经过以下几个阶段：第一阶段：内部调研阶段，通过“合金行动”了解公司目前的管理模式及其运作情况，收集工程管理方面的宝贵经验和存在的问题。第二阶段：外部调研阶段，通过与业内较知名的房地产公司、监理公司、设计院、施工企

4、业等单位，进行了各方面的座谈，吸取了较多的成功管理经验，讨论了在工程建设中，各协作单位间的合作关系、以及相互的工作重点。通过与专业咨询公司的交流，了解了国内外工程管理的一些先进经验。第三阶段：编制阶段，通过对大量资料信息的整理、归类、论证，依据国家有关政策和法规，借鉴国内外同行的先进管理经验结合顺华实际情况编制规范。第四阶段：征求意见和修改阶段，通过交流，讨论反馈意见，修改规范。由于时间仓促，编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。xx地产工程部2003年7月25日星期五二、工程部的职责（一）工程部的职责1. 目的界定工程部部工作内容，明确工作方向，完善责任制度

5、。2. 范围适用于顺华房地产开发有限公司。3. 职责公司负责制定、修改、指导, 工程部部实施。4. 内容4.1 进度控制4.1.1 根据工程管理部审定的工程管理指导书和扩初设计图纸编制项目施工总进度控制计划。4.1.2 根据施工总进度控制计划编制样板确认计划、施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、资金使用计划以及相关的工程报批报建计划。督促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。4.1.3 审查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。4.2 质量控制4.2.1 在工程管理指导书中编制重要工序的质量控制要点，严格审

6、查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。4.2.2 监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。4.2.3负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放以及配合工程管理部对不合格材料的退换、跟踪等。4.2.4 向设计总工办及设计院反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。4.2.5 对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。4.2.6 对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。4.2.7 处理现场工程技术问题。4.2.8 协助设计部及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。4.3 成本控制及合同管理4.3.1 组织工

7、程款在5万元以下的工程及物资的招投标和委托，合同在工程管理部和成本管理部备案。4.3.2 确认现场签证，初审补充预算，对工程结算的初审。4.3.3 汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供应商的资金使用情况。4.3.4 根据合同条款，收集一手资料，工程部、预算部和总经办一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工程。4.3.5 协助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。4.3.6 参与对工程管理部和成本管理部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。 4.4. 协调管理4.4.1 配合开发部对现场“三通一平”及施工用水用电的报批手续，监

8、督监理审核不同阶段现场平面布置。 4.4.2 协助相关部门办理开工前的部分报批报建手续及工程竣工验收。4.4.3协调质检站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理安排好各种工序的穿插施工。4.4.4 每月审核监理提交的监理月报，编制工程月报抄送公司有关职能部门，工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题。三、工程管理程序（一）项目施工过程管理程序1. 目的确保项目的施工过程处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部的完成成本控制目标

9、。2. 范围本程序适用于本公司开发的世纪星城一期及商业街的施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。 3. 职责工程部负责人全面负责相应项目的质量、进度、成本、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作。工程部各专业工程师负责进度、质量、成本及甲供材料等工作。文员负责工程部的后勤、行政管理、会议记录及文书工作。4. 内容4.1. 施工准备管理4.1.1 工程部的成立与撤消 当项目立项以后，公司根据实际情况决定工程部的成立时间、人员配备、办公地点等各项事宜。当项目完成后，公司再根据实际情况发文撤消工程部。4.1.2 场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口

10、手续的办理及各种施工许可证的报批报建工程开工之前，工程部负责监督施工单位进行现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），配合开发部办理场地临时排水及施工路口手续的工作，协助相关部门的其他工程报建工作。4.1.3 施工组织设计审查在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的施工组织设计，并一式三份报工程部、总工办及监理单位审查。三方审查完成后形成施工组织设计审查意见表，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，并需获得公司的最终批准。4.1.4 开工报告的审批主体工程开工前，工程部应要求施工单位向监理单

