房地产估价师《案例分析》训考前摸底测试

1、房地产估价师案例分析训考前摸底测试房地产估价师案例分析训考前摸底测试案例一：某商业楼建筑而积为5000 m2,于2000年9月1日开工，2002 年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60 年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用 权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自 2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日， 业主拟以该商业楼为抵押物向银行中请两年期的抵押贷款，委托房 地产估价机构估价。（问题1）采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的 剩余经济寿命应（）A. 按土地使用权出让年限扣除土地己使用年

2、限计算B. 按建筑物耐用年限计算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限计算D. 按建筑物己使用年限计算（问题2）采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B. 估价时点应设定为2004年3月1日C. 净收益中应扣除建筑物折旧额D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料（问题3）估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市 场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍 将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一 般为其正常市场价格的70%o估价机构向委托人提交的估价结果应 该是（）万元。A. 2

3、800B. 2940C. 4000D. 4200（问题4）假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评 估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场 价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了 500万元。下列表述 中正确的是（）A. 原抵押权人认为该商业楼己全部抵押，500万元增值不能再次 设立抵押权B. 原抵押权人认为该商业楼己全部抵押给原抵押权人，500万元 增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C. 业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押 范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D. 该500万元可再次抵押参考答案：（答案1）A、

4、（答案2）C、（答案3）C、（答案4）D案例二：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得 的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载 着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发 现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼 用于出租。(问题1)估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B. 根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(问题2)将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通

5、过下 列()途径。A. 自行改变B. 经上级主管部门批准改变C. 经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目 的的评估价值应为()A. 该两幢建筑物抵押评估价值之和B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为 出让土地时应补交的土地使用权出让金C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D. 该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的 价格(问题4)该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估 的价值应为()A. 该

6、两幢房屋的正常市场价值B. 该两幢建筑物的重新建造成本C. 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D. 该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地 的价值答案：3、D4、D案例三：某房地产估价机构承接了 一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估 价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项 目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委 托方提供的实际成本价格为1800元/nf,包括土地取得成本、开发 成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自 2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委 托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为 此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/nV.问题：1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？答案：1）错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算 投资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2）还应将重置价格