11、位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工： a 施工许可证已办妥； b 施工图已会审； c 施工组织设计已审批； d 施工现场的准备已具备开工条件4.2 进度管理4.2.1 项目施工进度控制计划管理4.2.1.1 总施工进度控制计划的编制工程部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照项目施工进度控制计划编制指引完成总施工进度控制计划的编制。必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。关键线路上的关键点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。4.2.1.2 总施工进度控制计划的评审总施工进度控制计划编制完成后，工程部组织公

12、司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。评审完以后应交工程总监批准后发公司相关部门执行。4.2.1.3 总施工进度控制计划的调整除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，也应作好相关的评审工作，并且分计划要作相应的调整。4.2.1.4 施工进度控制计划执行情况的检查监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报

13、建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。4.2.2 样板确认计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划及甲供材料进场计划的管理项目总施工进度控制计划审定后，工程部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送总工办、分管副总等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。4.3 技术管理4.3.1 图纸管理4.3.1.1 图纸的发放：图纸的发放由

14、档案实统一归口管理，工程部负责监理和施工单位图纸的发放。4.3.1.2 图纸的保管：工程部由文员负责管理图纸，填写工程图纸清单以及设计变更清单，并定期进行整理。一般来说，工程部图纸至少应有2份。4.3.1.3 图纸会审：图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段公司内部（销售部、总工办部、工程部、预算部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由工程部主持；第二次会审为开工前的会审，主要解决施工工艺上的问题，由监理单位主持。会审结束后，主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。4.3.2 设计变更管理4.3.2

15、.1 设计变更的提出：工程部及公司其它部门可以直接提出问题，并归口到总工办发出设计变更通知单。工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。后者由工程部负责归口汇总并审核。特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。工程部将上述问题汇总后，再以公司部门工作联系单或图纸会审纪要的形式督促总工办、设设计院解决。在紧急情况下，也可以先电话通知，再补公司部门工作联系单。4.3.2.2 设计问题的解决： 原则上，设计变更问题的解决由总工办负责归口，再交设计院解决。但在施工过程中若出现紧急情况，工程部也可以在

16、征得工程部同意后口头指令施工单位进行变更，或者直接与设计院联系，定好解决方案，要求施工单位施工，再联系总工办，由其与设计院协商后补设计变更单。任何口头指令或电话联系后都要补办公司或设计院正式发出的书面变更通知。4.3.2.3 设计变更文件的传递及存档：当问题解决形成变更文件以后，由总工办发给工程部，然后由工程部发给各有关单位实施。为使工作有序及有利于结算等，工程部应每月整理设计变更文件（设计变更通知单），填写设计变更文件清单。4.3.2.4 设计变更的实施：4.3.2.4.1 评审：对于任何设计变更文件，工程部可以从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。若有不同意见可以以部门工

17、作联系单的形式向总工办提出修改意见供其参考。4.3.2.4.2 交底：在工程部将设计变更文件发给监理单位时，要同时作好交底工作，并随时指导施工。4.3.2.4.3 标识：工程部在收到设计变更文件后，应及时在有关的施工图纸上作好相应的标记，注明变更大概内容、变更时间、变更出处，并加盖工程部章。每月与监理、施工单位核对施工图纸的变更标识情况，督促监理和施工单位及时标识施工图纸变更标识。4.3.3 施工技术管理施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责审核，工程部进行监督。对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于工程部监督监理单位处理，必要时请工程管理部组织外围专家召开专题会议。4

18、.4 成本管理4.4.1 根据公司付款程序,负责配合预算部工程进度款的初审,注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付的风险。根据有关规定，办理工程结算和保固金支付。4.4.2 根据成本管理部有关规定，及时进行设计变更、现场签证的造价审核。4.4.3 根据工程和物资合同，及时收集有效资料和证据，配合预算部对施工单位和供货商或者进行理赔、反索赔和索赔的工作；4.5 质量管理4.5.1 质量目标工程部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合的条文的审核，确立明确的质量目标。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施

19、工单位严格履约实现质量目标。4.5.2 事前控制：4.5.2.1 根据工程特点、质量目标编制工程指导书，对容易出现投诉的质量问题，要编制有效预防措施。（结合质量检查指引）4.5.2.2 根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查监理规划，以便监督监理质量管理行为。4.5.2.3 根据合同要求，与总工办及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。 4.5.3 过程监控4.5.2.1 测量及定位放线的监控：工程部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严

20、格校核复验。4.5.2.2 重要材料、设备的质量监控：由于许多重要的材料（防水、瓷砖、门窗等）、设备均为甲供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，与工程管理部一起向供应商索赔。4.5.2.3 对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：工程部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量

21、保证表格上，工程部工程师签字认可。当出现不合格时，工程部要求监理工程师填写整改通知单，并要求其负责施工单位整改后的验证和封闭。4.5.2.4 在需要进行中间验收的分部工程完工后，工程部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。在单位工程完工后，工程部通知工程管理部按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。4.5.4 事后控制4.5.4.1 对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后交工前要督促监理单位100检查验收。在移交给物业时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。4.5.4.2 对于质量问题投诉的维修要有记录和统计、分析。4.5.5.3 对于容易

22、出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报工程管理部和公司设计工程部。4.6 对监理单位的协调管理监理是现场质量、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。对监理单位监理行为的监控必须得到有力控制。4.6.1 控制依据：监理合同、经审定的监理规划及有关法规和监理条例。4.6.2 对监理工程师的资格审查：工程部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在监理

23、工作人员登记表上。4.6.3 督促监理单位向承包商移交施工场地，发布监理配合要求，向承建商明确现场管理规定和程序。4.6.4 参加由监理单位组织的施工组织设计评审，由监理监督承建商根据审核意见完善施工组织设计。参加由监理单位组织的施工图纸会审，配合设计管理部催促设计院完善设计图纸，解决设计问题。4.6.5 督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，监督监理单位对现场实体质量的检查、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施。4.6.6 监督监理单位完成上墙资料：晴雨表、监理单位各种规章制度、监理架构、监理人员岗位职责，每月工程进度照片、工程进度形象表、各阶段总平面布置图等。4.6

24、.7 监理的文件管理监督：4.6.7.1 监理月报。工程部应要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量、进度、安全文明等情况形成反馈意见，填写监理月报审核意见表。对于其中存在的问题以及工程部平时巡视所发现的问题，应要求监理敦促施工单位予以整改，并将整改结果再上报工程部核实。4.6.7.2 监理例会或其它专题会议：督促监理单位每周召开监理例会对各施工单位工序、质量、进度进行监控和协调。必要时，工程部也可以组织监理单位和施工单位召开质量专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存，所有的会议纪要必须经工程部审核通过，监督监理和施工单位落实纪要内容。4.6.7.3 监督监理的其他质量记录和

25、质量文件管理，督促监理单位对不合格工程质量发不合格报告和整改通知等质量文件，并监督监理在施工单位整改后的验证与文件的封闭。4.6.7.4 按照国家有关基本建设程序的法律法规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间隐蔽验收、各种质量保证表格等，工程部有责任在签署之前予以核查。4.6.8 监理与承建商的关系协调：在施工单位刚进场时，工程部应首先与之取得联系，并将其介绍给监理单位。由监理单位向其发放有关配合监理管理的配合要求，在施工过程之中，当承建商与监理单位发生由其自身不能解决的矛盾时，工程部有责任及时发现并给予妥善解决。4.6.9 承建商之间的协调：各承建商之间的相互进度配合、成品与半成品的相互保

26、护等易发生矛盾的地方，原则上由监理单位负责解决。但当矛盾较大时，工程部也有责任根据监理单位的要求从中给予协调解决。工程部可以通过召开协调会等方式来协调各承建商之间、承建商与监理之间以及工程部与监理之间的关系。具体可参照工程部例会指引的相关规定来执行。对于每次协调的结果，应形成例会纪要并发给各相关单位。另外，工程部也可以通过书面文件的形式来协调上述单位之间或与上述单位之间的关系。4.6.10 监督监理对施工单位编制的索赔签证的审核工作。4.6.11 参加由监理单位组织的分部分项工程验收及工程初验。工程初验后督促监理单位提交监理档案资料，由监理检查施工单位的竣工资料，协助整个竣工资料验收工作。4.

27、7 安全文明施工管理4.7.1 在施工合同中对现场硬地化、安全网等安全文明施工措施作出明确的规定。对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则 扣除相应的措施费。审定不同施工阶段的施工现场平面布置。4.7.2 督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。对于存在的严重隐患要以整改通知单的形式责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。4.7.3 对于政府及公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。4.8 质量记录管理工程部文件归档按各公司有关规定进行管理，在完工后向公司档案管理机

28、构移交有关项目质量记录。详细质量目录收集、管理、编号管理见工程部文件归档指引。4.9 工程物业移交4.9.1 工程移交物业管理部门应具备的条件:4.9.1.1 建设工程已通过竣工验收。4.9.1.2 承包商已将竣工验收中发现的质量问题全部整改完毕，建设工程已移交工程部。4.9.1.3 建设工程竣工资料齐全。4.9.2 工程移交物业管理部门程序：4.9.2.1 在竣工验收完成后，工程部以书面形式通知物业管理部门准备接收已竣工的建设工程，并知会相关单位。4.9.2.2 组织由物业管理部门、监理单位、施工单位参加的建设工程物业验收移交，逐户逐房检查，对卫生间等部位必须100进行盛水试验，必要时物业工

29、程人员可提前检查有关准备移交的物业质量。4.9.2.3 填写工程完工移交书，对检查的房间的各有关部位质量问题进行统计。4.9.2.4 通知监理单位组织承包商对验收提出的问题在规定的时间内处理完毕。4.9.2.5 监理单位督促施工单位整改完毕并检查后，通知物业单位对质量问题的整改结果进行复验，直至通过移交验收。4.9.2.6 移交竣工资料一套给物业单位，其中有关设备的资料必须十分齐全，竣工图中的设计变更必须详实，有关户内管线的走线必须绘制竣工图。4.9.2.7 入伙后致工程部撤销时的时期内，就有关投诉的处理记录、施工单位的联系方式必须移交物业单位。5. 支持文件5.1 项目施工总进度控制计划编制

30、指引；5.2 工程部例会指引；5.3 工程部文件管理指引。（二）工程部对工程质量、安全检查管理程序1. 目的保证工程质量、进度、工程安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解各项目的质量、安全等情况，确保工程建设顺利进行。2. 范围适用于公司正在筹建的住宅及商业街工程项目。3. 职责由工程部管理并实施。其他相关部门配合实施工作。4. 内容4.1 检查时间：对在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位可增加检查次数）。4.2 检查人员：总工程师、工程部、监理单位、各施工单位。4.3 检查依据：国家、地方相关质检、安检的规范、规定，工程设计文件。4.4 检查内容：4.4.1 工程实

31、体质量4.4.2 现场安全、文明施工4.4.3 上月检查整改意见落实0情况4.4.4 重要工序施工计划安排4.4.5 本月隐蔽验收资料4.4.6 工程进度完成情况4.4.7 质量记录和文件资料管理情况，图纸管理和变更标识情况4.5 检查方法：4.5.1 观感检查4.5.2 利用相关仪器检查4.5.3 相关资料抽查4.6 结论：4.6.1 对检查结果现场开会讲评4.6.2 对存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理施工单位落实4.6.3 形成纪要备案（三）工程质量检查管理程序1. 目的 指导有关分部、分项、专项工程的现场质量检查，确保工程施工质量得到有效控制。2. 范围 3. 适用于公司正在筹建

32、的住宅及商业街工程项目。4. 职责 工程部负责监督监理单位进行工程的中间检查和隐蔽验收检查；每月进行现场质量检查。4. 内容4.1. 检查依据4.1.1 国家施工验收规范；4.1.2 行业标准、规定、条例；4.1.4 地区的地方标准、规定和条例等；4.1.6 设计施工图文件。4.2 检查内容4.2.1 现场质保体系检查4.2.1.1 施工单位资质和操作工人上岗证件。4.2.1.2 施工气候、场地等是否具备施工条件。4.2.1.3 施工设备机械等检查。4.2.2 设计图纸的检查详细查看工程施工图、设计说明、设计变更、施工方案及公司统一做法等，弄清材料品种、规格、性能要求、检验要求、施工顺序和施工

33、要求等。4.2.3 质保资料检查4.2.3.1 原材料的出厂质量证明书、复试报告和建筑防水材料产品准用证。4.2.3.2 隐蔽工程验收记录4.2.3.3 关键节点检查记录。4.3. 实物检查要点4.3.1 重要关键部位检查；4.3.2 容易出现通病的节点部位检查；4.3.3 关键原材料检查。4.4. 检查程序4.4.1 开工前施工资质检查，施工组织设计和施工方案审查；图纸会审；4.4.2 材料进场检查，必要时监理有见证送检；4.4.3 试件有见证送检；4.4.4 隐蔽工程或分项工程施工单位自检；4.4.5 隐蔽工程或分项工程监理单位检查，监督整改落实；4.4.6 关键部位工程部抽检；4.4.7

34、 中间验收按中间验收程序办；4.4.8 竣工验收按按竣工验收程序办。5. 支持文件5.1 地基与基础工程质量检查指引；5.2 砌体结构工程质量检查指引；5.3 钢筋砼结构工程质量检查指引；5.4 装饰工程质量检查指引；5.5 门窗工程质量检查指引；5.6 楼地面工程质量检查指引；5.7 屋面和防水工程质量检查指引；5.8 幕墙工程质量检查指引；5.9 给排水及燃气工程质量检查指引；5.10 电气工程质量检查指引；5.11 通风与空调工程质量检查指引；5.12 电梯工程质量检查指引。（四）项目中间验收管理程序1. 目的对施工过程的中间验收进行有效控制2. 范围本公司在建项目的中间验收3. 职责工

35、程部负责组织施工过程中分部工程的中间验收。4. 内容4.1 中间验收应当具备下列条件4.1.1 承建单位已经按设计要求和合同约定完成需验收的分部分项工程。4.1.2 分部分项工程质量验评资料完备：a. 质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步；b. 有关原材料、半成品试验和评定合格；c. 施工形成的观测数据满足相关规范的要求；d. 分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求。4.1.3 监理工程师对分部工程质量验评资料签署合格。4.2. 中间验收程序4.2.1 承建单位完成分部工程后，必须先进行自评，自评完成后将分部工程质量验评资料提交监理工程师，申请进行中间验收。4.2.2 监理工程师对分部工程

36、质量验评资料进行审查，并参照有关验收规范和验评标准要求对分部工程现场观感质量进行量测和检查。4.2.3 若符合验评标准，监理工程师应及时对分部工程质量验评资料进行签署，并通知工程部对分部分项工程进行中间验收。若不符合要求，监理工程师应向承建单位下发整改通知单，要求其整改完成后再重新申请中间验收。4.2.4 工程部接验收通知后，及时组织工程管理部、设计管理部、设计单位、监理单位、承建单位进行中间验收，并应按照政府有关规定通知质量监督机构对验收进行监督。4.2.5 中间验收通过后，验收参加人员应对其分部工程的质量作出最终评定，并对中间验收资料进行签认。对中间验收中存在的问题，工程部发出整改通知单要

37、求承建单位落实，并验证封闭。4.3 验收依据按现行的国家标准、行业标准及合同要求的质量标准规定进行验收， 同时应符合国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件的要求。4.4 验收内容 程序工程分类参加单位1基础工程质监站 设计院 监理单位 施工单位 工程部 2主体工程质检站 工程部设计院 监理单位 施工单位（五）工程竣工验收管理程序1. 目的保证工程按期顺利验收通过，便于公司掌握工程遗留问题以及对问题处理的跟踪。2. 范围适用于公司的住宅及商业街工程项目。3. 职责由工程部及其他相关部门配合实施工作。4. 内容4.1 工程竣工验收应具备的条件:4.1.1 完成建设工程全部设计和合同约定的各项

38、内容，达到使用要求；4.1.2 有完整的技术档案和施工管理资料;4.1.3 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.1.4 有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；4.1.5 有施工单位签署的工程保修书.4.2 工程竣工验收程序4.2.1 施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后,自行组织验收,并按国家有关技术标准自评质量等级、编制竣工报告，由单位法定代表人和技术负责人签字并加盖单位公章后，提交给监理单位。竣工报告应包括以下内容:已完工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等。4.2.2 监理单位核查竣工报告，对工程质

39、量等级作出评价。竣工报告经总监理工程师、监理单位法定代表人签字并加盖单位公章后，由施工单位向建设单位申请竣工验收。4.2.3 建设单位提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收（专项验收程序由有关部门自定），并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件。4.2.4 建设单位审查竣工报告，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。4.2.5 建设单位编制建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告。建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应包括下列内容：工程概况、施工许可证号、施工图设计文件审查意见、工程质量情况以及建设、设计、施工和监理

40、等单位签署的质量合格意见。建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应使用建设行政主管部门印制的格式文本，一式四份，主管部门、城建档案部门、建设单位和施工单位各一份。4.3. 验收监督：4.3.1 建设单位组织工程竣工验收前，应提前通知工程质量监督机构，并提交有关质量文件和质保资料，工程质量监督机构应派员对验收工作进行监督。4.3.2 工程质量监督机构对验收工作中的组织形式、程序、验评标准的执行情况及评定结果等进行监督。验收不通过，工程不得投入使用。竣工验收日期以最后通过验收的日期为准。4.3.3 建设单位在竣工验收通过后，即可进入验收备案程序。4.4 备案管理：4.4.1 建设单位必须在竣工

41、验收合格后规定时间内（根据各地区政府规定）向主管部门提交下列材料，办理备案手续：备案表、建筑工程竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收合格证、质量技术监督部门的验收结果通知单（如电梯验收结果通知单等）、工程验收档案认可书、燃气工程验收证书、民防工程竣工验收证书、施工单位签署的工程质量保证书、开发商签署的住宅质量保证书、住宅使用说明书。4.4.2 建设单位向主管部门领取建设工程竣工验收备案表；加盖公章和法人代表签名，提交前文所述验收证书向主管部门备案。4.4.3 主管部门在收齐验证备案材料后出具建设工程竣工验收备案证明书，正本两份，副本三份，建设单位和产权登记部门各持一份正本，档

42、案部门、主管部门和施工单位各持一份副本。4.5 竣工验收内容： 程序工程分类参加单位1消防工程消防局 设计院 监理单位 施工单位、工程部总工办2环保工程环保局 工程部 设计院 监理单位 施工单位总工办3燃气工程燃气公司 工程部 设计院 监理单位 施工单位总工办4民防工程民防办 工程部 设计院 监理单位 施工单位总工办5电梯工程劳动局 工程部 设计院 监理单位 施工单位总工办6安全验收安检站 工程部 监理单位 施工单位总工办7供电工程供电局 工程部 设计院 监理单位 施工单位总工办8白蚁防治工程白蚁防治办公室 工程部 监理单位 施工单位总工办9自来水接驳自来水公司 工程部 监理单位 施工单位 总

43、工办10规划验收国土局 工程部 设计院 总工办 监理单位 施工单位 11档案验收档案馆 工程部 总工办 设计院 监理单位 施工单位（六）工程档案管理程序1. 目的对项目资料和竣工档案资料进行有效的管理和利用，确保公司在任何场合使用的工程图书资料为现行有效版本。2. 范围用于公司各部门、各项目所有工程档案资料的收集、归档、保管、借阅和销毁。3. 职责档案管理员负责工程图书资料(的购买、登记、借阅和保管。工程管理部的档案管理员负责对项目资料和竣工资料的收集和管理。工程部经理负责对过期资料的审查销毁。4. 内容 4.1. 项目资料的控制4.1.1 收集、进库和保管4.1.1.1 工程项目正在进行时，

44、各部门应将本部门所涉及该项目的上级批示、政府批文、土地合同、报建资料、工程合同（包括设计合同、监理合同、施工合同等）以及各类证书的原件/正本在产生的同时，及时送至档案管理员保管，准备甲方竣工时交工程部收集整理。4.1.1.2 工程项目在结束时，各项目应将施工过程中的重要文件、数据以及具有参考价值的资料，归纳、整理、附上移交文件清单，经项目总经理审批后，交于档案管理员。4.1.2 归档工程项目正在进行时，档案管理员对所接收的项目资料，应按项目和文件类别进行分类、编号和标识，并分别存放。4.1.2.1 公司所开发的各项目均有单独的项目代号或简称。4.1.2.2 文件类别为土地合同类，包括上级批文、

45、合作协议、土地合同等，政府批文类，如计划批文，“三证类”，包括用地许可证、规划许可证、开工许可证等，竣工验收类，包括专项验收8证，合同类，包括施工合同、设计合同、监理合同等，项目发展文件类，包括项目进行过程中的各种中间报建报批文件等。图纸类，包括项目的各专业图纸、设计变更、洽商等。4.1.2.3 编号：档案管理员对所接收的项目资料，在分类的基础上均按接收的先后顺序进行编号，对施工和物资合同可按工程管理部所编合同号进行排序，并在首页打印出目录表。4.1.2.4 标识：对已分类和编号的文件，应在档案盒上进行标识，标识应简单清晰、明了、易懂。4.1.2.5 在该工程结束时，原件需交政府职能部门保存的

46、资料，应将复印件存归，并在复印件上注明原件去处。4.1.3 借阅项目开发过程中，各部门、各项目如需借用相关的项目资料，应到档案管理员办理相应的借阅手续，填写档案借阅登记表，或出具借条，并在使用完毕后，立即归还。4.2 工程竣工资料的控制4.2.1 工程竣工资料的范围当地相关政府部门所要求的专项工程项目均应做竣工资料。4.2.2 工程竣工资料的验收条件工程竣工档案应进行专项验收，验收应具备以下条件：4.2.2.1 建设工程经施工单位自行验收及其它工程验收进行完毕；4.2.2.2 全部工程档案文件材料按有关规定已收集齐全、整理完毕。4.2.3 工程竣工资料的验收程序4.2.3.1 工程竣工档案专项

47、验收前，监理单位、施工单位档案管理人员应对本单位形成的档案按照有关规定进行自检，填报工程竣工档案情况申报表，报送公司。4.2.3.2公司汇总各监理、施工单位报送的工程竣工档案材料和工程竣工档案情况申报表后，由档案管理人员对各单位报送的和本公司的甲方竣工资料按照有关规定进行审核和自行验收，向主管城建档案部门填报建设工程竣工档案专项验收申报表。4.2.3.3验收工作在建设工程现场进行。由主管城建档案管理部门验收小组主持，公司组织设计部、总经办、工程部以及设计单位、监理单位、施 工单位技术人员和档案管理人员参加。4.2.3.4 验收工作进行完毕，由验收小组提出初步验收意见，各单位应根据正式的建设工程

48、竣工档案专项验收意见书认真进行整改，并确保符合规定要求。4.2.3.5 工程通过竣工验收后，经整改后的工程竣工档案应在规定时间内送主管城 建档案管理部门复核审查。4.2.4 工程竣工档案的移交4.2.4.1 工程竣工验收合格后，必须在规定时间内向主管城建档案管理部门移交一套完整的建设工程档案。工程管理部就项目必须报4.2.4.2 公司在接收承建方的竣工档案时，应检查所交资料是否符合规定要求、在确保与原件一致的前提下，向各单位出具接收工程项目档案（资料）登记单。4.2.5 归档4.2.5.1 档案管理员对于所接收的竣工资料，应按项目进行分类、编号和标识。4.2.5.2 不同项目的竣工档案不得混放

49、在一起。4.2.6 借阅4.2.6.1 公司各部门、各项目借阅竣工档案，应办理借阅手续。4.2.6.2 公司之外的单位借阅档案，常务副总经理的批准。4.2.7 销毁对凡需销毁的资料、图纸，必须先进行造册列出清单，经工程管理部经理审查批准后，方可销毁，销毁清单应予以保存。4.3 档案立卷的要求4.3.1 文字资料立卷要求4.3.1.1 档案材料归档时，以a4（即210mm x 297mm）规格为标准，不足a4规格的应用a4白纸粘贴，过大的要折叠为a4规格。4.3.1.2 档案材料中的金属物应去掉，对因复写而透底的材料，应垫上白纸，以确保档案材料的安全。4.3.1.3 文字材料组卷时，厚度不得超过

50、2cm，一卷内有多种材料时，应用彩色薄纸隔开。4.3.1.4 装订时，用棉绳三孔一线方式装订成册。4.3.2 图纸的立卷要求纸质竣工图（或其他归档的纸质图），归档组卷时以手风琴式折叠为4#图幅，连同图纸目录，散装入统一的卷盒。4.3.3 立卷档案必须装订整齐，以相关流水号打印页码。4.3.4 立卷档案每卷必须有独立的页号和卷内目录。4.3.5 立卷档案必须统一使用现行的封面、卷盒和目录。4.4 为使档案管理更有序、便于使用，各种档案资料均应以项目分类编号。四、工程管理指引（一） 项目施工总进度计划编制指引1. 目的为便于工程施工总进度控制计划的编制，使计划具有可行性,对工作进行前瞻性控制。2.

51、 范围各工程项目的施工总进度计划3. 职责营销策划部编写项目发展计划；工程部编写：项目施工总进度控制计划、阶段性施工进度控制计划、图纸交付计划、样板确认计划、分包工程进场计划、甲供物资进场计划、项目工程分包计划和甲供物资采购计划；总工办：项目出图计划；各相关部门对有关计划进行会审。4. 内容4.1. 计划的分类4.1.1 发展计划：由策划部根据公司对项目总体的发展要求制定，它提出项目从最初策划到入伙各阶段的时间要求，是项目实施工期的总的控制目标。4.1.2 项目总施工进度控制计划：初步设计或规划批准后由工程部在项目发展计划的基础上编制，主要目的是确定项目实施及与工程部组织施工有关的各项工作的开

52、始和完成时间。具体为：前期准备工作时间、基础施工图出图、基础部分承建商进场、基础验收、上部工程施工出图、主包单位、分包进场、主体工程施工及验收、装修样板房施工、装修工程施工、室外及园建出图、室外及园建施工单位进场、外架拆除、室外工程施工、工程验收及入伙等时间。该计划在编制时应注意综合考虑各种因素，科学安排分部工程之间的搭接关系，留有一定余量，保证经过有效的组织和努力能够达到。同时该计划将作为公司相关部门开展工作的时间参考依据，应有一定的提前量。编制时采用甘特图或网络图。4.1.3 阶段性施工进度控制计划：在施工图确定、主包单位进场后，根据项目建设计划分阶段编制。该计划应明确主要分项工程的起止时间，确定分项工程之间衔接，应能够对施工单位的合同工期进行有效控制，便于监理工程师在施工过程中随时对照检查，分析施工单位施工进度计划安排和设备、周转材料劳动力等资源的投入是否能保证合同工期的实现。编制时采用甘特图或网络图。4.1.4 图纸交付计划、分包商进场计划、样品确认计划、甲供设备材料进